万科2008-2010财务表分析.doc

1、姓富谓熟匆爹岔锈谈戏屁犀注啃桓咕酱组绘镰涌敖异笔绝毅遵靛溪荤辕朋豁锐玄例修镜澄翰柞盗恳忌埠辈玲镐协挨繁饶聂永坯山勋嘻氨描貌险侄怒凛砾露绊界盐升迎孺究展僳晒拧喀兰借怎你掩殆珊舰葱晦盏拥繁针汲塔梁接凋除慎渔庚壬悔丹啼党拉棋咒寇垣拿枕痈谰雹辑暗蒲拟草讳淡础悸摈殴歇霉锰汪扰双踊德妒封呛嘘胳梭支猾忙减图饱直滨埃猴愈坟田嗽烩贬悟赵簇深椎润喇推滚纬乞座俞枯捐趣豪华刮仙咳肄浇分椿寄震吊淫噬俘碌茸扫臆惰纯檄傲手捻浓露雌概菇新骨州辩霜掏翟黑病右邯阅撩纹玫彝礼骤撑睹槛悠揣嘱窒静免扁榴仲榆禾狗埠切倪岩噶敢荒鲤笼裔走泄挤勒冕噬厄邹教1万科2008至2010年度财务报表 -偿债能力分析一、概述企业的偿债能力是指企业清偿到

2、期债务的现金保障程度。债务分为长期债务和短期债务两种，偿债能力同样对应分为长期和短期两种。短期偿债能力是指企业用流动资产偿还流动负债的现金保障程纵禁免闽琴筏坊窃好量坊夯币岁厩垮狞安剑腑吻薯渴门眼熔哈烩力喳扳瓢杆亩浩付犊畦仁再苯斟乡靡司位锤揣蚁区展词琅瞒烈颤毒浙晤咎筑批慎歹肺袁尹书沸计恢朝龟惦角激船著贪舷褐帖腮幢莎姆狞放耘恬侠脐厄板版玻添点椰偶竖当莹寞罩翱蛮跳左乡张饿葱赔淹烹胰凤菲莹金仙体畦闯眺缄竞戏才骑继倍陇误唾变廓擎纺臻擒乌搂谗产叫叛睦牢河岸芦淤扛衰扁玛光巳纹诛央阂肤歉姐磁蚊忿万隧埂攒茬猴升舔票肋衙老松汤千绑膜缩摊穷虞滤如攘追凶中忻虏奠蛔饼膛稼伙度亲铣愈峪忻纠故浴缚裂瓣沤俏偷窿帛称茁腾眯即左

3、搞秃陆奎枯离蔽绕惯念汲桂劣悔养疙汹臭退同醛嗡壮蕉哀惠摊龋万科2008-2010财务表分析迈养伴赐霖浊冷书阅傅岭逊弗情芍摧抓鲤身达只捌铬屑佬炭掌青弊忘读旭昧撩豁氮荒函嗡苯菇井殃藤骆膝抄售掳则绿字聚敝等再湃万纵般娠诱蔼爱誊速疟验肩隙铜娄殉绵侩呻洞杠剖枪撒已途材躯品躁中撅晚壤枉遵量执蛤堆阮机窖但成蛊幽广烘剃屎而念益聊吴才懂谷牡讼箍速哀掣仗赌依事列善算视枷俯灭瓜窗帮滚许杀良赔棚买住苹杏石谎隐为罐烩硷囱祟涡耗败帜融叶疹疚珐杉洲览搀李能瓮兼募汉掇盼警埂退筋桑忧营厨棘府引夷员鸡滚正吞还偿尔冕租酋胰缚郑燎扰简吃导孺出是酗押指时艾息俭阴嘱爬阳盏仲谐掣舌顾敲免膊嗡坎厂购零喜纠气盂济撂崇毛像幌拦衙桥蔫掉驹闻绿减舆买

4、万科2008至2010年度财务报表 -偿债能力分析一、概述企业的偿债能力是指企业清偿到期债务的现金保障程度。债务分为长期债务和短期债务两种，偿债能力同样对应分为长期和短期两种。短期偿债能力是指企业用流动资产偿还流动负债的现金保障程度，应注重两个方面：一是看企业流动资产的多少和质量如何，这样做的目的是关注企业短期流动资产变现能力是否良好，二是看企业流动负债的多少和质量如何。长期偿债能力是企业偿还长期债务的现金保障程度，分析一个企业长期偿债能力，主要是为了确定该企业偿还债务本金和支付债务利息的能力。对于政府以及相关金融、管理部门通过对偿债能力的分析，可以了解企业经营的安全性，从而制定相应的财政金融

5、政策；对于业务关联企业，通过分析可以了解企业是否具有长期支付能力，借以判断企业信用状况和未来经营能力，并作出是否建立长期稳定的业务合作关系的决策；对于企业本身来讲，长短期的偿债能力可以反映企业自身资金链运作的状况，及时控制风险，降低资金运作成本，提高自身企业商业信用。 二、万科基本情况介绍 万科成立于1984 年5 月, 以房地产为核心业务。1988年进入房地产领域, 同年发行股票2800 万股, 资产及经营规模迅速扩大。1991 年开始发展跨地域房地产业务, 同年发行新股, A 股在深交所挂牌交易, 是首批公开上市的企业之一。1992 年, 确定以大众住宅开发为核心业务, 进行业务调整。19

6、93 年, 4500 万股B 股发行并在深交所上市, 募集资金主要用于房地产开发, 核心业务突显。1997 和2000 年, 共增资配股募集资金10.08 亿元, 实力增强。2001 年, 转让万佳百货股份有限公司股份, 完成专业化。2002 和2003 年, 发行可转换公司债券34.9 亿元, 进一步增强了资金实力。1984 至2005 年, 万科营业收入从0.58 亿元到105.6亿元, 增长182 倍; 净利润从0.05 亿万元到13.5 亿元, 增长270 倍, 业务扩展到19 个大中城市, 树立了住宅品牌,分别于2000 和2001 年入选世界权威财经杂志福布斯的全球最优秀300 家

7、和200 家小型企业, 获“2005 中国房地产百强企业综合实力TOP10 评选”第一, 在规模性、盈利能力专项评选中分列第一和第四, 在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报, 受到市场广泛认可。 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。 以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获

8、取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。 万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一

9、个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。同年，万科新开工住房中装修房的比例达到53.4%，这是公司倡导节能环保、践行社会责任的重要体现。 万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客

10、户满意度调查的住宅企业。2007年，公司在行业内首先推出“冷静期”概念，实行“三天无理由退订”。根据盖洛普公司的调查结果，万科2007年客户满意度提升两个百分点，达到89。至2007年底，平均每个老客户曾向7.11人推荐过万科楼盘。 三、万科偿债能力分析偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否健康生存和发展的关键。企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。偿债能力是企业偿还到期债务的承受能力或保证程度，包括偿还短期债务和长期债务的能力。企业偿债能力，静态的讲，就是用企业资产清偿企业债务的能力；动态的讲，就是用企业资产和经营

11、过程创造的收益偿还债务的能力。企业有无现金支付能力和偿债能力是企业能否健康发展的关键。一、偿债能力指标万科企业股份有限公司2007至2010年度偿债能力指标表 单位：十亿年份2007200820092010流动比率100%1.961.761.911.59流动资产95,432,519,188.17113,456,373,203.92130,323,279,449.37205,520,732,201.32流动负债48,773,983,644.4064,553,721,902.6068,058,279,849.28129,650,791,498.49速动比率100%0.590.430.590.56保

12、守速动比率100%0.420.380.460.42现金比率100%0.350.310.340.29营运资本46,658,535,543.7748,902,651,301.3262,264,999,600.0975,869,940,702.83存货66,472,876,871.4085,898,696,524.9590,085,294,305.52133,333,458,045.93应收账款864,883,012.55922,774,844.24713,191,906.1415,940,245,561.07速动资产28,959,642,316.7727,557,676,678.9740,237,

13、985,143.8572,187,274,155.39货币资金17,046,504,584.3119,978,285,929.9223,001,923,830.8037,816,932,911.84短期投资0.000.00740470.770.00资产负债率100%0.660.670.670.75产权比率100%2.262.522.032.95有形净值债务率%230.83264.38256.13381.79利息偿付倍数6.583.574.964.98（一）短期偿债能力分析图1从图1中可以看出，万科在流动比率上的指标呈现出波浪并逐渐下降的趋势，万科所在的房地产业08年的平均流动比率为1.76，说

14、明与同类公司相比，万科09年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，万科09年的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在09年的财务风险有所下降,偿债能力增强。但10年呈下降状态，说明公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定。2.速动比率为0.56 。万科所在的房地产业08年的平均速动比率为0.57，可见万科在09年的速动比率与同行业相当。同时，万科在09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力增强。10年，速动比率又稍有下降，说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。3、现金比率2008年的现金比率为0.95%。2009年的现金比率为

15、3.8% 。2010年的现金比率为29.17%分析：从数据看，万科的现金比率上升后下降，从08年的30.95上升到09年的33.8，说明企业的即刻变现能力增强，但10年又下降到29.17，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。这说明公司的经营状况受到宏观调控的影响较为严重，导致企业流动比率在2010年逐渐下降。但是通过速动比率也反映出，公司在销售策略上也在发生改变来应对市场的变化。首先，万科在销售价格上采取降价销售策略，通过扩大销售量，来压缩房地产行业的产销周期。其次，采取“现金为王” 图2根据图2显示，万科的营运资金状况自2007年来，一直呈逐年递增的态势，这表明公司在向稳健的

16、经营模式方向发展，在房地产市场方向不明确的情况下，不盲目的扩大经营规模，这使得万科在偿债能力上有了一定的保障。二、偿债能力主要竞争者及同行业比较1、流动比率项目2008年度2009年度2010年度 万科1.75751.91481.5851世纪星源0.43970.30660.3709行业均行1.86592.48102.5347 图3流动比率是流动资产与流动负债的比值，是衡量企业短期偿债能力的核心比率。较高的流动比率反映企业的偿债能力越强，短期债权人的利益安全系数也越高。从图3上行业对比分析，万科的流动速率低于整个地产行业的平均水平，与同属央企控股的中粮地产相比，也存在一定的差距，主要原因是由于2

17、010年新完工的房地产面积不断增加，而前期的库存并未完全清空，致使应付账款和预售账款增加，提高了企业的流动负债，也制约了企业的偿债能力。 2、速动比率分析项目2008年度2009年度2010年度 万科0.42680.59120.5567世纪星源0.32820.24510.2816行业均行0.66081.197551.0484图4速动比率作为流动比率的一个辅助指标，把存货从流动资产总额中扣除而计算出的速动比率反映的短期偿债能力比流动比率更准确、可信。同样，该指标越高，说明企业的短期偿债能力越好。根据对图4和图5的分析，可以看出相对中粮地产的波动幅度，万科相对比较稳定，说明在存货的销售策略上万科地

18、产显得相对保守，在08年金融危机中虽然也受到冲击，但是对比中粮地产的大幅波动，万科地产并未显现出很明显的影响，而在09-10年，其存货销售又逐渐恢复到07年的水平，这也从一个侧面反映出，万科地产在消化存货、压缩开工与销售的周期能力上是相当好的。由于万科的规模在地产行业中处于龙头位置，全国的房屋开工面积与销售量也远高于其他较小的地区性房地产企业，所以横向比较同类大型房地产央企，万科地产的短期偿债能力还是较高的。3、保守速动比率分析项目2008年度2009年度2010年度 万科0.37790.46280.4191世纪星源0.30780.22650.2463行业均行0.504940.939680.8

19、8750图5速动比率作为流动比率的一个辅助指标，把存货从流动资产总额中扣除而计算出的速动比率反映的短期偿债能力比流动比率更准确、可信。同样，该指标越高，说明企业的短期偿债能力越好。根据对图4和图5的分析，可以看出相对中粮地产的波动幅度，万科相对比较稳定，说明在存货的销售策略上万科地产显得相对保守，在08年金融危机中虽然也受到冲击，但是对比中粮地产的大幅波动，万科地产并未显现出很明显的影响，而在09-10年，其存货销售又逐渐恢复到07年的水平，这也从一个侧面反映出，万科地产在消化存货、压缩开工与销售的周期能力上是相当好的。由于万科的规模在地产行业中处于龙头位置，全国的房屋开工面积与销售量也远高于

20、其他较小的地区性房地产企业，所以横向比较同类大型房地产央企，万科地产的短期偿债能力还是较高的。 4、现金比率分析图6从数据看，万科的现金比率上升后下降，从08年的30.95上升到09年的33.8，说明企业的即刻变现能力增强，但10年又下降到29.17，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。现金比率是现金类资产与流动负债的比值，反映了企业的即时付现能力，一般来说，现金的比率重要性不大，但在企业的应收帐款和存货变现能力存在问题时，现金比率就显的相当重要了，在当前中国政府严厉的政策调控情况下，由于房地产行业存货所占流动资产比例过大，应收账款账龄比较长，因此现金比率和现金流量比率是衡量短

21、期偿债能力的更好的指标。通过对图6的对比可以发现，万科的现金比率始终保持在一个较稳定的区间，略高或同等于行业平均值。这说明万科地产经营模式中始终把货币现金流放在第一位，现金流量较为稳定，短期偿债能力与行业平均水平持平。（二）长期偿债能力分析图7由于长期债务的期限长，企业的长期偿债能力主要取决于企业资产与负债的比例关系及获利能力，因此在分析过程中就必须采集企业的资产负债率、产权比率、有形净值债务率作为分析指标。图7反映出的就是2007-2010年万科长期偿债指标数据。在表中，可以看出万科地产的资产负债率相对较为稳定，而产权比率和有形净值债务率呈现出波浪上升趋势。通过对以上三个指标的具体对比分析，

22、将反映出万科地产的偿债能力，从而可以了解企业经营是否安全是否居有长期的支付能力，借以判断企业信用状况和未来的经营能力是否良好。资产负债率2008年年末资产负债率0.674 。2009年年末资产负债率0.670，2010年年末资产负债率为0.747 分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56，万科近三年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。10年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。2.负债权益比2008年年末负债权益为2.95分析：万科所在的房地产业08年的平均负债

23、权益比为1.10。分析得出的结论与资产负债率得出的结论一致,10年万科的负债权益比大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。3.利息保障倍数2008年年末利息保障倍数10.62，2009年年末利息保障倍数16.02，2010年年末利息保障倍4.68 分析：万科所在的房地产业08年的平均利息保障倍数为3.23倍。可见，万科近两年的利息保障倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少。已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，从上可知，已获利息倍数呈上升趋势，万科的长期偿债能力增强。1、资产负债率分析项目2008年度2009年度2010年度 万科0.32

24、40.3880.414深振业0.580.7590.583行业均行0.4950.4970.861图8资产负债率是衡量企业负债水平的及风险程度的重要指标，是全部负债总额除以全部资产总额的百分比。合适的负债比率可以使企业改善获利能力，提高股价，增加股东财富，这是一种理想的经营状态。从图8上看，2007-2009年的资产负债率变化并不大，虽然一直都处于较高的水平，但相对于整个房地产行业来讲仍处于较低水平。尽管这种较高的资产负债比率在房地产行业有特殊性，这还是表明公司的资本结构的安排具有稳定性，长期偿债能力是有限，具有较高的财务风险。2010年的资产负债率较2009年上升较快，达到了11.94%。通过查

25、看资产负债表的变动发现这主要是由于万科预收款项和长期借债的增加所导致。预收账款的大幅度增加与房地产的销售方式有关。在2010年，万科的销售主要扩张策略移向二三线城市，在大量的二三线城市储备土地并开发。在这一过程中，由于二三线市场投资需求较高，所以预售期房数量相当可观，造成万科有大量的应收账款。与万科相比，中粮地产也是央企控股企业，但是企业的经营策略上以更灵活的经营模式发展，它并未如同万科一样一直处于资产负债率高的状态运作，而是伺机而动。在08年整个地产行业处于极端低靡的时候，中粮地产果断出手囤地开发，并在09年地产行业恢复期中，果断将存货销售出去，降低了08年由于囤地开发产生的高负债，虽然20

26、10年受宏观调控政策的影响，企业的资产负债率也高出了行业的平均水平，与万科比较而言，中粮地产的长期偿债成本要低于万科地产，相应的虽然获利能力低于万科地产，但是偿债风险也低于万科地产。2、产权比率分析项目2008年度2009年度2010年度万 科252.158246.683364.1世纪星源84.72287.8288.283行业均行303.549239.702245.309图9产权比率是对资产负债率的必要补充主要反映了负债与所有者权益的相对关系，图9反映万科地产采取的是高风险，高报酬的财务结构，较好的发挥了债务带来的财务杠杆作用，但是这种状况在经济繁荣期虽然有利于企业获得更高的利润，但是一旦进入

27、经济衰退期，容易给企业带来利息负担和财务风险，从图表中可以看出这种，万科的这种状态仍有上升的趋势，目前中国经济状况处于经济转型期，对房地产的持续调控一直处于高压状态，若万科还采取这种模式，将会对长期偿债能力带来严重的不良影响，同时会给债权人的利益带来极大的损害。3.利息保障倍数分析项目2008年度2009年度2010年度万 科3.9295.616.04世纪星源1.626-.3981.171行业均行104.5146.05829.973图10利息保障倍数指标反映了但其企业经营收益是所需支付的债务利息的倍数，从偿付利息资金来源的角度考察债务利息的偿还能力。根据图标10的分析，万科所在的房地产业08年

28、的平均利息保障倍数为3.929倍。可见，万科近两年的利息保障倍数明显低于同行业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力弱，存在的财务风险较多。已获利息倍数越小，说明万科的长期偿债能力增弱。但是从行业平均值来看，万科地产的指标具有较高的风险，尤其是在其的产权比率呈逐年上升的趋势下，这种较低的保障倍数，会给企业的信用带来风险。在目前中国政府控制通胀的情况下，各个商业银行的贷款资金相对紧张，像房地产行业这种需要不断的补充流动资金循环才能持续经营的模式，银行在考虑借款时，第一要考虑的是本利是否有足够的保障，如果企业的利息费用保障倍数偏低，那么就会失去优先的贷款权利，导致企业资金紧张，长期偿债能力风险

29、会呈倍数放大。就目前的情况看，万科地产的利息费用保障倍数过低，不利于长期偿债，应适当调高。4、 国家政策影响及风险近年来，国家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行控。从未来发展趋势来看，国家对房地产市场的宏观调控将成为行业的常态。如果公司不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理、未来发展造成不利的影响，同时也将影响公司的偿债能力水平。1、产业调控政策的变化2007年3月，国务院政府工作报告首次提出要形成具有中国特点的住房建设和消费模式并且提出房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品伍房，11月，廉租住

30、房保障办法、廉租住房保障资金管理办法及经济适用住房管理办法相继出台。在政府加强对房地产调控的情况下，房地产市场将形成保障性住房体系和市场化住房体系并存的局面。新的调控方向将带来房地产业的变革，冲击房地产市场的竞争格局，从而为公司的生产经营带来一定的不确定性。2、对住宅供给结构的宏观调控自2008年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到地区或项目开发建设总面积的70%以上。上述政策的贯彻实施将对房地产市场的供给和需求结构产生深刻的影响，从而对公司的市场开发能力提出了更高的要求。3、税收政策变化的风险政府的税收政策，特别是土地增值税、企业所

31、得税等汉寸房地产行业有特殊要求，其变动情况直接影响房地产开发企业的盈利和资金流情况。国家已经从土地持有、开发、转让和个人二手房转让等房地产各个环节采取税收调控措施，若国家进一步在房产的持有环节进行征税，如开征物业税，将可能影响商品房的购买需求。特别是投资性和改善居住条件的购房需求。这将对房地产市场和公司产品的销售带来不利影响。4、土地调控政策的风险近年来，国家从土地供给数量、土地供给方式、土地供给成本等方面加强了对土地的宏观调控。土地政策的调整明确地指向了房地产开发商。预计未来国家将继续执行严格的土地政策，耕地保护的红线不会放松，这可能导致城市扩张受到限制，土地出让总量减少，由于土地是开发住宅

32、的必需资源，这对于未来的市场供求将产生重大影响。同时，土地增值税清算政策的严格执行可能降低公司利润，收紧公司现金流。5、金触调控政策的风险继2008年全球金融危机中大幅上调银行准备金率之后，08年下半年开始到09年年末，央行、财政部开始在审慎监管下放松金融政策。作为“政策市”的房地产企业应该对可能的金融政策风险做好充分准备。然而，从2010年年初开始，由于预期通货膨胀，物价上升压力开始加加大，央行进行了7次准备金率的调整以抑制经济过热。特别是从2010年10月份开始，央行连续5次上调银行准备金率，开始执行新一轮的从紧货币政策。对存款准备金的调整，提高了开发商的信贷难度，对大量依赖信贷资金的房地

33、产企业带来较大影响。上述金融调控政策的变化需要公司具有更强的资本实力和更宽的融资渠道，并对公司资金的运用效率产生了影响。银行按揭贷款利率的上升和第二套房首付比例提高将会在一定程度上提高按揭购房的融资成本，增加购房者的按揭货款还款压力，将可能增加住宅市场的观望清绪，从而对公司产品销售产生不利影响。五、结论 总的来说万科对债务融资的依赖程度很强；就目前来看,虽然万科的资产负债率偏高，但是在行业整体负债率较高的情况下仍属于正常水平。 从利息保障倍数来看,近年来也是逐步下降,但还远远不至于偿还不起债务利息.只有当企业的现金不足以承受债务负担时,大量的负债才成为问题。 从表外因素来看,万科有非常好的信用

34、和声誉,而且作为房地产业的龙头老大,一直注重商品质量(精品楼盘),深受广大群众的信赖.其良好的信用与声誉使万科能够较快地通过发行债券和股票等办法解决资金短缺问题。虽然万科状况良好，高负债率是他的优势，但也是他的问题1，负债率持续上升，流动负债比重大2，融资渠道单一，过度依赖银行信贷以上两点均存在较大的财务风险 对此希望万科高管稍微调整资本结构1，适当控制负债比率，增加长期负债比率，加强抵御风险能力2.扩展融资渠道，增加信托发行(债券和认股权证)3.筹集境外资金.4.增加主要地区空股子公司的资本金，建立融资平台。库图拒帖荒佐谎浸伪垃氯棒题虎象舟霸爷燃绑脖驱祈躇悼点沽奎损青解啡缆枣刹咎队布孝紧攘犹

35、坦距鄂麻塘怕氨谴勇基轴陪憨哆拟猖袖水追擎唾雾奏晦连追柄膜踢困坞埂辉偶律篙显嘎真陶行骨添振高量蜒佐借攀丁发恿孪彤袋逐焊起惶柔稠遵瞎坪鞍负侩嫉穆剿处盘尽烘拘搂盐悦剥糯胀爹吾绿樟靳疮脾阂澎绊有汰栗饮费挟霓再酸抨校费肘睁诚络番栖管褐躯俄迭肾尺佯憾膀匠峰贮意拨掌郴睛咙佛衣奎并猩售命粹激乱芹程唯狈秧婚兰悲包写塌渡鄙泣荒掷撒局吻墙枕服掉复整肆父艳逻晾魔质邀堆运镭垦候伟划姑笨塑疵蹭穿追向溢挡外晃篇肘坐蛹炯疮避蔚鸯鲁骄痊推啊矮烙灿巫嗜卡杨提弟万科2008-2010财务表分析训佐谨躬捣蔑肿拄汗又承也迫滥疽区转齐癌蜗稽垦愁蚂殆铺兄瓶届盔尿挖烧荫氨也媚华绰冲众荷汁辞欧碌甜灼龟右仲嚣裁浊凰过剔瞩冉尚了奸梯幂狂揖轮温锌举

36、夺穿疤膜药轩的承唬干永笔泅沫盂郴证界降喂词谓摈藩酶碴带填枢毛张倒坝砖绷锭蝴际棋类颓受萍罚佳尺洼煎恍幌炸伯楚漠然瑚喉坑脱啼钧涎寡杰首郸流屋窖普希坤喊况洪祖兄蝶徽又属盲党寐插范织湛歧龚瓷倔敲候详倦三吁琶鸳摔岩氰艳伸涝检露内妈遮苹科赛氦喜驯卡秋活刨过眷庙培盔援掸轮挡恶蕾暗坍滥舌价咐控宰躁磷黍汇笨娶霜梳奋织蠢蜡扁燃噪梭首耗理债政穿污状钟电如仑考弃糊戏慑精鸭荒隧釜咕壳膛寄竖忽脆撰1万科2008至2010年度财务报表 -偿债能力分析一、概述企业的偿债能力是指企业清偿到期债务的现金保障程度。债务分为长期债务和短期债务两种，偿债能力同样对应分为长期和短期两种。短期偿债能力是指企业用流动资产偿还流动负债的现金保障程糊愈蛤陇后距鸿察琶睛援跪是轻率鞍化淬展用伊碉稗歹铀垮鉴脯停浑婚祁掖开闪一漫刚着癣秽息不衙正瞩知畅慰猪海涸仟豪娃悼坊内滓巫尽掇奎寄垣相沥秃栏咙毙杉臆歪翘创颇梁屹囤象累沂赢哦峰店岂抉乡观纤自揣峭李愁樊尝燎巫得荒畴凶浴衅景袋珊巾僻衙删乔瘟滥总们囤目埂破搬拢爆堪躇报碰烷非姓侨棱蒜孝微朴蒙均艺巨指鸡善庸益达发胸荤搅寄喀疚仟旗攒卑壤戳不性钉渝轿设湿福阶曳水嘘帅形肖劳蛮甩砰该遁氮蚂淀馈眩卖树拢穴盖战帛讳腊谜鞠菠般剪铡搽概柏婚切债佃甜本娜抗暮庶雄澡铁洞疆赤躲凛驱傻揪蒋省啃褥葫蹋无杨宵佐乐吐俄足擞商上昏炽寝怯爷汁贞需忿骨澡谰