移交方案.doc

1、鸿山新村、文园新村物业移交（接管）方案一、移交具备条件 根据鸿山新村、文园新村两个项目的施工进度和业主入住的时间安排，可按照总公司要求分别对两个项目的部分楼宇、设备和系统进行验收移交， 但最终移交是在政府有关职能部门和总公司验收合格的基础上通过物业公司的再验收为准。办理移交（接管）手续时，应满足以下主要条件：1、被移交验收物业的竣工图及相关文字资料齐全；项目主体工程和配套设施建设工程已通过竣工验收；消防、市政、环保等设施设备已完工并经政府有关职能部门验收合格。 2、水、电、气已纳入城市供给管网正式供应，二次供水水质符合相关标准并取得水质检测报告，相关设施设备运行无安全隐患；电信、有线电视等线路

2、敷设到户。 3、项目已封闭，岗亭、员工宿舍、物业服务处等物业管理用房已装修完工，可交付使用。 4、分户验收已完成（存在问题在业主入住前整改完毕）。 5、其他条件： （1）相关设施设备可根据安装、调试情况以及总公司的要求分项移交，但原则应不影响楼宇的入住和安全使用。验收移交时，设施设备应安装调试完毕并验收合格，可随时投入使用，被验收的设施设备、系统的操作说明、保养手册及其他资料完整；提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款以及所有测试、检测、分析报告，并对被验收的场地、设备和机房进行清洁。 （2）业主办理交房手续前，地面、地下停车场按照规划设计要求施工完成，车位划线清晰、合理，

3、标识、标志完善；信报箱、户外垃圾桶、果皮箱、警示标志等配套设施已完善。 （3）为不影响业主办理交房手续，在业主办理交房手续前，完成“两书”（住宅使用说明书和质量保证书）的制作； （4）由于交房时涉及物业服务费的收费问题，为避免影响交房，及时完成物价报批，故须在业主办理交房手续之前提前25天完成项目竣工报备，取得厦门市建设工程竣工验收备案证明书； （5）存在问题整改在业主入住前完成。 二、移交（接管）程序 当项目满足移交条件准备移交时，总公司应提前15个工作日书面通知物业公司。接到总公司项目移交（接管）通知后，物业公司应及时组织移交（接管）验收。结合项目的实际情况及工程验收进度，拟将项目移交接管

4、验收工作分两部分部分进行：楼宇及设施设备等实物现场查验（包括楼宇分户验收、设施设备验收、配套设施验收）和图纸及技术文字资料验收（详见附件）。 1、成立接管验收工作小组 接管验收工作小组由开发商、监理单位、施工单位、物业公司的相关人员组成，其主要职责是做好项目移交（接管）前的准备工作，收集相关资料，为项目顺利移交（接管）做准备。 2、移交（接管）准备阶段工作 接管验收是基础性工作，可及时发现接管物业自身存在的不足，及时报给开发商整改，尽可能将存在问题在交房前修复，减少交房后因维修问题可能给业主造成不便或投诉。 （1）楼宇分户接管验收 主要针对楼宇室内装修、楼道、屋面及相关设施进行验收，包括有防水

5、要求的厨房、卫生间闭水试验、地面、墙面、门、窗、天花板、屋面、供水、供电（户内配电箱、插座、照明）、供气、弱电线路（有线、电信插座）、烟道、下水（排污、雨水、地漏管道）等进行查验。 （2）设施设备的接管验收 由安装单位组织培训，参加人员为物业公司的工程人员，培训内容主要针对设备运行操作、维护、保养等方面知识培训； 对各系统的设施设备进行验收，并试运行，包括二次供水系统、供电、供气、消防系统（自动报警主机、联动设备、广播、喷淋、消防栓等）、人防系统、监控系统、巡更系统、对讲系统、门禁系统、红外线报警系统、污水处理系统、中水处理系统、道闸系统、停车收费系统等进行查验。 被验收设备的规格型号、数量与

6、设计图纸符合；主要设备、设施的安装位置、安装质量，设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合。 （3）配套设施的接管验收 主要针对绿化、道路、景观小品、信报箱、户外垃圾桶、果皮箱、各类标识标志设置、停车位划线、户外雨污水管道、化粪池、检查井、集水井、沉砂井等查验。 （4）存在问题的汇总、报修。验收结束后，验收小组专业人员应及时根据分工写出单项的验收报告，验收小组负责人根据全部单项验收报告，写出物业的综合性验收的评定意见，呈交公司项目负责人。对不合格的设备、设施，写出书面报告，上呈总公司及监理公司，并协助总公司跟踪整改，整改完毕组织再验收。验收小组要填写物业竣工资料验收记录，填写物业的交接记

7、录。服务处办理正式物业验收移交手续，会同总公司、施工单位签字生效，将全部档案资料移交物业服务处存档。3、图纸、技术文字资料收集整理（1）竣工工程项目一览表，包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等；（2）设备清单，包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；（3）工程项目竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；（4）材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录；（5）隐蔽工作验收记录；（6）土建施工记录，包括地质勘查报告、地基处理记录、结构安装

8、校正记录、预应力构件施工记录等；（7）设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，卫生、空调、电气、电信、通风、供水、消防灭火、防盗报警、监控、广播等工程的检查和试验记录；（8）建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；（9）工程质量事故的发生和处理记录；（10）图纸会审记录，工程设计变更通知和技术核定单；（11）关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；（12）有关该工程项目的其它重要技术决定和文件（含工程合同及开、竣工报告）；（13）所有工程项目通过政府相关职能部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、气、电梯、柴油发电机、污水处理设

9、备等。 以上资料将作为物业公司接管移交并管理物业项目的基本资料，并需永久保存，以保障设施设备能得到切实的维护及保养。 4、项目产权资料、业主资料移交 主要指项目批准文件，用地批准文件，建筑执照，建筑分层、分单元面积测绘表，政府相关职能部门验收合格的证书、批文，拆迁安置资料（业主名称及安置面积、单元号）等资料进行收集整理。 5、项目移交（接管）手续办理当接管验收和图纸、资料收集整理完成后，进入实质性移交（接管）阶段。被验收物业完好， 设备及系统运行情况正常，所有指标均达到设计或合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净， 经有关各方书面确认验收通过，总公司应督促施工单位(承包商或供应商)移交所有

10、的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式移交给物业公司实施物业管理 。 （1）移交原则：以总公司和物业公司共同签署有关移交验收报告，方可有效。（2）移交（接管）手续进入移交（接管）层面现场，由总公司、物业公司及有关人员共同进行。按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行移交（接管）。移交（接管）完毕，填写表格，重要现场应进行拍照存档，一式三份，一份交总公司，一份交施工单位（承建商），一份交物业公司存档备案。移交（接管）验收合格，钥匙移交物业服务处。（3）拒绝移交（接管） 对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业 ： 严重违反国家有关法规 。 未能通过有关政府职能部门的验收 。 机房不能完全独立封闭 。

11、其他可能危及设备正常运行和入住业主人身安全的物业 。 6、移交（接管）缮后工作（1）接照接管原则与表格，将不合格部分进行汇总，并报总公司在业主入住前完成所有整改。（2）对整改情况作进一步跟进，并作出记录；对整改情况进行检查，并对整改情况作出定论。（3）对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视，确保大厦各功能及设施设备运作正常。（4）对部分成品（如：地面、墙面、天花、电梯等）进行保护。 7、应用表单及资料 （1）物业项目整体交接验收表 （2）钥匙交接清单 （3）电梯移交清单 （4）房屋交接验收记录表 （5）资料交接记录表 （6）监控系统验收交接记录表 （7）楼宇设施验收交接表 （8）设备交接运行记录

12、 （9）设施设备验收交接记录表 （10）设备、工具及备品备件移交清单 （11）房屋接管验收标准 厦门地丰置业有限公司 物业发展与管理部物业项目整体验收交接表 NO：物业名称开工日期建设单位施工单位监理单位设计单位物业管理竣工日期占地面积建筑面积各类房屋及公用（共）设施、设备、公共场地等的移交接管验收内容详见各自的接管验收表及清单。移交单位意见：移交单位签名盖章：（建设单位）接管单位意见：接管单位签名盖章：（物业单位）RJ-QR-077V1.0钥匙交接清单项目名称： 交接日期： 年 月 日序号区域楼层钥匙数量钥匙编号存在问题备注建设单位： 施工单位： 物业单位：RJ-QR-067V1.0电梯移交

13、清单电梯型号： 品牌： 梯号： 层站： 序号名称份数页数备注内页资料电梯电气原理图电梯使用管理手册电梯出厂检测报告电梯安装验收报告电梯准用证电梯检测报告书其他相关资料电梯现场移交确认项目工具钥匙解困工具电梯机房钥匙电梯操纵箱钥匙电梯基站钥匙电梯应急机械钥匙电梯备品备件其他机房安全标识消防配置主机运行现状钢丝绳机房卫生其他井道轿厢外呼指示灯电梯运行状况轿顶设备齐全轿顶卫生情况井道灯、安全灯电梯各指示灯轿内设备设施情况外呼系统情况其他底坑缓冲器安全开关检修盒底坑卫生防水情况其他建设单位： 日期： 年 月 日施工单位：日期： 年 月 日物业单位：日期： 年 月 日RJ-QR-068 V1.0 房屋验

14、收交接记录表 幢 室 填表日期：200 年 月 日项目/内容地面墙面顶棚门门锁窗有线电视插座电话插座照明灯开关插座闭水试验给水管阀排污管烟道煤气管阀客厅餐厅卧1卧2卧3厨房共用卫生间主卧卫生间阳台室内配电箱对讲系统水表底数电表底数煤气底数房号牌（或铜字）钥匙或们禁卡建设单位：代表签字：联系电话：施工单位：代表签字：联系电话：物业公司：代表签字：联系电话：门禁卡入户门信报箱备注注：以上项目合格打“”，不合格用文字简要说明；数量齐全“”，不齐全写明缺少数量；底数以实际数量填写。RJ-QR-066V1.0监控系统验收交接记录表项目： 所属系统：工程名称安装地点主机型号施工单位联系人电话序号验收项目验

15、收情况备注1主机、硬盘录像容量2摄像机数量、镜头、外壳防护3云台、解码器4图像清晰度、切换、储存、回放5布线、接线柱、整机安装工艺6电源、接地、防雷7支架、底座固定质量与安全8备品备件9图纸、资料、使用说明书10培训与操作熟练程度11其它121314151617验 收综 合评 定建设单位：日期： 年 月 日 施工单位：日期： 年 月 日物业单位：日期： 年 月 日RJ-QR-069V1.0楼宇设施验收交接表项目： 所属系统：幢号楼层地面墙面顶棚门窗照明灯具烟感探头温感探头喷淋头水流指示器消火栓防火卷帘门配电箱风阀地漏钥匙其它建设单位： 日期： 年 月 日 施工单位：日期： 年 月 日物业单位：

16、日期： 年 月 日注：正常划,有问题注明RJ-QR-070V1.0设备、工具及备品备件移交清单项目： 所属系统：序号设备、工具及物品名称数 量备 注 附法定验收机构验收报告复印件 有 无 有 无 有 无 有 无 有 无 有 无 有 无 有 无 有 无 有 无 有 无 有 无 有 无 有 无 有 无其他记载：建设单位： 日期： 年 月 日 施工单位：日期： 年 月 日物业单位：日期： 年 月 日RJ-QR-072V1.0设备交接运行记录部门： 所属系统：设备名称设备型号安装位置出厂序号出厂日期参与人员生产厂家运行情况：存在问题：处置方法：资料移交情况：建设单位：日期： 年 月 日施工单位：日期：

17、 年 月 日物业单位：日期： 年 月 日RJ-QR-073V1.0图纸、资料交接记录表项目: 类别：序号图纸、资料名称图号份数页数备注建设单位：日期： 年 月 日施工单位：日期： 年 月 日物业单位：日期： 年 月 日RJ-QR-074V1.0物业交接记录（图片资料）部门： 所属系统：部位图片现状描述建设单位：日期： 年 月 日施工单位：日期： 年 月 日物业单位：日期： 年 月 日RJ-QR-075V1.0设施设备验收交接记录表项目： 所属系统：序号编号名称型号规格数量生产厂家出厂编号出厂年月安装日期备注建设单位：日期： 年 月 日施工单位：日期： 年 月 日物业单位：日期： 年 月 日RJ

18、-QR-076V1.0房屋接管验收标准一、主题内容与适用范围1.为确保房屋住用的安全和正常的使用功能，明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，特制定本标准。2.本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收可参照使用。二、引用标准GBJ7建筑地基基础设计规范GBJ10钢筋混凝土结构设计规范GBJ11建筑抗震设计规范GBJ14室外排水设计规范GBJ16建筑设计防火规范GBJ45高层民用建筑设计防火规范GBJ206木结构工程施工及验收规范GBJ207屋面工程施工及验收规范GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范GBJ242

19、采暖与卫生工程施工及验收规范CJB13危险房屋鉴定标准三、新建房屋的接管验收3.1新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。3.2接管验收应具备的条件：（1）建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格（分期交付使用的工程必须与施工区域隔离）；（2）供电、采暖、给水排水、卫生、道路、煤气等设备和设施能正常使用；（3）房屋幢、户编号业经有关部门确认。3.3接管验收应检索提交的资料：（1）产权资料：a 项目批准文件；b 用地批准文件；c 建筑执照；d 建筑分层、分单元面积表；e 行政主管部门验收合格的证书、批文；f 拆迁安置资料。（2）技术资料：a

20、竣工图-包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；b 地质勘察报告；c工程合同及开、竣工报告；d工程预决算；e图纸会审记录；f工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；g隐蔽工程验收签证；h沉降观察记录；i竣工验收证明书；j钢材、水泥等主要材料的质量保证书；k新材料、构配件的鉴定合格证书；l水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；m机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书；n砂浆、混凝土试块试压报告；o供水、供暖的试压报告。3.4接管验收程序（1）建设单位书面提请接管单位接管验收。（2）接管单位按“3.2”和“3.3”条进行审核，对具备条件的，应在15日

21、内签发验收通知并约定验收时间。（3）接管单位会同建设单位按“3.5”条进行检验。（4）对验收中发现的质量问题，按“3.6”的规定处理。（5）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。3.5质量与使用功能的检验3.5.1主体结构a 地基基础的沉降不得超过GBJ7的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。b 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值。c 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。d 木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材，必须符合GBJ206中2.1.1条的有关规定。e 凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11的

22、有关规定。3.5.2外墙不得渗水。3.5.3屋面a 各类屋面必须符合GBJ207中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。b 平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。c 阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。3.5.4楼地面a 面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。b 卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水、不允许倒泛水和渗漏。c 木楼地面应平整牢固，接缝密合。3.5.5装修a钢木门窗应安装平正牢固

23、，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。b进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。c木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。d门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。e抹灰应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固。f饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。g油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。3.5.6电气a电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结

24、构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MW/KV。b应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。c照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。d各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合GBJ232的要求。e 电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。f对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。g除上

25、述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。3.5.7水、卫生、消防a管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求。应按套安装水表或预留表位。b高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。c卫生间、厨房间的排污管应分设，出户管长不宜超过8M，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。d卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正，牢固、部件齐全、制动灵活。e水泵安装应平稳，运行时无较大震动。f消防设施必须符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部门检验合格签证。3.5.8采暖a采暖工程验收时间，

26、必须在采暖期以前两个月进行。b锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。c炉排必须进行12H以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相磨擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。d各种仪器、仪表应齐精确，安全装置必须灵敏、可靠、控制门应开关灵活。e炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。f各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。g管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。h设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合GBJ242的规定。i锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全