大庆市物业管理条例.doc

1、 1 大庆市物业管理条例 （草案 修改稿征求意见稿 ） 目录： 第一章 总则 第二章 业主、业主大会与业主委员会 第三章 物业服务与管理 第四章 物业的使用与维护 第五章 监督管理 第六章 法律责任 第七章 附则 第一章 总 则 第一条 【立法目的及依据】 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人民群众生活和工作环境，促进社会和谐，根据中华人民共和国物权法物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条 【适用范围】 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理，适用本条例。 第三条 【基本原则】 物业管理应当坚持以人为本、依法诚信、业主自治、专业服务、政府监管、行业自

2、律的原则。 第四条 【政府扶持】 市、县（区）人民政府应当将物业服2 务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，建立和完善专业化、社会化、市场化、信息化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。 第五条 【管理机制】 市、县（区）物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 发改、规划、建设、 城管 、价格、公安、市场监管、人防、水务、环保、 房产、 工信、财政、民政、消防等 行政管理 部 门应当按照各自职责，做好物业管理区域内的相关监督管理工作。 街道办事处（社区工作站）、乡镇人民政府按照规定的职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督工作。

3、居民（村民）委员会应当给予配合和协助。 第六条 【行业自律】 物业管理协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进物业服务企业依法诚信经营。 第二章 业主、业主大会与业主委员会 第七条 【业主界定】 房屋的所有权人为业主。已经合法占有房屋但尚未办理所有权登记，法律、法规规定可以认定为业主的，从其规定。 第八条 【首次业主大会会议召开条件】 物业管 理区域内，已交付的房屋专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的，可以 筹备 召开首次业主大会会议。 建设单位应当自 前款规定的 条件具备 之日起七日内，向物3 业所在地的街道办事处（社区工作站） 或者 乡镇人民政府报送房屋及建筑物面积清册、业主名册、

4、建筑规划总平面图等文件资料。建设单位已经注销的，由前期物业服务企业履行报送义务。 街道办事处（社区工作站）、乡镇人民政府应当自收到 建设单位或者前期物业服务企业 报送的文件资料之日起十日内，在物业管理区域内显著位置公告可以召开首次业主大会会议的情况。 第九条 【筹备指导 】 业主筹备召开首次业主大会会议的，应当书面告知物业所在地的街道办事处（社区工作站） 或者 乡镇人民政府，并接受其指导、协助和监督。 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处（社区工作站）、乡镇人民政府应当自收到业主提出的书面告知之日起六十日内，指导、协助业主成立首次业主大会会议筹备组。 第十条 【筹备组成立】 筹备组由业主

5、代表、建设单位代表、街道办事处（社区工作站） 或者 乡镇人民政府代表、居民（村民）委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数，业主代表所占比例不得低于筹备组成员总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处（社区工作站） 或者 乡镇人民政府的代表担任。业主代表由街道办事处（社区工作站）、乡镇人民政府组织业主推荐产生。 筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（社区工作站） 、 乡镇人民政府协4 调处理。 县（区）物业管理行政主管部门应当对筹备组工作给予协助。 第十一条 【首次业主大会会议召开】 筹备组应当自成立之

6、日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。 首次业主大会会议应当讨论决定管理规约、业主大会议事规则、选 举业主委员会等事项。 首次业主大会会议召开后，筹备组自动解散，并 自解散之日起 十日内做好相关资料、财物的移交工作。 第十二条 【业主大会成立】 业主大会自首次业主大会会议通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。 第十三条 【业主大会会议形式】 业主大会会议可以采取业主到达会场集体讨论的形式，也可以采用向业主书面征求意见等形式。 需要投票表决的，表决结果应当连同每位业主的意见，在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。 第十四条 【筹备经费】 首次业

7、主大会会议的筹备经费，由建设 单位承担。 筹备经费按照物业管理区域规划核准总建筑面积每平方米0.3 元的标准核算，最高不得超过十万元，最低不得少于一万元。 筹备经费实行专款专用，使用情况应当在物业管理区域内显著位置公示。如有结余的，结余部分根据业主大会的决定，可以用于业主大会、业主委员会工作经费。 5 第十五条 【业委会选举产生及备案】 业主委员会由五至十一人的单数组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则规定。 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的街道办事处（社区工作站） 或者 乡镇人民政府 以及 县 （区）物业管理行政主管部门备案。 县（区

8、）物业管理行政主管部门应当自备案之日起七日内，通过物业管理行业信息平台，向社会公开业主大会成立、业主委员会选举产生的情况。 第十六条 【候补委员】 业主委员会委员实行差额选举的，未当选且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数最多不得超过业主委员会委员总人数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。具体选举办法由业主大会议事规则规定。 第十七条 【委员、候补委员资格】 业主委员会委员、候补委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员、候补委员；已经担

9、任的，应当辞职或者予以罢免： （一）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系的； （二）违反本条例第四十四条规定，且未整改的； （三）无正当理由拒不交纳物业服务费用或者拒不交存住宅专项维修资金的； 6 （四）索取或者非法收受建设单位、物业服务企业财物或者其他利益的； （五）其他违反法律、法规、管理规约的规定以及有不良社会诚信记录的。 鼓励符合条件的居 民（村民）委员会委员、中共党员、人大代表、政协委员等参选业主委员会委员。 第十八条 【业委会职责】 业主委员会应当根据法律、法规的规定履行职责，执行业主大会决定的事项。 业主委员会应当加强对物业服务企业履约

10、情况的日常监督，每年至少组织两次业主问卷调查和满意度测评。 业主委员会应当加强对管理规约实施 情况 的监督，对违法违规行为及时予以制止。 业主委员会应当公开全体委员的联系方式，随时接受业主的询问、投诉和监督。 业主委员会应当在物业管理区域内显著位置及时公开对物业服务企业履约情况、管理规约实施 情况 的监督结果以及接 受业主询问、投诉和监督及其处理的情况。 第十九条 【业委会会议】 召开业主委员会会议的，应当书面告知物业所在地的居民（村民）委员会，并听取其建议。业主委员会会议作出的决定应当书面告知居民（村民）委员会。 第二十条 【业委会换届改选】 业主委员会任期届满前三个月，应当在物业所在地的街

11、道办事处（社区工作站） 或者 乡镇人民政府的指导、协助和监督下成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。 7 换届改选小组成立至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘和解聘物业服务企业、调整物业 服务收费等事项组织召开业主大会会议。 业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的档案资料、印章以及财物移交给街道办事处（社区工作站） 或者 乡镇人民政府代为保管。业主大会、业主委员会依法需要使用的，街道办事处（社区工作站）、乡镇人民政府应当及时提供。 街道办事处（社区工作站）、乡镇人民政府应当自新一届业主委员会备案之日起十日内，将其代为保管

12、的档案资料、印章以及财物移交给新一届业主委员会。 第二十一条 【财务管理】 业主大会应当建立规范的财务管理制度。业主大会、业主委员会工作经费和物业共用部位、共用设 施设备经营所得收益应当按照财务要求建账、入账，每半年在物业管理区域内显著位置公示一次。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证以及相关会计资料。 第二十二条 【财务审计】 业主对业主大会有关财务收支情况有异议的，可以要求查询财务原始凭证以及相关会计资料。 经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议对业主大会有关财务收支情况进行审计的，业主委员会应当自收到业主提议之日起三十日内，组织召开业主大会会议决定是否委托

13、有资质的中介机构进行审计。 对业主委员会是否进行经济责任审计，可以在管理规约和业主大会议事规则中规定。 8 第二十三条 【印章管理】 业主委员会应当建立规范的印章管理制度，指定专人保管印章。 使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。 第二十四条 【工作经费】 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。由业主分摊的，业主大会可以委托物业服务企业在收取物业服务费用时代为收取。 业主大会与物业服务企业在物业服务合同中约定由物业服务企业对业主大会、业主委

14、员会工作经费给予捐赠和支持的，从其约定。 第二十五条 【代行机构】 物业管理区域内有下列情形之一的，物业所在地的街道办事处（社区工作站） 、 乡镇人民政府可以指定居民（村民）委员会临时代行业主委员会的职责： （一）不具备成立业主大会条件的； （二）具备成立条件但未成立业主大会，经街道办事处（社区工作站） 或者 乡镇人民政府指导后仍不能成立业主大会的； （三）业主委员会不履行职责达一年以上或者无法正常开展工作，需要调整或者重新选举 产生 业主委员会，经街道办事处（社区工作站） 或者 乡镇人民政府指导后仍不能作出调整决定 或者选举产生新一届业主委员会的。 居民（村民）委员会应当自业主委员会选举产生

15、之日起停止履行代行职责，并做好相关资料、财物的移交工作。 9 第三章 物业服务与管理 第二十六条 【物业管理区域划分原则】 物业管理区域划分应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对独立、便于管理的原则，按照下列标准进行划分： （一）按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定； （二）规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，配套设施设备能够分割并独立使用，在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下，可以划分为不同 的物业管理区域； （三）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域。但是，其主要配套设施设备和相关场地

16、能够分割并独立使用的，在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下，可以划分为不同的物业管理区域； （四）不同物业管理区域地理上自然连接且规模较小，业主未入住前经各自 的 建设单位同意，并已向物业买受人明示的，或者业主入住后经各自 的 业主大会同意的，可以合并为一个物业管理区域 。 影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能 的，不得分割划分为 不同 的物业管理区域。 第二十七条 【物业区域划分及备案】 新建物业拟实行物业管理的，建设单位应当在取得商品房预售许可证或者现房销售10 前，向物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门备案物业管理区域。 本条例施行前已

17、经划分物业管理区域，但尚未备案的，由物业服务企业向物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门备案。未选聘物业服务企业的，由业主委员会或者临时代行业主委员会职责的居民（村民）委员会备案。 本条例施行前已经建成并交付，但尚未划分物业管理区域或者划分不清发生争议的，以及物业管理区域已经划分确 需变更的，由物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门在征求街道办事处（社区工作站）、乡镇人民政府、相关部门和单位、居民（村民）委员会和业主意见后确定。 第二十八条 【物业服务办公用房配置】 建设单位应当按照下列标准在物业管理区域内无偿配置物业服务办公用房： （一）物业总建筑面积五万平方米以下的，按照不低于建筑面积一百平方米提供；物业总建筑面积在五万平方米以上二十万平方米以下的，按照物业总建筑面积的千分之二提供；超过二十万平方米的，除按照二十万平方米的千分之二提供外，超出部分按照千分之一的标准提供； （二）应当 为地面以上、三层以下的独用成套房屋，但配置电梯的除外； （三）应当具备供水、生活污水排放、供电、供气、供热、通信以及采光、通风等使用功能，安装独立的经检定合格的供水、供电、供气、供热等计量器具； （四）应当按照建设工程规划许可证及其附图中载明的位