凤凰城项目营销策划书（2）.doc

1、百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多 张资料光盘 、三十多 张 地产精英 讲学 VCD， 全套 风暴特价 680 元 ，货到付款、诚信无忧！网址 : QQ:23107290 E_mail: 1 目录 市场概况及基本竞争格局 郑汴路市场调研报告 周边竞争楼盘 郑州市小户型的调查报告 百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多 张资料光盘 、三十多 张 地产精英 讲学 VCD， 全套 风暴特价 680 元 ，货到付款、诚信无忧！网址 : QQ:23107290 E_mail: 2 市场概况及基本竞争格局： A、 东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑

2、汴路沿线、东明路南段沿线、航海东路与 107 国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有处理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不 仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与 107 国道沿线是 2002 年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期

3、小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期 159、 127 平米现房形成明确的竞争关系。 百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多 张资料光盘 、三十多 张 地产精英 讲学 VCD， 全套 风暴特价 680 元 ，货到付款、诚信无忧！网址 : QQ:23107290 E_mail: 3 B、 小户型市场概况。 自 2001 年底时尚 PARTY 介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是 2003 年初，青年居易（ EASY-GO）以 1900 余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变

4、。今年 4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货栈街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是平米的两室户型和 100 平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归园二期开发的正是此类户型（两室两厅 75 平米，三 室两厅 95 平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。 小户型市场详见附件 ：郑州市小户型的调查报告） C、 商铺市场 百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多 张资料光盘

5、、三十多 张 地产精英 讲学 VCD， 全套 风暴特价 680 元 ，货到付款、诚信无忧！网址 : QQ:23107290 E_mail: 4 商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。 和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。 郑汴路市场调研报告 调查目的：了解郑汴路市场的整体收 入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（凤凰城购房消费支撑力度） 调

6、查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样 调查范围：郑汴路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材市场、商品大世界 百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多 张资料光盘 、三十多 张 地产精英 讲学 VCD， 全套 风暴特价 680 元 ，货到付款、诚信无忧！网址 : QQ:23107290 E_mail: 5 调查完成时间： 2003.4.14 在郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。 2003

7、.4.14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小 户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，仅凭这一点，就说明消费者对房地产市场敏感度不够。对此不仅感慨，如果蚂蚁不饿或对象肉不感兴趣的时候，一群蚂蚁还能啃死一头大象吗？消费疲软，市场敏感度不高，小户型在郑汴路这块市场前景严峻。 对建材市场调查的几点发现： 1、 大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高 2、 大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足 百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多 张资料光盘 、三十多 张 地产精英 讲学 VCD， 全套 风暴特价 68

8、0 元 ，货到付款、诚信无忧！网址 : QQ:23107290 E_mail: 6 3、 小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感 4、 市场上有很大不稳定因素， 8-9 月份建材市场要拆迁到莆田，固有的 建材市场要做升级换代 5、 外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位 6、 商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍 7、 附近都市村庄较多，租房市场一般 80 150 元 /月 8、 作为首次购买者，最重要的还是价格 9、 他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净 10、 相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售 11、 同类产品多，竞争激烈

9、，压缩销售成本是公司发展最重要的问题，故一般员工无福利分房的可能 百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多 张资料光盘 、三十多 张 地产精英 讲学 VCD， 全套 风暴特价 680 元 ，货到付款、诚信无忧！网址 : QQ:23107290 E_mail: 7 12、 普通员工不会因为工作而就近选择居住地，他们往往因为居住而更换工作，普通员工流动性比较大 13、 对 60 80 平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力 14、 凤凰城知名度不高，口碑不好 15、 外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心 郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑

10、汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，“注意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着成功！ 百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多 张资料光盘 、三十多 张 地产精英 讲学 VCD， 全套 风暴特价 680 元 ，货到付款、诚信无忧！网址 : QQ:23107290 E_mail: 8 周边竞争楼盘 建业城市花园 1、位置： 107与郑汴路交叉口 2、面积：占地 246420 平方米，建筑面积 27 万平方米，二期 34 栋，建筑面积 7 18 万平方米；三期 37栋，建筑面积 11万平方米。 3、

11、工期：二期 99 11 2000 10、三期 2001 年 4 月开工。 4、价格： 2800 元平方米。 2002 年 4 月最低价 2215，最高价 3800 5、户型：三期 101 263 平方米的二室到五室、复式 百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多 张资料光盘 、三十多 张 地产精英 讲学 VCD， 全套 风暴特价 680 元 ，货到付款、诚信无忧！网址 : QQ:23107290 E_mail: 9 二期 143 309 平方米的三室到五室、复式 6、车库车位：二期 71 99 三期 174 157 户型： 4+2 房号： 91 号楼 X 单元 9 层东户 房款：建筑面

12、积： 185.84 平方米，总款 618103 元 按揭优惠 1，贷款额 48 万， 20 年每 月还本付息 3178 元 /月。 户型： 3+2 百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多 张资料光盘 、三十多 张 地产精英 讲学 VCD， 全套 风暴特价 680 元 ，货到付款、诚信无忧！网址 : QQ:23107290 E_mail: 10 房号： 92 号楼 1 单元 10 层东户 房款：建筑面积： 157.89 平方米，总款 524510 元 按揭优惠 1，贷款总额： 40 万 20 年每月还款本息 2648 元 市调日期： 2003 年 2 月 22 日 三期： 交房日期； 2002-12-31 占地面积： 85 亩 总建面积； 11 万平米