凤凰城项目营销策划书（4）.doc

1、百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多 张 资料光盘 、三十多 张 地产精英 讲学 VCD， 全套 风暴特价 680 元 ，货到付款、诚信无忧！网址 : QQ:23107290 E_mail: 1 目录 目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义 品牌战略形成及品牌定位 品牌内涵组成 凤凰城品牌内涵次序及品牌表现几种角度 百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多 张 资料光盘 、三十多 张 地产精英 讲学 VCD， 全套 风暴特价 680 元 ，货到付款、诚信无忧！网址 : QQ:23107290 E_mail: 2 目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义 二

2、期小户型的目标市场主要由哪几种人组成，这些人购买的抗性及抗性解除。 1、 在郑汴路市场打工的中层技工或白领，以及少部分蓝领。这些人的消费有点象青年居易的目标群 。 他们的主力消费面积是两室一厅和一室一厅，消费实力有限。他们对按揭首付 1.5-2.0 万元月供 400 元非常感兴趣，购房一般想一步到位，对住几年再换房不太感兴趣，认同郑 汴路有很大的租房需求市场，非常认同郑东新区的发展前景。 由于我们的户型主力是 19 平米、 40 平米的一室一卫房源，而这些人购房多希望要相对一步到位，对自己一生能多次置业不太自信，这形成凤凰城二期明确的户型抗性。而燕归园二期以 60 80 平米的二室一厅和二室二

3、厅为主力户型，恰恰买足了这些人的心理层面需求。但这些人的消费实力有限，首付 2.5 3.5 万元，月供 700元，对这些人来说比较吃力。 抗性解除。对此类人要注意阐述：对自己前途有信心的人从不这样想，这只是我的第一套房，现阶段百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多 张 资料光盘 、三十多 张 地产精英 讲学 VCD， 全套 风暴特价 680 元 ，货到付款、诚信无忧！网址 : QQ:23107290 E_mail: 3 很少有人一套房住 20 年了，八十年代的房子 现在没有几个人再住了。这里有个大商圈，里面有几千个老板，几万人店员，这里的房子想住就住，想卖就卖，想出租就出租，这里的公

4、房租金很高。，郑州很少有这样一个巨大租售需求市场的地方 2、 26 29 岁的店长、业务经理级人物，这些人大多想另立门面，又有结婚压力（大多来自朋友和家庭），但是自己资金不多，如果买房一步到位，便没有资金自己做生意，我们的房子正好适合这些人。 3、 已在郑州干了 2 3 年生意的外地人，这些人对郑州东南区域尤其是郑汴路市场有较深的了解，对郑东新区有一点印象，但不太关心。在郑州租房住，曾经有想买房的念头， 但又不想永久在郑居住，过几年有可能回去，认为为这几年时间买房花几十万元不值得，怕被套住，：这里买套房以后很可能不住，又要占用资金，回头将房子卖掉又嫌太麻烦。 抗性解除。对这类客户讲郑汴路商圈巨

5、大的租房、购房需求，小户型由于总价较低，可以随时出售和出租。 4、 外地老板为同在一起的兄弟姐妹购置房屋。实力大的老板为公司的骨干员工购置房屋（主要是首付款）。百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多 张 资料光盘 、三十多 张 地产精英 讲学 VCD， 全套 风暴特价 680 元 ，货到付款、诚信无忧！网址 : QQ:23107290 E_mail: 4 这样做一方面可以有收买人心的作用。另一方面这些人住得距商铺很近，还能象从前住在商铺时一样，随时照应生意。 5、 从前住在商铺上层，因商铺拆迁升级而从商铺搬出来的老板。对这些 人要多讲只有这里的房可以随时出租、转手，或不太在意的让给兄

6、弟姐妹。因为只有这里的房总价低，月供少，求租或求购市场庞大。 6、 纯投资历者。以几套或十几套小户型做为投资，出租。以收取房租为目的。对这些人诉求：开个私家银行、人不要一直太累，投入产出如同聚宝盆，比保险更保险（用详细的计算），比股票更赚钱。如同拥有了另一份退休金。这里如同一个金矿，这里有数万人的年轻人，有数千个中小老板，有很大的租房需求市场，有郑东新区的发展前景。 7、 外地品牌驻郑代表，诉求随时可住，随时可卖，诉求个性物业服务，如同酒店服务一样，有送饭服务、 自动电话晨叫服务、房间保洁服务、干洗服务、电话订票服务（均是有偿服务）。 8、 私人特殊生活，多讲公交出入方便，房子总价不高等。 百

7、套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多 张 资料光盘 、三十多 张 地产精英 讲学 VCD， 全套 风暴特价 680 元 ，货到付款、诚信无忧！网址 : QQ:23107290 E_mail: 5 通过以上描述我们发现，二期小户型的目标群直接购买理由很难成为一期业主的购买理由，以此内容来作为品牌主力内涵不能带动一期余房销售，更不能带动二期商铺销售。以上内容只能做分类个别说服之用，不能统领全局。 品牌战略形成及品牌定位： 我们的可售资源是三种不同的物业形态，是三种不同的置业用途，这些物业形态的竞争市场相当激烈。因此，必须跳出物业形态自身的直接用途，寻找能统领整个一、二期多层楼盘 、商铺以

8、及后续开发的小高层物业的品牌内涵。 我们完全可以跳出传统房地产营销模式，利用凤凰城周边资源，扩充品牌核心内涵，将凤凰城定位成一个整个百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多 张 资料光盘 、三十多 张 地产精英 讲学 VCD， 全套 风暴特价 680 元 ，货到付款、诚信无忧！网址 : QQ:23107290 E_mail: 6 东区独有的、拥有比建业、英协更有投资价值的、有无尽开发潜力的高档楼盘。 品牌内涵组成： 1、郑东新区为凤凰城注入了至少长达 20 年的稳固商务住宅发展时期，带来了多达 2000 亿元的几乎是恒久的财富升值空间。 郑东新区兴建规划总计 20 年（北京 CBD 区

9、用了 11年，上海浦东已用了 10 年），总投资 2000 亿元，其中单一个起步区就有 5 年时间投资 156 亿元。兴建郑东新区必然要用大量 的建筑材料、工具及建用品等。这些所有的材料采购地，必然从紧按在一起的郑汴路大市场获取。这些保证了郑汴路商圈将在从此 20 年的迅猛发展。现在，这里已经如同 1982 年的深圳罗湖、蛇口，如同 1992 年的上海浦东，如同 1997 年的三峡宜昌。 郑汴路商圈的发展，必然要有大量的资金流入，大量的外地人员、商贾流入，这些人第一需求是吃、住。凤凰城正好位于商圈之内，是这里唯一的商务住宅，有独有的地利之便，是这些商贾居住的第一选择。凤凰城的现在的百套精品地产

10、资料免费下载！海量地产资料库，五十多 张 资料光盘 、三十多 张 地产精英 讲学 VCD， 全套 风暴特价 680 元 ，货到付款、诚信无忧！网址 : QQ:23107290 E_mail: 7 房产就如同 1992 年上海浦东的房产、 1982 年深圳罗湖的房产一样，现在购买，仿佛是用 郑州北环附近楼盘的价格，购买了可能是比郑州火车站附近更有价值的房产。 2、 郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。凤凰城是百万富翁的商务公寓。 郑汴路商圈是和郑州火车站商圈一样的财富集散地，这里的资金流和物流甚至是火车站商圈的若干倍。这里有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。现在这里 4000 多个外地商贾，

11、有至少 20000 个以上的外地商业从业者。这些人为这里带来了无尽的房产租、购空间。位于郑汴路商圈内的凤凰城，是相当于火车站附近房产价值的商务公寓。并且 郑汴路东段已经成为郑东新区长达 20 年的财富中转站 。这里如同 1982 年的深圳罗湖、蛇口，如果能现在这里拥有几套不动产，前景不可想象。 3、大卖场的兴起，将使郑汴路路南、路北的工作居住环境溶为一体。现在购买凤凰城，等于用 1800 元 /m2 的百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多 张 资料光盘 、三十多 张 地产精英 讲学 VCD， 全套 风暴特价 680 元 ，货到付款、诚信无忧！网址 : QQ:23107290 E_m

12、ail: 8 价格，购买了比 2300 元 /m2房产更有投资价值的高档物业。 107 国道的东迁，大卖场的出现，使郑汴路商圈迅速实现物业升态。大卖场 173 亩多功能休闲广场，如同文博广场、绿城广场一样，将使位于路南的凤凰城拥有和路北建业、英协 2900 元 /m2一样的生活居住环境。而现在凤凰城的价格仅 1800 元 /m2 将凤凰城品牌如此定位，将郑东新区、郑汴 路商圈、“大卖场”、建业、英协高尚物业融为一体，将购房、租房和商务配套融为一体，形成品牌核心内容。该品牌一旦被商户及郑州投资者认可，将会形成一场销售风暴。 重树品牌形象，扩充品牌内涵，消除物业、环境抗性，摆脱凤凰城以往品牌的低档

13、形象，树立高档投资型商务公寓品牌内涵。在无需增加凤凰城项目二期任何投资的前提下，借周边资源，从产品本身跳出去，卖 1-2 年后郑汴路大商圈影子，卖人们对 20 年后的郑东新区发展的向往，卖“大卖场”对周边不动产带来的升值空间，卖“大卖场”对周边商务配套需求。一举突破现有可售房源过于分散的障碍 ，同时带动凤凰城 整个一、二期多层楼盘、百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多 张 资料光盘 、三十多 张 地产精英 讲学 VCD， 全套 风暴特价 680 元 ，货到付款、诚信无忧！网址 : QQ:23107290 E_mail: 9 商铺以及后续开发的小高层物业， 在一个地域市场相对真空的市

14、场中，开创一个商务公寓的销售风暴。 凤凰城品牌内涵次序及品牌表现几种角度 : 一）品牌第一内涵：难以想象的高档不动产投资机会 1、 大卖场 的形成能凤凰城带来更美好的居住环境，对比 建业、英协 的环境价值与投资价值。 2、 郑汴路商圈 。成熟的郑汴路商圈里已经有 4000 多家商户，从业人员达 2 万多人，能为凤凰城带来无尽的价值。 3、 郑东新区 。投资 2000 亿，建设周期 20年，能为凤凰城及其周边地区带来难以想像的不动产投资机会。 百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多 张 资料光盘 、三十多 张 地产精英 讲学 VCD， 全套 风暴特价 680 元 ，货到付款、诚信无忧！网址 : QQ:23107290 E_mail: 10 二）品牌第 二内涵：物业的具体形态（投资载体），能从不同角度满足置业者的首要用途 A、 白领、商圈内商户的管理层置业（注重第一居住，第二投资） B、 小老板置业（过渡性居住，兼投资） C、 投资者置业（纯投资，用于出租和出售，） D、 租房者置业（类似青年居易） E、 其它区域消费者 品牌所有的表现形式里都要包含以下内容（出现的阶段和份量可以有所不同）：郑汴路东段已经成为郑东新区长达 20 年的财富中转站。大卖场将使这里的居住环境将和路北的高尚物业环境合为一体，但这里的投资价值远远高于其它物业。