1、乌鲁木齐市房地产市场调研总结报告,1,调研背景,调研时间：2004/12/202005/1/20调研地点：乌鲁木齐市调研对象：乌市待销、热销楼盘；目标消费群调研形式：实地访谈，随机抽样访谈调研目的：了解楼市现状；寻求楼市销售点,1,调研结果(高层),1,调研结果 (高层),1,高层盘调研综述,1 、地段好，交通、学校、医疗、周边人口、银行，医院等配套设施齐全；2、五楼以下都是底商，兼以写字间，形成商住两用综合性盘；3、主力户型较大，适合家庭人口较多的置业者（但目标消费群较少）；4、售价高，都在3000元/左右（城建稍低，源于其关系性地价不高），主力户型售价皆在三十万左右，首付压力偏大；5、所建
2、规模不大，皆以单栋的双塔楼、板楼规划为主（南门国际城、东方花园为多栋高层）；6、建筑高度都以三十层左右为主流，内外饰都为白墙（毛墙）、毛地、外砖；7、销售情况皆不理想，都在30左右(南门国际城快售磬，东方花园销售率也较高)；8、公摊面积都在20%左右，变相提升了20%左右的销售价格；9、物业管理皆推出高规格概念（或星级，或托管），费用也较高；10、都在不同时期推出一些促销政策（特价房、优惠28等）；11、时代晶华、瑞昌大厦皆是二次启动，负面效应明显。,1,调研结果(商业),商业盘调研综述,1、建筑规模较大，最小都在1万以上，大到30万左右；2、所开发楼盘底层（-1-5/6）为商业，底商上面为写
3、字间商住两用；3、引入品牌主力店，提升该盘的核心竞争力，以提高销售价格、卖点；4、导入先进的经营管理理念和经营管理公司，领导本地商业发展势头；5、单位售价高，街铺都在46万元/，一楼都在24万元/；6、地段好，多数新开楼盘都处于成熟商业经济圈之内；交通便利、人流量大，项目针对性强；7、对所在地段的经济发展能起到明显的促进作用；8、销售政策多、变化大，多渠道、多方式进行销售；9、建筑周期较长，营业时间无法确定；10、销售周期长，对发展商的资金回落笼压力较大；11、为了缩短销售周期，把项目都委托给专业的置业公司代理销售；12、公摊较大，销售突破点难度较大。,调研结果(多层),多层住宅调研综述,1、
4、本案所述多层住宅皆为能形成一定社区规模的多层楼盘；2、现在所售、所新建盘都处于离市中心区相对较远的地段；3、各盘虽处市郊，但其相关配套（交通、学校、医院、周边人口）设施相对较为齐全，但是在购物、银行上不太理想；4、期房为主，交工、入住时间都在2005年年底；5、销售政策单一，最低首付20/30%，其余按揭，再无其它促销政策；6、建筑内饰皆为白墙、毛地，外墙饰以砖/涂料；7、销售行情看好，开盘即呈现销售势头良好的情形；8、售价低、成规模社区、工程质量好是其销售力较强的竞争点；9、户型设计更为合理，60以上的做到2室2厅1卫，销售竞争力较强；10、成熟的物业管理、社区建设经验是其攻击竞争市场的基本
5、点；11、单位售价相对较低，最低1130元/（开盘价），最高2380元/；12、目标置业群体相对较广，总价首付最低不到2万，适合多数置业者选房；,影响大众置业者买房基本要素(消费者),访谈调研结果(消费者),注：1、本次消费者调研皆为随机访谈；2、所访谈内容皆为多项选择；3、所选答案皆为消费者本人提出,消费者调研综述,1、教育环境、交通便利、销售价格成为所有置业者的头等关注大事；2、小区规模、物业管理等硬件成为置业选择的重要环境；3、医疗环境、购物方便与否成为生活保障的关键环节；4、其它相关配套设施才是生活、社会活动的补充服务需求。5、职业不同的消费者对置业要求也有不同但主要偏重于项目的周边环
6、境；6、收入不同的置业者对项目价格、项目质量的要求较为关注；7、家庭人口结构不同的消费者对户型的要求比较明显；8、年龄结构不同的消费者对户型、社区绿化等础配套设施的关注度较高；9、在置业定夺之前，对开发商的信誉、公司实力等了解也是置业时必须要了解的一个重要环节；,任何一个成功的房产项目传播行为，一定是楼盘、消费者、公司三者之间相得益彰的产物。,楼盘,品质,建筑,环境,区位,物管,交通,户型,价格,公司,实力,业绩,口碑,理 念,消费者,性别,年 龄,收入,家庭,价值观,生活观,职业,社 交,项目开发的匹配原则,调研分析,1、在现有的购房消费群中，首次置业者较多；2、交通便利、教育环境已成为房产
7、开发不得不考虑的关键点；3、社区规模化是对公司实力最直白的证明，也是接受度较高的说辞4、提升社区物业服务并进行稳定、持续是传播公司信誉的一大捷径；5、对项目周边环境进行整体协调更有利于销售进度的提升；6、总价控制在15万元以下，两居所户型的房属于抢手房；7、单位售价在11002200元/的项目市场渗透率较高、更快；8、所有新开发盘的个性特征及突出卖点不明显，同质化程度较高；9、首付款以5万元为第一个临界点，能控制在内的销售进度要比超过5万元的快38，也就是说现在需要买房的消费者的经济意识相对超前。10、低首付购房形式已成为大众消费者的一种普遍认识；11、低首付（低价位）购房对购房者的诱惑是最直接也最容易产生订房行为；12、按揭式投资房产已是消费者的首选；13、给消费者推出实惠的居所胜过概念式炒作卖房；,本案总结,1、合理小户铺型、低首付是近两年的销售趋势；2、有突出卖点，有个性特征的盘才更具市场竞争力；3、商业盘、高层商住楼供过于求，销售难度空前加大；4、多层住宅供小于求，多数置业者难求一合适房；5、单位销售起价高于2200元/的项目，在同质化销售情况下，将是一个难以突破的销售瓶颈；6、超过100（单层式）的大户型住宅已成为滞销品；7、二次置业者不再是主力购房者，只是一个特珠的置业群体；8、外来中青年，愿低首付，高按揭置业者将是近两年的购房主力军。,
