广州从化区良口镇碧水新村物业管理.DOC

1、 1 广州市从化区良口镇碧水新村物业管理 项目 需求 书 招标范围 1 采购内容 确定一家中标供应商，为采购人提供物业管理服务。 2 政策要求 中标供应商应按照中华人民共和国劳动合同法的相关规定发放工资， 服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准 （工资不含 按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用 ） ； 中标供应商应 按照 中 华人民共和国社会保险法和住房公积金管理条例的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。 本次采购产品为非进口产品（进口产品指通过中国海关报关验放进入中国境内且产自关境外的产

2、品）。 3 服务期 二 年， 2018 年 4 月 -2020 年 4 月 4 物业管理费 250 万元 /每年 一、 项目概况 （一） 确定一家中标供应商，为采购人提供物业管理服务，本项目管理服务内容包括：综合管理服务、 公共 设施设备维护、公共秩序维护、保洁 、保安服务、绿化养护等 六 项服务。 （二） 物业概况 广州 市从化区良口镇碧水新村 位于 良口镇塘尾村辖区内 。该安置区于 2007年建成并交付使用，用地面积约为 585 亩 ，总建筑面积约为 40 万 平方米；建筑类型包括 三 层连体 别墅和独栋别墅 、 五 层住宅 ， 商铺及公建配套（包括幼儿园、2 小学、村委楼、 社区卫生院等

3、），共有安置房 2366 套。 二、 物业管理服务范围 碧水新村 的物业规划红线内的所有物业管理服务工作，包括： 1、房屋建筑主体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、监控系统等）的维修、养护、管理和运行服务。 2、对依法应由专业部门负责日常管理和维修养护的公用设施，聘请专业部门进行日常管理和维修、养护工作（例如：消防系统等）。 3、本物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（道路、室外 上下水管道、化粪池、公厕、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场、道闸设施等）的维修、养护和管理工作。 4、本小区的管道、堤围等排涝设施 及人行道 的运行、维

4、修、养护和管理工作。 5、本物业规划红线内的配套服务设施（儿童游乐设施、运动场所等）的维修、养护和管理工作。 6、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、 乱堆放、建筑余泥、 “四害”灭杀、垃圾的收集、清运工作。 7、小区红线范围内的交通、车辆行驶及停泊的管理工作。 8、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等 安全 保 卫 工作 ，包括对时租房、 日租房住客身份登记录入工作。 9、配合和协助镇出租屋管理中心对出租房屋进行外来人员登记和管理工作。 10、 配合和协助镇、村家庭综合服务中心做好 社区文化娱乐活动的组织、开展、 服务等 工作。 11 做好 物业及物业管理档案、资料

5、的保管工作。 12、 做好 空置房、 临迁 房的管理工作。 13、负责劝阻、制止、督促整改及纠正安置区内出现的违章搭建 及乱摆乱卖行为，并配合相关行政主管部门对违章搭建行为进行执法和处罚。 三、 服务要求及标准 中标供应商在开展本项目物业管理服务时，供应商必须成立项目物业管理3 处。物业管理处应坚持“以人为本，深 度服务”的宗旨，充分了解小区特点，重视物业管理法规的宣传，增强有关人员意识，共同维护良好秩序，使物业管理工作在各方面得以正常有效实施。本项目小区的物业管理要求可概括为：“以人为本，制度为据，严格管理，深度服务”，并满足广州市住宅物业服务收费参考标准（穗价 2016992 号）四级标准

6、要求。具体要求包括： （一） 综合管理服务 1、 严格履行物业管理法规，在保安、保洁、维护公共秩序、水电维修等方面以 IS0900l 质量体系为标准，规范管理行为。 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐 全。 3、有完善的管理方案 和健全的管理制度。主要包括： 员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等。 4、设置管理处，配置较完备的办公设施和办公用品， 工作人员 周一至周日每天不少于 8 小时在管理处进行业务接待。 5、物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。 6、管理人员、专业操作人员按

7、照国家有关规定取得物业管理执业资格证书或者岗位证书；物业服务经理具备上岗资格； 人员工作时间内要做到 服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范，服务主动、热情。 7、公示 8 小时服务电话。急修 1 小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。 8、经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理业主投诉。 9、规范管理空置房。 要 定期巡查上述房屋，对 存在侵占 房屋的 行为及时报告及制止，并对 房屋问题进行登记。 10、对小区内用于经营的时租房、日租房进行管理，按照公安机关的要求进行入住客人身份实名登记和录入。服务期的第二年开始，协助采购人收取经营户物业管理费。 11、对小区内合

8、法经营的商铺、市场等协助职能部门做好管理和服务。 12、按时交纳合同约定需交纳的所有费用（如：公共水 电费用、给水总4 表与用户表之间的差额水费等），并定期向采购人报告相关工作完成情况。 13、文明管理，诚信服务，决不谋取不当利益，坚持低成本运作、高质量服务。 14、每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 80%以上。 15、供应商必须有一套完整的现场物业管理制度，必须包括以下几项基本内容： A、工作计划和工作流程 B、人员编制计划、物料装备计划 C、保安制度、人员出入小区登记制度、物料出入放行制度 D、保洁服务标准 E、绿化管养标准 F、装修管理规定 G、消防安全管理制度 16、本

9、项目除依法可委托专业部门 负责的业务外，供应商不得将小区其它物业管理业务委托给其他人或单位，如有违约，采购人有权解除物业管理服务合同并追究供应商的违约责任。 （二） 物业共用部位和共用设施设备维护 1、建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录；对房屋共用部位进行日常管理和维修养护；发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用人，并作好记录。 2、建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 3、安置区主出入口设有小区平面示意图 ，各组栋、单元（门）、户有明显标志； 小区 主要道路

10、及停车场交通标志齐全； 各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全；对小区内危险隐患部位设置安全防范、警示标识或维护设施，每月检查1 次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。 4、负责对共用设施设备进行日常管理和维修养护 依法应由专业部门负责的由物业公司聘请相应的专业部门负责（仅限于共用设施设备维修维护工作，如特种设备、消防控制系统、监控系统、污水处理站等的运行维护工作） ；共用设5 施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准。 5、共用设施设备配有专人管理。操作维护人员 严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常， 确保不发生因无人管理原因造成设备瘫痪。消防设施设备完好，可随时启用；消

11、防通道畅通。对 消防设施进行巡检、养护，并做好记录。设备房保持整洁、通风，无冒、滴、漏和鼠害现象。 6、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录；需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向采购人提出报告与建议，根据采购人的决定，组织维修或者更新改造。 7、按照住宅装饰装修 管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，监督装修过程。每周巡查 2 次

12、装修施工现场，及时处理巡查过程发现的问题。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻、制止、督促整改及纠正，及时报告业主委员会和有关主管部门，并配合相关行政主管部门对违章搭建行为进行执法和处罚。 8、对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻、制止、督促整改及纠正 ，及时报告业主委员会和有关主管部门，并配合相关行政主管部门对违章搭建行为进行执法和处罚。 如因巡查和制止不力造成的违章建筑需拆除时，所需费用由中标方物管负责，采购方协助。 9、小区道路、场地保持基本平整，不积水。 10、窖井不漫溢，保证排水管道通畅。 11、每季度 2 次巡查围墙、屋面排水

13、沟、楼内外排水管道等；每季度 2 次巡查道路、路面、井盖等；每周 2 次巡查楼内公共部位门窗、玻璃及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，定期维修养护。 12、对照明设备按规定时间定时开关，每周巡查 2 次，及时修复损坏的灯具等， 公共照明设备完好率在 90%以上。 13、各类共用设施设备系统每周检查 1 次，每季度保养 1 次，设备房每季度清洁 1 次；其中消防泵启动每年不少于 4 次，每月检查 1 次消防器材，发现灭火6 器压力不足、过期或其它消防器材损坏等情况时，负责更新处理； 14、 12 小时受理业主报修，急修 1 小时内到现场处理，一般维修 2 天内处理。 15、接到相关

14、部门停水、停电通知后，应向业主做好通知工作。 16、 负责安置区水、电管线等设施的运作、保养、维修、安全检查工作，并做好记录。 17、负责小区排涝泵站、管道、堤围等排涝设施的运行、维修、维护和管 理。 18、做好小区内外侧招牌、指示牌等设施的保护。 19、 当供水、供电发生异常时，要及时排除。 20、在接到急修任务时应立即到现场处理。 21、出现设备故障，要及时处理，排除故障，问题处理完后才下班。 22、负责小区绿化灌溉设施的维修、维护工作，发现问题需及时处理。 （三） 公共秩序维护 1、配有专职的 保安队伍 ， 24 小时值班，并在小区主出入口设立 岗停， 24小时值班看守，边门定时开放并专

15、人看管，门卫有交接班记录。 2、设置不少于 10 个重点区域或重点部位（应有视频监控可记录），对重点区域、重点部位白天每 4 小时至少巡查 1 次，夜间至少巡逻 2 次，并有巡逻记录。 3、对进出小区的车辆进行管理和疏导， 确保 小区车辆通行、停放有序。 4、对进出小区的装修、施工等劳务人员及其他外来人员、车辆实行登记管理，对装修材料、大宗物品等进出小区实行审批，严格控制违规装修材料进入小区。 5、制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理

16、，并及时报有关部门。 6、 建立 保安队伍 管理规定、站岗执勤标准、 巡逻执勤标准、公共秩序维护员交接班要求、培训制度，人员、车辆出入小区的登记制度，大宗物品进出登记制度等规章制度；定期对公共秩序维护员开展理论及实操培训； 做好 小7 区内的防盗、保卫工作。 7、 保安员 上岗时配戴统一标志、穿戴统一服装。 8、 保安 主管人员应具备较高的业务技能和保安团队管理能力，全面负责小区治安联防、安全监控、秩序维护、消防安全及突发事件处置等工作；负责督促、检查小区各项安全管理规章制度的落实；负责小区内消火栓、灭火器、消防报警系统及其他消防器材的管理，确保相关设施设备能正常使用；负责公共秩序维护员岗位

17、设置、思想动态、作风培养和业务训练，经常定期和不定期检查各岗位队员的工作情况，及时处理秩序维护员报告的问题及纠正队员在岗时的个人不良行为，实施奖优惩怠；积极配合相关部门打击本小区内的赌博、盗窃、吸毒、违法违章 、乱摆乱卖 等行 为 ；与属地公安派出所、城监中队、 消防中队等保持良好的沟通联系。 9、 保安 人员须遵纪守法，坚守岗位，服从指挥；文明服务，礼貌待人；严禁不文明语言及行为；上岗时要认真检查设备，认真做好防火、防盗、防抢劫的工作，发现不安全因素立即查明情况排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保小区内的安全；发现 违法犯罪分子要坚决设法抓获；熟悉本岗位的任务和工作程序；熟悉区内消防器材

18、的安装位置，掌握各种器材的使用，遇到突发事件能正确处理；积极向相关人员进行遵纪守法和治安知识的宣传；严格执行来人来访登记制度，发现非区内人员在区内游荡、活动应及时处理，正确处理乱张贴广告及治安可疑人员的个案；严格执行物品搬迁及人员出入管理制度；认真完成项目管理部交办的其他任务。 10、 保安 巡逻岗人员须熟悉区内各类设备、物品的位置，发现设备、物品有损坏或被移动的可疑情况，应立即查明并报告；检查电线线路 (目视检查，禁止手动检查 )和水管管道有 无损坏，发现漏水 (电 )时，应采取措施并及时上报；巡逻中闻到异味，听到可疑声响，须立即查明情况并报告；注意观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑

19、人员要选择适当的位置加以监视并及时报告；发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，应立刻擒获；发现打架、吵架、斗殴等行为时，要予以制止，并将严重致人伤残者抓获，交由公安部门处理；发现火警时，立即组织扑灭，并迅速报警；发现可疑物品，要立即作安全处理，并报告有关部门；发现在管理范围内散发广告、捡垃圾等闲杂违章人员，8 及时清离现场；发现占道摆摊、破坏绿化、乱停乱放等影响公共秩序的行为 ，及时制止、纠正并向上级报告；巡逻保安员根据巡查情况，认真填写巡逻签到记录并将有关情况报告管理处。 （四） 保洁服务 1、 负责物业管理区域内的所有清洁卫生工作 ，按要求实行垃圾分类收集。做到无生活垃圾、无乱堆放、无大件垃圾、无

20、建筑余泥、无乱贴乱画、无病媒生物废弃物、无工业垃圾、无危险废弃物、无乱拉挂。 2、制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度。 3、垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味。 4、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运 2 次 ，运至小区垃圾收集点。 5、小区道路 、广场、停车场、绿地等公共场所每日清扫 1 次、楼道每日清扫 1 次；楼梯扶手每周擦洗 1 次；共用部位玻璃每月清洁 1 次；路灯、楼道灯每季度清洁 1 次。 垃圾桶、垃圾收集点随时清洗，确保每日干净，并要 及时清除区内主要道路积水。 6、区内公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每半年检查

21、1 次，并视检查情况及时清掏；化粪池每 2 个月检查 1 次，每年清掏 1 次，发现异常及时清掏。 7、 每周 不少于 1 次 开展病媒生物防治工作，如来四害、清积水等 。 消杀的成效必须符合除四害的有关要求。环卫主管部门统一部署四害消杀或针对“登革热”等疫情开展专项消 杀工作的，需按主管部门的要求做好相关工作。 8、每日组织专人对小区卫生进行检查，并登记到清洁卫生日检表中。 9、每月根据清洁卫生日检表中的检查情况进行统计分析，向项目管理部汇报。 10、 完成采购方 或上级部门交办的其它任务。 11、遇突击检查、重要活动和节假日，中标方需无条件按照采购方提出的质量要求完成。 12、环卫作业人员

22、必须统一穿着带有反光标志的服装，环卫司机需持证上岗。 9 13、新村每月的垃圾清运费用由中标方负责，具体事宜由中标方与保洁公司洽谈，采购方协调。 （五） 绿化养护 1、有专业人员进行绿化养护管 理。 2、制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。 3、草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形。 4、做好病虫害防治工作。 5、使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。 6、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 7、乔、灌木、攀缘植物每年修剪 2 次以上，每年中耕除草 4 次

23、以上，每年普施基肥 1 遍；草坪每年修剪 3 遍以上，清除杂草 4 遍以上，杂草面积不大于8%。 8、补种补栽绿化苗木。 （六） 物资 装备要求 1、 自行购买 专用于本项目防控登革热疫情等的消杀器械（如烟雾机、超低容量喷雾器等）、配置数量、价值、实物图片等。 2、 自行购买 专用于本项目日常公共秩序维护、共用设施设备维修维护、日常保洁服务、绿化养护的主要 装备， 如巡逻车辆、 洒水车、高压冲洗车、 管道疏通机、垃圾 清理的工具、 车 辆 、割草机等）。 3、专用于本项目应对突发自然灾害、极端天气时的设备设施（如后备排涝水泵等）。 4、非专用于本项目的物资装备请勿列出，投标文件列出的物资装备与

24、实际配置不符的，采购人有权对供应商的违约行为进行处罚或扣减服务费。 （七） 制 定 应急服务预案 1、应对突发自然灾害、极端天气、突发公共卫生事件（如登革热疫情）的处置预案。 2、应对群访群诉、共用设施设备故障、破坏绿化、违章搭建、治安案件等的应急处置预案。 （八） 扣减服务费有关约定 10 如供应商在服务过程中未达到合同服务质量，采购方有权根据实际情况扣减相应的服务费，具体细则由采购方与中标方双方共同制定。 四、 人员配置要求 （一） 服务人员具体岗位设置（本项目须配置服务人员 53 人） 岗位设置 人数（人） 项目经理 1 客服主管 1 办公室 （兼资料员） 4 维修主管 1 维修 员 2

25、 保安 主 任 1 保安队伍 20 保洁员（含主管 1 人） 20 绿化员 3 合计 53 （二） 上表所列秩序维护员为三班制人员配置要求，如中标供应商书面提出并经采购人同意后可实行两班制。 （三） 供应商应根据实际需要，本着科学、合理、高效的原则配备足够的专业人员实施小区物业服务工作；物业管理中层以下的管理岗位以及基层岗位必须 优先聘用当地人； 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书，要求忠于职守，爱岗敬业，作风正派，具有较强的管理能力、服务意识和专业技能。 （四） 项目经理的要求： 1、项目经理 1 人，按照国家有关规定取得国家规定的上岗证书，具有大专以上学历，具有 5 年以上大型住宅小区（建筑面积 10万平方米以上）物业管理工作经验，其中担任项目主管以上职位 3 年以上，年龄在 35 岁以上，要求具备很强的组织统筹管理能力和服务意识，熟悉物业管理法律法规和项目交接事项，精通综合管理、客户服务、设备养护、装修管理、安保、卫生清洁、小区绿化养