牡丹江住宅物业管理条例.DOC

1、牡丹江市住宅物业管理条例 （ 2017 年 9 月 15 日牡丹江市第十六届人民代表大会第四次会议通过 2017 年 10月 13 日黑龙江省第十二届人民代表大会常务委员会第三十六次会议批准） 第一章 总 则 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的居住环境，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条 本市行政区域内的住宅物业管理、使用及其监督活动，适用本条例。 本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业 主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施

2、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 物业管理应当坚持业主自治、专业服务、政府监管、行业自律的原则。 第四条 市、区、县（市）人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。 街道办事处（乡镇人民政府）按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督。社区居 (村 )民委员会应 当协助街道办事处（乡镇人民政府）开展相关工作。 第五条 市物业管理行政主管部门负责全市物业服务的统一监督管理，区、县（市）物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务的监

3、督管理。 建设、规划、价格、公安、城管、环保、工商、质监、市场监管等行政主管部门应当按照各自职责，做好物业管理的相关工作。 第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进物业服务企业诚信经营。 第二章 业主、业主大会和业主委员会 第七条 房屋的所有权人为业主。业主依据相关法律、法规规定，享有权利，履行义务，共同 决定有关事项。业主不得以放弃权利为由不履行义务。 基于房屋买卖、赠与、继承、安置等民事法律行为已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的公民、法人和其他组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。 业主应当与物业使用人约定在物业管理中的权利和义务。 第八条 物业管

4、理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议： （一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的； （二）已入住户数达到总户数百分之五十以上的； （三）首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达 到百分之二十五以上的。 对具备召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会会议的书面申请，并提供有关资料。建设单位在规定期限内未提出申请的，十人以上业主联名可以书面提出召开首次业主大会会议的申请。 第九条 建设单位应当提供筹备首次业主大会会议所需要的下列材料： （一）经备案的物业管理区域划分证明； （二）物业

5、管理区域内建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地明细； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面图； （五 ）共用设施设备交付使用的证明； （六）物业服务用房配置证明； （七）召开首次业主大会会议必需的其他资料。 第十条 首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在提出召开首次业主大会会议书面申请的同时，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户，供首次业主大会会议筹备组使用。 第十一条 街道办事处（乡镇人民政府）对符合召开首次业主大会会议条件的，应当在收到召开首次业主大会会议书面申请后六十日内，指 导组

6、建首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。 筹备组由业主代表和街道办事处（乡镇人民政府）代表、社区居（村）民委员会代表、建设单位代表组成。筹备组成员人数应当为单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域物业服务企业没有利害关系。 筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）或者社区居 (村 )民委员会组织业主推荐产生。 筹备组应当在成立后将成员名单在物业管理区域 内显著位置公示，公示期不少于七日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协

7、调解决。 第十二条 筹备组应当自成立之日起九十日内按照国家有关规定完成首次业主大会会议筹备工作，组织召开首次业主大会会议，并于业主大会成立后自动解散。 筹备组未在九十日内完成筹备工作的，可以延期三十日。经延期仍不能完成筹备工作的，由街道办事处（乡镇人民政府）解散筹备组并书面公告。 第十三条 首次业主大会会议应当讨论决定管理规约、业主大会议事规则，选举业主委员会。 第十四条 业主大会会议表决一般采用纸质方式实名投票 ;在确保业主意思表示真实、有效的前提下，也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公告。 第十五条 业主委员会经依法选举产生后，业

8、主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点和内容通知全体业主，并同时告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会。街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会应当进行指导和监督。 第十六条 业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任。 具体选举办法由业主大会议事规则约定。 业主委员会委员应当由本物业管理区域内热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员；已经担任的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免： （一）本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域物业服

9、务企业有利害关系的； （二）损坏房屋承重结构、违法搭建或者破坏房屋外貌的； （三）擅自改变物业规划用途或者违法出租房屋的； （四）拖欠物业服务费、未缴纳住宅专项维修资金的； （五）索取、非法收受建设单 位、物业服务企业利益的； （六）其他违反法律、法规、管理规约以及有不良社会诚信记录的。 业主委员会应当在选举产生后将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于七日。 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县（市）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。 第十七条 业主委员会履行下列职责： （一）执行业主大会的决定和决议； （二）组织召开业主大会会议，报告

10、物业管理情况，并在物业管理区域内显著位置公布物业管理情况，接受业主质询； （三） 根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题； （五）督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； （七）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用； （八）根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用并 公布经营所得收益情况； （九）法律、法规规定或者业主大

11、会赋予的其他职责。 第十八条 业主委员会举行会议时应当有过半数的委员出席，业主委员会委员不得委托他人参加会议。 业主委员会作出的决定，应当经全体委员半数以上签字同意。业主委员会应当自作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项在本物业管理区域内显著位置公告。 业主委员会召开会议应当告知社区居（村 )民委员会，社区居（村）民委员会应当进行指导和监督。 第十九条 除首次业主大会会议外，业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担。具体筹集办法由业 主大会决定。 业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公示工作经费的收支情况，接受业主监督。 第二十条 业主委员会任期届满前三个月，应当书面告知街道

12、办事处（乡镇人民政府）、社区居（村 )民委员会。街道办事处（乡镇人民政府）应当指导成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。 换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行 维修、更新、改造的除外。 第二十一条 业主委员会应当在任期届满之日起三日内，将其保管的有关凭证、档案、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。 物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当进行指导和监督。

13、 第二十二条 新一届业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和收支情况等进行审核，审核时可以邀请街道办事处（乡镇人民政府）或者社区居 (村 )民委员会进行监督，也可以委托第三方进行审核。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。 第二十三条 物业管理区域有下列情形之一的 ，可以成立物业管理委员会代行业主委员会职责： （一）不具备成立业主大会条件的； （二）具备成立业主大会条件但未成立，经区、县（市）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的； （三）业主委员会不履行职责达一年以上或者无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经区、县（市）物业管理行政主管部门

14、或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。 第二十四条 物业管理委员会由街道办事处（乡镇人民政府）组织成立，由业主代表以及社区居 (村 )民委 员会、建设单位等派员组成。 物业管理委员会人数应当为单数，其中业主成员人数应当超过总人数的百分之五十，由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生，主任由业主担任。业主成员资格应当符合本条例第十 六 条的规定。 物业管理委员会应当在成立后将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于十五日。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。 物业管理委员会应当自成立之日起三十日内，将成立情况书面告

15、知区、县（市）物业管理行政主管部门。区、县（市）物业管理行政主管部门应当对物业管理委员会 的工作进行指导和监督。 第二十五条 物业管理委员会应当依法履行职责，就物业共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。决定应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于十日。 物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责，并在七日内与业主大会或业主委员会办理移交手续后解散。 第三章 前期物业管理 第二十六条 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、自然界线、社区建设等因素。 新建住宅区物业管理区域以建设用地规划许可证确定的用地范围为准。建设单位应当在申请办理房屋预售许可或者房 屋现

16、售备案前，向区、县（市）物业管理行政主管部门备案物业管理区域，区、县（市）物业管理行政主管部门应当自备案后七日内将备案的物业管理区域范围书面告知街道办事处（乡镇人民政府）。房屋买卖合同中应当明示备案的物业管理区域。 本条例施行前已经建成并交付，但尚未划分物业管理区域的，由区、县（市）物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）征求业主和社区居 (村 )民委员会意见后划分。 本条例施行前已经划分物业管理区域，但尚未备案的，由物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会向物业所在地的区、县（市）物业管理行政 主管部门备案。 第二十七条 新建住宅区物业管理区域内，建设单位应当按照不低于房屋建筑总

17、面积千分之二的比例且不低于一百平方米的标准，无偿配置物业管理用房。规划部门在核发建设工程规划许可证时，应当在附图中注明物业管理用房的具体位置。 物业管理用房应当是地面以上能够独立使用的房屋，具备水、电、热、通风、采光等使用功能，并安装独立的经检定合格的水、电、热等计量器具。物业管理用房所在楼层不得高于四层，但配置电梯的除外。 物业管理用房属全体业主共有，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变用途。业主委员会议事活动用房在 物业管理用房中调剂，建筑面积不得低于二十平方米。 第二十八条 新建住宅区在业主大会选聘物业服务企业之前，实行前期物业管理。建设单位在房屋销售前，应当通过本市统一的物业管理招投

18、标平台依法公开选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。一个物业管理区域应当整体进行招投标。 投标人少于三个或者建筑物总面积在二万平方米以下的，经区、县（市）物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。 市物业管理行政主管部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台，并制定具体的住宅物业招投标管理办法。 第二 十九条 建设单位应当与选聘的物业服务企业依法签订前期物业服务合同。建设单位与买受人签订房屋买卖合同时，应当将前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件。 业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效或者业主大会作出自行管理决定时，前期物业服务合同终止。 第三十条 物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当按照国