湖北住宅专项维修资金管理办法.DOC

1、1湖北省住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）第一章 总则第一条 为了加强对住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的监督管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用，及时进行维修和更新、改造，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例、湖北省物业服务和管理条例、住宅专项维修资金管理办法的规定，结合我省实际，制定本办法。第二条 本办法适用于我省行政区域内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用和监督管理。集中建设的拆迁安置房属于商品住宅范畴，应按照本办法交存维修资金。集中建设的保障性住房等政策性住房应由建设投资人或所有权人参照本办法建立和使用维修资金，以解决住宅共用部位、共用设

2、施设备保修期满后的维修和更新、改造问题。商品住宅小区内配套建设的保障性住房等政策性住房应与商品住宅一样交存维修资金。2第三条 本办法所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金。本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、

3、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。业主既是维修资金申请和使用的权利人，也是维修资金申请和分摊使用的责任人。发生应申请和使用维修资金情况时，不得拒绝申请和分摊使用。第四条登记有使用受益人的地下工程（含人防工程）及其专用附属设施设备不属于本办法所指的住宅共用部位和共有设施设备。其维修和更新、改造由登记使用受益人承担。地下工程（含人防工程）与住宅业主有共用部位和共用设施的，由登记使用受益人按面积比例与住宅业主共同承担。登记使用受益人将使用受益权转让他人的，实际使用人连带承担维修和更新、改造责任。3根据相关规定或合同约定属于专营单位负责维修的供水、排

4、水、供电、供气、供暖设施设备和通信、宽带、有线电视等设施设备不属于本办法所指的共有设施设备。其维修和更新、改造由专营单位承担。第五条维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。第六条 省房产行政主管部门会同省财政行政主管部门负责全省维修资金的指导和监督工作。设区的市房产行政主管部门会同同级财政行政主管部门负责本行政区域内维修资金的指导和监督工作。县（含县级市，下同）房产行政主管部门负责本辖区内维修资金的交存、使用的管理工作。区房产行政主管部门可根据上级行政主管部门授权具体负责本辖区内维修资金交存、使用的管理工作。设区的市、县房产行政主管部门可根据工作需要，设立维修资金管理机构具体

5、负责维修资金的日常管理工作。市、县财政、审计主管部门按照各自职责负责维修资金的财务监督和审计监督工作。街道办事处、乡镇人民政府配合房产行政主管部门监督指导业主大会、业主委员会和业主使用维修资金的活动。维修资金的使用申请人及维修单位对维修资金使用行为向维修资金使用受益范围内的业主共同承担责任。4第七条维修资金管理机构应当建立公开电话、网站，开发使用维修资金业务网络平台、业主查询和表决系统、移动终端APP 等信息化媒介，便利业主查询 和使用表决，并接受社会和媒体监督，提高维修资金使用和监督管理效率。第二章 交 存第八条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其

6、他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅物业区域内的非住宅或者住宅物业区域外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于售后公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存维修资金。第九条商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地同类建筑安装工程每平方米造价的5至8。第十条集中建设的保障性住房等政策性住房建立和使用维修资金的标准和方式，由当地人民政府房产行政主管部门确定。第十一条 物业区域内的全体业主，包括住宅物业和非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存维修资金，用于其受益范围内5的住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新

7、、改造，并按其专有部分面积比例分摊使用。物业区域内房屋权属登记为一个业主所有的非住宅独幢物业，且与住宅物业及其他物业无连接、无共用部位和共用设施设备，自行负责维修和更新、改造的，可以不交存维修资金。开发建设单位自持的物业，进行不动产权属登记或开始实际使用的，属于本办法所指业主，应交存维修资金。开发建设单位自持的独幢物业，且与物业区域内住宅及其他物业无连接，无共用部位和共用设施设备的，自行负责维修和更新、改造的除外。第十二条出售公有住房的，售房单位按照未配置电梯的多层住宅不低于售房款的20、配置电梯的高层住宅不低于售房款的30，从售房款中一次性提取维修资金；购房业主按照所拥有住宅的建筑面积交存维

8、修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。第十三条市、县房产行政主管部门应当根据当地实际情况，在本办法规定的范围内合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额，并适时调整。交存标准公布前应当报上一级房产行政主管部门备案。第十四条买受人在办理商品房交付手续成为业主前，应当将首期维修资金存入维修资金专户，凭省级财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据办理商品房交付手续和6权属登记手续。开发建设单位应当在销售时书面告知、合同中约定买受人按相关规定交存维修资金，并督促买受人交存。开发建设单位自持的物业，应向房产行政主管部门备案。按照本办法规定应当交存维修资金的，开

9、发建设单位应当在办理产权初始登记或开始实际使用前交存维修资金，并可从预售资金中划转。未按规定交存的，不得办理产权初始登记手续和转让手续。买受人未按照本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得向其交付房屋。违规交付的，由开发建设单位承担交存责任。本办法实施前未按规定交存维修资金的物业，不得办理产权登记手续和转让手续。第十五条按规定应交存维修资金的，不得免交、少交和缓交。在本办法实施以前发生免交、少交和缓交情况的，房产行政主管部门和维修资金管理机构应当监督相关单位和业主限期交存。第十六条业主大会成立前，以及业主大会成立后未决定自行管理维修资金的，维修资金由市、县房产行政主管部门代管，并监督指导

10、维修资金管理机构按照资金存放管理的相关规定，通过规范程序，采取竞争性方式或集体决策方式确定维修资金的专户管理银行，开立维修资金专户，签订维修资金存款协议并向社会公布。7业主大会决定自行管理维修资金的，业主委员会应按照相关规定以业主大会名义在维修资金管理机构确定的维修资金的专户管理银行开设维修资金专户，专门用于维修资金的收储和使用管理，并接受维修资金管理机构的监督。维修资金专户下以物业管理区域为单位设总账，按房屋户门号设分户账。建设单位交存的维修资金记入总账，不计入分户账。业主交存的维修资金在计入总账的同时记入分户帐。维修资金存储产生的利息对应入账。储存出售公有住房划转的维修资金，一个物业管理区

11、域内包含两个以上原公有住房售房单位物业的，售房单位交存部分按售房单位设分账，业主交存部分按房屋户门号设分户账。维修资金自存入维修资金专户之日起，按中国人民银行规定和存储协议约定的利率计息，并约定结息日。第十七条 市、县房产行政主管部门应当加强专户管理银行服务质量的考核。第十八条业主分户账内的维修资金余额不足首期交存额30的，维修资金管理机构应当采取适当方式公告续交事项，相关业主应当及时续交。续交后的维修资金余额不低于首次交存维修资金的金额标准。8由维修资金管理机构代管维修资金的，续交的具体管理办法由所在地市、县级房产行政主管部门会同同级财政行政主管部门制定。由业主大会自行管理维修资金的，续交方

12、案由业主大会根据当地相关规定制定，维修资金管理机构负责监督指导。第十九条本办法实施前，未建立维修资金的物业服务项目，应当按本办法的规定和物业所在地市、县级房产行政主管部门核准的标准进行补建。出售公有住房售房时未提取或者未足额提取维修资金的，售房单位应当按照规定补提；业主未交存的，应当按本办法的规定和物业所在地市、县级房产行政主管部门核准的标准补交。续交、补交的维修资金应一次性交存。未按规定交存、续交和补交维修资金的，维修资金管理机构有责任督促责任人交存、续交和补交。业主委员会有责任和权利督促责任人交存、续交和补交。利益相关的业主有权利依法要求责任人交存、续交和补交。第二十条未按本办法规定及时交

13、存、续交、补交维修资金的业主，其相关拒交、滞交情况纳入个人征信系统。第二十一条收取维修资金，应当出具由省级财政部门统一监制的物业专项维修资金专用票据。第三章 使 用9第二十二条维修资金只能专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。第二十三条维修资金可以授权使用、即时使用和应急使用。第二十四条 授权使用是指业主委员会组织召开业主大会，一次表决通过维修项目及维修方案和预算，由在任期内的业主委员会或其授权委托的物业服务企业负责组织实施维修、更新和改造的维修资金使用方式。授权使用应符合以下条件：

14、（一）业主委员会任期内可以预见发生和已经发生的、以维持物业使用质量和延长物业使用有效周期为目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造；（二）根据共用部位和共用设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况编制了具体维修方案和预算；（三）物业区域内全体业主受益的维修事项；（四）授权业主委员会在任期内组织实施或委托物业服务企业实施。逾期未实施的不得实施；（五）维修资金使用计划报维修资金管理机构备案。10第二十五条即时使用是指由全体业主或受益范围内的业主在发生需要使用维修资金情况时，表决通过的一次性使用维修资金的使用方式。即时使用应符合以下条件：（一）已经发生或短期内可预见发生的，以恢复、维持和提升物业使用质量为目的的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。（二）没有授权使用计划或授权使用计划以外的维修事项；（三）有具体的维修方案和预算，全体业主受益的，已由全体业主表决通过；部分业主受益的，已经受益业主表决通过；（四）即时使用可以是一个维修项目，也可以是数个维修项目。第二十六条应急使用是指物业区域内发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行的维修、更新和改造的紧急情况，采取应急维修措施前不用表决、事后公示的维修资金使用方式。发生紧急情况时，业主应自行承担分摊使用维修资金的责任。紧急情况包括：（一）电梯故障；