房地产市场资产和空间一个概念性的框架【外文翻译】.doc

1、1本科毕业论文外文翻译外文文献译文标题房地产市场资产和空间一个概念性的框架资料来源美国房地产业和城市经济学协会第二十节，1992作者DENISEDISPASQUALEANDWILLIAMCWHEATON在本研究中,我们提出了一个简单的分析框架,把房地产市场分为两个市场市场对房地产市场空间和房地产资产。在阐述了的流动性质及大小,从而预防和股票与房地产市场中,我们用我们的框架,验证了重要的连接之间的空间和资产市场。我们说明这些房地产市场受到了国家的MACRAECONOMY和金融市场,追踪造成影响各种外生冲击对租金,资产价格、施工和股票的房地产。分析了房地产市场提出了严峻挑战,因为市场两个相关联的市

2、场组成的房地产市场的市场空间和房地产资产。房地产业作为区别空间和房地产作为一种资产是建筑物不清楚什么时候要被他们的主人。租户及的需求的品种和质量可确定建筑房地产租金空间的房地产市场。与此同时,建筑都可以买,出售或之间交换的投资者。满足这个交易发生在资产或资本市场资产价格确定的空间。有许多重要的连接这两个市场的核心目标,本文旨在描述这些链接。当空间是属于它的占有者,如发生有独栋房屋和许多国家的产业空间的概念是两个独立的市场不再适用。购买一个资产和采购空间的使用成为一个联合的决定。参与者的行为动机的力量控制市场行为是非常相似的。购买一个家,一年一度的付款的一个家庭能负担得起的初步确定其收入水平。在

3、资本市场条件,然而,决定将每年支付家庭采购的价格。如果利率很低,通货膨胀率高,家庭就会愿意提供更高的价格,即使他们是年度支付能力不变。这项投资动机的房主是一样的投资者,激发出租的财产。在这篇文章中,我们也就开始了一种简单的讨论的大小及美国房地产市场的特点,看着住宅以及商业房地产。我们检视价值通过类型的国家的房地产和所有权,我们检视价值通过类型的国家的房地产和所有权。随后我们给出一个简单的解析框架之间的连接关系,阐明了房地产市场空间房地产市场的市场和房地产资产资产市场。区分这两个市场有助于阐明不同类型的力量影响这一重要的部门。我们开发的框架是一个通用的,适用于任何类型的商业和住宅房地产。通过比较

4、静态的分析可以使我们用这个框架的痕迹很可能对每一个市场的变化,在投资者的行为特征的宏观经济中或公共政策。如果有一个突然的要求外国投资者购买美国办公楼,租金是非常不同的影响比如果公司突然决定他们想2要购买更多的办公室空间使用。在长期的按揭利率降低刚刚相反的影响,造成房价从短期利率的降低为建设资金。区分财产和资产市场提供了一个更加清晰的认识有助于这些力量如何影响房地产行业间作为一个整体。多年来,政府统计已经找到的流动进入房地产投资总额新建筑和高度的准确性。重视总的房地产股票在任何时间点,但是困难得多英里1990。基金会和亚瑟安德森1991犯了一个勇敢的尝试的总市场价值估算,美国房地产类型和业主,拼

5、凑出数据从各种各样的来源。研究利用标准的美国政府的统计,行业协会的数据,和国家、县财产税记录统计值估计的房地产。法律所有权地位的财富是显示在表3住宅房地产、83是由个人所有,包括个人所有制的个人住宅和投资人公寓楼的所有权。615的房地产公司所拥有的财产所有权涵盖投资以及建筑公司所占的主人。合伙企业的股票几乎相等的住宅产权的同时,公司主导市场。最后,美国房地产的所有权由外国实体零,尽管相当大的关注这个在过去的几年里。在这项研究中,总房地产在美国大约价值88万亿美元。近90的住宅房地产的价值是在这个国家的股票的独栋房子。30的美国房地产以无住房为主,办公室和零售空间至少在美元的价值。使用联邦储备国

6、家净值估算的156万亿美元,而在1990年,这一比例在表2表明房地产构成了大约56的国家的财富。总之,美国房地产是国民财富的最大的组成部分,最大的组成部分的年净私人投资。这个巨大的资产,然而,基础,积累了只肯约有57的国内生产总值GDP每年的基础建设和改造。它,当然就是房地产的耐久性,让我们把这样一个很小的国内生产总值GDP积累和维护这样一个大的分享我们的资产。因为房地产是一个耐用的资本货物的生产和价格决定在一个资产或资本、市场。房屋价格在美国在很大程度上取决于有多少人希望拥有一个家庭单位有多少单位能在这样的所有权。同样,购物中心的价值取决于有多少投资者希望拥有这样的空间和多少中心有可用来投资

7、。在这两种情况下,其他一切都平等,增加自己的这些资产的需求将会提高价格,同时更大的空间来获得供应价格。新的供应取决于房地产资产的价格相对于那些资产的成本或构造取代。从长远来看,资产市场价格市场应该等同与替换储物箱之费用。从长远来看,资产市场价格市场应该等同与替换储物箱之费用。然而,从短期来看,两国可能大大滞后的分流和延迟是内在于施工过程中出现的。例如,如果需求突然上升的所有权,然后用空间的一个固定资产价格供应,还会上升。以上价格现在工程施工费用、施工新发生的地方。作为这个空间到市场,需求满足和价格开始下降往回重置成本法。3外文文献原文TITLETHEMARKETSFORREALESTATEAS

8、SETSANDSPACEACONCEPTUALFRAMEWORKMATERIALSOURCEJOURNALOFTHEAMERICANREALESTATEANDURBANECONOMICSASSOCIATION1992V20,1PP181197AUTHORDENISEDISPASQUALEANDWILLIAMCWHEATONINTHISSTUDY,WEPRESENTASIMPLEANALYTICFRAMEWORKTHATDIVIDESTHEREALESTATEMARKETINTOTWOMARKETSTHEMARKETFORREALESTATESPACEANDTHEMARKETFORREALEST

9、ATEASSETSAFTERDESCRIBINGTHESIZEANDCHARACTEROFFLOWSANDSTOCKSINTHEUSREALESTATEMARKET,WEUSEOURFRAMEWORKTODEMONSTRATETHEIMPORTANTCONNECTIONSBETWEENTHESPACEANDASSETMARKETSWEILLUSTRATEHOWTHESEREALESTATEMARKETSAREAFFECTEDBYTHENATIONSMACRAECONOMYANDFINANCIALMARKETS,TRACINGOUTTHEIMPACTSRESULTINGFROMVARIOUSEX

10、OGENOUSSHOCKSONRENTS,ASSETPRICES,CONSTRUCTIONANDTHESTOCKOFREALESTATEANALYZINGTHEMARKETFORREALESTATEPRESENTSAFORMIDABLECHALLENGEBECAUSETHEMARKETISCOMPRISEDOFTWOINTERRELATEDMARKETSTHEMARKETFORREALESTATESPACEANDTHEMARKETFORREALESTATEASSETSTHEDISTINCTIONBETWEENRELESTATEASSPACEANDREALESTATEASANASSETISMOU

11、STCLEARWHENBUILDINGSARENOTOCCUPIEDBYTHEIROWNERSTHENEEDSOFTENANTSANDTHETYPEANDQUALITYOFBUILDINGSAVAILABLEDETERMINETHERENTFORREALESTATESPACEINTHEPROPERTYMARKETATTHESAMETIME,BUILDINGSMAYBEBOUGHT,SOLD,OREXCHANGEDBETWEENINVESTORSTHESETRANSACTIONSOCCURINTHEASSETORCAPITALMARKETANDDETERMINETHEASSETPRICEOFSP

12、ACETHEREAREANUMBEROFIMPORTANTCONNECTIONSBETWEENTHESETWOMARKETS,ANDTHECENTRALOBJECTIVEOFTHISARTICLEISTODESCRIBETHESELINKSWHENSPACEISOWNEDBYITSOCCUPANT,SUCHASOCCURSWITHSINGLEFAMILYHOUSINGANDMUCHOFTHENATIONSINDUSTRIALSPACE,THENOTIONOFTWOSEPARATEMARKETSISNOLONGERAPPLICABLEPURCHASINGANASSETANDPURCHASINGT

13、HEUSEOFSPACEBECOMEONECOMBINEDDECISIONTHEMOTIVESOFPARTICIPANTSANDTHEFORCESGOVERNINGMARKETBEHAVIORAREVERYMUCHTHESAMEINPURCHASINGAHOME,THEANNUALPAYMENTSTHATAHOUSEHOLDCANAFFORDAREDETERMINEDPRIMARILYBYITSLEVELOFINCOMECONDITIONSINTHECAPITALMARKET,HOWEVER,DETERMINEHOWAHOUSEHOLDCONVERTSTHESEANNUALPAYMENTSIN

14、TOAPURCHASEPRICEIFINTERESTRATESARELOWANDINFLATIONHIGH,FAMILIESWILLBEWILLINGTOOFFERHIGHERPRICESEVENTHOUGHTHEIRANNUALABILITYTOPAYIS4UNCHANGEDTHISINVESTMENTMOTIVEOFTHEHOMEOWNERISTHESAMEASTHATWHICHMOTIVATESANINVESTORINRENTALPROPERTYINTHISARTICLE,WEBEGINWITHABRIEFDISCUSSIONOFTHESIZEANDCHARACTEROFTHEUSREA

15、LESTATEMARKET,LOOKINGATRESIDENTIALASWELLASCOMMERCIALREALESTATEWEEXAMINETHEVALUEOFTHENATIONSREALESTATEBYTYPEANDOWNERSHIPWETHENPRESENTASIMPLEANALYTICFRAMEWORKTHATILLUSTRATESTHECONNECTIONSBETWEENTHEMARKETFORREALESTATESPACETHEPROPERTYMARKETANDTHEMARKETFORREALESTATEASSETSTHEASSETMARKETDISTINGUISHINGBETWE

16、ENTHESETWOMARKETSHELPSTOCLARIFYHOWDIFFERENTTYPESOFFORCESINFLUENCETHISIMPORTANTSECTORTHEFRAMEWORKWEDEVELOPISAGENERICONE,APPLICABLETOANYTYPEOFCOMMERCIALASWELLASRESIDENTIALREALESTATEUSINGCOMPARATIVESTATICANALYSISWITHTHISFRAMEWORKPERMITSUSTOTRACEOUTTHELIKELYIMPACTSONEACHMARKETOFCHANGESINTHEBEHAVIOROFINV

17、ESTORS,THEMACROECONOMYORPUBLICPOLICYIFTHEREISASUDDENDEMANDBYFOREIGNINVESTORSTOPURCHASEUSOFFICEBUILDINGS,THEIMPACTONRENTSISVERYDIFFERENTTHANIFFIRMSSUDDENLYDECIDETHATTHEYWISHTOPURCHASEMOREOFFICESPACEFORTHEIRUSEAREDUCTIONINLONGTERMMORTGAGERATESHASJUSTTHEOPPOSITEEFFECTONHOUSEPRICESFROMTHATCAUSEDBYAREDUC

18、TIONINSHORTTERMINTERESTRATESFORCONSTRUCTIONFINANCINGDISTINGUISHINGBETWEENTHEPROPERTYANDASSETMARKETSHELPSTOPROVIDEACLEARERUNDERSTANDINGOFHOWSUCHFORCESIMPACTTHERELESTATESECTORASAWHOLEOVERTHEYEARS,GOVERNMENTSTATISTICSHAVETRACKEDTHEFLOWOFGROSSINVESTMENTINTOREALESTATENEWBUILDINGCONSTRUCTIONWITHAHIGHDEGRE

19、EOFACCURACYVALUINGTHETOTALESTATESTOCKATANYPOINTINTIME,HOWEVER,ISFARMOREDIFFICULTMILES1990FOUNDATIONANDARTHURANDERSON1991HASMADEAGALLANTATTEMPTATESTIMATINGTHEVALUEOFALLUSREALESTATE,BYTYPEANDOWNER,PIECINGTOGETHERDATAFROMAVARIETYOFSOURCESTHESTUDYEMPLOYEDSTANDARDGOVERNMENTSTATISTICS,TRADEASSOCIATIONDATA

20、,ANDSTATEANDCOUNTYPROPERTYTAXRECORDSTOESTIMATESTATISTICALLYTHEVALUEOFREALESTATEINTHISSTUDY,TOTALREALESTATEINTHEUSISESTIMATEDTOBEWORTH88TRILLIONASSHOWNINTABLE2,ALMOST90OFTHEVALUEOFRESIDENTIALREALESTATEISINTHENATIONSSTOCKOFSINGLEFAMILYHOMESTHE30OFUSREALESTATETHATISNONRESIDENTIALISDOMINATEDBYOFFICEANDR

21、ETAILSPACEATLEASTINDOLLARVALUEUSINGTHEFEDERALRESERVENATIONALNETWORTHESTIMATEOF156TRILLIONIN1990,THEFIGURESINTABLE2SUGGESTTHATREALESTATECONSTITUTESROUGHLY56OFTHENATIONSWEALTHTHELEGALOWNERSHIPSTATUSOFTHISWEALTHISSHOWNINTABLE3OFRESIDENTIALREALESTATE,83ISOWNEDBYINDIVIDUALS,INCLUDINGINDIVIDUALOWNERSHIPOF

22、PERSONAL5RESIDENCESANDSOLEPROPRIETOROWNERSHIPOFAPARTMENTBUILDINGSTHE615OFNONRESIDENTIALREALESTATETHATISOWNEDBYCORPORATIONSCOVERSOWNERSHIPOFINVESTMENTPROPERTYASWELLASBUILDINGSOCCUPIEDBYTHEIRCORPORATEOWNERSPARTNERSHIPSOWNALMOSTEQUALSHARESOFRESIDENTIALNONRESIDENTIALPROPERTY,WHILECORPORATIONSDOMINATETHE

23、NONRESIDENTIALMARKETFINALLY,THEOWNERSHIPOFUSREALESTATEBYFOREIGNENTITIESISVIRTUALLYNIL,DESPITESOMECONSIDERABLECONCERNABOUTTHISDURINGTHELASTFEWYEARSINSUMMARY,USREALESTATEISTHELARGESTCOMPONENTOFNATIONALWEALTH,ANDTHELARGESTCOMPONENTOFANNUALNETPRIVATEINVESTMENTTHISHUGEBASEOFASSETS,HOWEVER,HASBEENACCUMULA

24、TEDBYDEVOTINGONLYABOUT57OFEACHYEARSGDPTOTHECONSTRUCTIONANDRENOVATIONOFTHATBASEITIS,OFCOURSE,THEDURABILITYOFREALESTATETHATALLOWSUSTODEVOTESUCHASMALLFRACTIONOFGDPTOTHEACCUMULATIONANDMAINTENANCEOFSUCHALARGESHAREOFOURASSETSSINCEREALESTATEISADURABLECAPITALGOOD,ITSPRODUCTIONANDPRICEAREDETERMINEDINANASSET,

25、ORCAPITAL,MARKETTHEPRICEOFHOUSESINTHEUSLARGELYDEPENDSONHOWMANYHOUSEHOLDSWISHTOOWNUNITSANHOWMANYUNITSAREAVAILABLEFORSUCHOWNERSHIPLIKEWISE,THEVALUEOFSHOPPINGCENTERSDEPENDSONHOWMANYINVESTORSWISHTOOWNSUCHSPACEANDHOWMANYCENTERSTHEREAREAVAILABLEINWHICHTOINVESTINBOTHCASES,ALLELSEEQUAL,ANINCREASEINTHEDEMAND

26、TOOWNTHESEASSETSWILLRAISEPRICESWHILEAGREATERSUPPLYOFSPACEWILLDEPRESSPRICESTHENEWSUPPLYOFREALESTATEASSETSDEPENDSONTHEPRICEOFTHOSEASSETSRELATIVETOTHECOSTOFREPLACINGORCONSTRUCTINGTHEMINTHELONGRUN,THEASSETMARKETSHOULDEQUATEMARKETPRICESWITHREPLACEMENTCOSTSINTHESHORTRUN,HOWEVER,THETWOMAYDIVERGESIGNIFICANT

27、LYBECAUSEOFTHELAGSANDDELAYSTHATAREINHERENTINTHECONSTRUCTIONPROCESSFOREXAMPLE,IFDEMANDFORTHEOWNERSHIPOFSPACESUDDENLYRISES,THENWITHAFIXEDSUPPLYOFASSETS,PRICESWILLRISEASWELLWITHPRICESNOWABOVECONSTRUCTIONCOSTS,NEWCONSTRUCTIONTAKESPLACEASTHISSPACEARRIVESONTHEMARKET,DEMANDISSATISFIEDANDPRICESBEGINTOFALLBACKTOWARDSTHECOSTOFREPLACEMENT