重大2015年房地产项目合同管理 ( 第3次作业 ).doc

1、第 3 次作业 一、名词解释题（本大题共 30 分，共 5 小题，每小题 6 分） 1. 毛地 2. 土地使用权划拨 3. 毛地 4. 实践合同 5. 要约 二、简答题（本大题共 30 分，共 5 小题，每小题 6 分） 1. 简述建设工程监理合同的法律特征。 2. 简述订立合同应遵循的原则。 3. 简述土地使用权划拨的特征。 4. 简述国有土地使用权租赁的特征。 5. 简述国有土地使用权抵押合同的特点。 三、论述题（本大题共 40 分，共 5 小题，每小题 8 分） 1. “ 合同成立即生效 ” ，你认为这种说法正确吗？ 为什么？试阐述你的观点。 2. 试述合同生效、合同成立的概念，以及两者

2、之间的区别。 3. 论述房地产开发商在采用分散平行发包方式时应注意哪些问题。 4. 论述房地产开发商在采用总包方式时应注意哪些问题。 5. 试述无效合同、效力待定合同、可撤销合同的概念，以及它们各自的类型，并阐述三者之间的异同。 答案： 一、名词解释题（ 30 分，共 5 题，每小题 6 分） 1. 参考答案： 毛地即从非城市建设用地转化为城市建设用地，在这个转化过程中需要征用农村土地，或是旧城区未经旧房屋拆迁、土地平整的土地。 解题方案： 毛地即从非城市建设用地转化为城市建设用地，在这个转化过程中需要征用农村土地，或是旧城区未经旧房屋拆迁、土地平整的土地。 评分标准： 回答正确完整得 2 分

3、不完整 1 分否则不得分 2. 参考答案： 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 解题方案： 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者 使用的行为。 评分标准： 回答正确完整得 2 分不完整 1 分否则不得分 3. 参考答案： 毛地即从非城市建设用地转化为城市建设用地，在这个转化过程中需要征用农村土地，或是旧城区未经旧房屋拆迁、土地平整的土地。 解题方案： 毛地即从非城市建设用地转

4、化为城市建设用地，在这个转化过程中需要征用农村土地，或是旧城区未经旧房屋拆迁、土地平整的土地。 评分标准： 回答正确完整得 2 分不完整 1 分否则不得分 4. 参考答案： 除经当事人意思表示一致外，还需以交付标的物为合同成立要件的合同。 解题方案： 除经当事人意思表示一致外 ，还需以交付标的物为合同成立要件的合同。 评分标准： 回答正确完整得 2 分不完整 1 分否则不得分 5. 参考答案： 希望和他人订立合同的意思表示。 解题方案： 希望和他人订立合同的意思表示。 评分标准： 回答正确完整得 2 分不完整 1 分否则不得分 二、简答题（ 30 分，共 5 题，每小题 6 分） 1. 参考答

5、案： 建设工程监理合同的法律特征有：（ 1）建设工程监理合同属于委托合同（ 2）合同主体是具有特殊资格的主体（ 3）建设工程监理合同是要式合同。 解题方案： 建设工程监理合同的法律特征有：建设工程监理合同属于 委托合同、合同主体是具有特殊资格的主体、要式合同 评分标准： 每条 1 分，共 3 分。 2. 参考答案： 订立合同遵循（ 1）意思自治原则（ 2）诚实信用原则（ 3）公序良俗原则（ 4）合法原则原则 解题方案： 订立合同遵循意思自治诚实信用、公序良俗、合法原则 评分标准： 每条 1 分，共 4 分。 3. 参考答案： 土地使用权划拨具有的特征包括：（ 1）土地使用权划拨具有单向性（ 2

6、）土地使用权划拨具有无偿性（ 3）土地使用权划拨具有两面性（ 4）土地使用权划拨具有限制性（ 5）土地使用权划拨具有无限性。 解题方案： 土地使用权划拨 具有单向性、无偿性、两面性、限制性及无限性 评分标准： 每一点 1 分，共 5 分。 4. 参考答案： 土地使用权租赁合同的特性包括：（ 1）根据土地使用权与地上建筑物及附着物出租与所有权主体同一原则，地上建筑物及附着物随土地使用权亦同时出租（ 2）承租人非出租人同意，不得将租赁权转让或土地使用权转租给第三人，亦不能将土地使用权进行抵押（ 3）优先权（ 4）合同成立需要一定的前提 解题方案： 土地使用权租赁合同的特性：地上附着物随土地使用权一

7、起出租、不得擅自转租第三人、优先权、合同成立需要一定的前提 评分标准： 1.2 条 每条 2 分； 3.4 条每条一分，共 6 分。 5. 参考答案： 国有土地使用权抵押合同的特点包括：（ 1）国有土地使用权抵押合同是一种不能独立存在的从合同（ 2）国有土地使用权抵押合同的目的是以抵押物 国有土地使用权来担保债务的履行，而不是以取得国有土地使用权为目的（ 3）国有土地使用权抵押合同的主体具有特殊性，即抵押人可以是第三人（ 4）国有土地使用权抵押合同受合同形式的限制，合同形式决定该抵押合同是否成立。 解题方案： 国有土地使用权抵押合同的主体具有特殊性，即抵押人可以是第三人，合同形式决定合同是否成

8、立 评分标准： 每条 2 分，共 8 分。 三、论述题（ 40 分，共 5 题，每小题 8 分） 1. 参考答案： 合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。 合同成立与合同生效的要件不同。 合同成立的要件是：合同主体存在双方和多方当事人；订约当事人对合同主要条款达成合意；合同成立具备要约和承诺两个阶段。 合同生效的要件有：行为人具有相应的缔约能力；意思表示真实；不违反法律和社会公共利益；合同必须具备法律所要求的形式；标的具有实现的可能性。 解题方案： 合同成立不一定就生效，只 有依法成立的合同才能生效。 合同成立与合同生效的要件不同。合同成立的要件是：合同主体存在双方和多方当事人；订

9、约当事人对合同主要条款达成合意；合同成立具备要约和承诺两个阶段。合同生效的要件有：行为人具有相应的缔约能力；意思表示真实；不违反法律和社会公共利益；合同必须具备法律所要求的形式；标的具有实现的可能性。 评分标准： 合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。（ 4 分） 合同成立要件 3 分，生效要件 5 分。 2. 参考答案： 合同成立是指当事人之间存在法律上认可的合同关系。 合同生效是指合同开始具有受 法律保护的约束力（对当事人双方）。 合同的成立与合同的生效区别： 1. 合同的成立是当事人意思表示一致，是一种合意。 2. 合同的生效，是指合同的内容开始发生法律效力。 3. 合同的成

10、立，并不一定产生法律效力，如果其符合法定生效条件，就会受到法律保护，达到合同当事人预期的目的；如果其违背或欠缺生效的要件，则构成无效合同，或可撤销合同，或效力待定合同。 解题方案： 生效、合同成立的概念及两者所谓区别。 评分标准： 概念每个 2 分，区别每条 2 分，共 10 分。 3. 参考答案： 分散平行分包是指业主将勘察、设计、土 建、安装、装饰等工程分别委托给不同的承包商的发包模式。各承包商分别与业主签订合同，各承包商之间没有合同关系。分散平行分包的特点主要有：（ 1）业主要进行多次招标工作，需作比较精细的计划及控制，因此项目前期需要比较充裕的时间；（ 2）业主管理和控制比较细，需要对

11、出现的各种工程问题作中间决策；（ 3）业主直接管理的承包商数量多，工作量大，协调困难，容易引起合同争执，造成混乱的状态。而业主要承担协调任务，对各承包商互相干扰造成的问题承担责任，因此工程建设过程中业主面临的索赔多；（ 4）业主能对工程进行较强的干预与控制；（ 5）承包商之间存在制衡关系，容易发现问题及时纠正。 房地产开发商在采用这种发包模式时应注意：工程项目不能划分得太细，应尽量减少承包商的数量；业主应有较强的项目管理能力或聘请得力的工程项目管理人员。 解题方案： 分散平行发包的特点 评分标准： 分散平行特点每点 1 分，共 5 分；房地产开发商在采用这种方式时应注意问题每个 2 分，答案完

12、整准确再加 1 分。 4. 参考答案： 总包是指业主将工程项目的全部工作委托给一家承包商的发包方式。总包的特点主要有：（ 1）业主只需进行一次招标工作，面对一个承包商，主要提出工程的总体要求 （如工程的功能要求、设计标准），作宏观控制，不干涉承包商的具体工作，管理任务较少；（ 2）整个工程项目形成一个统一的系统，避免多头领导，方便协调和控制，有利于提高建设效率，降低管理费用；（ 3）设计更合理，施工更方便，缩短工期，降低造价；（ 4）对总包与分包，以及各分包之间的合同争议，业主不承担协调的责任；（）工程出现问题，业主不易察觉；（）承包商资信风险大。总包适用于大型工程建设项目。采用总包方式应注意

13、的问题：业主应对承包商的资格、资信作严格的审查，确保承包商有较强的综合实力；在工程施工过程中业主须加强对承 包商的宏观控制。 解题方案： 总包的特点 评分标准： 总包特点每点 1 分，共 6 分房地产开发商在采用这两种方式时应分别注意问题每个 2 分， 5. 参考答案： （ 1）无效合同指虽经当事人双方协商一致成立，但因其内容违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，因而从合同订立时起就不具备法律效力的合同。 无效合同的类型：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。 （

14、2）可撤销合同指当事人在订立合同时 ，因意思表示不真实，法律允许撤销权人行使撤销权而使已经生效的合同归于消灭的法律行为。 可撤销合同的类型：因重大误解而订立的合同；显失公平的合同；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。 （ 3）效力待定的合同是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合合同生效要件的有关规定，因此其效力是否产生，尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效的合同。 效力待定合同的类型：效力待定合同行为人并未违反国家法律的强制性规定及社会公共利益，也不存在因意思表示不真实而导致合同被撤销的情况，而主要是因 为合同当事人缔约资格有缺陷，因无权代理行为及无权处分行为而产生的合同。 （ 4）无效合同、效力待定合同、可撤销合同均为不满足或者不完全满足合同生效要件的合同，但各自产生的原因不同，法律后果也不相同。无效合同自始无效；效力待定合同经有权人确认后产生法律效力，否则为无效合同；有撤销权的合同当事人如果放弃行使撤销权，则可撤销合同为有效合同，否则为无效合同，且自始无效。 解题方案： 无效合同、效力待定合同、可撤销合同的概念，以及它们各自的类型、三者之间的异同 评分标准： 无效合同概念 1 分，类型 4 分；可撤销合同概念 1 分 ，类型 3 分；效力待定合同概念 1 分，类型 2 分；区别 3 分。