房地产开发项目管理作业题及解析.doc

1、2013 年 4 月考试房地产开发项目管理第三次作业 一、简答题（本大题共 20 分，共 2 小题，每小题 10 分） 1. 试述在房地产项目开发与管理中，决策阶段的质量控制任务包括哪些内容？ 2. 简述常见的工程项目质量统计分析方法？（要求不少于三种统计分析方法） 二、问答题（本大题共 30 分，共 2 小题，每小题 15 分） 1. 试简述房地产开发项目协调的内容以及项目协调管理的范围？ 2. 什么是项目沟通管理？ 三、论述题（本大题共 50 分，共 2 小题，每小题 25 分） 1. 试论述题在房地产项目开发与管理 中，质量控制任务包括哪些内容？ 2. 试论述在项目管理中，为了更好地实现

2、项目的目标，沟通是必要的手段，如果你是一个项目管理者，你如何与工程建设的承包商、设计单位、供应商进行沟通？ 答案： 一、简答题（ 20 分，共 2 题，每小题 10 分） 1. 参考答案： 决策阶段的质量控制的任务包括： （ 1）审核可行性研究报告是否符合项目建议书或业主的建设意图； （ 2）审核可行性研究报告是否具有可靠的基础资料和数据，保证选址合理； （ 3）保证选址合理； （ 3）审核可行性研究报告是否符合技术经济方面的规范标准 和定额等指标； （ 4）审核可行性研究报告的内容、深度和计算指标是否达到要求。 解题方案： 注意本题是针对决策阶段的质量控制，主要从五个方面进行作答 评分标准：

3、 每答到 1 点给 1.5 分，一共 5 点，全部完整答出，给满分。 2. 参考答案： 1、分层法 将收集来的数据，按不同情况和条件分组，每组就叫做一层，该法又称为分类法或分组法。 2、调查表法（调查分析法、检查表法） 利用统计表对数据进行收集和整理。 3、排列图法 又称主次因素分析图或巴雷特图，是用来寻找影响产品质量的主要因素，以便抓住提高质量的关键，集中力量 加以解决，取得好的效果。 解题方案： 可以围绕质量控制的统计分析方法（分层法、排列图法、相关图法、控制图法）进行作答 评分标准： 每答到 1 点给 2.5 分，一共 3 点，全部完整答出，给满分。注意：至少要答到三种以上的方法 二、问

4、答题（ 30 分，共 2 题，每小题 15 分） 1. 参考答案： 房地产开发项目协调的内容大致包括人际关系的协调、组织关系的协调、供求关系的协调、配合关系的协调、约束关系的协调。 项目组织协调管理在美国PM 中称为界面管理。在项目实施中可将各参与单位之间的业务、组织关系（人际、组织、配合 、供求、约束关系）分为三个层次： 1）项目内部关系（管理层与操作层之间等）； 2）项目的近外层关系（其间有直接或间接的合同关系）； 3）项目的远外层关系（较松散的关系可视为项目的环境）。 解题方案： 本题考查房地产开发项目协调管理这一知识点，可以从协调内容、协调管理的内涵及其三个进行作答 评分标准： 答到协

5、调内容给 2 分，答到协调管理的内涵给 3 分，答到界面管理的三个层次给 3 分 2. 参考答案： 项目沟通管理就是要保证项目信息及时、正确地提取、收集、传播、存储以及最终进行处置，保证项目信息畅通。 在项目管理过 程中，项目管理人员要不断进行组织协调，它是实现项目目标不可缺少的方法和手段。沟通是组织协调的手段，在项目实施过程中，项目组织系统的单元之间都有界面沟通问题（内部人际、组织等关系、近外层关系、远外层关系等）。项目经理和项目经理部是整个项目组织沟通的中心。 解题方案： 本题考查沟通管理的内涵，从沟通管理的概念以及界面沟通的四种方式进行作答 评分标准： 答到沟通管理的概念得 4 分，答到

6、界面沟通的四种方式给 4 分 三、论述题（ 50 分，共 2 题，每小题 25 分） 1. 参考答案： 质量控制是为达到质量要求所采取 的作业技术和活动。房地产开发项目的质量是在开发建设过程中逐渐形成，要控制项目的质量，就应该按照其建设程序，依次控制各阶段的质量，控制过程中任何环节出现问题，必然会影响后期的质量控制，进而影响项目的质量目标。 （ 1）决策阶段的质量控制的任务 审核可行性研究报告是否符合项目建议书或业主的建设意图； 审核可行性研究报告是否具有可靠的基础资料和数据，保证选址合理； 审核可行性研究报告是否符合技术经济方面的规范标准和定额等指标； 审核可行性研究报告的内容、深度和计算指

7、标是否达到要求。 （ 2）设计阶段质量控制的任务； 审查设计基础资料的正确性和完备性； 编制设计招标文件，组织设计方案竞赛； 审查设计方案的先进性和合理性，确定最佳设计方案； 督促设计单位完善质量保证体系； 进行设计质量跟踪检查，控制设计图纸的质量。 （ 3）施工阶段质量控制的任务 1）事前控制 审查承包商及分包商的技术资质； 协助承包商完善质量保证体系； 督促承包商完善现场质量管理制度； 与当地质量监督站联系、沟通； 组织设计交底和图纸会审，对有的工程部位应下达质量要求标准； 审查承包商的施工组织设计，保证质量的技术措施等； 对 需的原材料、配构件的质量进行检查与控制； 对施工场地进行检查验

8、收； 把好开工关。 2）事中控制 督促承包商完善工序控制； 严格工序交接检查； 重要的工程部位或专业工程（如混凝土工程）要做试验或技术复核； 审查质量事故处理方案，并对处理效果进行检查； 对已完成的分部分项工程，按相应的质量评定标准和办法进行检查验收； 审核设计变更和图纸修改； 按合同行使质量监督权和质量否决权； 定期或不定期地组织质量现场会议，及时分析、通报工程质量状况。 3）事后控制 审核承包商提供的质检报告及有关技术文件； 审核承包商提交的 竣工图； 组织联动试车； 按规定的质量评定标准和办法检查验收； 组织项目竣工总验收； 整理有关工程项目质量的技术文件，归档。 （ 4）保修阶段质量控

9、制的任务 审核承包商的工程保修书； 检查、鉴定工程质量状况和工程使用情况； 对出现的质量情况确定责任者； 督促承包商修复缺陷； 在保修期结束后，检查工程保修状况，移交保修资料。 解题方案： 从决策阶段、设计阶段、施工阶段、保修回访阶段四个方面进行质量控制任务的作答 评分标准： 决策阶段、设计阶段、施工阶段、保修回访阶段这四个阶段每一个分别为 4分，共 4 大点， 16 分。 2. 参考答案： （ 1）应让各承包商理解总目标、阶段目标以及各自的目标、项目的实施方案、各自的工作任务及职责等，应向他们解释清楚，作详细说明，增加项目的透明度。这不仅在技术交底中，而且应贯穿在整个项目实施过程中。在实际工

10、程建设项目中，许多技术型的项目经理常常将精力放在追求完美的解决方案上，进行各种优化。但实践证明，只有承包商最佳的理解，才能发挥他们的创新精神和创造性，否则即使有最优化的方案也不可能取得最佳的效果。所以专家告诫：应把精力放在参加者最佳的理解和接受上。 （ 2）指导和培训各参加者和基层管理者适 应项目工作，向他们解释项目管理程序、沟通渠道与方法，指导他们并与他们一齐商量如何工作，如何把事情做得更好。经常地解释目标、解释合同、解释计划；发布指令后要作出具体说明，防止产生对抗。 （ 3）业主将具体的工程建设项目管理事务委托给项目管理者，赋予他很大的处置权力 (例如 FIDIC 合同 )。但项目管理者在

11、观念上应该认为自己是提供管理服务，不能随便对承包商动用处罚权 (例如合同处罚 )，或经常以处罚相威胁 (当然有时不得已必须动用处罚权 )。应经常强调自己是提供服务、帮助，强调各方面利益的一致性和项目的总目标。 （ 4）在招标 、商签合同、工程施工中应让承包商掌握信息、了解情况，以作出正确的决策。 （ 5）为了减少对抗、消除争执，取得更好的激励效果，项目管理者应欢迎并鼓励承包商将项目实施状况的信息、实施结果和遇到的困难，自己心中的不平和意见向他作汇报，这样寻找和发现对计划、对控制有误解，或有对立情绪的承包商和可能的干扰。各方面了解得越多、越深刻，项目中的争执就越少。 解题方案： 从目标建立与目标反馈、指导和培训各参加者和基层管理者适应项目工作、业主将具体的工程建设项目管理事务委托给项目管理者、在招标、商签合同、工程施工中应让承包商掌 握信息、综合协调与争议解决五个方面进行质量控制任务的作答 评分标准： 以上五个方面每一个分别为 3 分，共 5 大点，如果考生还有自己的独特见解，且完整、正确、合理，给 16 分。