浙江省住宅房价上涨原因和对策研究[开题报告].doc

1、 毕业论文 开题报告 统计学 浙江省住宅房价上涨原因和对策研究 一、 选题的背景、意义 历史背景和发展趋势 房地产价格 1是房地产的经济价值（交换价值）的货币表示 ， 其形成一是来源于从规划设计、土地开发到房屋施工安装等过程凝结了物化劳动和活劳动所形成的地产价值和房产价值 ， 二是来源于资本化的地租 ， 即土地使用权价格或所有权价格。房地产是人类最基本的生活和消费资料 ， 房地产也是最重要的生产资料之一 ， 房地产价格关系到国计民生 ， 是一个十分敏感的价格。分析影响房地产价格的因素 ， 对经济和社会发展具有重要意义。 房价，一直都是一 个备受社会各界关注的重要价格指标。它不仅关系到国家的整体

2、经济建设，更关系到当今老百姓的切身利益。当今房价已经越来越成为人们关注的焦点，日益高涨的房价也牵动着越来越多人的神经。正如确保 18亿亩耕地底线一样，住房乃民生之本。住房问题事关社会稳定，经济健康发展。 我国的房价一直在上涨，国家也出台很多政策去压制房价的上涨。 2010年 1月，国务院发出关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，其中涉及五个方面、是一个条款的内容，全部指向调控房价。今年两会，楼市问题成为最热门话题。在今年的政协提案中，数十份都为解决高房价 出谋划策；而全国人大代表中，最为积极和成型的议案也均指向高房价。在与普通老百姓的互动中，最为积极和成型的议案也均指向高房价。在与普通老百姓的

3、互动中，网络上 85%的网友矛头直指高房价。温总理说：房价要稳定，不行也得行。可见国家对于房价问题的重视。浙江虽然作为一个经济大省，但也面临着日益严重的高房价困扰。 住宅产业不仅关系到国民经济的发展，而且也直接关系到城市居民的切身利益。近年来，城市化、工业化进程的不断加快，给住宅市场的发展带来了良好的发展机遇。全国连续几年都出现了房价和销量的持续增长，商品住房和二手住房价 格逐年攀升，尤其是近两年价格涨势强劲。 房地产业是国民经济的重要产业部门，其发展和进步对推动我国的工业化、市场化、城市化、生态环境优化等方面，都有着十分重要的地位和作用。城市住宅是房地产的一个重要组成部分，它不仅直接关系到国

4、民经济的发展，而且直接关系到城市居民的切身利益。住宅是社会性质和社会文明程度的重要标志之一。解决城市住宅问题，不仅是城市的重大经济课题，也是重大的社会课题。 国内外研究现状 姚远 2根据 2004年各省相关横截面数据，运 用人均可支配收入增长率、建筑成本增长率、空置率三因素对房地产价格增长 率进行实证分析，指出要控制房价过快增长，必须从影响房屋供求的人均可支配收入、房屋建筑成本出发。 黄健柏 3等基于向量自回归模型的方差分解，完整地描述了我国房价与地价的相互关系，认为土地出让制度改革虽然导致地价的快速上升，但对房价的影响非常微弱，不是近年来房价上涨的根本原因。 胡冠军、贾生华 4认为居民生活水

5、平、人口规模、基础设施完善程度和土地资源条件是影响城市地价水平的重要因素。 孙鹏，王浦 5研究得出如下结论：房地产价格主要受城镇居民人均收入、城镇居民家庭恩格尔系数指标、住宅建筑成本、利率和失业率影 响较大。收入越高，房地产价格越高，收入每增加一个单位，房地产价格即增加 0.3个单位。同时根据定价原理，价格 =成本 +目标利润，住宅建筑成本对房地产价格影响同样巨大，成本增加 1个单位，房地产价格增加近似于0.24个单位。家庭恩格尔系数可以反映家庭消费倾向。失业率影响房地产价格，如果失业率每提高一个百分点，价格将下降 95个单位，由于中国城镇失业率稳定，所以实际中对房地产价格波动影响不会很大。利

6、率导致房贷的波动，对于普通消费大众影响较为明显。 Ruijue Peng&William C.Wheaton6 (1994)认为土地供应量影响房价的机制有两个 :1、土地供应的减少会阻止开发商得到他们想要的土地量，当建筑量减少时，住房存量无法跟上住宅的需求，从而导致房价升高； 2、从城市空间结构而言，在一个封闭的城市里，住房供给最终会与人口增长相协调，但这是通过土地与资本的相互替代来实现的。 Tilak Abeysinghe & keen Meng choy7 (2004)在研究新加坡巨大消费之谜时指出，新加坡房价和车价的快速上涨源自于有限的土地空间，大量改善住房条件的需求和对汽车的需求远高于

7、车牌配额 .有限的土地自然 供给会束缚土地的经济供给，从而引起高房价。 Phang&wong8 (1997)对新加坡的政府政策和私人住房进行了研究，发现政府的住房价格政策比利息率、收入增长等经济指标更具有市场影响力，政府提供土地以建造组屋的方式对私人住房价格产生了很大的影响。 周苏 9生的分析中有这样一段话：我国政府官员的业绩考核中，当地 GDP是一个非常重要的指标，甚至有些地方出现了唯 GDP论的极端情况，地方官员自然提高本地 GDP作为工作中的重中之重，而房地产业的产值在 GDP中占有较大比重，房价上涨对 GDP数据的推动作用不 言而喻。其次，随着房地产市场的发展，土地出让金收入日益成为地

8、方财政收入的主要部分，房价上涨，土地出让金收入自然水涨船高。由以上两点，我们可以推断出，地方官员并没有动力去抑制房价，甚至有些地方官员是希望房价继续走高的。 任志强 10总结了以下几种房价上涨的原因 :中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求；中国的城市化需求；土地资源的稀缺性；城市基础设施和公共服务提升；价格的提升也是一种货币现象；成本因素的变化；不动产的多重功能作用；中国的传统文化；精神上的一种追求；不可忽略的收入增长。 季雪 11认为，随 着城市化进程发展，城市居民婚嫁、改善、回迁等住房刚性需求进入高峰期；而我国住房供应体系尚不完善，住房保障法律缺失；房地产市场高度市场化，土地“招拍挂

9、”供应模式致使地价不断上涨并推高周边房价；利益集团及境内外投资群体哄抬房价，调控政策温和加上部分地区地方政府不作为致使房价逆调控而上涨。 Siqi Zheng, Zhenpeng Yang12 shows that Beijing residents are willing to pay a 0.6% higher housing price if the one-way commuting time can be reduced by 1 minute, which indicates that the value of travel time is about 13 Yuan per ho

10、ur. After deducting monetary cost associated with the journey, the value of pure travel time is about half of wage rate. 二、研究的基本内容与拟解决的主 要问题 本文的研究目标是利用浙江省近几年的房价以及可能影响房价的各因素的数据，建立模型， Yi=C+ iXij+ui，其中， Y为房价（元 /平方米）； Xij为各可能因素， u为随机误差项。运用计量经学软件对各因素进行分析，排除非影响因素，得出影响房价的因素。 拟解决的主要问题是分析得出哪些因素对房价的上涨起到作用。 三、

11、研究的方法与技术路线、研究难点，预期达到的目标 文章研究的主要内容是房价上涨的影响因素，涉及很多的数据，因此采用定性和定量相结合的方法。用定性的方法说明各因素对住房价格波动的作用机理和影响的结 果，为运用定量的方法研究提供理论指导和依据。在占有大量、有效数据的基础上，运用计量经济分析的方法进行定量分析，验证定性分析的结果，并希望找出各因素对房价上涨影响的程度，进而判断对波动主要的影响因素。 研究的难点在找出对房价上涨的可能影响因素，并要通过计量经济分析验证结果。 预期达到的目标，本文将采用计量经济学分析方法建立模型，分析得出影响房价上涨的因素。进而，为如何抑制房价提供相应的决策。 四、论文详细

12、工作进度和安排 1.论文选题（ 2010-11-01 2010-11-18） 2.收集资料，文献综述、开题 报告、文献翻译。（ 2010-11-18 2011-01-06） 3.收集、整理、分析资料，写出论文大纲。（ 2011-01-06 2011-02-15） 4.再仔细研读、分析资料，写出初稿。（ 2011-02-16 2011-04-15） 5.根据导师意见，对论文进行反复修改。（ 2011-04-16 2011-05-15） 6.对论文进行深入研究，弥补不足之处，最后定稿，并写出一篇 800 1000字的论文摘要，准备好答辩。（ 2011-05-16 2011-06） 五、主要参考文献

13、： 1 王丽玫 ,李广 辉 .影响房地产价格的因素分析 J 廊坊师范学院学报（自然科学版），2008 年 8 月， 第 8 卷（第 3 期） 2.姚远我国房地产价格波动率的影响因素及实证分析 J当代经济， 2006(9)： 16 22 3.健柏，江飞涛，陈伟刚对我国房价与地价相互关系的再检验 J预测， 2007(2)：l一 7 4.胡冠军、贾生华，浙江大学管理学院，基于 Panel Data模型的城市地价水平影响因素研究 以全国 27个大中城市为例 5.孙鹏，王浦， 浅析黑龙江省房地产价格影响因素 6.Ruijue Peng,william C.Wheaton.Effects of Restr

14、ictive Land Supply on Housing in Hong Kong:An Econometric Analysis J. Journal of Housing Research,1944,5(2):263-291 7.Tilk Abeysinghe,Keen Meng Choy.The Aggregate Consumption Puzzle in Singapore J.Journal of Asian Economics.2004,15:563-578.) 8.Phang S.Y,Wong W.K. Government Policies and Private Hous

15、ing Prices in Singspore J. Urban Studies.1977,34(11):1819-1830 9.周苏生，当前房价房租问题分析，现代商贸工业， 2010年第 17期 10.任志强，房价必然上涨的 N个原因， 2010 11.季雪，投机购房过热的危害与对策研究，中央财经大学学报， 2010年第 8期 12.Siqi Zheng, Zhenpeng Yang,Housing Price Gradient with respect to True Commuting Time in Beijing: Empirical Estimation and Its Implications, Institute of Real Estate Studies, Tsinghua University, Beijing 100084, P. R. China