浙江省住宅房价上涨原因和对策研究[文献综述].doc

1、 毕业论文文献综述 统计学 浙江省住宅房价上涨原因和对策研究 一、前言部分 房地产价格 1是房地产的经济价值（交换价值）的货币表示 ,其形成一是来源于从规划设计、土地开发到房屋施工安装等过程凝结了物化劳动和活劳动所形成的地产价值和房产价值 ,二是来源于资本化的地租 ,即土地使用权价格或所有权价格。房地产是人类最基本的生活和消费资料 ,房地产也是最重要的生产资料之一 ,房地产价格关系到国计民生 ,是一个十分敏感的价格。分析影响房地产价格的因素 ,对经济和社会发展具有重要意义。 房价 ,一直都是一个备受社会各界关注的重要价 格指标。它不仅关系到国家的整体经济建设 ,更关系到当今老百姓的切身利益。当

2、今房价已经越来越成为人们关注的焦点，日益高涨的房价也牵动着越来越多人的神经。正如确保 18亿亩耕地底线一样，住房乃民生之本。住房问题事关社会稳定，经济健康发展。 我国的房价一直在上涨，国家也出台很多政策去压制房价的上涨。 2010 年 1 月，国务院发出关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，其中涉及五个方面、是一个条款的内容，全部指向调控房价。今年两会，楼市问题成为最热门话题。在今年的政协提案中，数十份都为解决高房价出谋划策；而全国人大代表中 ，最为积极和成型的议案也均指向高房价。在与普通老百姓的互动中，最为积极和成型的议案也均指向高房价。在与普通老百姓的互动中，网络上 85%的网友矛头直指高

3、房价。温总理说：房价要稳定，不行也得行。可见国家对于房价问题的重视。浙江虽然作为一个经济大省，但也面临着日益严重的高房价困扰。 住宅产业不仅关系到国民经济的发展，而且也直接关系到城市居民的切身利益。近年来，城市化、工业化进程的不断加快，给住宅市场的发展带来了良好的发展机遇。全国连续几年都出现了房价和销量的持续增长，商品住房和二手住房价格逐年攀升，尤其是近两年价 格涨势强劲。 房地产业是国民经济的重要产业部门，其发展和进步对推动我国的工业化、市场化、城市化、生态环境优化等方面，都有着十分重要的地位和作用。城市住宅是房地产的一个重要组成部分，它不仅直接关系到国民经济的发展，而且直接关系到城市居民的

4、切身利益。住宅是社会性质和社会文明程度的重要标志之一。解决城市住宅问题，不仅是城市的重大经济课题，也是重大的社会课题。 浙江省位处三角洲，是我国经济发达的省份之一。浙江省的房价也是一直在涨，居高不下。那么会有哪些原因导致了浙江省的房价上涨呢？ 目前为止，已经有很多人对房价为何 上涨进行了研究，以及相应的提出了抑制房价上涨的对策。本文将罗列出一系列的百家观点，并给出相应的抑制房价上涨的原因。 二、主题部分 中国社科院 2010 年 12 月 07 日 在京发布 2011 年经济蓝皮书。 2该书对我国今明两年的房地产形势与调控作出分析，今年全国城镇居民的房价收入比是 8.76，比去年年上升了 0.

5、46，相当于普通城镇居民家庭 8.76 年不吃不喝可买一套房。 （一） 房价 现状 （ 1） 居民收入涨幅比房价少 5 个百分点 数据显示，今年 1-8 月，全国商品房平均销售价格为 5520 元 /平方米， 2009 年同期为4800 元左右，房价涨幅为 15%。 2009 年同期与 2008 年相比上涨 25%。预计 2010 年全年住宅价格涨幅为 15%左右，涨幅比 2009 年下降 10 个百分点。 三年之间比较发现涨幅确实降了一大截，但与城乡居民收入的增长速度相比，仍是在高速领跑，居民腰包里的钱要买房子仍很难。这是因为房价上涨速度要比城镇居民收入增幅高出 5 个百分点。 2010 年

6、上半年，城镇居民人均可支配收入 9757 元，相比去年增长 10.2%，扣除价格因素，实际增长 7.5%。 （ 2） 普通家庭 8.76 年不吃不喝买套房 普通城镇居民三口之家 8.76 年不吃不喝能买 一套房，这一数据是房价收入比的最直接体现。蓝皮书指出， 2010 年，全国城镇居民的房价收入比是 8.76,农民工家庭是 10.06。其中，城镇居民房价收入比比 2009 年的 8.3 上升了 0.46。从房价收入比看， 2010 年城镇居民人均可支配收入，不扣除价格因素，估计为 18900 元左右。 对此，蓝皮书指出，考虑中国城乡居民的收入不平衡，中低收入人口占大多数，在这样一个房价收入比水

7、平上，在城镇中需要购买新住宅的家庭， 85%没有能力购买。 （ 3） 买房钱超自己 6 年收入别买房了 房价收入比直白解释：指住房价格与城市居民家庭年收 入之比，比值越高，说明居民攒钱买房的年限越长。不仅仅是北京的房价收入比非常高，其他一些大中城市房价收入比都超过了 10。据记者统计，深圳房价收入比超过 15，广州房价收入比也超过 13，南京房价收入比超过 12，就连大连的房价收入比也超过 12。虽然现在工资水平有所提升，但和房价增长速度相比仍相差不少。 专家称： “ 如果买房花的钱超过自己 6 年纯收入的总和，那就不要考虑买房了。对于多数人而言，按照现有的收入， 8.76 年纯收入之和就能买

8、起一套房子的人并不是很多。 ” （二） 房价 走势 调控不能放松否则报复性上涨 。 蓝皮书指出， 2011 年的房价存在两种可能：一是价格上涨与暴涨之间恶性循环，二是房价略有下降，或者是温和上涨。 据蓝皮书预计，如果经济增长，调控放松，那么房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至会更高。有关报道显示， 2010 年前 3 个季度全国仅 30 个纳入统计的城市，土地出让收入就高达 9000 亿元，比上年增长 70%，该成本必定会摊入房价。 蓝皮书指出，如果中央政府下决心解决住宅问题，加大城镇居住用土地供应，改革土地制度和地方政府财政税收渠道，出台房产税，严厉打击土地囤积和房屋的投资投

9、机行为，让房地产开发商的利润回 归正常水平， 2011 年，房价有可能略有下跌，或者其涨幅最多为 6%，低于城镇居民可支配收入和农民工工资增长速度。 据国家统计局 2009 年报告 ,我国城市数量 655 个 ,房价持续上涨城市近 60 个 ,城市化水平 2008 年已提高到 45 68%。但城市的住房供应与住房保障远落后于城市的高速发展 ,尤其近些年部分城市出现住房投机过热情况 ,地价、房价持续快速上涨。 3 以下，列出各家的观点。 季雪 4认为，随着城市化进程发展，城市居民婚嫁、改善、回迁等住房刚性需求进入高峰期；而我国住房供应体系尚不完善 ,住房保障法律缺失；房地 产市场高度市场化，土地

10、“招拍挂”供应模式致使地价不断上涨并推高周边房价；利益集团及境内外投资群体哄抬房价，调控政策温和加上部分地区地方政府不作为致使房价逆调控而上涨。 杨宽、温志强 5对房价持续上涨的原因分析得出如下结果。 （一）市场供求失衡 :市场供应少而需求量大 (1)城市化快速发展必然会形成强大的住房需求。 伴随着经济的持续发展与工业化进程的不断推进 ,我国正处于城市化进程加快发展的阶段 , 2000年我国城镇人口占总人口的 36.22%,2008年我国城镇人口占总人口的 45.68%,我国城市化水平不断 的发展。城市化率的提高必然会引发大规模的居住需求。 6 (2)投资需求。 一般来说，过热增长的行业是由高

11、需求和高价格所推动的，高价格就带来这些行业巨额的高利润，巨额高利润就刺激了投资需求，投资需求进一步抬高价格。随着我国经济的发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道目前还不完善，这也是房地产投资需求不断扩大的经济背景。 （二）建房成本的增加 成本上升，既包括建材等上游产品价格上涨带来的成本增加、拆迁成本提高及精装修商品房的增加，还包括新建住宅品质提升所 带来的成本增加。面对通胀预期压力，水泥、钢材、砖等原材料价格都会上涨，直接增加建安成本；农民工工资、管理人员工资也要上调，管理成本增加； 07 年以来地王项目濒繁出现，再加上市政府基准地价统一上调等直

12、接增加土地成本；同时消费对房屋的需求品质越来越高，品质也是建立在成本基础之上的。 周苏 7生的分析中有这样一段话：我国政府官员的业绩考核中 ,当地 GDP 是一个非常重要的指标，甚至有些地方出现了唯 GDP 论的极端情况，地方官员自然提高本地 GDP 作为工作中的重中之重，而房地产业的产值在 GDP 中占有较大比重，房价上涨对 GDP 数据的推动作用不言而喻。其次，随着房地产市场的发展，土地出让金收入日益成为地方财政收入的主要部分，房价上涨，土地出让金收入自然水涨船高。由以上两点，我们可以推断出，地方官员并没有动力去抑制房价，甚至有些地方官员是希望房价继续走高的。 任志强 8总结了以下几种房价

13、上涨的原因 :中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求；中国的城市化需求；土地资源的稀缺性；城市基础设施和公共服务提升；价格的提升也是一种货币现象；成本因素的变化；不动产的多重功能作用；中国的传统文化；精神上的一种追求；不可忽略的收入增长。 郭戆 9的研究种，有以下几种影响我国房价的因素： （ 1）土地出让金对房地产价格的影响 目前我国的土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。具一项统计数据显示 :近年来，全国土地出让收入呈现不断增长态势。土地出让金越高 ,房地产开发成本越高，房地产售价越高；反之亦然。因而，土地出让金构成了房地产开发成本的主要因素影响着当今房价的变化。 （ 2）城市化

14、进程的加剧对房地产价格的影响 伴随着我国城市化进程的加剧，越来越多的人由乡村迁往城市，形成了新一股对于城镇住房需求的强大力量，在推进我国经济增长和社会 进步的同时，也助推了我国房地产价格的上涨。 （ 3）信贷投资规模对房地产价格的影响 大规模的信贷资金一方面投入了 4 万亿投资项目，另一方面 ,也有部分流入了股市和楼市，促使个人按揭贷款在短时间内增长了 107%，房地产销售增长 70%。因此，不难发现，信贷资金的增长也成为了助推房地产价格上涨的又一重要因素。 （ 4）投机行为对于房地产价格的影响 城市化进程势不可挡，优质土地资源有限，房价一路上涨 ,投资房地产一夜暴富的例子处处可见，“炒房”现

15、如今已成为了有效投资手段的代名词。既然是投资，当然买涨不买跌，因 而投机的炒作行为就构成了当今房地产价格不断上涨的又一因素。 （ 5）开发商的二次囤地对房地产价格的影响 开发商拿地后的二次囤积和垄断，也是导致土地供应紧张和房价上涨的重要原因。从中央到地方政府打击囤积土地行为的力度看，年年都很软弱，多为走过场，纵容开发商，包括国企在内的囤地行为越来越盛。这也是导致房价不断上升的一个重要原因。 姚远 10根据 2004年各省相关横截面数据，运 用人均可支配收入增长率、建筑成本增长率、空置率三因素对房地产价格增长率进行实证分析，指出要控制房价过快增长，必须从影响房屋供求的人均可 支配收入、房屋建筑成

16、本出发。 黄健柏 11等基于向量自回归模型的方差分解，完整地描述了我国房价与地价的相互关系，认为土地出让制度改革虽然导致地价的快速上升，但对房价的影响非常微弱，不是近年来房价上涨的根本原因。 胡冠军、贾生华 12认为居民生活水平、人口规模、基础设施完善程度和土地资源条件是影响城市地价水平的重要因素。 孙鹏，王浦 13研究得出如下结论：房地产价格主要受城镇居民人均收入、城镇居民家庭恩格尔系数指标、住宅建筑成本、利率和失业率影响较大。收入越高，房地产价格越高，收入每增加一个单位，房地产 价格即增加 0.3个单位。同时根据定价原理，价格 =成本 +目标利润，住宅建筑成本对房地产价格影响同样巨大，成本

17、增加 1个单位，房地产价格增加近似于0.24个单位。家庭恩格尔系数可以反映家庭消费倾向。失业率影响房地产价格，如果失业率每提高一个百分点，价格将下降 95个单位，由于中国城镇失业率稳定，所以实际中对房地产价格波动影响不会很大。利率导致房贷的波动，对于普通消费大众影响较为明显。 Ruijue Peng&William C.Wheaton14 (1994)认为土地供应量影响房价的机制有两个 :1、土地供应的减 少会阻止开发商得到他们想要的土地量，当建筑量减少时，住房存量无法跟上住宅的需求，从而导致房价升高； 2、从城市空间结构而言，在一个封闭的城市里，住房供给最终会与人口增长相协调，但这是通过土地

18、与资本的相互替代来实现的。 Tilak Abeysinghe & keen Meng choy15 (2004)在研究新加坡巨大消费之谜时指出，新加坡房价和车价的快速上涨源自于有限的土地空间，大量改善住房条件的需求和对汽车的需求远高于车牌配额 .有限的土地自然供给会束缚土地的经济供给，从而引起高房价。 Phang&wong16 (1997)对新加坡的政府政策和私人住房进行了研究，发现政府的住房价格政策比利息率、收入增长等经济指标更具有市场影响力，政府提供土地以建造组屋的方式对私人住房价格产生了很大的影响。 三、总结部分 我国的房地产 有着深层次的矛盾，问题的累积并非一日之寒，所以调控也遭遇许多

19、困境。蓝皮书指出了 3 方面的矛盾：一是实现居民买得起房的目标与猛烈推高房价的土地买卖制度之间的冲突；二是中央要求控制房价和中央与地方之间财政税收关系不顺的冲突；三是土地是用来吃饭，还是用来居住的矛盾。 3 房价的不断上涨 直接关系到每个家庭的生活成本，不断影响着整个国家经济的整体发展，如何抑制过快的房价上涨我们可以从以下几个措施给予适当调整和改善。首先，加大土地出让金的监管力度，同时调整我国的政府预算开支结构，将土地出让金并入政府预算内开支部分。其次，加大城市内保障性住房、廉租房的供给，要求地方政府必须拿出土地出让金的一定比例用于开发保障性住房和廉租房，以满足不断增容的城市人口需要。第三，适

20、度调整商业信贷规模，合理引导信贷流通方向，适度减少资金流向房地产行业。第四，加大打击投机性炒房的力度，加大投机炒房的成本，利用我国相应税 收制度实行梯度渐进式增长的征税办法遏制炒房行为。最后，通过政策、法规合理引导开发商囤地行为，加大现有商用土地的流通，加大现有囤地行为的成本。 四、参考文献 1. 王丽玫 ,李广辉 .影响房地产价格的因素分析 J 廊坊师范学院学报（自然科学版），2008 年 8 月， 第 8 卷（第 3 期） 2. 社科院 2011 年 经济蓝皮书 3.国家统计局新中国 60 周年系列报告之十 :城市社会经济发展日新月异EB/OL 2009-9-17 4.季雪，投机购房过热的

21、危害与对策研究，中央财经大学学报， 2010 年第 8 期 5.杨宽，温志强，房价上涨原因与对策分析 以天津地区为例，天津师范大学政治与行政学院，现代商贸工业， 2010 年第 17 期 6.中华人民共和国国家统计局网 :中国统计年鉴 G.2009 7.周苏生，当前房价房租问题分析，现代商贸工业， 2010 年第 17 期 8.任志强，房价必然上涨的 N 个原因， 2010 9.郭戆，浅析影响我国房价上涨的原因及解决之道，天津渤海职业技术学院 10.姚远我国房地产价格波动率的影响因素及实证分析 J当代经济， 2006(9)： 16 22 11.健柏，江飞涛，陈伟刚对我国房价与地价相 互关系的再

22、检验 J预测， 2007(2)：l 一 7 12.胡冠军、贾生华，浙江大学管理学院，基于 Panel Data模型的城市地价水平影响因素研究 以全国 27个大中城市为例 13.孙鹏，王浦， 浅析黑龙江省房地产价格影响因素 14.Ruijue Peng,william C.Wheaton.Effects of Restrictive Land Supply on Housing in Hong Kong:An Econometric Analysis J. Journal of Housing Research,1944,5(2):263-291 15.Tilk Abeysinghe,Keen Meng Choy.The Aggregate Consumption Puzzle in Singapore J.Journal of Asian Economics.2004,15:563-578.) 16.Phang S.Y,Wong W.K. Government Policies and Private Housing Prices in Singspore J. Urban Studies.1977,34(11):1819-1830