广州增城区征收集体土地.DOC

1、 1 广 州 市 增 城 区 征 收 集 体 土 地补 偿 管 理 办 法（代 拟 征 求 意 见 稿 ）第 一 章 总 则第 一 条 为 规 范 我 区 征 收 集 体 土 地 补 偿 管 理 ，维 护 被征 地 农 民 集 体 经 济 组 织 、农 民 、青 苗 和 地 上 附 着 物 产 权 人等 相 关 权 利 人 （以 下 简 称 “被 征 地 单 位 ”）的 合 法 权 益 ，保 障我 区 征 地 补 偿 安 置 工 作 有 序 进 行 ，根 据 中 华 人 民 共 和 国 土地 管 理 法 、中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 实 施 条 例 、广 东省 实 施 办

2、法 、广 东 省 征 地补 偿 保 护 标 准 （2016 年 修 订 调 整 ）、广 州 市 人 民 政 府 办 公厅 关 于 印 发 广 州 市 农 民 集 体 所 有 土 地 征 收 补 偿 试 行 办 法 的通 知 （穗 府 办 规 201710 号 ）等 有 关 规 定 ，结 合 我 区 实 际 ，制 定 本 办 法 。第 二 条 除 国 家 、省 和 市 另 有 规 定 外 ，增 城 区 辖 区 内 依法 征 收 农 民 集 体 土 地 的 补 偿 适 用 本 办 法 。第 三 条 广 州 市 增 城 区 国 土 资 源 和 规 划 局 （以 下 简 称“区 国 土 规 划 局 ”

3、）代 表 区 人 民 政 府 对 征 地 补 偿 工 作 进 行 统筹 管 理 ；广 州 市 增 城 区 土 地 开 发 储 备 中 心 （以 下 简 称 “储 备中 心 ”）负 责 征 地 补 偿 的 组 织 、指 导 和 监 督 ；属 地 的 镇 政 府（街 道 办 事 处 ）以 下 简 称 “镇 （街 ）”具 体 负 责 征 地 补 偿 工 作的 实 施 。区 各 有 关 部 门 各 负 其 责 ，通 力 配 合 ，切 实 做 好 土 地和 房 屋 被 征 收 人 的 补 偿 、安 置 和 社 会 保 障 工 作 。 2 第 四 条 各 镇 （街 ）应 根 据 国 民 经 济 和 社 会

4、 发 展 规 划 、土 地 利 用 总 体 规 划 、城 乡 规 划 和 专 项 规 划 向 储 备 中 心 提 出征 地 建 议 ，储 备 中 心 根 据 镇 （街 ）的 建 议 和 全 区 年 度 征 地 计划 指 导 镇 （街 ）制 定 土 地 征 收 工 作 方 案 ，提 出 征 地 范 围 、补 偿 内 容 、资 金 来 源 及 各 部 门 分 工 等 。第 五 条 土 地 征 收 工 作 方 案 经 区 政 府 批 准 后 ，镇 （街 ）应 采 取 积 极 有 效 的 措 施 禁 止 在 被 征 地 范 围 内 抢 种 、抢 栽 和抢 建 。区 国 土 规 划 局 应 根 据 相

5、关 规 定 在 本 部 门 网 站 、被 征地 现 场 、被 征 地 村 集 体 所 在 地 或 村 民 聚 居 地 发 布 征 收 土 地预 公 告 。第 六 条 被 征 地 单 位 应 当 服 从 社 会 公 共 利 益 及 我 区 经济 发 展 需 要 ，积 极 支 持 和 配 合 征 地 补 偿 工 作 的 实 施 。征 收土 地 预 公 告 发 布 后 ，在 征 地 范 围 内 抢 种 、抢 栽 的 青 苗 和 抢建 的 建 （构 ）筑 物 一 律 不 列 入 补 偿 范 围 。第 七 条 镇 （街 ）对 拟 征 收 地 块 的 权 属 、地 类 、面 积 、青苗 、地 上 附 着

6、物 以 及 拟 征 收 房 屋 的 权 属 、区 位 、用 途 、建 筑面 积 等 情 况 进 行 调 查 和 证 据 保 存 ，并 与 被 征 地 单 位 共 同 确认 调 查 结 果 ，根 据 调 查 结 果 和 本 办 法 规 定 的 相 关 补 偿 标 准 ，与 被 征 地 单 位 协 商 签 订 征 地 补 偿 协 议 ，具 体 实 施 补 偿 工作 。被 征 地 单 位 不 配 合 调 查 确 认 的 ，可 以 通 过 公 证 的 方 式确 认 。第 八 条 征 收 农 民 集 体 土 地 的 补 偿 包 括 ：土 地 补 偿 、安置 补 助 、青 苗 补 偿 、地 上 附 着 物

7、 （除 房 屋 ）补 偿 、被 征 地 农 民养 老 保 险 、留 用 地 安 置 、房 屋 补 偿 、房 屋 安 置 。 3 第 九 条 土 地 补 偿 费 、安 置 补 助 费 、青 苗 补 偿 费 、地 上附 着 物 （除 房 屋 ）补 偿 费 由 储 备 中 心 按 有 关 资 金 支 付 流 程 将确 定 的 补 偿 资 金 足 额 存 入 区 国 土 规 划 局 征 地 补 偿 款 预 存 户 ，专 款 专 用 。自 征 地 获 上 级 批 准 并 发 布 征 收 土 地 公 告 之 日起 三 个 月 内 ，区 国 土 规 划 局 应 将 土 地 补 偿 费 、安 置 补 助 费

8、、青 苗 补 偿 费 、地 上 附 着 物 （除 房 屋 ）补 偿 费 从 征 地 补 偿 款 预存 户 划 付 到 镇 （街 ）的 征 地 补 偿 款 账 户 ，再 由 镇 （街 ）将 补 偿资 金 兑 现 给 被 征 地 单 位 。具 备 预 付 条 件 的 ，可 预 付 到 补 偿对 象 在 银 行 开 具 的 实 名 账 户 。第 十 条 本 办 法 规 定 之 外 的 其 他 任 何 单 位 或 个 人 ，均不 得 直 接 与 被 征 地 单 位 协 商 集 体 土 地 征 收 和 补 偿 事 宜 。第 二 章 土 地 补 偿 、 安 置 补 助 、 青 苗 补 偿第 十 一 条 土

9、 地 补 偿 、安 置 补 助 、青 苗 补 偿 由 被 征 地农 民 集 体 经 济 组 织 作 为 主 体 与 属 地 镇 （街 ）协 商 选 定 “综 合包 干 价 ”或 者 “实 地 清 点 计 价 ”两 种 方 式 之 一 进 行 补 偿 。（一 ）综 合 包 干 价 方 式 补 偿 。选 择 综 合 包 干 价 方 式 补 偿的 ，根 据 我 区 各 镇 （街 ）经 济 发 展 状 况 ，全 区 共 划 分 为 两 个地 区 类 别 ，各 镇 （街 ）按 照 相 应 地 区 类 别 实 施 综 合 包 干 价 补偿 （详 见 附 件 1）。（二 ）实 地 清 点 计 价 方 式 补

10、 偿 。选 择 实 地 清 点 计 价 方 式补 偿 的 ，土 地 补 偿 费 和 安 置 补 助 费 在 不 低 于 广 东 省 征 地 补偿 保 护 标 准 的 基 础 上 ，按 照 附 件 2-1 规 定 的 标 准 执 行 ，青 苗根 据 实 地 清 点 数 量 及 附 件 2-2、2-3、2-4 规 定 的 标 准 执 行 。 4 第 十 二 条 土 地 补 偿 费 和 安 置 补 助 费 按 照 全 员 共 有 的原 则 在 被 征 地 农 民 集 体 经 济 组 织 内 部 按 规 定 统 筹 分 配 使 用 ，青 苗 补 偿 对 象 原 则 上 为 其 所 有 权 人 ，上 述

11、 补 偿 款 由 镇 （街 ）负 责 支 付 给 被 征 地 单 位 。苗 圃 、花 圃 内 的 苗 木 、花 卉 、盆 景 等 由 其 所 有 权 人 自 行处 理 ，只 作 搬 迁 费 补 偿 ，搬 迁 费 由 有 资 质 的 评 估 机 构 评 估确 定 ，评 估 费 由 征 地 单 位 支 付 。被 征 地 农 民 集 体 经 济 组 织选 定 综 合 包 干 价 方 式 补 偿 的 ，征 地 单 位 不 再 另 行 支 付 搬 迁费 ，即 搬 迁 费 从 综 合 包 干 价 补 偿 款 中 划 出 补 偿 给 相 关 的 所有 权 人 。经 评 估 确 定 的 搬 迁 费 超 出 3

12、 万 元 /亩 的 ，超 出 部 分由 征 地 单 位 补 足 ，在 征 地 总 成 本 中 列 支 。被 征 地 农 民 集 体经 济 组 织 选 择 实 地 清 点 计 价 方 式 补 偿 的 ，搬 迁 费 由 征 地 单位 支 付 。第 十 三 条 青 苗 在 镇 （街 ）规 定 期 限 内 由 其 所 有 权 人 自行 处 理 ，逾 期 未 处 理 的 可 由 镇 （街 ）统 一 处 理 。第 十 四 条 同 一 征 地 项 目 的 征 地 范 围 跨 越 不 同 地 区 类别 的 ，按 相 应 地 区 类 别 的 补 偿 标 准 执 行 。第 三 章 地 上 附 着 物 补 偿第 十

13、 五 条 本 办 法 所 称 地 上 附 着 物 ，是 指 附 着 在 被 征收 农 民 集 体 土 地 上 除 房 屋 外 的 瓦 房 、瓦 棚 、水 井 、坟 墓 等 一般 附 着 物 。第 十 六 条 地 上 附 着 物 由 被 征 地 农 民 集 体 经 济 组 织 作为 主 体 与 属 地 镇 （街 ）协 商 选 定 “综 合 包 干 价 ”或 者 “实 地 清 5 点 计 价 ”两 种 方 式 之 一 进 行 补 偿 。（一 ）综 合 包 干 价 方 式 补 偿 。由 属 地 镇 （街 ）按 照 1.8 万元 /亩 标 准 支 付 给 被 征 地 农 民 集 体 经 济 组 织 。

14、（二 ）实 地 清 点 计 价 方 式 补 偿 。属 地 镇 （街 ）组 织 人 员 清点 地 上 附 着 物 ，根 据 实 地 清 点 数 量 及 项 目 内 容 按 照 附 件 3规 定 的 标 准 进 行 补 偿 。第 十 七 条 地 上 附 着 物 补 偿 对 象 原 则 上 为 其 所 有 权 人 。地 上 附 着 物 在 镇 （街 ）规 定 期 限 内 由 其 所 有 权 人 自 行 处 理 ，逾 期 未 处 理 的 可 由 镇 （街 ）统 一 处 理 。第 四 章 被 征 地 农 民 养 老 保 险第 十 八 条 为 保 障 我 区 被 征 地 农 民 的 长 远 生 计 ，被

15、征地 农 民 养 老 保 险 费 由 征 地 单 位 全 额 负 担 ，征 地 单 位 统 一 按照 转 发 省 人 力 资 源 社 会 保 障 厅 关 于 进 一 步 做 好 我 省 被 征地 农 民 养 老 保 障 工 作 意 见 的 通 知 （粤 府 办 201041 号 ）和广 州 市 人 民 政 府 办 公 厅 关 于 印 发 广 州 市 城 乡 居 民 基 本 养老 保 险 实 施 办 法 的 通 知 (穗 府 办 201466 号 )规 定 的 第 五档 4.14 万 元 /人 标 准 执 行 ，具 体 参 保 人 数 以 人 力 资 源 和 社 会保 障 部 门 核 定 为 准

16、 。第 十 九 条 办 理 被 征 地 农 民 养 老 保 险 具 体 工 作 由 区 人力 资 源 和 社 会 保 障 局 负 责 ，征 地 单 位 按 照 区 人 力 资 源 和 社会 保 障 局 的 规 定 拨 付 养 老 保 险 费 。第 五 章 留 用 地 安 置 6 第 二 十 条 留 用 地 按 实 际 征 地 面 积 的 10 安 排 。2008年 7 月 13 日 增 城 市 征 收 土 地 管 理 暂 行 办 法 （增 府 200813号 ）实 施 前 已 发 生 的 历 史 征 地 ，有 书 面 约 定 的 ，按 书 面 约 定履 行 ，没 有 书 面 约 定 的 ，无

17、需 安 排 留 用 地 。第 二 十 一 条 留 用 地 安 置 可 采 取 实 地 留 用 、货 币 折 算 、物 业 置 换 等 方 式 兑 现 ，具 体 操 作 按 照 省 、市 、区 的 有 关 规 定执 行 。第 六 章 房 屋 补 偿第 二 十 二 条 房 屋 补 偿 包 括 房 屋 基 准 补 偿 、房 屋 区 位补 偿 、搬 迁 补 助 、临 时 安 置 补 助 、停 产 停 业 损 失 补 偿 。房 屋补 偿 对 象 原 则 上 为 其 所 有 权 人 。第 二 十 三 条 房 屋 基 准 补 偿 是 结 合 房 屋 建 筑 情 况 及 房屋 用 途 等 因 素 ，按 本 办

18、 法 核 定 的 房 屋 补 偿 面 积 与 房 屋 基 准补 偿 标 准 相 乘 计 得 ，也 可 通 过 评 估 方 式 确 定 。通 过 评 估 方 式 确 定 房 屋 基 准 补 偿 的 ，由 镇 （街 ）与 被 征收 人 协 商 共 同 委 托 有 资 质 的 评 估 机 构 按 房 屋 重 置 成 本 法 进行 评 估 ，评 估 时 点 为 征 收 土 地 预 公 告 发 布 之 日 。评 估 费由 征 地 单 位 支 付 。第 二 十 四 条 征 收 集 体 土 地 上 房 屋 应 当 先 认 定 房 屋 补偿 面 积 。房 屋 补 偿 面 积 由 基 础 补 偿 面 积 和 超

19、 建 面 积 按 照 一 定 比 7 例 进 行 折 算 ，超 建 面 积 指 虽 然 存 在 权 属 瑕 疵 但 为 尊 重 历 史事 实 给 予 所 有 权 人 适 当 补 偿 的 面 积 。房 屋 补 偿 面 积 计 算 公式 为 ：房 屋 补 偿 面 积 =基 础 补 偿 面 积 1.0+超 建 面 积 0.9。各 类 别 房 屋 基 础 补 偿 面 积 和 超 建 面 积 认 定 方 式 如 下 ：1.有 农 民 集 体 土 地 房 地 产 权 证 （不 动 产 权 证 书 ）的 房 屋 ，房 屋 实 测 建 筑 面 积 在 房 屋 所 有 权 证 记 载 的 建 筑 面 积 以 内

20、 的部 分 为 基 础 补 偿 面 积 ；实 测 建 筑 面 积 超 出 房 屋 所 有 权 证 记载 面 积 的 部 分 为 超 建 面 积 。2.有 政 府 或 行 政 主 管 部 门 核 发 的 农 民 集 体 建 设 用 地 使用 证 、宅 基 地 证 等 法 定 土 地 权 证 之 一 的 房 屋 ，房 屋 实 测 建筑 面 积 在 土 地 权 证 记 载 面 积 3.5 倍 以 内 的 部 分 为 基 础 补 偿面 积 ，超 出 部 分 为 超 建 面 积 。3.无 法 定 土 地 权 证 但 经 镇 级 或 以 上 人 民 政 府 核 发 的 准建 证 明 批 准 建 设 的 房

21、 屋 ，房 屋 实 测 建 筑 面 积 在 批 准 建 设 面积 以 内 的 部 分 为 基 础 补 偿 面 积 ，超 出 部 分 为 超 建 面 积 。4.无 任 何 权 属 证 明 的 房 屋 ，实 测 建 筑 面 积 全 部 纳 入 超 建面 积 范 畴 。以 上 确 定 房 屋 补 偿 面 积 以 征 收 土 地 预 公 告 发 布 之 日为 标 准 时 点 ，凡 在 征 收 土 地 预 公 告 发 布 之 后 未 经 政 府 有关 部 门 批 准 建 设 的 房 屋 ，不 予 补 偿 。第 二 十 五 条 房 屋 基 准 补 偿 标 准 核 定 需 先 对 房 屋 用 途及 各 用

22、途 相 应 面 积 进 行 认 定 。本 条 认 定 的 各 用 途 房 屋 面 积 ，作 为 各 用 途 房 屋 后 续 补 偿 和 安 置 的 依 据 。（一 ）房 屋 用 途 、面 积 认 定 ： 8 1.商 业 用 途 面 积 ：被 征 收 房 屋 的 房 地 产 权 证 记 载 的 商 业面 积 或 记 载 商 住 、综 合 用 途 中 的 商 业 面 积 。如 房 地 产 权 证或 申 办 规 划 许 可 的 档 案 材 料 中 未 明 确 区 分 商 业 和 居 住 用 途面 积 的 商 住 房 屋 ，按 首 层 面 积 认 定 为 商 业 面 积 。2.住 改 商 面 积 ：能

23、 提 供 合 法 有 效 的 工 商 营 业 执 照 ，并 实际 正 在 营 业 的 房 屋 ，按 房 屋 首 层 面 积 确 定 ，但 只 限 于 房 屋进 深 15 米 以 内 部 分 。3.除 以 上 两 种 用 途 外 的 居 住 、工 业 、综 合 （不 包 括 其 中的 商 业 部 分 ）、体 育 、教 育 等 其 他 用 途 的 面 积 ，采 用 相 同 的系 数 核 定 房 屋 基 准 补 偿 标 准 。临 时 建 筑 不 得 认 定 为 居 住 用途 。4.上 述 各 种 用 途 面 积 由 镇 （街 ）、测 绘 单 位 与 被 征 收 人共 同 确 认 。（二 ）房 屋 基

24、 准 补 偿 标 准 的 核 定 ：房 屋 基 准 补 偿 标 准 按 被 征 收 房 屋 的 结 构 、装 修 等 级 等情 况 设 定 相 应 的 补 偿 基 准 （详 见 附 件 4）乘 以 相 应 的 系 数 确定 ，该 系 数 根 据 前 款 按 房 屋 不 同 用 途 认 定 结 果 为 基 础 设 定 。其 中 商 业 用 途 系 数 为 3.0，“住 改 商 ”房 屋 系 数 为 2.0，居 住 、工 业 、综 合 （不 包 括 其 中 的 商 业 部 分 ）、体 育 、教 育 等 其 他 用途 的 房 屋 系 数 为 1.0。计 算 公 式 为 ：房 屋 基 准 补 偿 标

25、准 =房屋 补 偿 基 准 （商 业 用 途 面 积 3.0+住 改 商 面 积 2.0+居 住 等其 他 用 途 面 积 1.0）/实 测 总 建 筑 面 积 。第 二 十 六 条 房 屋 区 位 补 偿 是 对 农 村 宅 基 地 使 用 权 按照 对 应 区 位 补 偿 标 准 进 行 的 补 偿 ，具 体 如 下 ： 9 （一 ）有 农 民 集 体 土 地 房 地 产 权 证 （不 动 产 权 证 书 ）、农民 集 体 建 设 用 地 使 用 证 、宅 基 地 证 等 法 定 土 地 权 证 ，以 及镇 级 或 以 上 人 民 政 府 核 发 的 准 建 证 明 的 房 屋 ，区 位

26、补 偿 标准 为 南 部 地 区 （荔 城 街 、增 江 街 、朱 村 街 、永 宁 街 、新 塘 镇 、仙 村 镇 、中 新 镇 、石 滩 镇 ）2200 元 /平 方 米 、北 部 地 区 （小 楼镇 、派 潭 镇 、正 果 镇 ）2000 元 /平 方 米 。除 有 农 民 集 体 土 地 房 地 产 权 证 （不 动 产 权 证 书 ）的 房 屋或 政 府 行 政 主 管 部 门 核 发 的 农 民 集 体 建 设 用 地 使 用 证 、宅基 地 证 等 法 定 土 地 权 证 之 外 的 房 屋 ，区 位 补 偿 标 准 为 1600元 /平 方 米 。（二 ）区 位 补 偿 金 额

27、 由 区 位 补 偿 标 准 与 对 应 的 区 位 补 偿面 积 相 乘 计 得 。房 屋 区 位 补 偿 面 积 按 以 下 办 法 确 定 ：一 是 土 地 证 载 面积 比 房 屋 实 际 占 地 面 积 大 的 ，按 土 地 证 载 面 积 核 定 ；二 是 土地 证 载 面 积 比 房 屋 实 际 占 地 面 积 小 的 ，按 房 屋 与 土 地 直 接接 触 的 基 底 面 积 核 定 ，以 测 绘 单 位 实 际 测 定 为 准 。（三 ）被 征 收 人 确 定 选 择 联 排 式 住 宅 安 置 的 ，区 位 补 偿应 当 相 应 核 减 ，核 减 金 额 由 安 置 住 宅

28、 对 应 的 区 位 补 偿 标 准与 安 置 住 宅 基 底 面 积 相 乘 计 得 。第 二 十 七 条 房 屋 搬 迁 补 助 费 按 被 征 收 房 屋 面 积 （除工 业 用 途 面 积 外 ）乘 以 25 元 /平 方 米 计 算 ，如 计 得 的 搬 迁 补助 费 低 于 3000 元 的 ，按 3000 元 计 算 。同 一 栋 房 屋 的 搬 迁补 助 费 不 得 高 于 8000 元 。房 屋 搬 迁 补 助 费 包 含 电 话 、有 线电 视 、空 调 、宽 带 、燃 气 等 迁 移 费 。 10 第 二 十 八 条 征 收 居 住 用 途 的 房 屋 应 给 予 被 征

29、 收 人 临时 安 置 补 助 ，临 时 安 置 补 助 费 计 算 方 式 如 下 ：被 征 收 人 选 择货 币 安 置 的 ，临 时 安 置 补 助 费 以 被 征 收 房 屋 的 居 住 用 途 面积 为 基 数 ，按 每 平 方 米 每 月 不 超 过 20 元 的 标 准 （如 按 该 标准 计 算 低 于 2000 元 /月 的 ，按 2000 元 /月 计 算 ），并 按 12 个月 计 算 ；被 征 收 人 选 择 统 建 住 宅 安 置 、产 权 调 换 的 ，临 时 安置 补 助 按 照 上 述 标 准 执 行 ，补 偿 至 属 地 镇 （街 ）交 付 房 屋 之日 止

30、。第 二 十 九 条 征 收 商 业 及 工 业 用 途 的 房 屋 应 给 予 被 征收 人 停 产 停 业 损 失 补 偿 。（一 ）商 业 用 途 房 屋 停 产 停 业 损 失 补 偿 。以 被 征 收 商 业用 途 房 屋 的 商 业 用 途 面 积 为 基 数 ，按 每 平 方 米 每 月 45 元 ，并 按 12 个 月 计 算 。停 产 停 业 损 失 补 偿 原 则 上 支 付 给 实 际 经营 人 ，被 征 收 人 与 实 际 经 营 人 不 一 致 ，有 约 定 支 付 对 象 和比 例 的 ，按 约 定 执 行 ；无 约 定 ，则 支 付 给 实 际 经 营 人 。（二

31、 ）工 业 用 途 房 屋 停 产 停 业 损 失 补 偿 。依 法 取 得 营 业执 照 并 实 际 生 产 经 营 的 厂 房 造 成 停 产 停 业 损 失 的 ，可 以 根据 征 收 土 地 预 公 告 发 布 前 6 个 月 ，按 税 务 部 门 核 实 的 该企 业 税 后 平 均 利 润 （每 月 ）80%的 标 准 给 予 不 超 过 6 个 月 的补 偿 ，若 按 此 方 法 计 得 的 补 偿 额 除 以 工 业 用 途 房 屋 面 积 低于 150 元 /平 方 米 的 标 准 ，则 按 150 元 /平 方 米 一 次 性 补 偿 。工 业 用 途 的 房 屋 不 再 按 本 办 法 第 二 十 七 条 规 定 给 予 房 屋 搬迁 补 助 。（三 ）除 以 上 情 形 外 的 特 殊 情 况 ，或 被 征 收 人 不 同 意 按