房地产司法鉴定估价报告书.DOC

1、 房地产司法鉴定估价报告书项 目 名 称 ：河 北 骏 广 木 制 品 有 限 公 司 位 于 广 宗 县 创 业 大 道 东 侧 的 公 共 租 赁 住 房 强 制 拍 卖 价 值 评 估委 托 方 ：广 宗 县 人 民 法 院估 价 单 位 ：邢 台 卓 勤 立 源 房 地 产 估 价 有 限 公 司估 价 人 员 ：霍 志 宏 刘 剑 报 告 出 具 日 期 ： 2017年 11月 24日报 告 编 号 ：卓 勤 司 鉴 2017字 第 1110号致委托方函广宗县人民法院:接受贵院委托的司法鉴定业务，我们对河北骏广木制品有限公司位于广宗县创业大道东侧的公共租赁住房进行了实地勘查和有关资料

2、的收集、评估等工作。依据委托方提供的河北省广宗县人民法院（2017）冀 0531 司 26 号司法鉴定对外委托书，估价对象为河北骏广木制品有限公司的公共租赁住房24 套（住房套型建筑面积 58.9，共计 1413.6）。结合该估价对象的建造年代、建筑结 构、配套 设 施、功能等因素，按照国家制定的各项法规文件及规定的技术标准和评估程序，以及贵院提供的有关资料等，本着独立、客观、公正、合法的原则， 对其以 2017 年 11 月 15 日为价值时点的强制拍卖价值进行了评估，为贵院司法鉴定房地产强制拍卖价值提供参考。估价人员遵循估价原则，按照估价程序，通过进行科学的测算和对影响房地产价值因素的客观

3、分析，综合确认估价对象在价值时点的强制拍卖价值采用成本法、收益法下进行的测算结果为人民币 3342000 元（人民币大写叁佰叁拾肆万贰仟元整，本次测算结果取整到仟位）。估价结果明细表：序号 所在层数 建筑面积 评估单价（元/） 评估价值（元）1 1 58.9 2341 1378852 1 58.9 2388 1406533 1 58.9 2388 1406534 1 58.9 2341 1378855 2 58.9 2411 1420086 2 58.9 2460 1448947 2 58.9 2460 144894邢台卓勤立源房地产估价有限公司地址：邢台市桥东区泉南大街 123 号德邦写字楼

4、六楼 - 1 - 电话：0319-82100998 2 58.9 2411 1420089 3 58.9 2458 14477610 3 58.9 2507 14766211 3 58.9 2507 14766212 3 58.9 2458 14477613 4 58.9 2341 13788514 4 58.9 2388 14065315 4 58.9 2388 14065316 4 58.9 2341 13788517 5 58.9 2271 13376218 5 58.9 2316 13641219 5 58.9 2316 13641220 5 58.9 2271 13376221 6

5、58.9 2224 13099422 6 58.9 2269 13364423 6 58.9 2269 13364424 6 58.9 2224 130994合 计 1413.6 3342456评估价值为 3342456 元，估价结果取整至千位后为 3342000 元。特殊提示：1、当事人或者其他利害人对评估报告有异议的可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。2、在司法拍卖实践中，强制拍卖所实现的价值不包含房地产交易时应由产权人缴纳的相关税费，本报告遵循司法拍卖惯例，评估结果已考虑了应由产权人缴纳的相关税费对估价结果的影响。邢台卓勤立源房地产估价有限公司地址：邢台市桥东区泉南大街

6、123 号德邦写字楼六楼 - 2 - 电话：0319-82100993、不考虑其他特殊交易方式下的特殊交易价格。4、估价对象为公共租赁住房，按照相关政策规定能于出租，不能出售买卖。房地产处 置后公共租赁住房性质不变，请报告相关使用人注意。本报告交付委托方估价报告原件五份，报告复印件无效。特此函告邢台卓勤立源房地产估价有限公司法定代表人： 二一七年十一月二十四日邢台卓勤立源房地产估价有限公司地址：邢台市桥东区泉南大街 123 号德邦写字楼六楼 - 3 - 电话：0319-8210099目 录 目录-第 3 页 注册房地产估价师声明-第 4 页 估价的假设和限制条件-第 5-6 页 结果报告-第

7、7-12 页 附件-第 13-33 页邢台卓勤立源房地产估价有限公司地址：邢台市桥东区泉南大街 123 号德邦写字楼六楼 - 4 - 电话：0319-8210099注册房地产估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准 GB/T50291-2015房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对

8、象进行了实地查看。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量、数量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。6、没有人对评估报告提供重要的专业帮助。7、委托方只可按照本估价报告的估价目的使用，不可用于其他用途。未经估价师和评估机构同意，估价报告不得向委托方及案件相关方以外的单位和个人提供，因使用不当引起不良后果的，估价师和评估机构不承担相应责任。8、本次估价报告及依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。因 资料失实造成结果误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9、我们会妥善保管委托方的文件资料，未经委托方书面许可，不会将上述文件资料擅自公开或泄露给他人

9、。中国注册房地产估价师 邢台卓勤立源房地产估价有限公司地址：邢台市桥东区泉南大街 123 号德邦写字楼六楼 - 5 - 电话：0319-8210099估价的假设和限制条件一、一般假设1、本次估价是以估价对象被强制拍卖为假设前提。2. 本次估价是以委托方提供的资料属实为假设前提。建筑面积以委托方提供的广宗县骏广木业共租住房共建协议书复印件记载的面积为依据，面积如有变动估价结果应进行相应调整。3.假定估价对象在价值时点状况与在完成实地查勘之日的状况一致。因为勘察时只能对委估建筑物外观、现状进行一般性勘测,无法对其内部质量进行实质性检测，只能以其建筑物质量符合原设计要求和有关质量标准为假设前提。4.

10、假设房地产市场在报告有效期内没有较大波动，在报告使用有效期内如有较大波动，提醒报告使用者慎用本估价结果。二、未定事项假设委托方未提供估价对象的房屋所有权证和国有土地使用证复印件。依据其提供的土地登记审批表复印件显示土地用途为工业用地，依据其提供的广宗县骏广木业共租住房共建协议书复印件显示房屋用途为公共租赁住房。本次评估设定估价对象为工业用地上的公共租赁住房。三、不相一致假设经向委托方询证：（2017）冀 0531 司 26 号河北省广宗县人民法院司法鉴定对外委托书记载的河北骏广木制品有限公司与土地登记审批表、 广宗县骏广木业租赁住房共建协议书等资料上记载的河北骏广木制品有限公司为同一家公司。四

11、、本报告使用的限制条件邢台卓勤立源房地产估价有限公司地址：邢台市桥东区泉南大街 123 号德邦写字楼六楼 - 6 - 电话：0319-82100991、估价结论为满足以上全部假设与限制条件下的强制拍卖价值，本估价报告只能用于与本次估价目的相符的用途，若改变用途，必须重新估价。2、本报告使用期限自出具日起一年内有效，超过使用期限需重新估价。3、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。4、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正。5、本报告加盖的机构印章均为原件，复

12、印件无效。邢台卓勤立源房地产估价有限公司地址：邢台市桥东区泉南大街 123 号德邦写字楼六楼 - 7 - 电话：0319-8210099司法鉴定估价结果报告一、委 托 方广宗县人民法院二、估 价 方邢台卓勤立源房地产估价有限公司资质等级：贰级 资质证书编号：冀建房估（邢）21 号法人代表：陈振国 联系人：许 乐联系电话：0319-3890609地 址：邢台市桥东区泉南大街 123 号德邦写字楼 601 室三、估价目的此次估价目的是为委托方强制拍卖估价对象提供强制拍卖价值参考。四、估价对象1.估价对象区位状况估价对象位于广宗县创业大道东侧，西距创业大道较近、北临富强路，区域内交通较便利。市政基础

13、设施条件达到“六通 ”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖），基础设施 齐全；附近为工业、商住混合区，有御湖大酒店、河北广玉淀粉糖业有限公司企业。居住环境一般、存在一定的环境污染。2.估价对象权属状况根据委托方提供的编号为 2010-0027 的土地登记审批表复印件，登 记类型为出让国有建设用地使用权初始登记，使用权人姓名为河北骏广木制品有限公司，座落于广宗县创业大道东侧、用途为工业用地、权属性质为国有、使用权类型为出让、使用期限为 50 年，终止日期为 2060 年 7 月 28 日。邢台卓勤立源房地产估价有限公司地址：邢台市桥东区泉南大街 123 号德邦写字楼六楼 - 8 - 电话：0

14、319-8210099依据委托方提供的广宗县骏广木业租赁住房共建协议书复印件，公共租赁住宅楼 1 栋、套型建筑面积 58.9、共设计住宅 144 户、设计年限 50 年，河北骏广木制品有限公司拥有 24 套产权。依据委托方提供的河北省建设工程竣工验收备案表复印件，工程名称为广宗县骏广木业租赁房 1#楼，建设单位为河北骏广木制品有限公司，已办理备案。依据委托方提供的编号广规竣 1017邢台市规划局建设工程竣工规划认可证复印件，建设单位为广宗县住房和城乡建设局，建设项目名称为广宗县骏广木业公共租赁房，建设位置广宗县创业大道东侧，建设规模 8481.5，发证机关为广宗县城乡规划局，发证日期为 201

15、2 年 12 月 6 日。据委托方提供的现有资料显示：至价值时点估价对象不存在他项权利。3.估价对象实物状况经现场勘查，估价对象所在楼位于广宗县创业大道东侧。砖混结构，总层数为 6 层，建成于 2012 年 9 月。外墙一层贴文化石、二至六层外墙涂料，塑钢窗、塑钢封阳台、单元楼宇对讲门。一梯四 户 ，单户设有进户防盗门。户型为一室一厅一卫，客厅、卧室为地砖地面、内 墙涂料、木 门。厨房、 卫生间为防滑地砖、内墙面 砖到顶、 设 有坐便、洗手池、洗菜池。社区内建有公共停车棚、 门卫室，完成了绿化和地面硬化。五、价值时点本次估价以现场勘察日“2017 年 11 月 15 日” 为价值时点。六、价值定义强制拍卖价值是指估价对象在价值时点被强制拍卖变现所能实现价值的估计额。七、估价原则