湖南物业管理条例草案.DOC

1、湖南省物业管理条例（草案）目 录第一章 总 则第二章 业主大会和业主委员会第三章 前期物业管理第四章 物业管理服务第五章 物业的使用与维护第六章 法律责任第七章 附 则第一章 总 则第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据中华人民共和国物权法物业管理条例等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。第二条 县级 以 上 人 民 政 府 应 当 将 物 业 管 理 纳 入 现 代 服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立和完善专1业化、社会化、市场化的物业管理机制。第三条 省人 民 政 府 住 房 城 乡 建 设 行 政 主 管 部 门 负 责

2、全省物业管理活动的监督管理工作。设区的市、自治州、县（市、区）人民 政 府 房 地 产 行 政 主 管 部 门 负 责 本 行 政 区 域 内物 业 管 理 活 动的监督管理工作。县级以上人民政府发展改革、城乡规划、城市管理、质量技术监督、公安、民政、财政、环境保护、人防、水务等部门和通信、邮政管理机构应当按照各自职责，做好物业管理活动相关监督管理工作。第四条 街道办事处、乡镇人民政府依法监督、指导业主大会的 成 立 和 业 主 委 员 会 的 选 举 以 及 业 主 委 员 会 选 聘 物业 服 务 企业等工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的

3、关系。居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作，负责业主大会筹备、召开的具体事务，负责业主大会、业主委员会日常工作的指导。第五条 实行基层物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府召集，县级人 民 政 府 房 地 产 行 政 主 管 部 门 、 公 安 派 出 所 、 司法 所 、 居 （ 村 ） 民 委 员 会 、 物 业 服 务 企 业 等 单 位 和 业 主 委员 会 、 业 主 代表参加，主要解决物业管理活动中的重大矛盾纠纷和问题。物业管理联席会议每半年至少召开一次。2第六条 物业服务行业组织应当加强行业自律，制定物业服务规范，促进物业服

4、务企业和从业人员依法经营、诚信服务。鼓励物业服务企业采用互联网、物联网等信息化、智能化技术提升服务质量和水平，推进智慧小区建设。第二章 业主大会和业主委员会第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当以有利于实施物业管理为原则，综合考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵守下列规定：（一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；（二）住宅小区内的非住宅物业应当与住宅物业划分为同一个物业管理区域，但是具有独立共用设施设备，能够独立管理的商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业和单幢商住楼宇，可

5、以单独划分为一个物业管理区域；（三）规模较大的住宅小区，共用设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为两个以上物业管理区域。第八条 物业管理区域划定后确需分立或者合并的，3应当遵守下列规定：（一）形成调整方案，并对调整后的物业管理区域的共用部位和共用设施设备使用、维护等作出规定；（二）物业管理区域分立的，应当分别经拟新设立的各物业管理 区 域 专 有 部 分 占 建 筑 物 总 面 积 过 半 数 且 占 总 人 数过 半 数 的业主或者业主代表同意；物业管理区域合并的，应当分别经原物业管理 区 域 专 有 部 分 占 建 筑 物 总 面 积 过 半 数 且占 总 人 数 过 半 数 的业主或者

6、业主代表同意。第九条 建设 单 位 应 当 在 申 领 商 品 房 预 售 许 可 或 者 现 房销售备案前，将物业管理区域资料报县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。物业管理区域调整的，应当重新备案。第十条 具备下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；（二）交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的；（三）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的。业主可以向建设单位查询前款规定的有关资料和数据，建设单位应当予以配合。4第十一条 符合

7、召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当向 街 道 办 事 处 或 者 乡 镇 人 民 政 府 提 出 筹 备 首 次 业 主大 会 会 议的申请；建设单位未申请的，业主可以申请。街道办事处、乡镇人民政府应当在接到申请后三十日内组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组成立之日起七日内，建设单位应当向街道办事处或者乡镇人民政府报送建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用设施设备交接资料、物业服务用房配置确认资料等。首次业主大会会议经费由建设单位承担。第十二条 业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居（村）民委员会代表组成。筹备组人数应当为七至十三人的单

8、数，其中业主代表不得少于百分之五十。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。筹备 组 应 当 自 成 立 之 日 起 七 日 内 将 成 员 名 单 和 工 作 职 责在物业管理区域内显著位置公示， 公示时间不得少于七日。筹备组中的业主成员被提名为业主委员会委员候选人的，其筹备组成员资格即行终止，筹备组应当从符合条件的推选人员中依次递补。第十三条 首次业主大会会议筹备组负责下列工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；5（二）起草管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；（三）确认业主身份、人数及业主投票权数；（四）组织业主推选业主委员会委员候选

9、人；（五）确定首次业主大会会议表决规则；（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公示会议通知、业主及投票权数确认情况、业主委员会委员候选人情况、业主大会会议表决规则以及前款第二项规定的材料文本，公示时间不得少于七日。业主对公示内容有异议的，筹备组应当复核或者修改，并书面告知异议人。筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后即自行解散。第十四条 业主人数较多的，可以成立业主代表会议。本条例规定由业主大会决定的事项，经业主大会授权并由业主大会议事规则规定，可以由业主代表会议决定。业主可以以幢、

10、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主代表会议并行使表决权。业主代表不得委托他人出席业主代表会议。经幢、单元或者楼层总人数半数以上业主决定，可以终止所推选业主代表的资格；业主代表资格被终止后，应当及时推选新的业主代表。6业主代表的推选、表决权限和程序、资格终止和更换等由业主大会议事规则作出具体规定。第十五条 业主大会决定下列事项：（一）制定、修改业主大会议事规则；（二）制定、修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；(四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；（五）决定是否设立业主监督委员会或者聘请监督员；（六）决定业主大会、业主委员会工作经费和是否向业主委员会委员、业主监督委员

11、会委员、监督员发放工作津贴以及津贴标准；（七）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案；（八）决定选聘、续聘和解聘物业服务企业；（九）筹集和使用专项维修资金；（十）改建、重建建筑物及其附属设施；（十一）利用共有部位、共用设施设备自主经营，委托物业服务企业或者第三方利用共有部位、共用设施设备进行经营，并确定委托合同的主要内容、决定经营收益的分配与使用；（十二）法律、法规或者管理规约确定由业主共同决定的其他事项。7首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举 产 生 首 届 业 主 委 员 会 ， 批 准 业 主 委 员 会 工 作 规则 。 管 理 规 约、业主大会议事规则、业主委员

12、会工作规则违反法律、法规的内容无效。第十六条 业主大会、业主代表会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达业主或者业主代表，并至少提前十五日在物业管理区域内显著位置公告相关文本和信息。业主大会、业主代表会议需要投票表决的，表决意见应当由业主、业主代表本人签名；业主委托代理人表决的，代理人应当提交本人和业主的身份证复印件及委托书。业主 大 会 或 者 业 主 代 表 会 议 投 票 表 决 的 全 部 资 料 应 当 保存 三年以上，业主可以查询、复制相关原始资料，并依法实施监督。第十七条 业主大会、业主代表会议定期会议应当按照业主大会议事规则的规定

13、召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会或者业主代表会议临时会议：（一）业主委员会决定召开的；（二）占总人数百分之二十以上的业主或者业主代表提议召开的；（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情8形。业主委 员 会 不 按 照 规 定 组 织 召 开 业 主 大 会 或 者 业 主 代 表会 议的，经业主监督委员会、监督员或者占总人数百分之二十以上的业主、业主代表提议，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开；逾期仍不组织召开的，可以请求街道办事处或者乡镇人民政府组织召开。街道办事处或者乡镇人民政府应当在接到请

14、求之日起三十日内组织召开。第十八条 业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期三至五年，业主委员会委员可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会委员候选人选举材料应当介绍候选人的年龄、性别、职业等情况。业主委员会委员候选人有下列情形的，应当在其选举材料中载明并向业主公开：（一）受到过治安管理处罚、刑事处罚的；（二）本人或者配偶、直系亲属在本物业管理区域选聘的物业服务企业任职的；（三）有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的；（四）未交纳物业服务费、公共水电分摊费、汽车停放费和专项维修资金等相关费用的；（五）违反临时管理规约、管理规

15、约、业主大会议事规则的其他情形。9业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定应当经全体成员过半数通过。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会会议决定、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会成员名 单 等 材 料 报 县 级 人 民 政 府 房 地 产 行 政 主 管部 门 和 街 道 办 事处或者乡镇人民政府备案，并书面告知相关居（村）民委员会。第二十条 业主委员会应当建立信息公开制度，在物业管理区域内显著位置及时公示下列信息：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会和业主委员会决定；（三）物业服务合同；（四）经业主大会决定占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位及其处分情况；（五）专项维修资金的筹集、使用情况；（六）物业共有部位、共有设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况；（七）业主大会、业主委员会、业主监督委员会的工作经费和业主委员会委员、业主监督委员会委员、监督员工作津贴详细情况；（八）其他应当向业主公开的情况和资料。前款第一、二、三、四项规定的事项应当持续公示；