新项目接管验收手册.doc

1、新项目接管、验收手册2013 年 3 月1、 总则1.1 为了保证商业综合体项目的顺利接管、验收、移交，为了尽快使商业项目满足各种应有的使用功能，达到使用条件，达到正常运营状态，特制定商业综合体接管、验收手册，以指导新建商业广场在集团 2010 版制度中明确规定的时间内完成新项目的接管、验收、移交工作。1.2 责任和义务1.2.1 项目公司总经理和相应的商管公司总经理为移交、接收责任人，工程副总为直接责任人，工程部经理和各专业工程师为具体经办人。1.2.2 项目公司组织建设的项目在开业前应完成相应的验收，达到开业条件。1.3 开业前项目公司必须与商管公司针对项目情况制定接收移交计划（见附表一-

2、 项目交验计划时间表） 。1.4 各主力店的验收与移交由商管公司组织，由项目公司向各主力店移交，商管公司负责监督，全程参与。1.5 综合体项目商业部分（除商管公司组织的主力店的移交之外）由项目公司统一向当地商管公司移交，商管公司视情况再向相关主力店移交。1.6 移交、接收组织及人员分工：由项目公司组织移交小组，由项目商管公司组织接收小组，由股份公司项目中心质量监管部、商管总部进行监督。项目公司、商管公司工程副总为移交单位、接收单位直接负责人。在移交过程中，当项目公司和商管公司产生矛盾影响移交时，由股份公司项目管理中心质量监管部和商管总部成立监督小组，协商解决。2、 接管、验收和移交工作流程2.

3、1 开业前的准备和复核工作2.1.1 开业前，项目公司与商管公司沟通办理接管计划，组织交接培训、组织设备操作培训。2.1.2 项目建设内容已按股份公司批准的经营策划书、设计施工图内容、变更洽商签证及合同约定的内容全部完成。2.1.3 项目使用功能符合设计标准，满足使用功能。2.2 接管2.2.1 接管工作应在开业前完成。商管公司视项目完成情况，开业前完成正式验收前的预接管。2.2.2 项目公司各专业首先把设施、设备清点完毕，商管公司接到清单后，由项目公司专业工程师、商管公司各专业 工程师当场核对清点，无误后，双方在项目接管记录表 （见附表二-项目接管记录表）上签字。2.2.3 商管公司在接管过

4、程中对发现的未完工作、质量问题用遗留问题清单（见附表三-工程遗留问题清单）记录清楚，双方签字。2.2.4 项目公司应及时完成未完工作内容，如设备、系统调试，联动运行等，对存在的质量问题组织限期整改。2.2.5 项目公司在完成所有工作内容（含竣工图等档案资料） ，对存在的质量问题进行彻底整改后，进行自查，合格后方可办理接管及移交。2.3 验收和移交办理。 2.3.1 万达广场开业后，新项目商管公司须及时与当地项目公司办理正式验收和接管手续。2.3.2 商管公司在接到验收和移交通知后，制定项目移交计划 （见附表四-项目移交计划） 。 2.3.3 项目公司需保证项目移交前所有竣工项目资料达到国家要求

5、的标准，商管公司检查竣工资料是否齐全、真实、有效。 （见附表五-项目资料交验记录表）2.3.4 项目工程完成竣工验收，工程质量经过规划、消防、人防、电梯、环保、供电、市政、燃气、水质、质监站等部门正式验收且质量等级在合格以上。2.3.5 商管公司配合项目公司根据项目移交计划完成验收、移交工作。包括：设备的清点与交接（见附表六-项目设备移交清单） ，图纸资料（见附表七-项目移交资料清单） ，备品备件的交接（见附表八-项目备品备件交验记录表） （见附表九-项目备品备件交验清单） ，设备单位、设备厂商一览表，能源计量的交接确认（水、电、气等） ，遗留问题的整改与完善（工程遗留问题分施工质量问题，规划

6、设计问题，物业需求问题，专项问题四类进行 汇总） 。 3、 开业前项目需具备的条件3.1 取得开业前政府规定的必须具备的各项试验报告。3.2 物业管理用房设备及机电系统条件商管公司予以确认。3.3 屋面淋水、蓄水试验：在雨后后进行持续淋水 2h，有可能做蓄水的屋面，其蓄水时间不小于 24h，屋面无渗漏，积水和排水系统畅通。3.4 开业使用的有防水要求的地面应做蓄水试验，蓄水深度宜为20-30mm，24h 无渗漏。3.5 各种给排水、采暖管道系统的强度和严密性实验：各项试验（验收）记录中填写的试验压力值应与实际试压的数值一致，经外观检查，应无渗漏。3.6 各种制冷、空调水管道强度、严密性试验：经

7、外观检查，应无渗漏。3.7 清（吹）洗、灌水、通水试验：自动喷水灭火系统的管道冲洗达到出口处水的颜色、透明度与入口处的颜色基本一致；生活水管道系统要求在管道出口处的水质（颜色、透明度）与入口处的颜色一致，在交付使用前必须冲洗和消毒，并经有关部门取样检验，符合国家生活应用水标准方可使用；排水管的灌水试验在设计无要求的情况下，其灌水高度不应低于卫生器具的上边缘或底层地面的高度，在满水 15 分钟水面下降后，灌满后在观察 5 分钟，以水面不下降为合格；室内排水系统通水试验，按给水系统的 1/3 配水点同时开放，检查各排水点畅通，接口处无渗漏；排水主立管及水平干管进行通球试验。3.8 风管系统的漏风量

8、、漏光检验：必须通过工艺性检验或验证，其强度和严密性必须满足设计或规范要求。3.9 要求具备使用功能的空调系统、设备调试满足以下参数。3.9.1 冷（热）源的正常联合试运转不少于 8 小时。3.9.2 通风、除尘系统的连续试运转不应少于 2 小时。3.9.3 通风机、空调机组中的风机在额定转速下连续运行 2小时；滑动轴承外壳最高温度不得超过 70C； 滚动轴承不得超过 80C。3.9.4 水泵旋转方向正确，无异常振动和声响，连续运行不得少于小时，滑动轴承外壳最高温度不得超过 70C； 滚动轴承不得超过 80C。3.9.5 冷却塔本体应稳固，运行无异常振动，冷却塔和循环水系统应连续运行不少于小时

9、。3.9.6 制冷机组、单元式空调机组的试运行不应少于小时。3.10 接地、绝缘电阻测试符合设计和规范要求。 3.11 门窗（幕墙）工程必须满足设计要求的水密性、气密性、抗风压性能、平面内变形性能及其它性能，性能检测应由国家认可的检测机构实施；幕墙面板安装必须符合设计要求，安装必须牢固；玻璃幕墙的防火封堵构造系统，在正常使用条件下，不发生开裂或脱落，保持相对稳定性；在遇火状态下， 应在规定的耐火时限内，不发生开裂或脱落，保持相对稳定性；幕墙的金属框架应与主体结构的防雷系可靠连接，连接部位应清除非导电保护层，并经防雷测试合格。3.12 照明系统经过小时试运行，达到合格。、接管流程及要求.1 区域

10、划分原则：按管理区域划分，如主力店、万千百货、步行街、影城等，或按商业业态明细分布（不限于） ，如商场、超市、步行街、影院、电玩等。根据专业类别分工对分部工程建筑电气工程、给排水及采暖工程、通风空调、电梯工程、智能建筑等对所有设备仔细清点，并按照图纸资料核实，确保没有漏项后列出清单。接管流程商管公司组织成立接管小组，制定出项目接管计划,提出接管要求项目公司组织成立委托接管小组,明确责任与分工，确认项目委托接管计划及各时间节点，并组织接管培训项目工程满足广场开业条件和接管条件（包括主力店）项目公司移交设备相关图纸、资料，并和商管公司对所有设施、设备进行清点、确认（包括主力店设施、设备）商管公司接

11、管小组与项目公司委托接管小组共同确定急需解决的涉及到广场安全运营，工程质量的主要问题达到接管条件，商管公司接管1、 开业前 30 天，正式电全面完善开通；2、 开业前 20 天，煤气开通；3、 开业前 15 天，生活用水、排水设施、设备全面开通；4、 开业前 10 天，取得消防验收合格报告 ；5、 开业前 3 天，完成消防系统联动测试，消防报警、水系统正常；6、 项目竣工资料齐全、有效；7、 项目工程竣工验收，工程质量政府部门验收合格。8、 设备房完全封闭、无漏水、无建筑垃圾，各系统设备正常运转项目公司组织限期整改，主要问题须整改完毕，其余工程遗留问题，制定整改计划，双方签字确认。项目公司移交备品、备件、相关工具项目公司组织设备厂家对商管工程人员进行培训，并提供所有关联单位的通讯录商管公司提备品、备件、相关工具要求商管公司接管小组制定计划对广场工程遗留问题进行全面检查商管公司接管小组使用通用表格查找所有工程问题，项目公司委托接管小组在通用表格上签字确认