房地产企业土地增值税纳税筹划问题研究[文献综述].doc

1、本科毕业设计（论文）文献综述题目房地产企业土地增值税纳税筹划问题研究一、前言部分房地产行业作为我国国民经济支柱性、基础性、先导性的产业，是我国财政收入的重要来源。自2000年以来，我国的房地产行业表现出了几次大起大落，尤其凸显在房价的涨跌中。导致房价高涨的因素众多，税负过重是其中较重要的一个因素。房地产行业涉及10多类税种，而土地增值税又是其中的重中之重，它税率高、税负重，恰逢2006年12月，国家税务总局提出房地产企业土地增值税的缴纳将由先前的“预征制”转为“清算制”，这可能使某些房地产企业利润受损，对房地产企业的资金链带来了巨大的考验。因此对土地增值税进行纳税筹划，这对减轻房地产企业的税收

2、负担、改善经营环境具有举足轻重的作用。本文在阐明纳税筹划的目标和原则等理论问题、房地产企业发展状况和经营特征、土地增值税筹划对房地产企业的重要意义的基础上，分析了房地产企业土地增值税的筹划现状，总结了其中存在的主要问题，并通过举例的方式介绍了几种纳税筹划方法在不同场合中的有效运用。最后，从企业自身角度和加强宏观调控角度提出了如何加强土地增值税筹划的对策。本文献综述将围绕上述问题，对国内外研究成果和实践活动展开。二、主体部分（一）国外关于房地产企业土地增值税纳税筹划的研究土地增值税的纳税筹划是房地产企业税务管理的重要内容之一。针对土地增值税的纳税筹划问题，国外的研究成果较少，但在物业税、财产税、

3、地价税等税制管理方面，西方有相当丰富的研究成果，值得我们借鉴。在西方许多国家，由于物业税的税基缺少弹性且不可移动，因此成为地方政府的一个稳定的税收来源。美国是西方国家中房地产税制改革最完善的国家，目前美国在房地产保有环节相关的税种是不动产税（归在财产税项下），税基是房地产评估值的一定比例（各州规定不一，从20100不等）。加拿大是个高税制的福利型国家，税收管理非常到位，物业税作为地方税种由市政府征收，市政当局在确定税率及应纳额上具有权限，各地税率不同。日本涉及房地产的税收有12种，从1991年起为了公平土地所有者及其他形式财产所有者之间的税负，引入了土地增值税，虽然1998年之后强制征收土地增

4、值税的措施已暂停，但其现行的课税制度对我国仍有一定的借鉴意义。此外，DOMINICMAXWELL和ANTHONYVIGOR（2006）在土地增值税值得转变吗中指出，土地增值税是以土地市场租赁价格为基础，按固定比率征收的一种每年必须缴纳的税收，与其他税种相比，该税的特点主要体现在它的征税基础与该土地的地理位置是否得到关注、是否有奖励措施、公平竞争环境与较高的经济效率有关。当然目前存在许多阻碍该税征收的因素，但从以前在土地增值税上的尝试中可以清楚地看到，土地增值税很可能成为实现可持续发展的有用工具，土地增值税是有效和公正的，将在财政框架中扮演重要角色，尤其当个人财富越来越多投资于公共事业时，土地增

5、值税有利于获取其中的投资盈利。JENSWOLTERS和STIGENEMARK（2002）通过对丹麦的物业估价和征税的研究，认为土地增值税是地方税收收入的重要来源，占产品、服务包括建筑物的建造所得在内的全部收入的25。丹麦的物业估价体系较为完善，税收种类较多，包括物业税、土地税、财产价值税、财产转让税、财产增值税、资本利得税等，各项税种都有具体的征税标准，并形成了自动估价信息系统，大大提高了税收的征管效率。（二）国内关于房地产企业土地增值税纳税筹划的研究1、关于纳税筹划的目标和原则2009年度注册会计师全国统一考试辅导教材中指出，税务筹划是指在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先

6、筹划与安排，尽可能的获得“节税”的税收利益。它是税务代理机构可从事的不具有鉴证性能的业务内容之一。税务筹划具有合法性、筹划性和目的性的特点。盖地（2001）在税务会计与纳税筹划一书中是这样定义纳税筹划的纳税筹划是纳税人（法人、自然人）依据所涉及到的现行税法（不限一国一地），在遵守税法、尊重税法的前提下，运用纳税人的权利，根据税法中的“允许”与“不允许”、“应该”与“不应该”以及“非不允许”与“非不应该”的项目、内容等，对经营、投资、筹资等活动进行旨在减轻税负的谋划和对策。税务筹划有助于提高纳税人的纳税意识，抑制偷逃税行为；有助于实现纳税人财务利益的最大化；从长远和整体看，税务筹划不仅不会减少国

7、家的税收总量，甚至可能增加国家的税收总量。税务筹划的原则包括不违法原则，保护性原则，时效性原则和整体综合性原则。2、关于房地产企业发展状况和经营特征江为凤（2008）指出与其他行业相比，房地产项目开发是对各种社会资源的整合运用，资金使用量大，涉及领域广泛，而且产业链和运作周期相对较长。在房地产项目的经营、开发和管理过程中，适当的运用税收筹划策略可以为企业节省大量不必要的税收支出，为企业获得更大的经济利益。3、关于土地增值税筹划对房地产企业的重要意义盖地（2001）在税务会计与纳税筹划中指出，土地增值税是对纳税人转让房地产所取得的土地增值额征收的一种税。它是一种收益税，是1994年税制改革中新开

8、征的一个税种，目的是为了规范土地、房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家利益。土地增值税的纳税范围是转让国有土地使用权；地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。土地增值税实行的是3060的四级超率累进税率，按超累方式计算应纳税额。石金和、吴华（2009）认为土地增值税清算对房地产企业会带来以下影响（1）对房地产企业资金链的影响。对开发利润较低的普通住宅项目，由于积欠的土地增值税相对较少，清算对其产生的影响较小；对于主要从事别墅、高档公寓、商业房地产的开发和销售的企业，可能积欠了大量的税款，土地增值税的清算对其产生的影响较大。（2）房地产企业长期利润下降。土地增值税是对房

9、地产开发项目的增值额征收的税种，无论是从长期还是从短期来看，土地增值税的征收和清算都会挤压房地产企业的部分利润。（3）房地产企业难以依靠“囤地”和“捂盘”获取超额利润。4、关于房地产企业土地增值税筹划现状曾程（2010）指出与西方国家相对成熟的税务筹划研究相比较，我国的税务筹划研究起步较晚，我国针对房地产开发企业的税务筹划研究从2000年才开始。2002年，贺志东编写的房地产企业纳税筹划按房地产开发企业涉及到的主要税种，对房地产开发企业税务筹划的基础知识和基本方法进行了阐述，随后的研究开始以房地产开发企业经营的各个环节为对象，辅以节税、避税方案和经典案例。通过20002010年关于房地产开发企

10、业税务筹划研究趋势分析，我国在这方面不断发展，但是仍处于初级阶段。叶治斌（2009）认为土地增值税在征管中存在以下几个问题（1）征税效果不甚理想；（2）税款预征比率失当；（3）偷逃税手段多样化；（4）清算工作选择两难；（5）职能部门协调配合缺乏；（6）地方税费征缴倒挂；（7）税源监控乏力滞后。5、关于房地产企业土地增值税纳税筹划方法和内容李文、李畅（2010）认为在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。具体筹划方法有（1）开发方式的纳税筹划。可

11、以采用合作建房、代建房的措施。（2）扣除项目的纳税筹划。可以利用利息支出的扣除规定，利用代收费用并入房价减少税基进行筹划。（3）销售的纳税筹划。通过设立独立核算的销售公司，将销售与装修分开核算，确定适当的房地产销售价格的方式进行纳税筹划。（4）利用税收优惠政策。总之，土地增值税纳税筹划的市场空间很大，理论空间更大，每个纳税人都应该加强对纳税筹划的关注，以实现企业的长远发展。王小玉（2010）认为可以从以下几方面着手进行税收筹划（1）收入分散筹划法。通过分散转让房地产的收入，将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，分次单独签订合同。（2）临界点筹划法。按照税法有关优惠规定，纳税人建造普通标准

12、住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20的，应就其全部增值额按规定计税，这里的“20的增值额”就是“临界点”。（3）费用迁移筹划法。纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去。（4）利息支出筹划法。（5）建房方式筹划法。采用代建房方式和合作建房方式。6、关于进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策刘溆（2008）认为房地产开发企业进行土地增值税纳税筹划的空间还是比较大的，但在进行土地增值税纳税筹划时应注意以下几点。（1）纳税筹划应该具备超前意识。土地增值税纳税筹划应该从项目的可行性论证、设计、规划到项目的施工、决算贯

13、穿始终。（2）纳税筹划不能与税法相抵触。纳税筹划的最终目的是降低税收成本，减轻税收负担，这个目标的实现只能是在合法、合理的前提下进行，而且要被征收机关所认可。（3）纳税筹划必须做到业务流程与税收政策结合，税收政策与筹划方法结合，筹划方法与会计处理结合。同时，在土地增值税清算是时，扣除项目金额中取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、利息支出、其他房地产开发费用和与转让房地产有关税金等，都须提供合法有效证据。叶治斌（2009）提出了以下几个加强土地增值税征管的对策与建议（1）强化税源征管，保证税款收入；（2）提高预征比率，完善税收体系；（3）加强前期管理，加大反偷逃税力度；（4）提高清算认识，

14、加大清算力度；（5）加强部门协调，创新征管模式；（6）推行正税清费，维护税法刚性。三、总结部分综上所述，由于房地产企业的税收收入是国家财政收入的重要来源，房地产企业在国民经济中的地位举足轻重，故从房地产行业着手研究税负问题，尤其是土地增值税的纳税筹划问题显得非常有必要。从2005年开始，针对房地产开发企业的税务筹划研究得到迅速发展，已成为现今学术界的研究热点之一。2006年12月，国家税务总局又提出房地产企业土地增值税的缴纳将由先前的“预征制”转为“清算制”，这给房地产企业的资金链带来了巨大的考验。所以对土地增值税进行纳税筹划迫在眉睫。目前房地产企业土地增值税的筹划现状如何存在哪些主要问题如今

15、采用的筹划方法是否还继续适用加强土地增值税筹划还有哪些更好的建议这些都是值得我们去研究的。通过对国内外专家学者的研究成果的查阅，笔者发现虽然近些年针对房地产企业的纳税筹划研究很多，但多数研究都是以企业的整体税负为对象，只针对土地增值税进行纳税筹划的研究相对较少，尚没有形成具有普遍意义的筹划模型。所以，笔者以房地产企业的土地增值税该单一税种为切入点，结合土地增值税缴纳税制改革这一大环境，通过文献研究法和实例研究法分析总结了房地产企业土地增值税纳税筹划的现状、存在的问题，并就如何进一步加强土地增值税的纳税筹划提出了具体的对策和建议。主要参考文献1中国注册会计师协会税法科学出版社,20092盖地税务

16、会计与纳税筹划东北财经大学出版社,20013江为凤房地产开发企业的纳税筹划分析时代经贸，2008109）P1041054石金和,吴华土地增值税清算施行后房地产市场的发展趋势学术论丛,20093P12135曾程房地产开发企业税务筹划研究现状湖南工业职业技术学院学报，20102P42436叶治斌浅析土地增值税在房地产行业中的征管问题社会发展,20095P877李文,李畅土地增值税纳税筹划以房地产开发企业为例会计之友,20104P40428王小玉房地产开发企业土地增值税的税务筹划经济研究导刊,20102P87889刘溆土地增值税纳税筹划的案例分析当代经济,20082P12212310张晴房地产开发企

17、业土地增值税之纳税筹划财会月刊,200710P282911张红玫房地产企业土地增值税纳税筹划财政税收,20086P383912张淑欣,苏建房地产企业土地增值税最优纳税方案选择财经学院学报,20075P383913刘君房地产企业营业税和土地增值税纳税筹划财会探析,20072P5014卢志坚房地产土地增值税的税务筹划时代经贸,20086P575815张玮浅谈房地产企业土地增值税税收筹划财会之窗,20105P17317416韩斌浅谈房地产企业土地增值税纳税筹划策略及案例分析财会之窗,20104P5617荣国萱政策范围内的土地增值税减免筹划信阳农业高等专科学校学报,20092P474818陈晓红关于土

18、地增值税税务筹划的探讨河南财政税务高等专科学校学报,20055P353719苏强土地增值税税务筹划案例分析会计之友,200620P181920马冠华,黄建清房地产公司土地增值税筹划方法研究建筑经济,20092P232521赵建生论土地增值税“清算制”对我国房地产市场的影响特区经济，20075P121422贺志东房地产开发企业纳税筹划机械工业出版社,200223刘玉章房地产企业财税操作技巧机械工业出版社,200824刘苑华房地产开发企业土地增值税的纳税筹划财经界,20094P454825朱亚平企业税收筹划策略苏州大学学报,20063P11411626段九利,郭志刚房地产企业全程纳税筹划中国市场出版社,200827渠苏平房地产企业纳税筹划刍议财会月刊,20092P343528刘京,王文净税务筹划实务操作指南经济科学出版社,200329DOMINICMAXWELLANDANTHONYVIGOR,2006“LANDVALUETAXWORTHTHETRANSITION”UNIVERSITYOFOXFORDAPRIL,PP57,182030JENSWOLTERS,STIGENEMARK,2002“PROPERTYVALUATIONANDTAXATIONINDENMARK”THEDANISHASSOCIATIONOFCHARTEREDSURVEYORSNO8,APRIL,PP29