浙江房地产企业融资问题研究[文献综述].doc

1、本科毕业设计（论文）文献综述题目浙江房地产企业融资问题研究一、前言部分房地产业是我国国民经济体系的支柱型产业，产业链长，具有高风险、高投资、高回报等特点，对国民经济的发展有着巨大的影响力，国家非常重视。近几年来，由于各地房价上涨过快，国家出台了多项有关房地产发展的产业和信贷方面的宏观政策。仅2010年上半年，国家就接连出台了关于加强房地产用地供应和监督有关问题的通知、流动资金贷款管理的暂行方法等一系列针对房地产市场的宏观调控政策保证房地产业稳定健康的增长。这些宏观调控政策对浙江房地产企业的发展产生了重要影响，使得浙江房地产市场政策波动明显。由于房地产业是一个资金高度密集型行业，随着房地产投融资

2、体制的不断变化和房地产宏观政策的不断变动，房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。房地产行业投资特点决定了在其发展过程中必须得到金融业的支持才能有持续健康的发展。但目前我国房地产融资市场的发展尚存在许多问题，无法完全满足房地产业发展的需要。如何解决房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，已是关系行业发展的重大课题。房地产业是一个资金高度密集的，并且能够带来高收益的行业，其涉及到的资金问题很多，该行业容易受到政策环境和金融变化的影响，目前房地产企业自身还存在着融资来源困难、利用方式粗放等很多问题，容易遭受国家放款政策影响，从而影响整个浙江房地产企业的发展。所以本文有针对性地提

3、出解决当前浙江房地产企业融资中存在问题的对策，具有重要的现实意义。本文将在分析浙江房地产企业的发展现状和融资问题对房地产企业的重要性的基础上，进一步分析浙江房地产企业的融资现状，总结当前浙江房地产企业融资中存在的问题和原因，提出解决浙江房地产企业融资问题的对策建议。具体研究内容主要集中在以下五个方面（1）浙江房地产企业的发展情况；（2）融资问题对房地产企业的重要性；（3）浙江房地产企业融资发展情况；（4）浙江房地产企业融资中存在的问题；（5）解决浙江房地产企业融资问题的对策。本文献综述也围绕上述问题展开。二、主体部分（一）国外关于房地产企业融资问题的研究西方国家房地产融资和投资理论研究中，一直

4、将获得资金的成本和风险问题作为理论的重点内容之一，在企业经营活动实践和国家政策控制中，也将融资任务看做重中之重。WB布鲁格曼（2000）在房地产融资与投资中认为，当有关某宗商品或服务的交易在自由市场经济中重复发生的时候，就会逐渐衍生出一系列相关的机构和法律上的安排与规定，旨在规范并促进该交易活动的发生。房地产融资活动也是如此。为取得或开发住宅或商业用房地产而融资时，借款人对该房地产享有的权益的性质通常作为贷款的抵押品必须得到即将提供资金的贷款人的确认和接受。据崔晓溪，张艳（2009）介绍，在国外成熟的房地产金融市场上，房地产的开发和经营企业的融资方式，基本上无非就是两项，一项是股权融资，一项是

5、债券融资。股权融资、各种直接融资方式一般占70左右，银行债券融资方式大约占1015。股权融资主要就是房地产企业通过出售股权的方式，从市场上直接获得资金，也就是直接融资；第二项债券融资就是通过发行一些债券，包括借助金融机构贷款来融入资金。西方发达国家房地产企业的融资形式基本上就是两项。另外，国外融资市场除了一级市场以外，还存在比较发达的证券化二级市场。在二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具。这些金融工具包括股票、债券、用于房地产方面的证券投资基金，专门用于房地产方面的信托证券，指数化证券等等。这是和国内房地产企业融资的最大区别，国内房地产企业的融资主要靠银行贷款。（二）国内关于

6、房地产企业融资问题的研究1、浙江房地产企业发展现状浙江大学房地产研究中心发布的2010年上半年浙江省房地产业发展报告（2010）显示，2010年上半年，浙江省房地产市场“政策市”特征明显。12月份，受2009年需求过度透支、部分救市政策到期、消费者管网等因素影响，房地产市场表现出“观望”状况，市场交易平淡3月份初期，由于“两会”会议召开，两会委员对房地产市场特别关注。3月15日后，受北京“地王”刺激以及通胀预期等因素影响，房地产市场出现一个月的“抢购”潮，商品房交易量价齐升。4月15日开始由于国家政策影响，市场又重新陷入观望，商品房交易量大幅回落，商品房价格出现“滞涨”的局面。总体看来，201

7、0年上半年浙江省房地产市场受一系列宏观调控政策出台和实施的影响，表现出波动幅度加大、频率加快的特点，市场各方观望气氛浓厚。值得注意的是，省内外各地市由于经济发展和市场差异等方面原因，房地产市场发展也表现出明显差异，需要考虑差异化的投资决策和政治举措。2、房地产企业融资现状宋佳佐（2010）在宏观调控下房地产企业融资途径探讨中认为，我国房地产企业依然存在着融资方式单一、融资渠道狭窄等问题，融资资金来源主要依赖于银行贷款和预售房款，房地产企业发展迫切需要资金支持。我国房地产企业的直接融资发展滞后，仅占融资总量的110，而随着我国金融业I槛的提高，房地产融资将日益困难。近年来，我国商业银行对房地产开

8、发贷款和住宅按揭贷款的管理日趋严格，将使一大批没有资本实力的房地产企业因资金短缺而被淘汰。因此，如何发展房地产融资，是我国房地产企和金融行业所需要面对的一个重要课题。我国房地产资金构成主要由国家预算内资金、国内贷款债券、利用外资、自筹资金和其他资金来源组成。在2006年19月份房地产开发资金来源中，以银行贷款、自筹资金和其他资金来源为主，国家预算内资金、债券所占比例相当小。但根据估算，房地产开发商的自筹资金10是由个人住房货款形成的，其他资金来源大约有2030间接来源于银行贷款，总体测算，房地产开发投资资金约有60来自银行贷款。我国房地产融资对银行贷款的依赖程度仍很高。3、目前房地产企业融资中

9、存在的问题潘青（2009）在房地产企业融资初探中认为，目前我国房地产企业融资的方式主要有银行贷款、房地产信托、房地产产业投资基金、债券融资，上市融资、租赁融资等。现阶段，由于我国各地自然社会经济等各方面情况的地区差异性和房地产企业融资机构的发展时间尚短等原因，目前的房地产企业融资机构方面还存在着许多不尽完善的方面（1）商业银行为主的单一融资机构体系，无法满足市场需要。由于房地产开发企业的规模大小不同，企业的资产构成也不同，因此仅仅依托商业银行的信贷己无法满足市场上所有企业的不同需求。因此，初步形成的以国有商业银行为主以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的房地产机构体系己不能适应深化住房制度改

10、革与房地产业发展的要求，各家商业银行间也存在关系未理顺、无序竞争等问题。（2）大量缺少流动性的抵押资产，使融资机构经营风险增大。房地产价值高、不可移动性的特点决定了房地产业信贷融资多采用抵押贷款的形式。在我国，当前商业银行和储蓄机构的信贷资金是房地产业所需的大量资金的主要来源，这就导致放贷的商业银行和储蓄机构库存了一大批抵押债权。由于房地产抵押贷款大多是长期贷款，因此这些抵押债权在一定时期成了不能流动或变现的死钱，从而影响商业银行资金的使用效率；更重要的是房地产行业是个高风险的行业，大量房地产抵押债权的存在大大增加了商业银行和储蓄机构的运营风险。怎样把这些抵押债权流动起来并分散信贷金融机构的运

11、营风险，是我国房地产企业融资生态系统需要解决的问题。梁春生（2007）认为，由于当前融资机构体系不健全，发展不平衡，在我国的房地产金融组织体系中，商业银行没有充分发挥和有效地组织房地产开发贷款和个人贷款，出现了一系列的问题，使得金融风险日益凸现；其他融资机构，例如房地产信托机构、房地产基金机构与商业银行的信贷机构相比则更加显得不具有专业性和市场性，占据金融市场的极小比例，即使在2004年被成为房地产金融年的一年中，房地产信托、基金、保险机构也没有大规模的发展。房地产企业融资生态系统中的融资机构应该是多元化的，均衡发展的，以满足多层次市场主题的需求，按照这一衡量指标，我国房地产企业融资机构机构体

12、系的完善程度远远不够，许多企业尤其是中小企业的资金需要得不到满足。4、目前房地产企业所存在融资问题的解决途径刘丽琴（2010）认为，目前解决房地产企业融资问题的途径主要应从以下方面着手（1）建立多层次的资本市场体系，提高直接融资比重。长期以来，中国房地产直接融资渠道狭窄，房地产业直接融资比例不超过2，目前在股票市场上进行融资更加困难。虽然目前开通了中小企业板市场，但其上市要求并没有降低。即使将来调整产业政策，有利于房地产企业上市，也只能有少数大型房地产企业通过上市融资。因此，只有建立多层次的资本市场体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖，才能真正提高直接融资比重，

13、才能真正分散金融风险，才能真正促进房地产行业的健康发展。（2）加快房地产抵押贷款证券化，完善中国房地产金融市场。目前中国正在开展房地产抵押贷款证券化的实践。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，难以为房地产行业发展提供必要的金融支持。因此应加快房地产抵押贷款证券化，完善中国房地产金融市场。（3）发展房地产投资信托基金，开拓新的融资渠道房地产信托投资REALESTATEINVESTMENTTRUST，REITS属于房地产证券化的一种，是指信托机构面向公众公开发行或向特定

14、人私募发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金，然后将信托资金投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等，投资所获得的利润将按比例分配给投资者。目前在北美、欧洲和澳大利亚等地房地产投资信托基金已经十分成熟。（4）大力推行融资租赁房地产融资租赁合同是指房屋承租人。自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家，融资租赁业年平均增长达30，成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。中国发展房地产融资租赁具有一定的优势。三、总结部分综上所述，从国内外学者对房地产企业融资相关问题的研究成果来看，对于房地产企业融资问题

15、的研究成果不多。因此，在这里我们首先要对房地产企业融资现状要有一定的认识，进而对房地产企业融资所存在的问题做出总结，并提出相应改进对策措施。我认为，浙江房地产企业在当前形势下必须扩大企业融资渠道，降低企业资金成本势在必行。通过阅读、研究国内外专家学者的理论成果，可以发现在该领域的研究还存在以下几个方面的问题（1）基本上都是针对我国房地产融资企业研究，针对某一省或某一区域的则比较少，即研究的地域范围太广。（2）我国现有房地产企业5万多家，除100多家是上市公司外，绝大多数是非上市企业，目前针对非上市房地产企业融资问题的研究成果更少；（3）在扩大融资渠道、提高融资效率、控制资金成本和财务风险等问题

16、的研究方面，专门针对房地产企业的研究成果太少。因此，本论文以浙江房地产企业融资问题为研究个案，结合某些典型房地产企业融资的现实状况，来探索浙江房地产企业在当前条件下解决融资问题的对策，对浙江房地产企业解决融资问题，提升融资管理水平，获得长远发展意义重大。主要参考文献1潘青房地产企业融资初探现代商业,2010（1）P12132梁春生房地产企业融资生态研究华东师范大学学报,2007（3）P34373宋佳佐宏观调控下房地产企业融资途径探讨大众商务，2010（2）P9104葛文,葛佳基于博弈论的中小房地产企业融资问题分析现代商贸工业,20105P1681695谷华金融危机下我国房地产企业融资问题探讨中

17、国乡镇企业会计,2010（2P66676李伟峰，赵敏娟我国房地产企业融资存在的问题及原因分析商场现代化,200816P2627邢姝媛我国房地产企业融资问题分析网络财富，2010（6）P2252268冼忠西新政策下我国房地产企业融资分析与对策中国新技术新产品，2009（21）P2112129浙江省房地产业协会，浙江大学房地产研究中心2010年上半年浙江省房地产业发展报告，201010浙江省房地产业协会，浙江大学房地产研究中心2009年浙江省房地产业发展报告，201011李光玉房地产开发企业财务管理研究硕士论文西南财经大学,200512崔晓溪，张艳国内外房地产企业融资现状分析中国经贸，2009（1

18、8）P444513董邦国房地产企业融资问题分析财经视点，2010（8）P14314414薛桂琼浅谈房地产企业融资过程中存在的问题黑龙江科技信息，2009（7）P10710915王轶姝我国房地产企业融资问题研究中国商界，2009（4）P20820916中国经济信息网我国房地产行业分析报告，201031117刘丽巍，贺铟璇我国房地产企业融资的问题与对策沿海企业与科技,2010（8）P222418凤凰网中小房地产企业融资渠道分析200891219封晴宏观调控政策下房地产企业融资现状分析商场现代化，2008（25）P202120中国新闻网证监会房地产企业融资将先问国土部201042321MDMAKSU

19、DURRAHMANSARKER,MOHAMMADMONIRUZZAMANSIDDIQUEE,SHEIKHFEROZEREHANREALESTATEFINANCINGINBANGLADESHPROBLEMS,PROGRAMS,ANDPROSPECTS,SOCIETYSCIENCERESEARCH,20091031422LECTURERPHDOANAMIHAELAVASIOIUTHEFINANCINGPOLICYONTHEREALESTATEMARKETINROMANIATHEANNALSOFTHE“TEFANCELMARE“UNIVERSITYSUCEAVAFASCICLEOFTHEFACULTYOFECONOMICSANDPUBLICADMINISTRATIONVOLUME9,NO19,2009159161