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资本化率 贴现率 折现率 利率 内部收益率一、 资本化率（又称还原利率）1、 概念：资本化率是用来将房地产的纯收益资本化时采用的一种折现率。是将房地产的净收益转换为价值的比率。实质是一种资本投资收益率。2、 应用：应用于收益法估价，收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。3、 如何确定（1） 市场提取法。（2） 复合投资收益率法（3） 投资收益率排序插入法（4） 安全利率加风险调整值法（5） 收益风险倍数法4、 影响因素：（1）自有资本所占比率；（2）外来资本(如借贷)利息；（3）因老化(折旧、功能下降等)产生的贬值和收益降低(相对值)；（4）因通货膨胀带来的不动产增值和收益的增加(绝对量)；（5）还贷后自有资金的增加。（6）风险的补偿、免税政策及不动产类形、位置、年代、租约、结构等也影响资本二、 贴现率：1、 概念：贴现率是指将未来支付改变为现值所使用的利率，或指持票人以没有到期的票据向银行要求兑现，银行将利
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