临沂天源国际物流园.DOC

1、临沂天源国际物流园市场推广及对外招商实施方案我们本着“加盟天源，助力天源，腾飞天源，天源天成”的合作理念与美好愿景，在对天源国际物流园区进行较为详尽的市场分析的基础上,初步拟定了一整套前期市场推广运作方案（详细的操作性更强的条块营销策划方案及分步实施方案待双方合作协议签订后奉上）,真诚希望成为天源国际物流园区的亲密合作伙伴和不可或缺的“智囊团”，为打造临沂乃至中国目前规模最大、档次最高、配套最全、服务最优的现代化、国际化物流园区极尽绵帛之力！我们坚信：双方携手,紧密合作，互信互惠，共谋发展,最终必定实现双赢!天源必将腾飞，天源必将天成！营销策划机构:威海孚门营销传媒有限公司联系电话：15166

2、161009 门经理二七年八月临沂天源国际物流园市场推广及对外招商实施方案目 录一、招商概况1、招商标的2、招商 对 象3、招商目标4、招商政策（待定）5、招商价格体系（待定）6、招商后期保障体系（待定）二、广告营销思路1、媒体宣传策略2、对外招商策略3、销售策略三、具体实施步骤第一阶段：项目筹备1、组建由我方提前介入的天源国际物流园招商营销中心，并投入工作2、制作项目沙盘3、确定招商价格、保障、政策、合同等规范体系4、设计制作招商手册5、摄制天源物流，物流天下项目介绍电视专题片和幻灯片第二阶段：立足本市，覆盖山东，辐射周边省市，进行项目招商和营销推广1、向天源所有老客户（业主）及目标客户发出

3、征询函，以期先得民意，内外合和，凝聚人气2、派发赠阅招商手册3、举行盛大的一期工程建设动工奠基仪式和新闻发布会4、报纸媒体发布天源动态新闻（图文）和软、硬广告5、电视台发布新闻、制作播放电视专题片6、广播电台发布新闻稿7、公交车体发布硬性广告（条幅为主）8、在目标区域发布路牌广告。9、出台天源老客户转场新天源优惠政策，回报、稳定老客户10、出台新客户加盟天源售租“双百大惊喜 ”激励政策11、一期工程建设期间，面向目标客户至少举办三次招商投资推介会12、招商营销中心设立接待服务处，免费接送看房团等第三阶段：一期工程建设进行中，打服务品牌，举办系列活动，召开系列会议1、2007 年春节前夕举行天源

4、物流年度总结表彰大会暨客户联谊会2、举办临沂市首届物流行业诚信经营论坛大会3、一期项目完工，召开一期项目胜利招商答谢联谊会第四阶段：二期项目启动举行盛大的启动仪式，举办二期项目招商说明大会，一、二期项目投资业户联欢大型广场文艺活动，举行投资客户诚信联盟签字仪式1、奠基、剪彩仪式2、举行天源国际物流园区二期项目招商推介大会。3、举行天源国际物流园区投资客户诚信联盟签字仪式4、一、二期项目投资业户联欢大型广场文艺汇演5、在报纸媒体发布新闻及软、硬广告6、制作、发布电视专题片第五 阶段： 二期工程项目进行中，招商项目组到大企业招商第六阶段：二期工程项目结束，在新闻媒体发布新闻及软、硬广告第七阶段：整

5、个项目正式运营，举行盛大的开业庆典、文艺汇演第八阶段：企业文化建设第九阶段：企业滚动发展后续方略四、实施效果五、业主访谈六、合作模式临沂天源国际物流园市场推广及对外招商实施方案一、招商概况1、招商标的：天源国际物流园区综合楼一层银行、邮政；二层工商、税务、运管；三电子商务；四层楼餐饮服务；五层休闲娱乐；六层至十六层写字楼；十六层至二十八层三星级客房。门面房、营业房、单身公寓、仓库、汽修厂。2、招商对象：（1）从事物流服务的客户目前临沂市天源物流市场的既有客户；本市、县其他物流市场的经营业户；周边城市及省内外大中型物流企业中的经营业户；（2）需要物流服务的客户临沂市外资企业、中小民营企业、周边城

6、市中的大型企业；（3）从事物流配套服务的客户从事酒店、餐饮、娱乐、金融服务、汽修服务等的单位和业户；（4）从事与会展业务的相关单位和业户；（5）从事房地产投资和经营的单位和业户。3、招商目标：在园区建设完成前， 实现 100%对外招商，力争 100%售出；在园区正式投入使用、对外营业前，实现 100%业户入驻率；招商政策（待定）；招商价格体系（待定）；招商后期保障体系（待定）。二、广告营销思路1、媒体宣传策略 多渠道、全方位、立体式轰炸，以最少的投入，获 取最大的轰动效应，最终实现经济效益的最大化。第一：主要是通过当地主流媒体进行对外宣传，并在国内有影响力的专业媒体上进行炒作。通过电视、广播、

7、报纸、车体、DM、行业网站、户外广告、举办系列活动、召开系列会议等全方位营销运作，广泛告知目标客户，吸引他们的关注力；第二：在宣传中重点突出项目“八大优势 ”，并细化优势内容，广泛推介宣传，突出市场强势地位和美好发展前景，增强客户的认同感，通过多渠道、全方位营销，最 终实现综合楼、门面房、营业房、公寓、仓库、汽修厂等的全面招商；第三：实际工作中以切实合理的收费、专业周到的服务、严谨系统的管理、全面可靠的保障、较强的吸引力留住客户，树立口碑，建树品牌。以强有力的品牌效应和可以预见的美好发展前景，最终打动客户进行投资， 为实现 100%顺利招商铺平道路。2、对外招商策略 招贤纳士、层层递进，具体分

8、七步走：招贤纳士，组建“ 天源国际物流园区市 场营销中心” （由我方全程介入并承担），具体负责广告营销策划、对外推介招商、企业文化建设等；招商客户以稳定天源物流市场既有业户资源为主，以政策鼓励其影响带动亲朋好友投资加盟，并面向全市及省内外物流企业招商；吸引本市外资企业、中小民营企业入驻；吸引国内大型企业及外资企业入驻；吸引本地及周边城市大型餐饮、娱乐、超市、金融等服务保障行业入驻；吸引房地产投资单位或个人投资；面向李庄社区居民及内部员工以优惠的招商政策进行招商。好处是：面向社会全方位进行招商，层层递进，步步为营。以既有客户资源打开招商局面，积极带动其他市场的业户或个人投资，同时吸引大企业加盟，

9、制造持续、红火的销售热潮。3、销售策略快、准、狠快商铺以售为主，租售结合，力争全部售出，至少保证 2/3 实现销售变现，最多 1/3 用于出租，迅速回 笼资金，为后期工程的开工建设和管理服务提供充足的资金保障。准准确定位销售客户、销售价格、销售模式、销售管理等。狠严格的市场准入制度，要求入住业户和企业均具有较高的诚信度和影响力，具有相当的实力和资信。不诚信的客户坚决排除在外。三、具体实施步骤进行整体的、立体式、全方位、多渠道宣传，重轻结合，主次分明。电视、广播、 报纸、 DM 等全方位营销，广泛告知目 标客户本项目的优势所在及美好的发展前景。第一阶段：项目筹备1、组建成立由我方提前介入的天源国

10、际物流园区招商营销中心，并投入工作；2、由贵方制作项目沙盘，为下一步广告宣传、对外招商作好准备。目的是：通过立体的沙盘模型，可以使客户更直观地看到招商标的的具体情况。项目沙盘是房地产对外销售必备的宣传载体，是促成买卖双方达成合作的重要媒介。3、确定招商价格体系、招商后期保障体系、招商优惠政策、招商合同文本等规范文件资料。目的是：将所有招商资料准备齐全，为下一步招商工作的顺利开展作好充分准备。4、设计制作天源物流，物流天下临沂天源国际物流园招商手册。画册规格：大 16 开，铜版纸四色彩色印刷，8 折页；印制数量：3 万册；发行渠道：免费赠阅本市及周边城市大型物流市场、物流企业、经营业户；主要内容

11、为：企业简介（组织结构、企业文化）/园区规划/ 项目介绍/招商政策/项目优势及未来前景 /发展趋势。目的是：通过这些必备资料，可以直观明了地将招商推广信息传达给目标客户，使客户早下决心，投资加盟。5、摄制天源物流，物流天下项目推介电视专题片和幻灯片。第二阶段：立足本市，覆盖山东，辐射周边省市，进行项目招商和营销推广1、向天源所有老客户（业主）及其他目标客户发出征询函，以期先得民意，内外合和，凝聚人气。2、派发赠阅天源物流，物流天下中国临沂天源国际物流园招商手册2 万册。目的：主要是起到广泛告知的作用。通过向本市及周边城市大型物流企业及经营业户广泛赠阅招商手册，让更多的人了解天源，认可天源，入驻

12、加盟天源，为顺利完成招商工作做好铺垫。3、一期工程建设破土动工，举行盛大的奠基仪式和新闻发布会。参会人员 ：邀请国内物流协会和本省市官员及知名的物流企业老总、周 边城市的大型企业老总、特色人物、著名的投资商等前来参观、剪彩。邀请省市及及周边城市主流媒体的新闻记者、物流行业知名媒体记者及部分新老业户代表。活动主题 ：临沂天源物流园奠基仪式暨临沂天源物流园市场招商新闻发布会。主要形式： 市长答记者问，赵书记答记者问。发布内容： 主要是通过临沂市市长和赵书记向新闻媒体传达临沂市关于物流业的整体发展规划，新天源物流项目的整体规划，在国内物流市场的重要地位，以及开发建设和八优势、招商优惠政策等。活动目的

13、： 通过市政府的权威性、项目负责人的影响力，将天源物流园区顺利破土动工并开始全面招商的信息发布出去，从而为整个项目的招商工作打响第一炮。稳定住既有客户资源，吸引新客户的热心关注和积极加盟。需要邀请 的新闻媒体：当地主流媒体临沂日报、临沂晚报、鲁南商报、临沂电视台、临沂广播电视报、齐鲁晚报记者站的媒体记者参加；邀请周边及相关城市的新闻媒体参加，如日照、青岛、济南、义乌、温州、石狮、北京、上海、广州、深圳、南京、郑州等省市。4、在报纸媒体发布软、硬广告刊发媒体： 在当地临沂日报、鲁南商报发布半版软性广告；在临沂晚报、鲁南商报发布整版的广告（一半软性广告，一半硬性广告）。在济南晚报、齐鲁晚报各发布半

14、版硬性广告一次。软性文章内容： 以图文并茂形式临沂天源国际物流园区奠基仪式暨临沂天源物流园市场招商记者招待会隆重举行。主要形式是：市长答记者问、赵书记答记者问。硬性广告内容： 临沂天源国际物流园区动工项目规划图和项目简介。发布频率： 当地报纸一版软性广告一次，硬性广告各 3 次。向外宣传 推广：向国内知名的物流刊物、临沂周边市县及省内发达地市主流媒体，提供该项目新闻线索，进行宣传。目的：立足本市，覆盖整个山东，报纸有形，电视有影，电台有声，声像结合、图文并茂、栩栩如生地传达项目的规模和配套情况，以及项目优势和未来发展前景，以便于目标客户系统了解该项目、认可该项目、接纳该项目。5、制作电视专题片

15、发布媒体： 临沂电视台的一、二、三频道的黄金时段。发布内容： 市长答记者问、赵书记答记者问。发布频率：各 3 天；临沂天源国际物流园项目介绍专题片（3 分钟）。发布频率：每月 4 次，连续发布 3 个月 12 次。目的：通过电视媒体生动的声像画面，将项目信息传达至千家万户，覆盖更多的目标客户。6、发布广播新闻稿发布媒体:临沂广播电台。发布时间：3 个月。波段：经济台、综合台、交通文艺台。发布频率：连续 3 个月，早晚新闻节目前后及新闻重播前后等。目的是：通过广播网，覆盖收听新闻的高层人士、有私家车、乘坐出租车的客户，锁定具有投资潜力的重点目标客户。7、发布公交车体硬性广告发布时间：1 个月，分

16、 3 个波次发布，每次 10 天、间隔 10 天。线路车辆：市内主要公交线路的部分或全部车辆。广告形式:以悬挂车体条幅广告为主。目的：通过公交车体广告这种流动的媒介，覆盖出入临沂市的过往行人和乘车人员，覆盖本地及外地的目标客户，广泛地传播项目信息。8、在目标区域发布路牌广告。如：在高速公路临沂出入口投放大型户外广告牌。9、出台天源老客户转场新天源优惠政策，回报老客户，稳定老客户。10、出台新客户加盟天源售租“双百大惊喜”激励政策（各前 100 家）。11、一期工程建设期间，面向目标客户至少举办三次招商投资推介会。12、招商营销中心设接待服务处，定时不定时免费接送看房团等。第三阶段：一期工程建设进行中，打服务品牌，举办系列活动，召开系列会议1、2007 春节前夕，举行天源物流年度总结表彰大会暨客户联谊会。参会人员：公司高层领导、全体职员、各货运部代表、业户代表。会议内容：（1）赵书记及主要负责人对新园区的建设进度、招商情况、发展目标作详细的介绍；