用好三旧改造政策理论与实践的思考.DOC

1、土地资源网 最新土地工程招标信息、把握土地行业脉搏、海量规划设计方案文档下载尽在土地资源网 用好“三旧”改造政策理论与实践的思考以节约集约用地为主要内容的“三旧”改造，是国土资源部赋予广东省的一项试点政策。全面推进“三旧”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同时也是改善城乡人居环境、加快发展方式转变、激发城乡生机与活力的客观要求，对于加快揭阳发展具有深远的历史意义和重要的现实意义。抓好“三旧”改造工作，核心是盘活现有建设用地，关键是用好节约集约用地试点政策。我们要在科学发展观的指引下，坚持理论联系实际，在理论和实践中认真思考，充分利用政策推进“三旧”改造，促进地方经济社会更好更快发展。一、用

2、好“三旧”改造政策，必须坚持规划先行、统筹安排，充分发挥规划引领作用规划是纲，纲举目张。推进“ 三旧”改造必须坚持规划先行，依照规划分步实施、整体推进。规划搞好得，就可以画最新最美的画；否则，就会陷入建了拆、拆了建的恶性循环，与“三旧” 改造政策出台的初衷背道而驰。据调查统计，揭阳市“三旧”改造项目达 5000 多个，面积达42 万多亩，这样大规模的改造更需要系统科学的规划。要从近期、中期和远期分阶段进行统筹安排，从宏观和微观两个层面进行规划控制，形成明确的评价体系、目标体系及控制体系，与土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划等相衔接，以避免因规划控制不力而造成“ 三旧”改造中的混乱和

3、矛盾。宏观规划方面，我们已编制完成揭阳市“ 三旧” 改造专项规划 ，这是全市推进“三旧” 改造的纲领性文件。微观规划方面，重点是抓好改造片区单元规划，要充分考虑方方土地资源网 最新土地工程招标信息、把握土地行业脉搏、海量规划设计方案文档下载尽在土地资源网 面面的因素，因地制宜，科学规划。一是要把提高土地利用水平作为首要条件，按照节约集约用地的要求，调整土地利用结构，优化土地利用布局，为地方发展腾出更加广阔的发展空间。二是要把改善人居环境作为重要标准，合理安排生产建设、生活居住、公共设施等规划功能，统筹优化工业区、商业区、生活区、绿地等空间布局，促进宜居城乡建设。三是要把突出地方特色作为必要条件

4、，因材构思、因地制宜，挖掘内在潜质，体现个性风格，体现一个地方独特的人文、地理环境，使一个地方的文化底蕴、人文特色得到充分张扬。以揭阳市区为例，这是一座典型的岭南水城，也是拥有 2000 多年历史的文化名城，要把保护自然生态环境、历史文化资源作为规划的灵魂，注意保留、延续我们揭阳的文化特色和内涵，让特色文化底蕴能够得到更好地体现，真正成为一座融名城风貌、古城风韵、生态特色和现代化气息为一体的城市。在编制专项规划的基础上，要合理制定年度实施计划，明确改造的规模、地块和时序，并纳入城乡建设规划年度实施计划，量力而行，尽力而为，确保“三旧”改造有效推进。二、用好“三旧”改造政策，必须坚持政府主导、结

5、果可控，充分发挥政府调控作用“三旧 ”改造涉及到社会的方方面面，地方政府作为组织改造工作主体，要在宏观上对“三旧” 改造进行把握和协调，不仅要参与其中部分重点项目的运作，更重要的是通过前期工作为“三旧” 改造提供政策支持。在“三旧 ”改造推进的过程中，既要改变原来计划经济时代的由政府大包大揽的运作方式，更要避免一味强调市场化运作而导致政府行为缺土地资源网 最新土地工程招标信息、把握土地行业脉搏、海量规划设计方案文档下载尽在土地资源网 失的错误。针对当前“三旧”改造全面推进的发展形势，县级以上人民政府应当组织职能部门，充分运用集约规划、管理及运作等多种调控手段，加大对“三旧” 改造的协调与引导，

6、让“三旧” 改造向着正确的方向快速、有序、高效地推进。一是综合运用规划设计、土地储备、规划建设管理等多种方法，实施对“三旧”改造范围内的土地资源及环境的整合；二是以道路交通、市政基础设施及环境建设为先导，整体提升“三旧 ”改造范围内的环境质量；三是按照现代化的经营理念，对土地资源进行评价和策划，为“三旧”改造做好前期准备工作。资金运作是推进“ 三旧”改造中的关键问题，地方政府应该利用自身的诚信为“三旧”改造筹措足够的资金，避免因资金不足而造成的“半拉子工程” 。 三、用好“三旧”改造政策，必须坚持突出重点、攻破难点，充分发挥项目示范作用在“三旧”改造中，旧村庄分布在农村、城市、工业园区各个角落

7、，包括城中村、园中村、空心村，是量最大、面最广的改造对象。据调查，揭阳市中期需要改造的旧村庄总面积 160976 亩，占中期规划“ 三旧”改造规模的 70%以上，是 “三旧”改造项目中比重最大的改造类型。“三旧 ”改造能否取得成效，旧村庄改造能否取得成功将是决定因素。因此，旧村庄应当列为“三旧”改造的重点类型。在市区、县城和镇区，土地利用价值较高，人口比较集中，基础设施日益完善，服务功能相对齐全，应当列为重点区域优先改造，发挥其辐射作用，带动周边区域发展。 “城中村” 作为“ 三旧” 改造重点类型与重点区域的交叉点，涉及到历史遗留用地、集体土地转国有等方面问题，情况往往比较复杂，土地资源网 最

8、新土地工程招标信息、把握土地行业脉搏、海量规划设计方案文档下载尽在土地资源网 历来是改造的难点。借助这次“三旧”改造政策， “城中村” 改造中不少用地问题都可以迎刃而解，可以列为“三旧”改造的重中之重，一方面可以盘活城市中的土地资产，显现土地的黄金价值，另一方面可以加快城市化步伐，加快宜居城乡建设。与此同时，为了更好地推进“三旧”改造，改造的每一个地方、每一个类型、每一种模式，都要确定具备一定规模、具有代表性的项目，由地方政府主导，认真组织实施，积累改造经验，发挥示范带动作用，从而达到改造一个、带动一批、推动一片的目的，可以收到事半功倍的效果。按照这个思路，我们在揭阳市区已经确定 15 个重点

9、项目，改造规模达 3000 多亩，涵盖旧城镇、旧村庄、旧厂房改造三种类型，包括政府组织改造、合作改造、自行改造等多种模式，计划在适当的时候召开现场会向全市推广，以点带面推进“ 三旧” 改造。四、用好“三旧”改造政策，必须坚持以人为本、让利于民，充分发挥多方积极作用没有社会各方参与和支持，再好的政策也难以落实。 “三旧” 改造是一项复杂而繁重的工作，仅凭政府的一厢情愿是很难有效实施的。要让社会各方参与和支持，必须坚持让大利于民的原则，地方政府立足于赚取社会效益、生态效益，最大限度地把经济效益让给社会参与者，让社会参与者尝到“甜头”， 避免出现与民争利的局面，这样才能充分借助社会力量，更好更快地推

10、进“三旧”改造。在揭阳市制订的土地出让收支管理实施意见中，对“三旧”改造中的土地出让纯收益，我们在省规定的范围内，按 60%的最高限支持原用地企业、原农村集体发展，土地资源网 最新土地工程招标信息、把握土地行业脉搏、海量规划设计方案文档下载尽在土地资源网 就是体现了让大利于民的理念。 “三旧”改造不可避免地要涉及群众的切身利益，要把和谐的理念贯穿始终，克服盲目性和片面性，避免简单粗暴的做法，坚持“以人为本、和谐拆迁”的理念，尊重被拆迁人的知情权、参与权，增强他们在旧城改造中的主人翁意识，充分调动他们自觉拥护拆迁、配合拆迁、主动拆迁的积极性。在实际操作中，要实施“阳光改造工程” ，包括“公开出让

11、土地”“ 公开拆迁政策” 、 “公开补偿安置标准” 、 “公开拆迁评估”等主要内容。允许一些土地协议出让是这次“三旧 ”改造中的一个比较特殊的政策，但也是一把“双刃剑” ，用得好可以解决很多历史遗留下来的用地问题，用得不好或者执行上有偏差将会在社会上造成很大的负面影响，甚至有可能产生一些腐败问题，让这项政策在“阳光” 下运作就显得更为必要，要建立健全“三旧” 改造协议出让土地制度，坚持集体决策、过程公开、结果公开，以公开、公平、公正取信于民，坚决杜绝暗箱操作。在与群众利益密切相关的拆迁问题上，要确保群众“六个清楚”，即对操作程序清楚、对安置面积清楚、对补偿标准清楚、对居住环境清楚、对实施方案清

12、楚、对发展前景清楚，让群众消除担忧、顾虑、抵触情绪，从而取得最广人民群众的理解、配合和支持，实现和谐改造的目的。五、用好“三旧”改造政策，必须坚持效率优先、高效运作，充分发挥各方职能作用“三旧 ”改造是一项长期性的任务，但这次“三旧”改造试点政策从2008 年底到 2012 年，只有 4 年左右的有效期，如何把握好这项政策的时效问题非常关键。在政策的有效期限内，要尽最大的努力进行探土地资源网 最新土地工程招标信息、把握土地行业脉搏、海量规划设计方案文档下载尽在土地资源网 索和实践，优先安排涉及历史用地问题、协议出让土地、集体转为国有土地等可适应“三旧”改造政策的项目进行运作，以最大的努力、用最

13、多的项目把政策落实好，向国家交上一份满意的答卷，向各地提供一套可行的办法。各级政府及有关部门要提高效率，主动服务，全力以赴。必须明确的是，这项艰巨而繁重的任务不是一个部门的事情，而是全市上下共同的责任，必须举全市之力抓紧、抓实、抓好。各地各部门、单位要积极参与，密切配合，形成合力，强势推进。各级“三旧”改造工作机构要加强日常调度，切实行使好组织协调职能，统筹谋划，及时解决具体问题，统筹安排好各方面的工作。各部门、单位必须无条件地服从全市“三旧”改造工作大局，主动找准自己工作的切入点，全力做好引导、服务、管理工作，确保各项工作协调运转、高效推进。一方面，要形成一套行之有效的配套政策。我市已经出台

14、了改造项目确认审批办法、规划管理规程、土地收购储备、出让收支管理办法等文件，相关政策基本配套，下一步的重点是要抓好组织实施工作。要加强对县（市、区）的督促检查，对各县（市、区）的试点示范项目实行跟踪辅导，逐一研究、解决有代表性的问题，为“三旧” 改造快速、协调推进提高优质服务。在实践中还会碰到这样那样的具体问题，可以在现有的政策框架内，及时研究、妥善处理，并在实践基础中不断完善“三旧” 改造政策体系。另一方面，要形成一个高效运转的工作格局。按照省政府 “三旧”改造的要求，各县级以上人民政府对本地区的“ 三旧” 改造工作负总责，各相关部门各司其职，共同推进。发展改革部门负责“三旧”改造中涉及投资

15、项目的立项和产业政策制定；土地资源网 最新土地工程招标信息、把握土地行业脉搏、海量规划设计方案文档下载尽在土地资源网 规划部门会同国土资源部门负责指导、组织编制和审查“三旧” 改造规划和近期改造片区的详细规划，提供项目的规划设计条件，及时办理项目有关手续；国土资源部门负责办理农用地转用、征收土地等用地手续，负责土地确权、登记，组织国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌等工作；建设部门负责“三旧”改造中房屋的拆迁管理，工程项目建设监管；财政、税务、监察、农业、社会保障、环境保护、林业、文化、公用事业管理、人防、公安等相关部门要各负其责，做好配合、服务工作，共同推动“三旧”改造。要强化国土、发改、规划、财政、建设等职能部门的统筹协调，实现无缝对接；要强化市、县两级办公室的上下贯通，做到一体联动；要强化改造项目确认审批、规划设计、开工建设等方面工作的跟进督促，确保高效运作。