南棉片区旧城区改建项目一期国有土地上房屋.DOC

1、- 1 -南棉片区旧城区改建项目（一期）国有土地上房屋征收补偿安置方案根据城市建设规划需要，为改善城市居民的居住环境，需对南棉片区旧城区改建项目（一期）范围内房屋实施征收。根据国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第 590 号）、 南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法(南府发 20126 号）、 南宁市国有土地上房屋征收补偿奖励与补助有关问题的通知（南府规201620 号）等有关规定，并结合本项目实际情况，制定本方案。一、项目概况南棉片区旧城区改建项目（一期）位于南棉街段，东至北湖南路、南至南棉街、西至友爱路朝阳溪、北至衡阳东路。土地级别工业二级，住宅二级，商业二级。经调查，项目占地面积折

2、合 236.73 亩，涉及房屋建筑面积18721.43，其中有住宅 8541.74,非住宅 10179.69；总户数162 户，其中单位 1 个，个人产权户 161 户。 （具体数据以实际签约为准）二、房屋征收范围北湖南路：21 号（房产证地址：友爱南路 22 号 50 栋、友爱南路 22 号 51 栋、友爱南路 22 号 52 栋、友爱南路 22 号 53 栋、友爱南路 22 号 54 栋、友爱南路 22 号 55 栋、友爱南路 22 号 56 栋及以上楼房附属物车棚、杂物房、变电房），23 号（土地证地址：友爱路 22 号，南棉厂房大门及大门南侧两层建筑）;衡阳东路：8-2（土地证地址：友

3、爱路 22 号仓库，南宁市巨皇汽- 2 -车维修服务有限公司）。上述房屋征收范围内的门牌以及所列门牌内房屋、附属物的具体界线，均以市规划局出具的规划蓝线图最终确定的范围为准。蓝线图自公告之日起在项目实施地点张贴公布（张贴地点：北湖南路 21 号、23 号，友爱路 22 号），相关单位或个人可以到西乡塘区房屋征收补偿和征地拆迁办公室（地址：明秀西路 154-122 号，联系方式：0771-2236615）查询。三、房屋征收部门房屋征收部门：南宁市城乡建设委员会，日常管理工作由南宁市国有土地房屋征收补偿办公室负责。征收实施单位：西乡塘区人民政府。西乡塘区人民政府受南宁市城乡建设委员会的委托，承担本

4、项目房屋征收与补偿的具体工作。四、评估机构确定和救济途径（一）被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国有土地上房屋征收评估办法评估确定。（二）房地产价格评估机构的选取由被征收人协商选定，在征收决定发布之日起 15 日内协商不成的，由征收实施单位组织被征收人按照少数服从多数的原则投票选取或者采取摇号、抽签等随机方式确定。（三）被征收人对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向南宁市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。五、评估与补偿（一）房屋征收部门与被征收人应当订立房屋征收补偿安置- 3 -协议（以下简称协议）。协议生效后，按照协议约定进

5、行搬迁。（二）被征收房屋价值的补偿，不得低于征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。类似房地产是指与被征收房屋在区位、用途、面积、建筑结构、新旧程度、权利性质等方面与被征收房屋相同或者相似的房地产；类似房地产的市场价格，是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占用范围内土地使用权的价值。（三）对手续不全、改变结构及用途的被征收房屋，由评估机构出具的分类评估报告按本方案八、九、十条规定进行补偿。六、补偿方式根据本项目情况，采取货币补偿和产权调换方式,也可按货币和产权置换相结合。（一）选择货币补偿1、货币补偿的金额，按被征收房屋的价值确定，被征收

6、房屋价值以评估机构出具的分户评估报告为准。2、选择货币补偿的被征收人，符合条件可按货币补偿给予奖励。（二）选择房屋产权调换补偿的征收住宅房屋，被征收人选择房屋产权调换的，产权调换房源在本改造项目范围内回迁，可按照套内面积 1:1 或建筑面积 1:1.3调换，也可选择货币补偿和房屋产权调换相结合的方式进行补偿。1、选择按照套内面积 1:1 调换的。产权调换房屋套内面积超出被征收房屋套内面积的部分（含相应公摊面积）应结算差价，超出的面积在 10 平方米以内（含 10 平方米）的部分（含相应公摊面- 4 -积），按照征收决定公布时本市上一年度经济适用房最低价结算差价；超出的面积在 10 平方米以上的

7、部分（含相应公摊面积），按照征收决定公告时房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。2、选择按照建筑面积 1:1.3 调换的。产权调换房屋建筑面积超出的面积部分应结算差价，按照征收决定公告时房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。3、选择货币补偿和房屋产权调换相结合方式的，被征收房屋面积可分为产权调换面积和货币补偿面积。选择套内面积 1:1 进行产权调换的，其剩余货币补偿面积为被征收房屋面积扣减用于产权调换套内面积及其对应公摊面积；选择建筑面积 1:1.3 产权调换的，其剩余货币补偿面积为被征收房屋面积扣减用于产权调换建筑面积。应得货币补偿由房屋征收部门按房屋估价报告计算

8、的住宅房屋货币补偿款给予补偿，选择货币补偿部分可按货币补偿给予奖励。（三）征收住宅房屋需要产权调换的，房屋征收部门提供的产权调换房源应为全产权房屋。（四）被征收住宅房屋需要产权调换的，在按地段调换比例调换后，应补偿给被征收人的住宅房屋套内面积不足 50 平方米，且被征收人在本市城市规划区内他处无正式住房的，按套内面积 50平方米作为保障调换面积。超出应置换房屋套内面积在 50 平方米内（含 50 平方米）的部分，按照征收决定公告时本市上一年度经济适用房最低价结算差价；超出应置换套内面积在 50 平方米以上的部分（含相应公摊面积），按照征收决定公告前房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算

9、差价。（五）用于产权调换的房屋面积，应最接近被征收房屋面积。- 5 -（六）被征收人自行选择地点安置的，应在房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起 30 日内，向房屋征收实施单位书面提出，并以房屋征收决定公告日期为估价时点，结清被征收房屋评估价值总额与用于产权调换房屋售价总额的差价。（七）被征收人选择征收实施单位提供用于产权调换的安置房屋，产权调换房屋的面积、楼层、朝向、房号，按照先签约、先搬迁、优先选房的原则进行；同时间签约、同时间搬迁的以抽签、摇号等方式确定选房顺序。七、非住宅房屋的补偿（一）根据本项目情况，征收非住宅房屋的，原则上实行货币补偿，选择产权调换双方按相关规定结清差价。（二

10、）非住宅房屋的停产停业补偿费支付给被征收人。八、审批手续不全、无房屋所有权证房屋的认定及补偿（一）规划、土地、建设批准手续均未取得的房屋，不予补偿。（二）1984 年 1 月 5 日以前（不含）建成的单位自管公房、直管公房和私人自建房,规划、土地、建设批准手续不齐全的，按该征收项目同类房屋分类估价价格的 100%给予补偿。（三）1984 年 1 月 5 日至 2004 年 8 月 15 日前建成的单位自管公房、直管公房、房改房和四层以下（含第四层）的私人自建房，规划、土地、建设批准手续不齐全的，按该征收项目同类房屋分类估价价格的 85%给予补偿。 （四）规划、土地、建设批准手续齐全，但未取得房

11、屋所有权证（不动产权证书）的，按该征收项目同类房屋分类估价价格的 95%补偿。- 6 -对上述手续不全的被征收住宅房屋可选择产权调换，按上述规定确定应补偿的面积后，再按照套内面积 1:1 或建筑面积 1:1.3进行产权调换换算。（五） 2004 年 8 月 15 日后建设的手续不全、无房屋所有权证（不动产权证书）的房屋不予补偿。（六）房屋建造年份和用途的确认按房屋征收实施单位或被征收人提供政府部门出具的土地、规划、建设手续或相关年份的地籍（形）图、路网图及航拍图等确认。无法确定建造年份和用途的，由房屋所在辖区政府（开发区管委会）组织辖区内的规划、建设、国土部门确认。（七）房屋建筑面积的确认1、

12、根据房屋征收实施单位和被征收人双方认可的丈量结果确认。2、根据房屋征收实施单位或被征收人委托的具有相应资质的房产测绘单位出具的测绘成果确认。房屋征收实施单位或被征收人委托测绘的，应在测绘前 3 日通知对方当事人到场，被征收人应当配合测绘人员入户测绘。被征收人或其成年家属拒绝给予入户测绘的，测绘单位对拒绝入户测绘的情况进行说明，并由被征收房屋所在地的街道办事处或社区派员见证，其房屋面积由房屋征收实施单位根据相关材料予以认定，并作为估价依据。九、对改变用途房屋的补偿（一）2004 年 1 月 1 日前，改变用途的房屋，被征收人可按房屋权属证明标注用途进行补偿或按以下标准进行货币补偿：- 7 -自行

13、将已取得房屋所有权证的住宅、单位自管住宅房屋改变为经营性用房，具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的，按项目相应经营性用房分类估价价格的 70%给予货币补偿；缺税务登记手续的，按项目相应经营性用房分类估价价格 60%给予货币补偿。办公用途房屋改变为经营性商业用房，具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性商业用房使用的，按经营性商业用房分类估价价格的 60%给予货币补偿；缺税务登记手续的，按经营性商业用房分类估价价格 50%给予货币补偿；仓储、厂房等用途房屋改变为经营性用房，具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的，按经营性用房分类估价价格的 50%给予货

14、币补偿；缺税务登记手续的，按经营性用房分类估价价格 40%给予货币补偿。属划拨土地的，补偿价格根据土地使用权人享有的划拨土地使用权权益依法评估确定。按上述比例给予货币补偿后，同时以相应经营性用房标准一次性支付 9 个月的停产停业补偿费。本款所称的“经营性用房 ”包括“经营性商业用房”和“ 经营性非商业用房” 。“经营性商 业用房” 指商业铺面，“经营性非商业用房”指旅馆旅社。（二）2004 年 1 月 1 日后，自行将已取得房屋所有权证的房屋改变为经营性用房的，按相应经营性用房标准一次性支付 9 个月的停产停业补偿费。该房屋的补偿仍按房屋权属证明标注用途补偿。- 8 -（三）改变房屋用途的时间

15、由被征收人提供工商、税务部门的有关资料及其它能证明改变用途时间的资料确定。被征收人拒不提供相关资料造成改变房屋用途的时间无法确认的，改变房屋用途的时间视为 2004 年 1 月 1 日以后。十、关于改变结构的房屋补偿已取得房屋所有权证，经依法批准改变房屋结构，但未办理房屋所有权变更登记的住宅房屋，按变更后的房屋结构给予补偿；2004 年 1 月 1 日前未经批准改变结构的，按原结构给予补偿后，再按结构变更后的房屋分类估价价格与原房屋分类估价价格之间的差价的 50增加补偿。2004 年 1 月 1 日后未经批准擅自改变结构的，按照房屋所有权证上标注的房屋结构予以补偿。十一、房屋装修的补偿被征收人

16、认为其房屋实际装修标准高于分户估价报告设定的装修标准的，应在收到分户估价报告之日起 10 日内向房屋征收部门书面提出。房屋征收部门与被征收人应就高于分户估价报告设定的装修标准的补偿进行协商。协商不成，需要对被征收房屋装修进行估价的，被征收人应协助估价机构对房屋的装修部分进行实地查勘。估价机构应当根据实地查勘结果依法出具分户估价报告并作为征收补偿的依据。被征收人拒绝估价人员入户实地查勘，或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的，估价机构应当在估价报告中说明有关情况，原分户估价结果作为征收补偿的依据。- 9 -房屋征收部门或被征收人对房屋装修分户估价报告有异议的，应自收到估价报告之日起 10 日内向

17、估价机构申请复核评估。对估价复核结果有异议的，应自收到复核结果之日起 10 日内向市房地产价格估价专家委员会申请鉴定，鉴定结果作为征收补偿的依据。十二、机器设备的搬迁、安装费用估价补偿对可恢复使用的机器设备给予搬迁、拆卸和安装调试费用补偿；对因房屋征收而导致机器设备无法恢复使用的，对机器设备净值给予货币补偿。机器设备的货币补偿及搬迁、拆卸和安装调试费用由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托具有相应资质的估价机构估价确定。对可恢复使用的机器设备，估价机构原则上应当根据每台机器设备的实际情况对搬迁、拆卸和安装调试逐项估价，一般按照价值时点的市场价格估价；对无法恢复使用的机器设备按照重新购置价结

18、合成新估价。十三、构筑物及有关附属物的补偿构筑物、搬迁费、临时过渡费等补偿按下列标准计算。（一）围墙（12 墙或 24 墙）每平米按 90 元或 150 元补偿；（二）混凝土地面（含垫层）按厚度的不同情况确定，厚度在 0.1米至 0.3 米,分别按每平米 37 元110 元补偿；（三）住宅、非住宅房屋电话迁移费 260 元/部,有线电视安装费 340 元/户；（四）住宅、非住宅房屋宽带迁移费按 260 元/户或按实际电信部门规定的收费标准；太阳能热水器迁移费按 1500 元或拆除时的- 10 -安装标准；（五）住宅、非住宅房屋空调迁移：窗式、壁挂式 350 元/台；柜式 400 元/台；（六）

19、住宅、非住宅房屋搬迁误工费每户 1000 元/ 次（按两次支付）；（七）住宅、非住宅房屋所有权（不动产权证）办证补助费：300元/证；（八）住宅、非住宅房屋土地所有权办证补助费：400 元/证；（九）住宅搬迁费按房屋建筑面积每平方米每次 20 元进行补偿；（按两次支付）（十）非住宅房屋的搬迁补助费（按土地级别计算）。非住宅或其他设备搬迁费按每平方米每次 20 元进行补偿，或以实际搬迁的货物和设备拆装、调试及运输的市场价格费用标准给予补偿。（11（住宅房屋临时安置补助费 25 元/ 平方米月（按土地级别、应补偿建筑面积计算）。住宅房屋征收实行货币补偿的，一次性按住宅房屋临时安置补助费的标准支付 12 个月的补助费。被征收住宅房屋的补助费按应补偿面积计算。应补偿建筑面积不足 60 平方米的，按 60 平方米计算。住宅房屋实行产权调换的，按被征收房屋折算补偿比例后应得建筑面积支付临时安置补助费。支付临时安置补助费的期限按房屋征收部门与被征收人签订的房屋征收补偿协议约定的过渡期计算。住宅房屋临时安置补助费支付给被征收人。（十二）非住宅房屋停产停业费标准（按土地级别计算）。