2018年6月房地产开发项目管理 ( 第1次 )作业（附答案）.doc

1、 第 1 次作业 一、填空题（本大题共 5分，共 5 小题，每小题 1 分） 1. 在房地产开发项目的生命期中， _ 阶段的可交付成果是：地块选择评估报告、房地产开发项目可行性研究报告。 2. 在项目管理组织机构设置中， _ 是指一名管理人员所直接管理下级的人数。 3. 房地产开发项目是最典型的项目类型，房地产商的战略规划是靠 “ 项目 ” 去实施的，有效的 _ 能高效地完成一系列项目而使公司的使命及战略得以实现。 4. 项目的构思策划是项目建设前期项目发展策划的主要环节。其主要内容包括项目的 构思的提出、 _ 、项目目标系统设计、项目的定义等，其可交付成果是提出 _ 。 5. 目标系统的层次

2、结构可以分为：系统目标、子目标、可执行目标等三级。 其中和策略性目标相对应的是以上的哪级目标 : _ 。 二、名词解释题（本大题共 15 分，共 5 小题，每小题 3 分） 1. 工作制度 2. 组织结构 3. 决策层 4. 执行层 5. 范围界定 三、计算题（本大题共 12 分，共 2 小题，每小题 6 分） 1. 某双代号网络计划如图所示，试计算该网络计划各项工作的六个时间参数，并 确定其关键线路。 2. 某土方工程总挖方量为 2万立方米 ,预算单价为 40 元 /立方米，计划 50 天完成。开工 8 天后，业主方项目管理人员前去测量，获取了两个数据：已完成挖方 3000 立方米，支付给承

3、包单位的工程进度款累计已达 15 万元。 问：试用挣值法对其进行投资偏差分析？ 四、简答题（本大题共 28 分，共 4 小题，每小题 7 分） 1. 试述在房地产项目开发与管理中，决策阶段的质量控制任务包括哪些内容？ 2. 房地产开发项目实施项目法人责任制的目的及其特点是什么？ 3. 简述项目经理部的建立程序和基本内容？ 4. 简述房地产开发中项目策划的作用 五、论述题（本大题共 40 分，共 4 小题，每小题 10 分） 1. 试论述题在房地产项目开发与管理中，质量控制任务包括哪些内容？ 2. 试论述在项目管理中，为了更好地实现项目的目标，沟通是必要的手段，如果你是一个项目管理者，你如何与工

4、程建设的承包商、设计单位、供应商进行沟通？ 3. 试论述如果你想成为一位杰出、优秀的项目经理，应准备从那些方面提升自己的素质、能力、知识水平？ 4. 试论述题项目管理中，常见的进度控制措施包括哪些内容？ 答案： 一、填空题（ 5 分， 共 5 题，每小题 1 分） 1. 参考答案： 决策 解题方案： 根据题干意思即可答对 评分标准： 答到决策给 1分，其他则不给分。 2. 参考答案： 管理跨度 解题方案： 根据题干意思即可答对 评分标准： 答到管理跨度给 1 分 3. 参考答案： 项目管理 解题方案： 根据题干意思即可答对 评分标准： 答到项目管理给 1 分，其他则不给分。 4. 参考答案：

5、项目定位分析 项目建议书 解题方案： 根据题干意思即可答对 评分标准： 答对 1个给 1分，全部答对给 2分 5. 参考答案： 子目标 解题方案： 根据 题干意思即可答对 评分标准： 答到子目标给 1 分 二、名词解释题（ 15分，共 5 题，每小题 3 分） 1. 参考答案： 组织结构运行的规则及种任务和管理职能分工的规则。 解题方案： 根据工作制度的含义进行作答 评分标准： 完整答出工作制度的内涵得 6 分 2. 参考答案： 是按一定的领导体制、部门设置、层次划分、职责分工、规章制度和信息系统而构成的有机整体。 解题方案： 根据组织结构的含义进行作答 评分标准： 完整答出组织结构的内涵得

6、6 分 3. 参考答案： 决策层是指管理目标与计划的制定者，对项目进行 重大决策，为项目负责。 解题方案： 根据决策层的层面内容及其含义进行作答 评分标准： 完整答出决策层的内涵得 6 分 4. 参考答案： 执行层是指直接调动和安排项目活动、组织落实项目计划的阶层，是项目具体工作任务的分配监督和执行者。 解题方案： 根据执行层的层面内容及其含义进行作答 评分标准： 完整答出执行层的内涵得 6 分 5. 参考答案： 依据项目产出物和项目目标，具体界定项目任务和工作过程，将项目按可交付成果细分为几个更易管理的单元。 解题方案： 根据范围界定的含义进行作答 评分标准： 完整答出范围界定的 含义得 6

7、 分 三、计算题（ 12 分，共 2 题，每小题 6 分） 1. 参考答案： 计算最早时间参数： ESA 0， EFA 0+5 5 ESD EFA =5， EFD 5+8=13 ESB EFA =5， EFB 5+4=9 ESC EFA =5， EFC 5+3=8 ESG EFD =13， EFG 13+3=16 ESE max EFD, EFB =13， EFE 13+7=20 ESF max EFD, EFB, EFC =13， EFF 13+5=18 ESH EFG =16， EFH 16+6=22 ESI max EFG, EFE =20， EFI 20+9=29 ESJ max EF

8、G, EFE, EFF =20， EFJ 20+7=27 ESK max EFH, EFI, EFJ =29， EFK 29+6=35 取 Tc 35 计算最迟时间参数： LFK 35， LSK 35-6 29 LFH 29， LSH 29-6 23 LFI 29， LSI 29-9 20 LFJ 29， LSJ 29-7 22 LFG 20， LSG 20-3 17 LFE 20， LSE 20-7 13 LFF 22， LSF 22-5 17 LFD 13， LSD 13-8=5 LFB 13， LSB 13-4=9 LFC 17， LSC 17-3=14 LFA 5， LSA 5-5=0

9、 计算总时差： TF i-j LS i-j -ES i-j TFA=0, TFD=0, TFB=4, TFC=9, TFG=4, TFE=0, TFF=4, TFH=7 TFI=0, TFJ=2, TFK=0, 计算自由时差： FF i-j ES j-k-EF i-jFFA=0, FFD=0, FFB=4, FFC=5, FFG=0, FFE=0, FFF=2, FFH=7 FFI=0, FFJ=2, FFK=0, 关键线路为 关键工作为 A、 D、 E、 I、 K 计算最早时间参数： ESA 0， EFA 0+5 5 ESD EFA =5， EFD 5+8=13 ESB EFA =5， EF

10、B 5+4=9 ESC EFA =5， EFC 5+3=8 ESG EFD =13， EFG 13+3=16 ESE max EFD, EFB =13， EFE 13+7=20 ESF max EFD, EFB, EFC =13， EFF 13+5=18 ESH EFG =16， EFH 16+6=22 ESI max EFG, EFE =20， EFI 20+9=29 ESJ max EFG, EFE, EFF =20， EFJ 20+7=27 ESK max EFH, EFI, EFJ =29， EFK 29+6=35 取 Tc 35 计算最迟时间参数： LFK 35， LSK 35-6

11、29 LFH 29， LSH 29-6 23 LFI 29， LSI 29-9 20 LFJ 29， LSJ 29-7 22 LFG 20， LSG 20-3 17 LFE 20， LSE 20-7 13 LFF 22， LSF 22-5 17 LFD 13， LSD 13-8=5 LFB 13， LSB 13-4=9 LFC 17， LSC 17-3=14 LFA 5， LSA 5-5=0 计算总时差： TF i-j LS i-j -ES i-j TFA=0, TFD=0, TFB=4, TFC=9, TFG=4, TFE=0, TFF=4, TFH=7 TFI=0, TFJ=2, TFK=

12、0, 计算自由时差： FF i-j ES j-k-EF i-jFFA=0, FFD=0, FFB=4, FFC=5, FFG=0, FFE=0, FFF=2, FFH=7 FFI=0, FFJ=2, FFK=0, 关键线路为 关键工作为 A、 D、 E、 I、 K 解题方案： 在绘制双代号网络图的基础上，首先计算出 ES、 EF，然后再计算 LS、 LF，再计算 TF、 FF，最后判断关键工作及关键 线路 评分标准： 正确计算出六大时间参数给 9 分，每错一个扣 0.5 分；正确判定关键线路、关键工作给 3 分 2. 参考答案： 已完计划投资（挣得值） = 403000 = 12 （万元） （

13、预算单价乘已完工程量） 拟完计划投资（计划值） = 404008 = 12.8 （万元）（预算单价乘计划完成工程量） 计算投资偏差为： CV =已完实际投资 已完计划投资 = 15 12 = 3(万元 )（超支） 计算进度偏差为： SV =拟完计划投资 已完计划投资 = 12.8 12 =0.8(万元 )（拖延） 8000/40=200 ( m3 )正好是预算中半天的工作量，即进度拖延半天。 解题方案： 本题考查挣值法的计算运用。首先分别，然后再计算 CV ACWP BCWP， SVBCWS BCWP，最后根据计算结果判定投资是否超支？进度是否迟延？ 评分标准： 正确列写出三个指标 ACWP、

14、 BCWP、 BCWS 得 6 分，正确计算出 CV、 SV 得 4分，对计算结果进行分析判断得 2 分 四、简答题（ 28 分，共 4 题，每小题 7 分） 1. 参考答案： 决策阶段的质量控制的任务包括： （ 1）审核可行性研究报告是否符合项目建议书或业主的建设意图； （ 2）审核可行性研究报告是否具有可靠的基础资料和数据，保证选址合理； （ 3）保证选址合理； （ 3）审核可行性研究报告是否符合技术经济方面的规范标准和定额等指标； （ 4）审核可行性研究报告的内容、深度和计算指标是否达到要求。 解题方案： 注意本题是针对决策阶段的质量控制，主要从五个方面进行作答 评分标准： 每答到 1点

15、给 1.5 分，一共 5 点，全部完整答出，给满分。 2. 参考答案： （ 1）实行建设项目法人责任制的目的 在于： 1）建立投资管理风险约束机制 2）规范项目法人的行为 3）明确项目法人的责、权、利 4）提高项目的投资效益 （ 2）项目法人责任制的特点包括： 1）产权关系明晰； 2）具有法人地位； 3）有利于建立责、权、利相一致的投资风险约束机制； 4）有利于保证建设项目实行资本金制度； 5）有利于投资项目的建设和运营实行统一管理。 解题方案： 本题考查项目法人责任制，主要从 2个方面（目的、特点）进行作答 评分标准： 答出项目法人责任制的目的给 4分，答出项目法人责任制的特点给 4分，一共

16、8分 3. 参考答案： 1、 确定管理岗位及职责 首先根据项目目标界定工作范围并确定设什么机构及职能才能做好这些工作，然后以工作为中心，因工作建机构、设事和设人。如：需要多少岗位；岗位的具体任务及职责；岗位需要的能力、技巧和资格；岗位所需人员获得及配备的具体安排和打算。 2、人员配备计划 根据人力资源总体规划的要求，制定出项目在整个实施的过程中人力资源配备的规划和安排。 3、建立项目管理责任矩阵 责任矩阵是将项目所需完成的工作落实到项目有关部门或个人、并明确表示出他们在组织中的关系、责任和地位。 制定责任矩阵时将人员配备工作与项目工作分 解结构相联系，明确表示出工作分解结构中的每个工作单元由谁

17、负责、由谁参与，并表明每个人或部门在整个项目中的地位。 解题方案： 本题考查项目经理部这个知识点，主要从三个方面（确定管理岗位及职责、人员配备计划、建立项目管理责任矩阵）进行作答 评分标准： 每答到一点给 2.5 分，一共 3 点，全部完整答出，给满分 4. 参考答案： 项目策划是把建设意图转换为定义明确、系统清晰、目标具体、富有策略性运作思路的高智力的系统活动。它以 PM 理论为指导并服务于 PM 的全过程，（提供可操作性的务实方案）其主要作用有： 1、明确项目的 发展纲要，构思项目系统框架； 2、奠定项目决策基础，指导项目建设工作； 3、确立项目运营模式，拟定项目经营策略。 解题方案： 本

18、题考查项目策划的作用，主要从项目策划的三个作用进行作答 评分标准： 答到项目策划的含义得 2分，答出项目策划三个作用中的一个给 2分，共 8 分 五、论述题（ 40 分，共 4 题，每小题 10 分） 1. 参考答案： 质量控制是为达到质量要求所采取的作业技术和活动。房地产开发项目的质量是在开发建设过程中逐渐形成，要控制项目的质量，就应该按照其建设程序，依次控制各阶段的质量，控制过程中任 何环节出现问题，必然会影响后期的质量控制，进而影响项目的质量目标。 （ 1）决策阶段的质量控制的任务 审核可行性研究报告是否符合项目建议书或业主的建设意图； 审核可行性研究报告是否具有可靠的基础资料和数据，保

19、证选址合理； 审核可行性研究报告是否符合技术经济方面的规范标准和定额等指标； 审核可行性研究报告的内容、深度和计算指标是否达到要求。 （ 2）设计阶段质量控制的任务； 审查设计基础资料的正确性和完备性； 编制设计招标文件，组织设计方案竞赛； 审查设计方案的先进性和合理性，确定最佳设计方案； 督促设计单位完善 质量保证体系； 进行设计质量跟踪检查，控制设计图纸的质量。 （ 3）施工阶段质量控制的任务 1）事前控制 审查承包商及分包商的技术资质； 协助承包商完善质量保证体系； 督促承包商完善现场质量管理制度； 与当地质量监督站联系、沟通； 组织设计交底和图纸会审，对有的工程部位应下达质量要求标准；

20、 审查承包商的施工组织设计，保证质量的技术措施等； 对需的原材料、配构件的质量进行检查与控制； 对施工场地进行检查验收； 把好开工关。 2）事中控制 督促承包商完善工序控制； 严格工序交接检查； 重要的工程部位或专业工程（如 混凝土工程）要做试验或技术复核； 审查质量事故处理方案，并对处理效果进行检查； 对已完成的分部分项工程，按相应的质量评定标准和办法进行检查验收； 审核设计变更和图纸修改； 按合同行使质量监督权和质量否决权； 定期或不定期地组织质量现场会议，及时分析、通报工程质量状况。 3）事后控制 审核承包商提供的质检报告及有关技术文件； 审核承包商提交的竣工图； 组织联动试车； 按规定

21、的质量评定标准和办法检查验收； 组织项目竣工总验收； 整理有关工程项目质量的技术文件，归档。 （ 4）保修阶段质量控制的任务 审核承包商的工 程保修书； 检查、鉴定工程质量状况和工程使用情况； 对出现的质量情况确定责任者； 督促承包商修复缺陷； 在保修期结束后，检查工程保修状况，移交保修资料。 解题方案： 从决策阶段、设计阶段、施工阶段、保修回访阶段四个方面进行质量控制任务的作答 评分标准： 决策阶段、设计阶段、施工阶段、保修回访阶段这四个阶段每一个分别为 4分，共 4大点， 16 分。 2. 参考答案： （ 1）应让各承包商理解总目标、阶段目标以及各自的目标、项目的实施方案、各自的工作任务及

22、职责等，应向他们解释清楚，作详细说明，增加项目的透明度。这不仅 在技术交底中，而且应贯穿在整个项目实施过程中。在实际工程建设项目中，许多技术型的项目经理常常将精力放在追求完美的解决方案上，进行各种优化。但实践证明，只有承包商最佳的理解，才能发挥他们的创新精神和创造性，否则即使有最优化的方案也不可能取得最佳的效果。所以专家告诫：应把精力放在参加者最佳的理解和接受上。 （ 2）指导和培训各参加者和基层管理者适应项目工作，向他们解释项目管理程序、沟通渠道与方法，指导他们并与他们一齐商量如何工作，如何把事情做得更好。经常地解释目标、解释合同、解释计划；发布指令后要作出具体说明，防 止产生对抗。 （ 3

23、）业主将具体的工程建设项目管理事务委托给项目管理者，赋予他很大的处置权力 (例如 FIDIC 合同 )。但项目管理者在观念上应该认为自己是提供管理服务，不能随便对承包商动用处罚权 (例如合同处罚 )，或经常以处罚相威胁 (当然有时不得已必须动用处罚权 )。应经常强调自己是提供服务、帮助，强调各方面利益的一致性和项目的总目标。 （ 4）在招标、商签合同、工程施工中应让承包商掌握信息、了解情况，以作出正确的决策。 （ 5）为了减少对抗、消除争执，取得更好的激励效果，项目管理者应欢迎并鼓励承包商将项目实施状况的信息 、实施结果和遇到的困难，自己心中的不平和意见向他作汇报，这样寻找和发现对计划、对控制

24、有误解，或有对立情绪的承包商和可能的干扰。各方面了解得越多、越深刻，项目中的争执就越少。 解题方案： 从目标建立与目标反馈、指导和培训各参加者和基层管理者适应项目工作、业主将具体的工程建设项目管理事务委托给项目管理者、在招标、商签合同、工程施工中应让承包商掌握信息、综合协调与争议解决五个方面进行质量控制任务的作答 评分标准： 以上五个方面每一个分别为 3 分，共 5大点，如果考生还有自己的独特见解，且完整、正确、合理，给 16 分。 3. 参考答案： 1、作为一个成功的项目经理，在素质方面应具备 （ 1）有工作积极性、热情和敬业精神、勇于承担责任、努力完成自己的职责； （ 2）具有创新和发展精

25、神、勇于作决策、承担责任和风险； （ 3）为人诚实可靠、正直、直率、言行一致； （ 4）任劳任怨。 2、能力方面 （ 1）有较强的组织指挥能力、决策能力； （ 2）具有（丰富的）长期的工程管理工作经历和经验（具有判断能力、思维能力、应变能力）； （ 3）有自信心、有自知之明。 3、知识结构方面 （ 1）有工程技术专业知识 （ 2）经营知识 （ 3）管理知识 （ 4）法 律知识 （ 5）合同知识 （ 6）接受过项目管理（ PMP）的培训或再教育 解题方案： 本题考查项目经理的概念，从项目经理素质、能力、知识结构要求三个方面进行作答 评分标准： 答到项目经理素质要求给 4 分，能力要求给 4 分、

26、知识结构方面要求给 4分，如果考生还有自己的独特见解，且完整、正确、合理，再加 4分，一共 16 分 4. 参考答案： 为了实施进度控制，项目管理人员必须根据项目建设的具体情况，认真制定进度控制措施，以确保项目进度控制目标的实现。 1组织措施 （ 1）建立进度控制目标体系，明确项目管理组织机构中进度控制 人员及其职责分工； （ 2）建立信息报告制度及信息沟通网络； （ 3）建立进度计划审核制度和进度计划实施中的检查分析制度； （ 4）建立进度协调制度； （ 5）建立图纸会审、工程变更和设计变更制度 2技术措施 （ 1）审查承包商提交的进度计划，使其能在合理状态下施工； （ 2）编制进度控制工作

27、细则，指导项目管理人员实施进度控制； （ 3）采用网络计划技术及其它科学适用的计划方法，并结合计算机的应用，对进度实施动态控制 3经济措施 （ 1）及时办理工程预付款及工程进度款支付手续； （ 2）对应急赶工给予优厚的赶工费用； （ 3）对工期提前给予奖励； （ 4）对工程延误收取误期损失赔偿金 4合同措施 （ 1）加强合同管理，协调合同工期与进度计划之间的关系，保证合同中进度目标的实现； （ 2）严格控制合同变更，对各方提出的工程变更和设计变严格审查后再补入合同文件之中； （ 3）加强风险管理，在合同中应尽可能说明。 解题方案： 从组织措施、技术措施、经济措施、合同措施四个方面进行作答 评分标准： 组织措施、技术措施、经济措施、合同措施每一大点给 4 分，共 4点， 16分