河南工程学院东区物业管理服务.DOC

1、河南工程学院东区物业管理服务项目需求豫财招标采购-2017-2296项目需求及有关要求一、招标项目概况本项目为河南工程学院东区（教职工周转房）物业管理，该区位于新郑龙湖祥云路与鸿鹄路交叉口南，总建筑面积约 260000 平方米，其中住房建筑面积约 211507 平方米（地上为 200641 平方米，地下室为 10866 平方米） ，公共区域保洁面积约 44000 平方米。已交付使用建筑 31 栋楼，住房共 1332 套，电梯66 部，均为地面 11 层，带地下室，地下停车位 1000 余个，小区安装有监控系统、消防报警系统、楼宇可视对讲系统和车辆管理系统。目前装修完成 920 余户，正在装修

2、30 余户，入住约 400 户。二、招标内容、要求及服务标准（一）招标内容综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区域清洁服务。共用部位、共用设施日常巡检（二）对投标人的有关要求1、项目经理资质要求拟任项目经理具备以下条件：（1）项目经理具有 3 年以上的物业管理工作或 1 年以上项目经理任职经历；（2）与投标企业签订有劳动聘用合同。2、报价要求投标报价(注:按 48 人配置)以招标服务项目内容报价；投标总报价按“两年”报价，并注明年平均单价。分项目报价金额必须填写完整，并附注说明测算依据。签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系。管理人员、专业操作人员须按照国家有关规定取得物业管理职业资

3、格证书或者岗位证书；所用员工初中以上文化程度，身体健康，无传染病和精神病等病史；投标人须与所用员工签订办理相关劳动用工手续并遵守政府制定的最低工资标准等劳动法规，保障劳动者合法权益；管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。有完善的物业管理方案，各项管理制度健全。设有服务接待中心，公示 24小时服务电话。对可能发生的各种突发事件有应急预案，有记录。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。投标文件中拟任项目经理及拟投入管理人员在项目实施时不予变更。（三）物业管理服务标准物业管理服务项目及标准见下表：（1）综合管理服务项目 服务标准机构设置

4、（1）小区设有管理处（服务中心），配备与项目服务配套的办公设施及办公用品。（2）项目经理具有 3 年以上的物业管理工作或有 1 年以上项目经理任职经历。日常管理与服务（1）制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施。（2）每半年向委托方报告一次计划实施情况。（3）对社区内的消防设施设备和电梯日常运行巡查并有记录；火灾及水电的应急处理。消防设施设备巡查人员须有消防培训合格证，电梯巡查人员须有专人中华人民共和国特种设备作业人员证（电梯管理员证）服务时间 周一至周日不间断接待并提供物业服务。管理制度及公示 （1）建立健全各项制度。（2）服务场所公示办事制度、服务标准、收费依据、收费标准。报修投诉受

5、理（1）24 小时受理业主或物业使用人报修。并及时报发包人维修，有完整的报修、维修和回访记录。（2）对业主或物业使用人的投诉 24 小时回复。满意度调查 每年一次对业主或物业使用人进行物业服务满意情况调查，调查面不低于住户总数的 50%。特约便民服务 能提供一种以上特约（有偿）服务和一种以上便民（无偿）服务。档案管理建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或物业使用人资料档案（含业主或物业使用人房屋装修档案）、日常管理档案等。装修事项告知业主或物业使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门（留存书面报

6、告、相关图片资料）。（2）公共区域秩序维护服务项目 服务标准人员配备 公共秩序维护员中 45 周岁以下的人员占总数的 30以上，身体健康，工作认真负责。技能训练 公共秩序维护人员接受过安全技能培训的比例为 60以上。技能水平 正确使用各类消防、技防器材和设备。服装仪容 上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表规范整齐。器械配备 配备对讲装置或必要的安全护卫器械。出入口值守 主出入口 24 小时有人值守，次出入口定时开放，门卫有交接班记录。进出人员管理 阻止未经许可的外来人员进入小区。车辆疏导 对小区进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通。巡逻要求 每天按设定路线不少于 4 次，有巡视记录。应

7、急处理 接到火警、警情及异常情况后及时报告相关部门，协助保护现场。技防设施 小区的监控中心 24 小时有人值守，技术防范设施处于良好运行状态，监控记录按规定时限保存，对所反应的信息实施管理。车辆管理（1）禁止非小区内车辆驶入（救护、消防等特殊车辆及运送货物车辆除外），地面禁止车辆停放。（2）停车场车辆停放有序，车库（棚）场地整洁，有照明，无易燃、易爆、危险物品及杂物存放。（3）公共区域保洁服务承接查验 承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验，有完整的承接查验手续。服务项目 服务标准垃圾收集 （1）按楼幢配置垃圾收集点，及时清理。（已配置垃圾箱）（2）装修垃圾定点堆放，及时清理。通道、

8、楼梯台阶及扶手、栏杆、窗台、开关（1）每周清扫三次，每月拖洗一次。（2）楼梯间墙面隔月除尘一次。（3）单元门厅每天清扫一次。（4）扶手、栏杆、窗台、开关每周擦拭一次，每月擦洗一次。门窗玻璃、天花板、公共灯具、消火栓、指示牌信报箱（1）门窗玻璃每月擦拭一次。（2）天花板、公共灯具每月除尘一次。（3）消火栓、指示牌、信报箱每月擦拭两次。电梯门及轿厢 两天清扫一次。道路、地面、绿地、明沟（楼外部分） 每天清洁一次。垃圾箱（桶）、果皮箱及消杀处理（1）每天清理一次，外表每周擦拭两次。（2）垃圾箱及周围无散落、无污水。（3）垃圾箱、窨井、明沟每季消杀一次，夏季（6、7、8 月）每月消杀一次。（4）每半年

9、灭鼠一次。公共灯具、宣传栏及休闲、娱乐健身设施（1）灯具、宣传栏每季擦拭一次。（2）休闲、健身设施每月清洁一次。设施设备用房及停车场、共用车库（棚）（1）每周清扫一次，保持地面整洁干净。（2）无杂物堆放、无异味。排水系统清理定期清掏污水井、雨水管（井） 、地面排水沟、排污沟，保证场区内排水畅通。（4）共用部位、共用设施日常巡检服务项目 服务标准供电系统(1)协助发包人定期对供配电系统、公共照明系统及楼道灯、道路灯巡检；发现供配电系统及公共照明系统问题及时报发包方维修。（2）接业主户内开关跳闸通知后，及时送电（单元总开关在各地下室配电间） 。消防系统（1）协助发包人对消防泵每季度巡查并试运行一次

10、；联动实验每年两次，火灾报警控制器每天检查一次。（2）消防栓、灭火器每月检查一次。（3）消防水带每两个月检查一次，消防管网压力每半年检查一次。（4）每年对消防知识进行一次宣传并有记录存档。（以上巡检内容均要求有记录）房屋每年一次对房屋外立面进行检查，并有记录，发现问题及时报告发包方。门窗每月巡视一次楼内公共部位门窗，有记录，发现问题及时报告发包方。屋顶 每年检查一次，做好记录，发现问题及时报告发包方。道路、路面、侧石、窨井盖每月巡检一次，做好记录，发现问题及时报告发包方。屋面泄水沟、楼外排水管道、化粪池及围墙两月巡查一次，做好记录，发现问题及时报告发包方。楼梯间、公用走廊的室内墙地面两月巡检一

11、次，做好记录，发现问题及时报告报告发包方处理。安全标志、标识 两个月巡检一次。电梯（1）遇电梯发生一般故障的，通知维保单位专业维修人员 20 分钟内到达现场修理；发生电梯困人或其它重大事件时，通知维保单位专业人员 10 分钟内到场进行救助；如遇停电等突发状况，必须在 20 分钟内确定电梯内是否困人，如果困人及时安抚并第一时间汇报救援。（2）对电梯运行进行管理并对情况进行记录。（3）电梯维护保养提前 24 小时通知业主，并尽可能减少对业主正常生活的影响。（注：1-26 号楼 52 部电梯由甲方委托维保公司进行维保，小区驻有人员；27-31 楼 14 部电梯现为免费维保期，由电梯安装单位负责维保）。三、现场考察（自行）：1、投标人可自行对现场、周围环境等情况进行勘察，以获取须投标人编制投标文件和签署合同所需的所有资料，勘察现场所发生的费用由投标人自己承担。2、招标人在招标文件中向投标人提供的有关现场的资料和数据，是招标人现有的能使投标人利用参考资料。招标人对投标人由此而作出的推论、理解和结论招标方概不负责。