2018年6月房地产评估 ( 第1次 )作业（含答案）.doc

1、第 1 次作业 一、单项选择题（本大题共 100 分，共 40 小题，每小题 2.5 分） 1. “ 五通一平 ” 一般是指某区域或某地块具备了道路、 ( )等设施或条件以及场地平整。 A. 供水、排水、供力、通讯 B. 给水、排水、燃气、热力 C. 排水、电力、通讯、燃气 D. 排水、电力、通讯、热力 2. 一厂房建成后 8 年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 40年，建筑物的经济寿命为 50 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。 A. 40 B. 42 C. 48 D. 50 3. 直线趋势法公式 Y=A+BX 中， X 表示（ ） A. 价格

2、B. 预测价格 C. 价格变动率 D. 时间 4. 估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在 ( )以上 A. 20 年 B. 10 年 C. 8 年 D. 15 年 5. 运用假设开发法估价待开发土地时，开发经营期的起点就是 ( )。 A. 开工日期 B. 估价时点 C. 取得待开发土地的日期 D. 开始出售开发完成后的房地产的日期 6. 房地产的基本存在形态在理论上只有（ ）。 A. 土地、建筑物、房地 B. 土地、建筑物； C. 建筑物、房地； D. 土地、建筑物、房地、权益。 7. 在估价报告中陈述 ( )，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使

3、用估价报告时需要注意的事项 A. 估价师声明 B. 估价的假设和限制条件 C. 估价方法 D. 估价对象 8. 房地产价格是由房地产的（ ）这两种相反的力量共同作用的结果 A. 供需与价格 B. 需求与价格 C. 供给与价格 D. 供给与需求 9. 建立价格可比基础中，统一付款方式是指 ( ) A. 统一以人民币表示 B. 统一用建筑面积 C. 统一采用单价 D. 统一折算为成交时点一次付清 10. 下列房地产当中，（ ）属于收益性房地产 A. 正在拆除中的商店； B. 尚未租出去的写字楼； C. 已经建好的高级私人邸； D. A、 B、 C 都可能 11. 方便易行，只需从市场上获取房地产的

4、售价和租金资料 ,说的是 ( ). A. 毛租金乘数法 B. 潜在毛收入乘数法 C. 净收益乘数法 D. 有效毛收入乘数法 12. 在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（ ） A. 算术平均数 B. 中位数 C. 加权平均数 D. 众数 13. 在收益法估 价中，对于单独土地的估价，是根据（ ）确定收益年限。 A. 土地的整个使用年限 B. 土地的剩余使用年限 C. 建筑物的整个使用年限 D. 建筑物的整个使用年限 14. 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0.9804，则其依据为（ ）。 A. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格

5、的影响幅度为 2%； B. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%； C. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%； D. 可比实例的区域因素优 于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%； 15. 估价报告书中说明的 ( )限定了其用途 A. 估价原则 B. 估价方法 C. 估价目的 D. 估价对象状况 16. 成本法概念中的 “ 成本 ” ，是指 ( ) A. 价格 B. 生产费用 C. 劳动价值 D. 成本加利润 17. 房地产权益因素不包括（ ）。 A. 权利状况 B. 使用管制 C. 相邻关系 D. 税收优惠 18.

6、 建筑物净收益 =( ) 建筑物资本化率 (净收益每年不变且持续无限年期 ) A. 建筑物重置价 B. 建筑物现值 C. 土地价格 D. 房地产价格 19. 对于建筑物与土地的组合来讲，假使有两块位置相当，面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑物的土地的价格，这种情况是基于（ ）原理造成的。 A. 收益递减原理 B. 适合原理 C. 均衡原理 D. 预期原理 20. 房地产评估的对象是 ( ) A. 房屋 B. 土地 C. 建筑物 D. 房屋和土地 21. 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出

7、一定的 ( ) A. 变动规律和发展 趋势 B. 变动规律和长期趋势 C. 发展规律和变动趋势 D. 发展规律和长期趋势 22. 楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为 ( )。 A. 楼面地价；土地总价 总建筑面积 B. 楼面地价：土地总价 x 总建筑面积 C. 楼面地价：土地总价 +总建筑面积 D. D 楼面地价：总建筑面积 土地总价 23. 房地产权利人转让房地产，应当向（ ）地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。 A. 县级以上 B. 市级以上 C. 省级以上 D. 乡以上 24. 基本完 好房的成新率为（ ） A. 十、九成新 B. 九、八

8、成新 C. 八、七成新 D. 七、六成新 25. 收益法中所指的收益是 ( ) A. 估计时点前一年的收益 B. 估价时点前若干年的平均收益 C. 估价时点以后的未来预期正常收益 D. 估价时点前最高盈利年份的收益。 26. 当供给增加量小于需求减少量时，则 ( ) A. 均衡价格下降，均衡交易量增加 B. 均衡价格下降，均衡交易量减少 C. 均衡价格上升，均衡交易量增加 D. 均衡价格上升，均衡交易量减少 27. 路线价通常为 ( )，也可为楼面地价 A. 土地单价 B. 土地总价 C. 宗地单价 D. 宗地总价 28. 运用市场法评估房地产所得价格，通常称作（ ）。 A. 成本价格 B.

9、积算价格 C. 比准价格 D. 收益价格 29. 某宗房地产 , 净收益每年 50 万元 , 建筑物价值 200 万元 , 建筑资本化率为 12%, 土地资本化率为 10%, 则该宗房地产的总价值为 ( )万元 . A. 417 B. 500 C. 460 D. 450 30. ( )是随着时间的推移而减少的 A. 原始价值 B. 账面价值 C. 市场价值 D. 投资价值 31. 在路线价法中，标准深度是道路对地价影响的转折点，即由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高；由此远离道路方向，地价受道路的影响而（ ）。 A. 降低 B. 升高 C. 不变 D. 不确定 32. 某种商品住宅的价

10、格从 2000 元 /m2 上升到 2200 元 /m2, 其需求量从 1000 套减少为 800 套。采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为（ ）。 A. 2.33 B. 2.33 C. 3.33 D. 3.33 33. 现选取了下列可比实例：成交价格 3000 元每平米，成交日期为 2003 年 10月末， 2003 年 6月末到 2004 年 2 月末该类房地产价格平均每月长 1.5， 2004年 2 月至 2004 年 9 月末平均每月比上月上涨 2，试进行交易日期调整求取2004 年 9月末的价格（ ） A. 3500 B. 3658 C. 3752.56 D. 4179.67

11、34. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的 7%和8%,某宗房地产交易 ,买方付给卖方 297 万元 ,应缴纳的税费均由卖方负担 ,则该宗房地产的正常成交价格为 ( )万元。 A. 323 B. 275 C. 273 D. 258 35. 临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为( ) A. 交易情况修正 B. 交易日期调整 C. 房地产状况调整 D. 区域因素调整 36. 假设开发法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之 ( ) A. 和 B. 差 C. 积

12、 D. 商 37. 某类房地产 1994 年至 1998 年的价格分别为 910、 1190、 1490、 1810、2110 元 /平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于 1999 年的价格为（ ）元 /平方米 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 38. 某估价事务所在 1998 年 6 月 20日至 7月 20 日评估了一宗房地产于 1998年 6 月 30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ ） A. 1998 年 6月 30 日 B. 现在 C. 重新估价的作业日期 D.

13、要求重新估价的委托方指定的日期 39. 有关价值类型下列说法正确的是（ ）。 A. 同一估价对象的价值并不是唯一的； B. 同一估价对象的价值是唯一的； C. 同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的； D. ABC 均不正确。 40. 房地产估价的合法原则是针对于 ( )来讲的 A. 估价机构 B. 估价人员 C. 估价对象 D. 估价方法 答案： 一、单项选择题（ 100 分，共 40 题，每小题 2.5 分） 1. A 2. C 3. D 4. B 5. B 6. A 7. B 8. D 9. D 10. D 11. B 12. D 13. B 14. D 15. C 16. A 17. D 18. B 19. C 20. D 21. A 22. A 23. A 24. D 25. C 26. B 27. A 28. C 29. C 30. B 31. C 32. A 33. B 34. B 35. C 36. B 37. B 38. A 39. A 40. C