定价市场化背景下的住宅小区公共用地停车费公示制度优化策略.docx

1、定价市场化背景下住宅小区公共用地停车费政府行为以上海市为例为什么要制定公示制度、 供不应求的现状根据上海市交通委历时一年的上海第五次综合交通调查公布的调查结果，上海市实有小客车总量近 320 万辆，全市私人小客 车约 280 万辆（含外牌）。据推算，预计未来两年每年有近 40 万辆新增车辆。小汽车 越来越多，居住区夜 间停车 矛盾也日益突出。全市居住区配建停车位为 179 万个，而夜间停放需求 为 290 万辆，配建缺口为 38%。中心城居住配建停车位为 64 万个，夜间停放需求为 133 万辆，配建缺口由 2009 年的 37%扩大到 2014 年的 52%。目前，在停车矛盾突出的中心城区，

2、停在居住小区配建 车位的 车辆仅占 43%，另有 36%的车辆停在小区内部空间，2%的车辆停在小区门前广场， 9%的车辆停在小区周边道路，10%的车辆停在非居住建筑。小区内停车位又具有天然垄断地位，小区停 车位主要供本小区 业主使用， 对于业主而言，对停车位的选择，主要考虑就近方便的因素，不会因为价格原因而 选择其它小区停车，因此居民对于住宅区的停车失去了选择权，各小区停 车也不存在 竞争关系。所以，为了防止物业开发商利用小区车位的“刚需性”牟利，需要公示制度。、 制度改革根据 2014 年 12 月 17 日国家发改委下发的关于放开部分服务价格意见的通知），要求各地主管部门放开住宅小区停车服

3、务。根据国家 发展和改革委 员会价格司回应，此次放开价格的小区停车服务收费，是指利用 业主共有停车设施，由业主委员会委托经营者提供停车服务并收取的费用，考虑到停 车设施属业主共同所有，且主要为业主服务，收费标准理应由业主决定，政府不应直接干预 。2016 年 3 月，上海市发改委颁布新版上海市定价目录，其中就包括“住宅小区内建设单位所有的机动车以及未成立业主委员会的住宅小区全体公用部分停车收费”。而此前，上海市各个区县对于地下车位，依据各个区县的住宅物业管理区域机动车停放收费暂行办法，实行 300 元、 400 元、500 元不等的最高限价，此暂行办法在放开限价后是否仍然有效还无法确定，但由于

4、不像地面共有产权车 位那样， 涨价需经由业主表决同意，限价放开后，不少小区的开发商产权车位租金应声而涨。住宅小区停车费急需规范。 、 业委会的弱根据我国物业管理条例相关规定，小区物 业管理公司如果需要 对业主共有的停车场地进行规划、出租，应当经该 小区业主委员会或业主大会的批准授权后才有权规划出租，物业公司肆意涨停车费，必须受到 业主委员会的监督与制约 。广 东省省政府参事王则楚指出由于住宅小区的停车位，是住户 的一种刚性需求， 调整住宅小区停 车费，不仅是“占用公共用地的，就是产权属于个人或建设单 位的，都必 须在经过业主大会 讨论决定之后，才能“与业主或使用人签订合同” 进行调整。至于 产

5、权不明晰的，更需要明晰后才能 讨论。因 为这些住宅小区的停车场，是在住宅小区红线 范围内兴建的， 进出停车场，都要使用住宅小区的共有物业。因此，这些作为住宅小区专有面 积的停车场，按照 物权法 ，共有物业的管理费分摊应“按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”， 这些停车位、停车场是必须缴纳“物业管理费”的。物价部门专门作出规定：住宅小区停 车场的停车收入，1/3 要缴纳为“物业管理费”。而小区物业管理合同里，物业管理 费的约定，必 须由业主大会“ 双过半” 1才能决定。所以其中停 车费定价也需要业主的制约。但如今业主与物业企业对停车费事项难以平等对话。虽然根据 现行政策， 业主与物业企业之

6、间应是主人与服务者的雇佣关系。但由于 业主的民主意 识维权能力有限，且目前 对于小区停车收费管理不够规范，全体 业主很难形成有效的民主意 见与物业企业平等对话。而物 业1 根据物权法第 76 条规定, 有关共有和共同管理权利的重大事项,由业主共同决定,决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,即“双过半”。企业多数与开发商有着天然的联系，大部分小区物 业企业处 于主导和强势地位， 业委会的议价能力弱。、 物业的如今停车费的制定没有一个标准，物 业随意涨价， 让业主十分不 满。法律专家指出，取消政府定价后，物价部门不再制定 该价格，开 发商、物业公司提出涨价，确实也

7、不再需要向物价部门报备。这也意味着过 去如果物业公司向业主收取高于政府定价的停 车服务费， 业主可以向物价部门投诉其违法行为；价格放开后，定价不再有具体 标准，因此小区停 车费定多少钱，本身确实是一种市场行 为。 2以浦东一小区为例，停车费从原本的每月每辆车 300 元上涨到了 600 元，翻了一倍。物 业公司的涨价也是其单方面的决定，并未征求过业主的意见。对此，业主们表示了数次强烈不 满后，物 业公司将停车费的价格又 变为每辆 400 元。然而，物业公司随意调价的举动又引发了业主更大的不满，对物 业公司收取停车费的依据十分困惑。 3我国物业管理费用标准制定过低，物 业公司本身从管理费 用里边

8、获利的能力是非常弱的，物业可用来补贴经营的收入主要靠公用面 积，而一个小区可供物业公司来经营的共用面积是极其有限的，公用场地的停 车费便是其中大部分。物 业 便可能通过随意上涨停车费来弥补空缺或增加收入，公用场地的停 车费是给交物业用于公共事 项的，其去向理 应也得到公示。、 政府的监管作用提升根据国家发改委价格司的负责人表示，放开 业主共有车位停 车收费，是希望 这部分停车服务与利用小区周边车位、房地 产开发商自有车位等提供的停 车服务形成了一定竞争，具 备放松价格管制的条件。但政府也不能缺位，要加强事中事后监管，2016 年最新物业管理条例第八条便规定了物业管理费要明码标价，在物 业管理区

9、域内的 显著位置将服务内容、服 务标准和收费项目、收费标准进行公示，而停车费作为物业收取的一部分也 应同时进行清楚的公示。总结：在供需不平衡，市场放开的背景下，为了市场竞争，但信息不对称让业委会弱势无力议价，但第三方的审计让 双方又不信任感，只有建立透明公示制度，双方平等 谈话二、现状 公示制度 与小区类 型 业委会作用根据调查的 101 份问卷中， 63%的市民认为业委会在停车定价博弈上作用不大；54%市民表示在小区停车费的定价中没有参与权，27%的市民参与过但是影响较小；对于停车费去向的公示，14.8%的市民表示详细的公示过， 21.7%的市民表示粗略的公示过；在小区停车费放开定价后，38

10、%的市民表示维持原价，14.8% 的市民表示涨幅很大，26.7%的市民表示涨幅较小；如果面临大幅调价，33%的市民选择无奈交钱， 30%的市民选择成立业委会根据物权法重新定价。根据走访的九个不同类型的小区，有比 较完善公示制度的有三个且都是有 业委会的新式小区，一般来说停车费都是三七开，三成给物业作为管理成本，其余的归业主所有。没有成立业委会的社区这笔钱基本都被物业公司占用，没有 业委会去 监督，停 车费去向不明。1、 供求2、 物业成本物业费过低公示制度现状公示制度路径2 解放日报/2015 年/8 月/7 日/第 005 版3 上海法治报/2016 年/6 月/15 日/第 A02 版物业成本去向现状理清法规 暂行 罚款公示平台将停车费纳入公示制度