论建筑物区分所有权中的共有权范围之界定【文献综述】.doc

1、1毕业论文（设计）文献综述题目论建筑物区分所有权中的共有权范围之界定专业班级法学一、前言部分（说明写作的目的，介绍有关概念、综述范围，扼要说明有关主题争论焦点）（一）写作目的建筑物区分所有是现代民法上一项基本的不动产所有制形式。建筑物区分所有权法律关系按通说包含三种法律关系对专有部分形成的专有权法律关系、对共有部分形成的共有权法律关系以及因对区分所有建筑物的共同管理而形成的成员权法律关系。其中，共有权法律关系尤其复杂，现实生活中因共有权而产生的纠纷占了建筑物区分所有权纠纷的绝大部分。专有权的范围和基于专有权产生的管理权的范围较明确。在现实中。容易产生纠纷的是共有权，物权法对共有权的范围进行了原

2、则性的规定，但基于共有权产生的纠纷颇多，有必要对共有权范围进行梳理，提出处理性质不同的共有权纠纷的原则。之所以把建筑物区分所有权中的共有权范围之界定定为论文要探讨问题，主要有以下目的一、通过这次的论文写作，希望对我国建筑物区分所有权中的共有权范围的法律规定以及学界对此问题的研究现状有一个比较深刻的认识；二、建筑物区分所有权中的共有权范围的界定涉猎的民法知识比较广泛，且具有现实意义，通过对论文资料的收集整理，进行学习研究，继而提升民法的理论功底；三、通过对建筑物区分所有权中的共有权范围的规定有比较全面的认识，开阔自己的视野。四、通过重新认识建筑物区分所有权中的共有权范围来训练自己提出立法理由的能

3、力，并据此提出对我国界定建筑物区分所有权中的共有权范围的意见和建议，使之与现代生活相协调，从立法角度上来提高自己对法律的认识。（二）有关概念和综述范围建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，它是一项复合型权利，是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的集合。由于“共用部分是建筑物区分2所有的核心重要问题”，因此，共有权是建筑物区分所有权中的核心权利，但对其理论研究的不足，立法保护的缺漏，使其成了建筑物区分所有权中最易发生纠纷和最易受到侵害的权利。因此，探讨共有权的保护不仅有利于共有权的行使，而且

4、也是完善其本身的需要。“共有权，也称共用部分持份权或持份共有权部分，是建筑物区分所有权结构中另一重要的物法性要素，其与另一物法性要素即专有所有权共同构成建筑物区分所有权制度的两个灵魂共同性灵魂与单独性灵魂。共有权，指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。”因此，共用部分作为共有权的客体，成为共有权中一个最为重要的因素，决定了共有权的范围和性质，从某种程度上说，正确识别共用部分的范围，是共有权合理行使并得以有效保护的关键。本文综述范围包括本文主要对下列文章进行综述，梁慧星中国物权法研究；王利明主编中国物权法草案建议稿及说明；王利明中

5、国民法案例与学理研究；陈华彬著建筑物区分所有权研究；日玉田弘毅公寓之法律纷争；梁慧星中国物权法草案建议稿；王泽鉴民法物权二、主题部分（阐明有关主题的历史背景、现状和发展方向，以及对这些问题的评述）（一）建筑物区分所有权的历史背景建筑物区分所有权为现代各国法的一项基本的不动产所有权形式。其雏形早在公元前2000年的古巴比伦、埃及、希腊法中已经存在。但是直到19世纪初叶，该不动产所有权形式才开始正式为各国民事立法所明定。进入20世纪，尤其是第一、二次世界大战后，建筑物区分所有权作为一项民法制度获得了极大发展，成为各国法制上的一项重要制度。但是关于建筑物区分所有权的表述各国不尽相同法国1938年法律

6、称之为“区分各阶层不动产之共有”，现行法律称之为“住宅分层所有权”；德国称之为“住宅所有权”；英国称之为“公寓所有权”，美国各州的立法名称更是不一，有称“公寓所有权”的，有称“单位所有权的”，也有称“水平财产权的”，但都用CONDOMINIUM一词表示；日本称为“建筑物区分所有权”；我国也称之为“建筑物区分所有权”。虽然各国的称谓不同，但是各国所指的内容都是一致的，即均是对以建筑物之某一特定部分为客体而成立的不动产所有权形式的抽象概括。尽管如此，在建筑物区分所有权发展的漫长历史中关于其意义的界定，长久以来各国不但没有3形成通说，而且各国基于不同的政治、经济及法律理念，产生了不同的认识，形成了不

7、同的学说。主要的学说有一元论说、二元论说和三元论说。（二）建筑物区分所有权中的共有权范围的研究现状分析1排除式排除式的识别模式，即认为建筑物专有部分以外的部分为共用部分，典型的立法例为日本和我国台湾地区。日本现行的建筑物区分所有权法第2条第4项规定，共用部分为“建筑物的专有部分以外的部分、建筑物的不属于专有部分的附属物及第四条第一款规定的成为共用部分的附属建筑物”；第4条规定“共用部分”即指“通过数个专有部分之走廊，楼梯及其他构造上供区分所有权人全体或部分共用的建筑物部分。”易言之，在日本，除去法定专有部分及约定专有部分外，都属于共有部分，而且共有部分又有法定共有和约定共有之分。我国台湾地区民

8、法第799条对共用部分也做了明定，即“区分建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有”。台湾“公寓大厦管理条例”第3条第4款规定“共用部分指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。”2列举式该模式没有对共用部分下定义，而是采列举方法规定哪些属于共用部分，采用此种识别标准的国家主要是意大利。意大利民法典对区分建筑物的共用部分进行了列举，该法典第1117条规定“在权利证书未作相反规定的情况下，建筑物的下列部分属于不同楼层或者同一楼层的不同单位的所有人共有1建筑物占用的土地、地基、主墙、屋顶、屋顶平台、楼梯、大门、门廊、前庭、拱廊、天井以及其他所有必须共用的部分；

9、2门房和看门人的住所，洗衣、晾衣的场所、中心供暖处以及安置其他类似公共服务设施的场所；3任何种类的供全体共有人使用和享用的工作物、设施、建筑物，例如电梯、水井、蓄水池、水管、下水道、排水沟以及直接通向专属每个共有人所有的支路起点以前的供水、供气、供电、供暖系统。”3排除与列举、推定相结合式大多数国家的立法例采用排除与列举、推定相结合式来确定共用部分的范围，如法国、德国和美国等。在法国，“判定区分部分与共同部分的决定性特征是使用，即当事人如何使用房屋或土地的某一部分如果系特定所有人排他地使用，其应为区分部分；如果系全体共有4人或其中部分共有人共同使用或利用，则应为共同部分。”根据法国1965年住

10、宅分层所有权法规定，共用部分系指供区分所有者全体或数名区分所有权者予以使用或对其具有有用性的建筑物诸部分与土地，该法还对共用部分的范围做了列举式详尽规定，“在当事人无相反约定，或不存在相冲突的权利证书时，根据1965年法律的规定，下列财产视为共同部分土地，水流，公园和花园，进出通道，房屋的主要组成部件地基、屋顶，墙等，共同的基本设施如电梯、垃圾通道、锅炉、电视天线、排污管道或暖气管道，烟囱头、管道，共同服务的场所守门人住房、垃圾存放处等，过道和走廊。”德国用排除和推定的方式确定共用部分的范围，并把其分为法定共用部分与约定共用部分。依德国住宅所有权法第1条第4项及第5条第2项规定，共用部分的范围

11、包括1建筑物所在之土地及其附属的庭院，及围绕建筑物的空地；2维持建筑物安全必要的建筑物的构成体部分，如外墙、屋顶、地板等；3供住宅所有权人共同使用的设施、设备部分，如楼梯、冷暖气设备、自来水等；4本为专有部分客体而具有封闭性空间，但依住宅所有权人全体约定，供共同使用的部分美国统一区分所有物业产权法第3条采用了排除式来确定共用部分的范围，即“指除房屋单元以外的全部物业小区”，同时，联邦公寓所有权法第2条对共用部分的范围做了详尽的列举“建筑物基地、墙壁、柱子、地板、走廊、楼梯、屋顶、出人口、地下室、庭院、管理人室、中央冷暖气和电力系统、电梯等公用设备，除区分所有人另有约定外，原则上均属共用部分。此

12、类共用部分，除了性质上为公共使用者外，亦有依区分所有权人的声明约定为共用部分的情形。”虽然各国、各地区对共用部分的范围界定不完全一致，但归纳起来有两点则是相同的1共用部分为全体或一部分区分所有权人共同所有与使用，即全部共用和一部共用。2共用部分可由法律直接规定，也可以由区分所有权人共同约定，即包括法定共用部分和约定共用部分。此为有关共用部分之基本分类。（三）建筑物区分所有权中的共有权范围的评价下面将对建筑物区分所有权中的共有权范围的有关观点及其理论依据进行简要总结，并分别给予简要评析5采用排除式必须有一个前提，即明确界定专有部分的范围，然而“在区分所有权立法中不规定专有部分的范围，而由学说去决

13、定，为各国立法的通例”，故单采排除式，不可能清晰界定共用部分的范围；采用推定式则必须明确共用部分的特征，然而，约定共用部分的存在，又使得共用部分“从属性”和“不可分割性”的特征异常模糊；采用列举法则冒无法列举穷尽之险，如物权法草案第76条采取列举式规定就欠缺科学性和合理性，难以对共用部分作出详尽的列举。因此，综合考虑各种识别模式的优缺点，建议在修改我国物权法时，宜建立以排除式和列举式相结合的方法来确定共用部分的一般范围，以推定辅之实践的共用部分的识别模式。三、总结部分（将全文主题进行扼要总结，提出自己的见解并对进一步的发展方向做出预测）共用部分的识别模式和范围的确定，如何识别共用部分，确定其范

14、围，各国、各地区立法有不同的规定。共有权范围的确定是解决建筑物区分所有权共有权纠纷的前提，目前学术界对其范围的界定有较大的争论，在立法上明确的确定共有权的范围有利于社会的定争止纷。我的论文主要是参考学者已有的建筑物区分所有权中的共有权范围的界定的各种主张，根据目前建筑物区分所有权中的共有权范围的界定现状来阐述建筑物区分所有权中的共有权范围问题现并提出自己对该问题的看法。四、参考文献1陈华彬建筑物区分所有权研究，法律出版社2007年版2王利明物权法论M北京中国政法大学出版社3日玉田弘毅公寓之法律纷争，有斐阁4王利明主编中国物权法草案建议稿及说明，北京中国法制出版社5史尚宽物权法论中国政法大学出版社6戴东雄论建筑物区分所有权之理论基础II法学丛刊7段启武建筑物区分所有权的研究民商法论丛8梁慧星中国物权法草案建议稿法律出版社69王利明中国民法案例与学理研究，北京法律出版社1998年版10、邓曾甲日本民法概论法律出版社11段匡德国,法国以及日本法上的物权法定主义12如陈娃、陈华彬、房绍坤等学者在各自的文章中都有相关论述。13王泽鉴民法物权中国政法大学出版社14马齐林我国物权法应建立地上权制度期刊论文15段宏庆的突破和缺憾16杨立新共有权研究高等教育出版社17江平中华人民共和国物权法精解M中国政法大学出版社18陈鑫著建筑物区分所有权中国法制出版社