嘉兴市业主自治管理中存在的问题及对策研究[毕业论文].doc

1、（2011届）本科毕业设计（论文）题目嘉兴市业主自治管理中存在的问题及对策研究学院专业班级学号学生姓名指导教师完成日期公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）诚信声明我声明，所呈交的论文（设计）是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文（设计）中不包含其他已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文（设计）中的所有内容均真实、可信。论文（设计）作者签名签名日期年月日公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）授权声明学校有权保留送交论文（设计）的原件，允许论文（设计）被查阅和借

2、阅，学校可以公布论文（设计）的全部或部分内容，可以影印、缩印或其他复制手段保存论文（设计），学校必须严格按照授权对论文（设计）进行处理不得超越授权对论文（设计）进行任意处置。论文（设计）作者签名签名日期年月日公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）摘要本文以嘉兴市小区业主自治的现状为研究对象，采取问卷调查和实地考察法等研究方法，了解到嘉兴市居住小区业主自治机构存在制度不完善，权责不明确，监督机制不健全等问题，并提出对策，通过规范业主委员会与业主大会和业主之间的相互职责，加强对业主自治机构的监督与指导来达到实现真正的小区业主自治，提高居民生活质量，构建和谐社会的目的。关键词业主自治；业主大

3、会；业主委员会公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）ABSTRACTINTHISPAPER，BASEDONTHEPRESENTSITUATIONOFJIAXINGVILLAGEOWNERAUTONOMYASTHERESEARCHOBJECT,ADOPTQUESTIONNAIREANDONTHESPOTINVESTIGATIONOFRESEARCHMETHODSTOLEARNTHATJIAXINGRESIDENTIALAREAOWNERAUTONOMOUSINSTITUTIONSEXISTTHATTHESYSTEMISNOTPERFECTED,ACCRUALISNOTCLEAR,SUPE

4、RVISIONMECHANISMIMPERFECTPROBLEMSANDPUTSFORWARDSOMECOUNTERMEASURES,BYNORMALIZINGTHERESPONSIBILITIESBETWEENTHEOWNERSCOMMITTEEANDTHEOWNERSASSEMBLYANDTHEOWNERTHEINTERACTION,TOSTRENGTHENTHEOWNEROFAUTONOMOUSINSTITUTIONSSUPERVISIONANDGUIDANCETOACHIEVETRUEVILLAGEOWNERAUTONOMY,IMPROVETHEQUALITYOFLIFE,THEPUR

5、POSEOFCONSTRUCTINGHARMONIOUSSOCIETYKEYWORDSOWNERAUTONOMYOWNERCONGRESSOWNERCOMMITTEE公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）目录一、引言1二、小区业主自治的基本理论1（一）小区业主自治组织的概念1（二）小区业主自治的理论作用2三、嘉兴市小区业主自治的现状分析2（一）样本调查情况介绍2（二）嘉兴市小区业主自治状况分析2四、嘉兴市小区业主自治中存在的问题分析6（一）业主自治机构在政策上的不明确6（二）业主自治机构在产生过程中受到的制约因素7（三）业主自治机构在执行中权责的不清晰7（四）业主自治机构在宣传力度上的

6、不到位8（五）业主自治机构在监督制约机制上的不健全8五、促进嘉兴市业主自治建设和发展的对策研究9一明确业主委员会地位9二正确引导业主委员会走向职业化9三规范业主委员会与业主大会和业主的关系10四加强业主自治的宣传,充分发挥业主的积极性10五加强政府的监督指导11六、小结11致谢13参考文献14附录一16公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）1一、引言实现社会和谐，建设美好社会，始终是人类孜孜以求的理想之一。社区作为社会尤其是城市社会的一个基本组成单元，其是否良性发展，直接影响到和谐社会的构建。在传统模式下，中国城市的社区建设主要由居民委员会这一带有官方背景的群众性自治组织来推行，至今已

7、经有了50多年的发展历程。但是，随着社会由计划经济向市场经济过渡，尤其伴随着近些年来住房制度的变革和人们权利意识的兴起，业主自治日益走向社区建设的前沿，成为构建和谐社会的重要组成部分。住宅小区的业主自治，是近年来中国住房制度改革的重要成果。多年的实践经验表明业主自治是一种可行的良好的管理模式，实行业主自治将是今后提高中国城市住宅区管理水平和发展房地产经济必由之路。然而，由于种种原因，业主自治在实践运行中出现诸多问题，严重制约其发展。因此，找到问题所在，扫除发展道路上的障碍成为完善业主自治制度的首要任务。本文以嘉兴市小区业主自治的现状为研究对象，采取问卷调查和实地考察法等研究方法，通过对业主自治

8、存在的问题以及相应的解决对策进行分析，以期更多的了解嘉兴市小区业主自治的现状，增强自身对社会问题的敏感性，提高分析问题、解决问题的能力。在这个充满利益博弈的时代，业主自治的道路很艰难，希望本文能够为引起有关部门及业主们对于自身权利的重视，共同努力。二、小区业主自治的基本理论（一）小区业主自治组织的概念业主自治组织，是指由住宅小区全体业主业主代表组成，或由其选举产生的，对小区物业和业主的共同事务进行管理和服务的组织。这是业主成员需求得以实现的组织保障，是小区利益共同体的代表，也是由个人自治到公共参与的组织中介。业主自治主要是通过业主大会和业主委员会这两个组织来实现的。业主大会是由物业管理区域内全

9、体业主组成。房屋所有权人即为业主（以房产证或签订的购房合同为准）。业主委员会则是由业主大会或业主代表大会选举产生，一个物业管理区域内只能成立一个业主委员会。业主委员会的职责是要召开业主大会或业主代表大会，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会或业主代表公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）2大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。（二）小区业主自治的理论作用首先，业主自治使公民积极参与和民主管理社区的公共事务。个体利益作为联系纽带使得业主与业主自治组

10、织之间有了更加密切关系，业主为了更好的实现个体利益会更加积极参加到小区公共事务的管理之中，更好的发挥自治主体的作用。其次，业主自治为公民提供民主参与,表达自身利益要求的组织中介。第三，业主自治为民主建设提供了民主生长的基础和空间。第四，业主自治使业主真正成为物业的主人，理顺了业主和物业服务企业之间的关系，可以实现社区发展和社会进步，进而提高社区的自治水平，为城市社区民主建设提供良好的条件，提升居民的生活品质及促进物业的增值。三、嘉兴市小区业主自治的现状分析（一）样本调查情况介绍本文有选择性地从嘉兴市小区中选取了7个小区（其中包括3个新小区金都景苑、嘉业阳光城、华新花园；4个老小区大树花园、洪兴

11、花园、城南花园、百妙二期）具体有作为调查对象，并结合访谈法对部分小区的物管和业委会进行了相关问题的访谈，并进行了必要的记录。本次调查共调查了居民120人，回收问卷120份，回收率100，新小区58份，老小区62份。有效问卷116份，有效率为9667。（二）嘉兴市小区业主自治状况分析首先，从对调查7个小区物管和业委会的访谈来看，都是有成立业委会的，并且一年至少召开一次业主大会。内容大致是针对小区现状，业主提出比较多的问题或是一些紧急状况，经和业主们的商讨来制定一系列的解决方法，并下达这些决策。但决策能不能发挥作用，或者到底可不可以落实到每个业主身上，这就有难度了，因为这是一个需要双方合作的过程，

12、不可能达到高度统一性。这样看来，业委会的工作还是比较到位的，基本能完成本职工作。第二，69的业主表示知道有业主大会，但还有31的业主不知道或是不公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）3清楚（见图一）。至于有关业主大会举行的频率或是涉及到的内容，不知者也将近一半的比例。真正参加过业主大会的业主只占区区的16，而且大部分的业主对业主大会的相关情况都不甚了解。图一第三，对于“业主大会是否能够经常就一些重大问题做出一些重大决策”这一问题，将近一半的业主选择了“不清楚”，选择“不能”的业主也达到了17（见图二）。可见这与业委会口中的“工作比较到位”还是存在不一致性的。图二第四，被问到“业主大会的

13、决策对您以及其他业主和物业公司的约束力如何”时，有61的业主认为业主大会的决策对业主及其物业公司的约束力是一般的，更有33之多的业主认为业主大会决策是完全没有约束力的（见图三）。图一您的小区有业主大会吗01020304050607080有无不清楚图二业主大会是否能够经常就一些重大问题做出一些重大决策0102030405060能不能不清楚公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）4这和访谈中提及的“部分业主不能很好的履行自己的义务，例如不执行业主大会的决定和业主大会的授权业主委员会做出的决定；不按时交纳物业服务费和不缴纳国家规定的、物业共用部位，公用设施设备专项维护资金等等”又正好契合。图三

14、第五，有46的业主知道业委会是从业主中选出的，却还有10的业主选择是由物业公司和街道委员会的人员构成，剩下的业主表示都不清楚。据了解，在业主大会和业主委员会的成立和开展中，工作的经费是应由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定，经业主大会通过确定；业主大会和业主委员会成立和工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公示，接受业主质询。显然业主对其了解也不深，有近72的业主表示不清楚业委会是否有经费。在有一些认识的业主中，也有80的不清楚其来源。第六，对于业委会的换届情况也是知道的不多，更不能给出确切的换届频率。关于业主委员会的作用方面，得到的数据也是令人大失所

15、望的，其中竟有43的业主认为业主委员会的作用一般到可有可无的地步，这就是说就算没有业主委员会的存在对业主们而言也是丝毫没有影响的。而且更惊人的是高达32的业主们反映业主委员会的作用十分微小，几乎没有存在的必要（见图四）。看来业主们对业主委员会的产生、换届、作用、经费来源，仅仅只是略知一二。公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）5图四第七，在遇到问题时，有74的业主选择直接找物业公司理论，只有23的业主会通过业主大会或者业委会渠道来反映（见图五）。他们就是不了解这个业主大会有什么作用，就也找不到维权的途径，只能有怨言自己吞下或找物业，但物业有时也是有苦说不出。问题解决不了，业主委员会也无

16、实事可办。图五第八，新旧小区存在相当大的差异性。很显然，新的小区在这方面的工作较旧小区而言要到位的多了。例如，金都景苑有定期召开业主大会，有定期会议和公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）6临时会议；不久前选举和更换过业主委员会成员，严格监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定物业公用部位、公用设施设备专项维修资金使用、续筹方案。不难看出，小区在业主委员会的监督下，物业管理公司的保安、保洁、房屋维修、设备维护工作做得不错。街道干净，树木茂盛，有供小孩玩耍、老人乘凉的地方。居民对小区的建设表示满意。电梯、监控、电子门铃维修维护保修问题，垃圾桶配备、房屋维修、质量投诉问题以及小区

17、安全防范联系落实工作、小区资产损失情况清查工作都严格地监督与跟进。总的来讲，推行小区业主自治管理制度，是社会一大进步，更能在维权、监督、沟通等方面起到一定的积极作用，但这项工作仍处于探索阶段，业主的民主与维权意识也有一个需要培育的过程，再加上当前物业管理的法规仍不完善，业主自治管理实践中难免出现种种问题。四、嘉兴市小区业主自治中存在的问题分析（一）业主自治机构在政策上的不明确目前在物业管理方面最高层级的规范性文件即为国务院于2003年颁发的物业管理条例，作为其配套文件的由建设部发布的业主大会规程，是迄今国家对业主自治运行程序最为详细的文件。另外，部分地方性法规和相应的配套文件也对业主委员会的建

18、设、运行等作了规定，但还是比较不成熟。条例中跃然规定业主委员会是业主大会的执行机构，但涉及到关于业主委员会法律地位和性质时，还没有明确的定位。我国法律规定的能参与民事活动的主体有三类自然人、法人和其他组织、国家。若社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。业主委员会本身没有经过法律上的登记，没有可供支配的财产，即使业主专门授权给它来行使诉讼主体的权利，一旦败诉，它也无法承担赔偿等诉讼后果。既然不能承担诉讼后果，又怎能赋予它诉讼主体资格也由于这一点，常常会引起纠纷。如访谈中提到最常见的业主不交物业管理费的问题。各地物业法规都规定业主委员会有权

19、代表全体业主与物业公司签订物业管理合同。又根据我国民法通则的规定代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。那么如果业主委员会与业主之间代理与被代理关系成立，业主委员会就该以全体业主的身份而不是以自身的名义签订合同。这时矛盾就出现了，物业公司苦于业主公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）7人数众多而不能分别和各业主签订协议，就只能选择和业主委员会达成协议，而业主委员会以自身名义签订的合同则对各个业主是不具有约束力。更关键的是业主委员会不可能承担确保每个业主不违约的义务。那么物业公司是追究业主委员会的责任，还是追究违约业主个人的责任（二）业主自治机构在产生过程中受到的制约因素首

20、先，业主委员会的产生受到内部环境制约。一方面，小区中一些素质较高的业主平时社会活动繁忙，无暇参与业委会工作；另一方面，个别自利思想的业主千方百计挤进业委会，反而使那些想为业主做点事又能干事的人难以进入。造成某些业主委员会的人员组成失控。此外，部分小区投资型业主较多，业主不实际居住，使业主委员会组建时无法达到法定条件。其次，业委会产生还受制于社区居民习惯，于他治而非自治的观念，老小区居民大多存在依赖心理，会认为小区业主自治离自己很远，真遇到情况还有物业、楼长、街道会来解决，缺乏自治的愿望，这种“搭便车”的心态，使不少业主即使在利益侵害的情况下，也不愿意主动维权，导致业委会成立艰难，并压制了积极的

21、业主。这些都导致了业主委员会形同虚设，没有发挥其应有的作用。如果业主需要解决的问题就是针对物业公司自身时，直接找物业管理公司理论，很难有效地处理问题。再加上一些小区开发商筹备组、街道及社区、主管部门代表在实际工作中地位和职责不甚明确，又没有职业的群体来引导协助组建，因此导致部分小区业委会迟迟难以成立。（三）业主自治机构在执行中权责的不清晰在实践过程中，常会出现业主委员会与业主大会之间的权责不规范，权责分担没有明晰界限等情况。在对几个小区的业主委员会访谈中发现，除了一般的基本事宜外，一些本该属于业主大会来操作的事项也进入了业主委员会的工作范畴中，如制定、修改管理规约和业主大会议事规则等。这便使业

22、主委员会在有意无意中成了代表业主权利的独立决策机构，导致业主委员会与业主大会的权力作用交叉混淆。其次，由于业委会只是业主大会的执行机构，重大事项的决策权取决于业主大会，而业主大会常常又难召开，因而业主委员会空有想法和热情，却难以实施。公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）8如某小区的业主委员会在刚成立时，与物业公司紧密合作，为小区做了许多有益的事情，可由于重大事项需要业主大会通过，而召开业主大会又难以达到必须的法定人数，长期以来，业主委员会的权力被削弱，服务积极性与被挫伤。（四）业主自治机构在宣传力度上的不到位物业管理在中国产生时间并不久，人们对物业管理也只停留在初步认识阶段，认为只要

23、支付相应的物业管理费就万事大吉，不用费神，一切交给物管公司打理。这一现象反应了大多数业主严重缺乏自我治理意识。在日常生活中，听到更多的也是关于物业管理公司的工作情况，如何处理管理工作或是如何应该对各种状况，却很少提及业主、业主委员会这些本应该出现的群体。在某些业主委员会的成立之初，由于宣传解释关于业主委员会概念及作用的工作不到位，致使组织拥护者数量少之又少，其结果必然是无法调动广泛业主积极性和主动性，表现在业主没有兴趣参加业主委员会，甚至在业主委员会的日常管理过程中对其产生反感、不理解情绪。此外，由于中国老百姓对公共选择还缺乏最基本的感性认识和对其重要性的参与，在教育方面也缺乏这一点的训练，媒

24、体也缺乏对公共选择、投票等现代思想的有效宣传，使很多业主很不适应或对其缺乏信心。（五）业主自治机构在监督制约机制上的不健全业主委员会权利的扩张与业主权利的萎缩构成鲜明的对比。业主委员会作为业主大会的执行机构，也是唯一的机构，并无其他的固定机构进行监督，因而出现个别业主委员会成员，为获取私利而损害大部分业主利益。显然这违背了组织设计的一个基本原理，即权利的均衡原则，在业主委员会本身的责任不明的情况下，业主集体决议便存在着落空的现实危险，这也违背了业主委员会的设置本意。政府的监督管理也同样不给力。建设部业主大会规程规定“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街

25、道办事处乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位包括公有住房出售单位组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作”并规定“筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会”。但在访谈中得知，实际操作过程中并没有出现相关政府行政管理部门的指导，也没有参与监管业主公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）9大会的成立，反而是物业管理在其中参与过多。五、促进嘉兴市业主自治建设和发展的对策研究一明确业主委员会地位明确业主委员会的法律地位是将业主自治从困境中解救出来的第一步。可以借鉴有关发达国家的做法和经验，考虑采

26、以下几种解决方式。1、在发达国家或地区，法律一般要求业主大会成立后要依法到政府部门登记注册并取得法人资格，组成独立的法人团体。业主大会选举产生的管委会具体负责执行业主大会的有关决议，对建筑物进行管理。管委会要接受业主的监督、检查，并定期向业主大会报告工作情况，以保证管委会妥当、善意地行使自己的职责。也就是说，业主委员会一经成立就要接受业主大会和政府专管当局的监督，如果业主委员会委员有违反法律法规规定职责的情况就必须承担罚款、训戒等法律责任。为了保证业主委员会委员的利益，各国和各地区一般也规定委员可以按照标准领取一定的津贴，作为其时间、精力付出的回报。2、确定业主委员会为非法人组织民事主体。在我

27、国的立法和司法实践中，非法人组织已成为实际存在的第三类民事主体。首先，应将业主委员会这类民事主体规范化，明确称之为非法人组织，并进一步界定其内涵及外延。其次，应修改及完善民事立法对民事主体的设定，赋予业主委员会这类非法人组织与自然人、法人同等的民事主体资格，明确其民事权利能力和民事行为能力。二正确引导业主委员会走向职业化物业管理条例中对业主委员会的工作职责有大量规定说明，但却没有提到其应享有的权利。业主委员会委员工作繁琐，比如负责物业管理的招投标工作、监督物业管理公司服务质量的工作、与业主日常的交流沟通工作、业主公约的起草和修改工作等等。这系列工作不仅要求业主委员会委员投入大量的时间用来学习相

28、关知识和为重大决策做准备，有时甚至还要投入资金来维系运转。在市场经济条件下，业主委员会委员所担任的这些工作，不能取得合理报酬，仅仅完全凭着公益心为全体业主服务，可能在短时间内可以做到，但要长期坚持则并不现实。因此物业管理条例中关于对业主委员激励条款的缺失产生了权利和义务不对等的情况，这也严重阻碍了业主委员会的发展。公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）10通过逐渐建立半职业化或职业化的业主委员会委员来替代目前业余委员制度可以有效解决以上提到的问题。首先合理制定具体的权利和义务，确定好相应的选举程序比如进行专业技能考核（可由政府有关机构培训、考试，采用竞聘上岗的方式），并确定合适的津贴，

29、最终组成业主委员会。此外还要明确规定，业主可以实现对业主委员工作的有效监督，如果业主认为业主委员不作为或有失职行为或作出了错误决定，损害了广大业主的利益，业主通过业主大会可以追究委员的责任。由于要体现业主委员会委员工作的权利和义务一致性，就诞生了委员工作的有偿性。出于这点考虑，业主就会愿意投入时间和精力来担任业主委员，在工作压力感之下，他们也会更全面的学习相关知识，努力做好本职，尊重自己的这份新工作，也有利于物业管理质量的提高。三规范业主委员会与业主大会和业主的关系首先，尽管现行的物业管理制度对“业主委员会应该向业主大会承担的职责”这一点有了原则性的规定，但要如何更细化职责，法律法规则缺少相应

30、的程序。因此为了减少这块空白区域可能会引起的纠纷，应在实施细则上做出更详尽的办法说明，保证其可实施性。其次，建立业主委员会定期报告制度。业主委员会应定期向业主大会报告工作，总结这段期间小区发生的重大状况、相应对策措施及反馈信息，并就待解决问题向业主大会征求意见与建议，接受全体业主的监督，使一切流程透明化、高效化。在这其中，全体业主对业主委员会的行为负责。同时，业主委员会的委员也应该向全体业主尽管理人的责任。一旦业主大会发现业主委员会个别委员利用职务之便为己谋私，或有任何损害全体业主利益的行为时，可以随时依照其协议解聘业主委员会委员，拒绝承认其行为对全体业主的法律效力，并保留损害赔偿的请求权。四

31、加强业主自治的宣传,充分发挥业主的积极性业主大会和业主委员会是业主自治管理的具体表现形式。因此让业主能够参与到当中来是非常关键的一步。但普遍的小区都会存在这一现象业主参与的积极性不高。这是由于物业管理是一种准公共物品，业主委员会是公共选择的组织者及公共选择的结果，不可避免地就会出现业主搭便车问题。公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）11业主自我管理是住宅小区综合管理中的重要环节，是构建和谐社会的重要载体。加强宣传，重点是让业主明白有一个运转健康、规律的业主委员会能够成为业主的坚强后盾，像一个好管家一样协助业主解决在小区生活中遇到的许多难题。比如随机访问一些业主，就他们最近在小区发现的

32、问题或是对住宅环境的提议，有针对性的开展一次专题业主大会，吸引需要帮助的业主前来为他们排忧解难，竖立起业主们对业主委员会的信赖与信心，改观对业主委员会作用甚微的看法，业主们自然就有了参与意识，变被动为主动管理，加入小区业主自治的队伍中。而由经业主亲自号召的宣传方式，更能深入人心，充分调动业主对业主委员会日常工作的积极性，并对业委会进行相应得监督，构建住宅小区综合管理体制。五加强政府的监督指导在业主自治过程中，政府与业主委员会是引导、监督和扶助的关系，主要通过业主组织传递信息，加强对业主委员会的指导，协助他们组建成一支高素质、有权威、有信誉、能正确发挥作用的业主委员会队伍，严格按规定开展日常工作

33、；加强对委员的培训，提高他们的思想、政治素质和专业水平；对业主委员会的工作情况、投诉及纠纷进行及时监督处理，而不是直接进行级级干预。政府在业主自治过程中的职责，主要包括两项一是制定规则，业主自治的复杂性需要一套制度设计，政府必须设计并制定详细规则，以使开发商、业主、物业服务企业等要以各自角色，构筑物业管理体系，实现自治目标。二是引导辅助，政府要参与制定业主自治发展规则和安排时间表，以此带动形成“条块联动，以块为主，街镇协调，区域统筹”的局面，进一步增强业主依法，理性，有序地参与物业管理活动能力的目标，从而使业主自我管理模将逐步优化。六、小结业主自治管理是住宅小区物业管理的两大基石之一，而在物业

34、管理中起到至关重要作用的业主委员会便是业主自治管理中的重要环节。但在实际问题上，业主大会和业主委员会建设却是目前物业管理中的一个薄弱环节，存在着很多问题，已影响到了业主自治的健康发展。立法的缺陷和操作中的不规范是其中的典型问题。从立法层面上进一步明确业主委员会的法律地位及其相关法律关系，引导和监管业主委员会日常规范运作，加强对业主自治的宣传从而发挥业主的积极性，提高业主委员会委员的职业道德和工作能力，加强政府对物业管理的监督指公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）12导等是解决当前业主委员会建设中存在问题的一些可行办法。可以预见,随着业主委员会建设的逐渐完善，一个健全、高效、科学的业主

35、委员会将会更好地实现业主自治管理，从而使千家万户更好地安居乐业。公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）13致谢在此论文撰写过程中，要特别感谢我的导师陈老师的指导与督促，同时感谢她的谅解与包容，没有陈老师的帮助我也不能顺利完成今天的这篇论文。陈老师严谨治学的态度和渊博的学识也使我受益匪浅，她对本论文提出了的修改意见，既提高了本论文的水准，也提高了我的理论水平和实践能力，对我在今后的工作和学习将产生积极的影响。在大学四年中，各位老师渊博精深的学识、诲人不倦的育人精神以及严谨的教学态度，给我留下了深刻的印象对于结识的各位生活和学习上的挚友我也觉得非常可贵，成为人生的一笔财富。在此，也对他们表

36、示衷心感谢。本文参考了大量的文献资料，在此，也向各学术界的前辈们致敬公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）14参考文献1魏学春业主自治的实践与探索菏泽学院学报，2008年11月2中共静安区委政策研究室课题组加强业委会建设依法有序推进业主自治上海党史与党建，2009年11月3朱颂论我国业主委员会法律制度的构建与完善广西政法管理干部学院学报，2009年9月4刘淑波论业主自治长春理工大学学报社会科学版，2007年7月5张英论业主自治机制的法律思考法制与社会，2010年1月6杨爱兵美国业主自治制度及对中国业主自治的启示河北学刊，2009年5月7陈方秀我国现代住宅小区物业管理中的业主自治青年法苑

37、，2006年05期8董杏春我国业主自治组织存在的问题及立法完善法制与社会，2007年3月9吴爱辉物业管理中业主自治机构立法缺失及其完善西南民族大学学报，2009年9月10沈克明要省物业费业主可自治城市开发（物业管理），2009年2月11沈杰业主大会和业主委员会工作发展的分析与思考中国物业管理，2010年2月12苏媛业主委员会_社区治理中的一支建构性力量企业家天地，2010年2月13许媛媛业主委员会的性质及法律地位信阳农业高等专科学校学报，2009年12月14王伟雄业主自治_有恒产者有恒心城市开发（物业管理），2009年2月15何保利业主自治的困惑与思考现代物业，2006年10月16曾铭业主自治

38、何恃而往中国房地信息，2009年04期17邓和业主自治应立足自主与民主一个物业小区业主自治的成功案例中国房地产，2008年05期18刘怀柱业主自治与推动基层民主建设_从私法自治到公共参与的路径工会论坛，2009年11月公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）1519赵宇,王婧菁中美住宅小区业主自治比较现代物业新业主，2009年9月20BRYANAGARNERBLACKSLAWDICTIONARYEIGHTHEDITHION,199921EVANMCKENZIEHOMEOWNERASSOCIATIONANDTHERISEOFRESIDENTIALPRIVATEGOVERNMEN,1994公

39、共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）16附录一住宅区_为了更好地完善业主自治的制度和维护业主的权益，本人就“嘉兴市业主自治管理中存在的问题及对策研究”这一课题做深入调查研究。同时万分感激各位业主能够在百忙之中抽空完成此份调查问卷。倘若因此给您带来不便，敬请原谅。1、您的小区有业主大会吗（请在选项上打勾，下同。）A、有B、无C、不清楚2、您是否参加过业主大会会议A、有B、无3、业主大会会议一般多长时间举行一次A、不一定B、一年至少一次C、23年一次D、从没有举行过4、业主大会是否能够经常就一些重大问题做出一些重大决策A、能B、不能C、不清楚5、业主大会的决策对您以及其他业主和物业公司的约

40、束力如何A、约束力很强，必须听从。B、一般，基本上都必须遵从。C、完全没有约束力，都不执行做出的决策。6、您这小区的业主委员会是如何产生的A、业主大会选举产生B、由房地产公司和初始的物业公司指定C、由街道居委会指定D、不清楚7、业主委员会的人员构成是怎么样的可多选A、业主B、物业公司的人员C、街道委员会的人员D、不清楚8、小区的业主委员会换过届吗A、换过（接下去做第9题）B、没换过（跳至第10题）C、不清楚（跳至第10题）9、业主委员会换届的频率大概是怎么样的A、非常频繁B、一年一次C、23年一次D、4年或更长时间一次E、不清楚10、您觉得业主委员会的作用如何A、作用很大，对小区很重要。B、作

41、用一般，可有可无。C、作用很小，完全没有存在的必要。11、业主委员会有没有办公经费A、有（接下去做12题）B、没有（跳至第13题）C、不清楚（跳至第13题）12、经费的来源包括哪些（可多选）A、由全体业主另外拿出B、从物业公司的物业费中抽出一部分C、街道居委会、其他部门补贴D、不清楚13、若您想反映或解决一些问题，你会选择哪些途径（按你的偏好对以下途径进行排序）_A、直接找物业公司理论B、采用拒交物业费的方式公共事业管理专业2011届本科毕业设计（论文）17C、自己私下里解决D、通过业主大会E、通过业主委员会14、您对小区的业主大会、业主委员会和物业管理等方面的建议。_再次谢谢您的合作，祝您每天都开开心心谢谢200975