Private Conservation Easements over Public Land[文献翻译].doc

1、毕业论文（设计）文献翻译PRIVATECONSERVATIONEASEMENTSOVERPUBLICLANDTHISARTICLEEXAMINESHOWLOCALGOVERNMENTSCANUSEPRIVATELAWMECHANISMSTOENTRENCHPOLICYINWAYSTHATCIRCUMVENTTYPICALLEGALLIMITATIONSTHEARTICLEEXPLORESINDETAILASPECIFICEXAMPLEOFATOWNDONATINGCONSERVATIONEASEMENTSOVERPROPERTYITOWNSTOATHIRDPARTYNOTFORPROFITCO

2、NSERVATIONORGANIZATIONTOENSURETHATTHEPROPERTYWOULDNOTBEDEVELOPEDINTHEFUTURETHISISNEARLYTHEFUNCTIONALEQUIVALENTOFPASSINGANUNREPEATABLEZONINGORDINANCETORESTRICTDEVELOPMENT,SOMETHINGEXISTINGANTIENTRENCHMENTRULESWOULDNEVERPERMITTHEARTICLEDISCUSSESTHECOSTSANDBENEFITSOFUSINGSUCHADEVICEITTHEORIZESGENERALLY

3、ABOUTTHENATUREOFENTRENCHMENTOUTSIDEPUBLICLAW,ANDIDENTIFIESANTIENTRENCHMENTPROTECTIONSDESIGNEDTOPREVENTTHEWORSTEFFECTSITULTIMATELYARGUESTHATEMINENTDOMAINSERVESANIMPORTANTROLEINALLOWINGSUBSEQUENTGOVERNMENTSTOESCAPETHERECOMMITMENTSOFPRIORGOVERNMENTSANDPROPOSESAMODESTMODIFICATIONINCOMPENSATIONRULESTOLIM

4、ITTHEEXTENTTOWHICHCONSERVATIONEASEMENTSCANENTRENCHCONSERVATIONLOCALGOVERNMENTSARECOMPETITORSINANATIONWIDERACEOVERTAXES,RESOURCES,RESIDENTS,AND,ULTIMATELY,PROPERTYVALUESITIS,HOWEVER,APECULIARRACEMORELIKEASACKRACETHANAMARATHON,BECAUSETHECONTESTANTSAREHOBBLEDBYLEGALANDSTRUCTURALCONSTRAINTSLIMITINGTHEIR

5、FREEDOMOFMOVEMENTALOCALGOVERNMENTWISHINGTOATTRACTSOMENEW,HIGHVALUEDUSEHASRELATIVELYLIMITEDTOOLSATITSDISPOSALTRADITIONALLY,ALOCALGOVERNMENTCANOFFERTOASSEMBLELAND,PROVIDETAXORFINANCIALINCENTIVES,ORBUILDSUPPORTIVEINFRASTRUCTUREITCANALSOPROMISEFAVORABLEREGULATORYTREATMENTFORMANYPOTENTIALENTRANTS,THISLAS

6、TONEISTHEMOSTIMPORTANTPROMISESOFPERMISSIVEZONING,TOFOREBEARINTHEFUTURE,TOFOREGOEXACTIONS,OREVENTOMAINTAINRESTRICTIONSINOTHERPARTSOFTOWNCANDRAMATICALLYAFFECTTHEEXPECTEDVALUEOFNEWDEVELOPMENTSUCHPROMISESARENOTONLYIMPORTANTTODEVELOPERSINSELECTINGWHERETOLIVEORBUILD,INDIVIDUALHOMEOWNERSAREPLACINGBETSABOUT

7、ACOMMUNITYSMEDIUMTOLONGTERMPROSPECTSTHECONTENTOFLANDUSEREGULATIONSCANBEACRITICALPARTOFTHISBET,ANDPEOPLEMAYWELLWANTSOMEMEASUREOFCERTAINTYABOUTTHEFUTUREANTIENTRENCHMENTRULES,HOWEVER,FORBIDALEGISLATUREFROMBINDINGTHEHANDSOFFUTURELEGISLATURESTHEYGENERALLYPREVENTLOCALGOVERNMENTSFROMMAKINGZONINGDECISIONSUN

8、REPEATABLEORFROMOTHERWISELOCKINGINANYPARTICULARREGULATORYTREATMENTOFPROPERTYWHILETHISISSUBJECTTOSOMELIMITEDMODIFICATIONSDEVELOPMENTAGREEMENTSANDZONINGESTOPPELSARETHEPRINCIPALEXAMPLESGOVERNMENTSBYANDLARGEARELEFTMAKINGPROMISESTHATTHEPROMISEKNOWSCANNOTBEENFORCEDASARESULT,VARIANCESANDREZONINGTHATAREINIT

9、IALLYPROMISEDARESOMETIMESLATERDENIEDORREVOKEDBECAUSETHEGOVERNMENTCHANGESITSMIND,CAPITULATESTONEIGHBORPRESSURE,ORBECAUSEOFPUBLICREFERENDAANTIDEVELOPMENTREGULATIONSCANCHANGE,TOO,ANDBEREPLACEDBYPROGROWTHMEASURESTHATFUNDAMENTALLYALTERTHECHARACTEROFACOMMUNITYTOCIRCUMVENTTHESERESTRICTIONSANDRESPONDTOPROPE

10、RTYOWNERSDEMANDSFORGREATERCERTAINTY,LOCALGOVERNMENTSHAVEFOUNDCREATIVEUSESOFPRIVATELAWTOENTRENCHLANDUSEDECISIONSMYCONTRIBUTIONTOTHISSYMPOSIUM,THEN,LOOKSINSOMEDETAILATONESUCHNEWTOOLDONATINGCONSERVATIONEASEMENTSOVERPUBLICLYOWNEDLANDTOANOTFORPROFITCONSERVATIONORGANIZATIONTHISAPPROACHISMOREEFFECTIVEATENS

11、URINGTHEPERPETUALCONSERVATIONOFLANDTHANALMOSTANYTHINGELSEALOCALGOVERNMENTCOULDDOITALSOREVEALSABROADERCATEGORYOFPRIVATELAWENTRENCHMENTTHATIS,PUBLICRECOMMITMENTSTHATAREENFORCEABLEBECAUSETHEYRELYONPREEXISTINGPRIVATELAWDOCTRINESENTRENCHMENTINTHISFORMISNOTINHERENTLYPROBLEMATICANDCANINDEEDCREATESIGNIFICAN

12、TBENEFITSBUTITALSOTHREATENSTOCREATESUBSTANTIALCOSTS,PRIMARILYINTHEFORMOFREDUCEDFLEXIBILITYINTHEFUTURETHECONVEYANCEOFCONSERVATIONEASEMENTSCOMESWITHIMPORTANTCAUTIONARYLESSONSBECAUSEOFINADEQUATESAFEGUARDSAGAINSTPOLITICALMALFUNCTIONSANDLOSSOFFLEXIBILITYINTHEFUTURETHETOWNOFMARLBORO,VERMONTHADAPROBLEMAWEL

13、LTODOOUTOFSTATERA“FLATLANDER“INLOCALPARLANCEHADBOUGHTADEFUNCTSKIAREAHOGBACKMOUNTAIN,ANDWASMAKINGNOISESABOUTDEVELOPINGTHEPROPERTYORSELLINGITTOSOMEONEWHOWOULDRISINGINSURANCECOSTS,ANDTHELACKOFDEPENDABLESNOWFALL,HADDRIVENHOGBACKMOUNTAINOUTOFBUSINESSALMOSTTWODECADESEARLIERDURINGTHEINTERVENINGYEARS,THEMOU

14、NTAINHADBEENACQUIREDBYSUCCESSIVEOWNERSWITHVARIOUSDEVELOPMENTPLANS,ALLOFWHICHHADEITHERBEENTHWARTEDORDELAYEDBYECONOMICCONDITIONSORBYVERMONTSRESTRICTIVELANDUSESTATUTEACT250BY2005,HOWEVERHOGBACKSOWNERHADAPLANTODEVELOPTHEPROPERTYTHATAPPEAREDTOBEGAININGTRACTIONMARLBOROISASMALLTOWNINSOUTHERNVERMONTTOTHESOU

15、THANDEASTOFMOSTOFTHEGOODSKIINGINTHEREGION,MARLBOROHASBEENLARGELYSPAREDTHETRANSFORMATIONINTOARESORTTOWNTHATHASCONSUMEDSOMEOFITSPROXIMATENEIGHBORSHOMETOTHEMARLBOROMUSICFESTIVALINTHESUMMER,ANDMARLBOROCOLLEGEINTHEWINTER,ITHASONEOFTHEBESTPUBLICELEMENTARYSCHOOLSINTHEAREAANDACLOSEKNIT,YEARROUNDCOMMUNITYTHE

16、HOGBACKMOUNTAINPROPERTYENCOMPASSESNEARLYSIXHUNDREDACRESOFPRISTINEWOODLANDATTHEEDGEOFTOWNMANYLOCALSLEARNEDTOSKITHERE,ANDITSEXPANSIVEVIEWSOFSOUTHERNVERMONTAREEXCEPTIONALANDADVERTISEDVISIBLYONTHESTATEHIGHWAYRUNNINGTHROUGHTHETOWNPEOPLEINMARLBOROTHEREFOREBELIEVEDITWASIMPORTANTTOPRESERVETHEPROPERTYMOREOVE

17、R,THETHREATOFALARGESCALERESIDENTIALDEVELOPMENTONTHISFARWESTERNEDGEOFTOWNPROMISEDTOBEANETLOSERFORMARLBOROFINANCIALLYINCREASEDCOSTSINROADMAINTENANCEANDFIREPROTECTION,TOSAYNOTHINGOFTHEPOTENTIALFORANINCREASEDBURDENONTHEPUBLICSCHOOL,COULDBEEXPENSIVEFORTHETOWNTOABSORBAND,PERHAPSEVENMOREIMPORTANTLYTOTHETOW

18、NOFROUGHLYNINEHUNDREDRESIDENTS,ITCOULDMEANANINFLUXOFNEWCOMERSTHATMIGHTTHREATENTHESENSEOFCOMMUNITYTHATHOLDSTHETOWNTOGETHERTOPROTECTTHEPROPERTYFROMDEVELOPMENT,AGROUPOFCONCERNEDCITIZENSFORMEDACOMMITTEETORAISEMONEYTOBUYTHEPROPERTYINORDERTOCONVEYITTOTHETOWNFORCONSERVATIONTTIEYSUCCEEDEDIN2008,ANDTHEPROPER

19、TYISPRESENTLYOWNEDINFEESIMPLEBYACONSORTIUMOFSOCALLED“CONSERVATIONBUYERS“THENEXTSTEPCALLSFORTHETOWNTOPURCHASETHEPROPERTYFROMTHECONSERVATIONBUYERSATFACEVALUE,RAISINGSOMEOFTHEMONEYTHROUGHTAXES,BUTTHEBULKTHROUGHPUBLICANDPRIVATEGRANTSTHECONSERVATIONBUYERSWILLGETTHEIRMONEYBACK,ANDTHETOWNWILLTAKEFEESIMPLET

20、ITLETOTHEPROPERTYBUTHEREISWHERETHESTORYTAKESANINTERESTINGTURNINSTEADOFSIMPLYBUYINGANDHOLDINGTHEPROPERTY,MARLBOROSPLANWHENITPURCHASESTHEPROPERTYISTODONATEORARRANGEFORTHECONSERVATIONBUYERSTODONATECONSERVATIONEASEMENTSOVERTHEPROPERTYTOTHEVERMONTLANDTRUST,ANONPROFITGROUPTHATRECEIVESANDMAINTAINSCONSERVAT

21、IONEASEMENTSTHROUGHOUTTHESTATETHEUNDERLYINGPROPERTYWILLSTILLBEOWNEDBYTHETOWNINFEESIMPLESERKIN,CHRISTOPHER,“ENTRENCHINGENVIRONMENTALISMPRIVATECONSERVATIONEASEMENTSOVERPUBLICLAND“UNIVERSITYOFCHICAGOLAWREVIEWVOL77,NO1本文将探讨地方政府可以使用在保持政策法律机制上的方式,即绕过典型的法定限制。本文详细摘要介绍了具体的实例关于一个城镇捐赠财产保护权拥有一个第三方的非营利性保护组织,以确保财

22、产将不能在未来发展。这几乎是功能等同于通过一个无法重复的分区条例,以此限制发展,一些现有的反抗工事决不允许此规则。本文论述了使用这类产品的成本和好处。它的本质理论一般在公共法之外,指出保护反抗工事旨在防止最恶劣的影响。它最后认为土地征用权是在政府再犯之后逃离以前起着至关重要的作用和政府提出了一个适度的修改赔偿规则限制程度权以确定保护。地方政府在全国性的竞争中上缴税金、资源、居民,和最终房产的价值。但是,我们还是有一种特殊的竞争,更像一个套袋跑对比一场马拉松,因为竞争者的法律和结构约束影响限制了他们的自由运动。政府希望吸引一些具有新的高价值的相对有限的使用该处置工具。习惯上,政府可提供集聚的土地

23、,提供税收或金融奖励、或建立支持基础设施建设。它也能同样允许调教整理。对于许多潜在的竞争者,这最后一种是最重要的。只有自由的承诺规划,才能克制未来,在放弃中领先,甚至想维持另一个城市的其他地方有戏剧性的限制影响其期望值的新发展。这样的承诺,不论是生存还是创造，个人所拥有的房子是把投资压在集体中，有长期的前景。土地使用规则的一个关键部分内容是投资,人们可能会想某种措施来确定未来”。反对工事条例,但是,禁止一个立法机构从约束未来的另一个立法机构。他们通常防止当地政府或来自发展区的不可重复的或者其他的一些被禁止的调整说明”尽管这些受支配于一些限制修改发展协议和分区禁止其中的主要例子，政府大体上做出承

24、诺了,答应知道不能执行。因此,差异和再规划即第一承诺否定或撤销有时是因为政府改变不了它的心意,屈从与友好的压力,或者是因为公众的投票。反对发展规则可以改变,也被一些促进经济增长的措施,从根本上改变了特性的团体。绕开这些限制和响应业主对这些需求的把握,地方政府已经发现创造性的使用保持私法的土地利用的决定。我对这次研讨会的一些细节的贡献,然后展望一些新的相对详细的法规，像一种新的工具，保护捐献了公有土地权的一个非盈利的环保组织。这种方法更有效的保护确保土地比几乎任何事情政府可以永久做的。并且这也揭示了一个更广泛的范畴,关于防卫私法的公共再犯是切实可行的,因为他们指望既存的私法的教义。本文所载的固有

25、的问题,不完全问题的确造成巨大的益处。但它也是创造实质性成本的威胁,首先减少了未来的发展趋势。来保护运输与重要的产权因为不独立的保护措施,制止政治不良功能和在未来的损失的灵活性。在万宝路镇，佛蒙特州有一个问题。一个富裕的长期生活在他州的人一个平地花式爱好者在本地的发言已经买了一个荒废的滑雪地区。霍格巴克山，在高声谈论由谁去开发财产或销售它。新兴的保险成本，缺乏可靠降雪，已经驱动了霍格巴克山处理业务几乎二十年以前。在干预的这些年中，这座山一直获得通过连续的业主同各个发展计划，所有这些要么被阻挠要么延迟由经济状况或附近的的佛蒙特的限制性土地利用法规通过法案250。通过2005年，霍格巴克的业主有一

26、个计划开发财产获得牵引。万宝路是一个小镇在南部的佛蒙特。大部分的南部和东部良好的滑雪地区在此，万宝路已经是主要地备用改变成一个最近邻居消费的地方。回家万宝路音乐节夏天，万宝路学院在冬天，它有好人公众小学在该地区，一个严密，全年社区。霍格巴克山的财产包括将近六百质朴的英亩林地在小镇的边缘。很多本地学习滑雪那里，它的膨胀视图的南部的的佛蒙特例外广告明显地在州道跑着穿过镇。人们在万宝路因此相信禁区财产的重要性。而且，一个对大型住宅的威胁在发展这小镇的边缘承诺成为一个网络型的万宝路经济。提高成本在道路养护，防火，更不用说潜力为一个提高负担在公立学校，对于这个小镇来说是昂贵的。当然，甚至更重要的是镇上大

27、概有九百个居民，它可以中的一个辐辏的新人那可能威胁社区意识，货舱镇一起。保护财产从发展，一个有心公民组织形成一个委员会筹款来买财产为了保护这个小镇。在2008中获得成功，财产目前拥有在非限定继承的土地附近的的一个合伙的所谓的“保护买方。“下一步呼吁镇上人员购买财产从保护买方在面值入手，提高一些税钱，但大多数还是的公众和私人的款项。保护买方为他们退款，小镇将采取非限定继承的土地所有权财产。然而这里，故事采取一个有趣转换。而不是简单地买入并持有财产，万宝路的计划当它收购财产捐赠或为保护做准备买方捐赠保护地役权上面的的财产佛蒙特土地信托，一个非营利的小组接受和保持保护地役权整个国家。基本特性将仍被拥有附近的的小镇在非限定继承的土地。