天宁物业公司营运状况初探【毕业论文】.doc

1、工商管理专业2011届本科毕业论文（设计）（2011届）毕业论文（设计）题目天宁物业公司营运状况初探姓名专业工商管理班级学号指导教师导师职称年月日工商管理专业2011届本科毕业论文（设计）诚信声明我声明，所呈交的论文设计是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文设计中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文设计中的所有内容均真实、可信。论文设计作者签名签名日期年月日工商管理专业2011届本科毕业论文（设计）授权声明学校有权保留送交论文（设计）的原件，允许论文（设计）被查

2、阅和借阅，学校可以公布论文（设计）的全部或部分内容，可以影印、缩印或其他复制手段保存论文（设计），学校必须严格按照授权对论文设计进行处理，不得超越授权对论文（设计）进行任意处置。论文设计作者签名签名日期年月日工商管理专业2011届本科毕业论文（设计）摘要宁波天宁物业有限公司成立于1993年8月，注册资本600万元人民币，是宁波开发投资集团有限公司全资子公司，具有国家物业管理贰级资质，是宁波市物业协会常务理事单位。天宁物业公司作为一个相对落后的物业公司，在这样的一个经济环境下得以生存，它靠的是怎样的一个发展模式在这样的环境存活，现阶段的它存在怎样的弊病，应该应用怎样的发展模式才能更好更快的发展。

3、本文将在对天宁物业公司入驻的澄浪小区现阶段的发展模式深入调查的情况下，结合物业管理行业发展的相关理论知识，对其进行认真分析，借鉴它们的经验提出相应的解决对策。关键词物业管理生存发展工商管理专业2011届本科毕业论文（设计）ABSTRACTNINGBOTIANNINGPROPERTIESWASESTABLISHEDINAUGUST1993,THEREGISTEREDCAPITALABOUT6,000,000ITSBELONGTOTHENINGBODEVELOPMENTANDINVESTMENTGROUPCO,LTD,ALSO,ITSONEOFTHENINGBOCITYPROPERTYASSOCI

4、ATIONEXECUTIVEDIRECTORUNITSTINIANPROPERTYCOMPANIESASARELATIVELYBACKWARDPROPERTYCOMPANY,INSUCHANECONOMICENVIRONMENTTOSURVIVE,ITDEPENDSONWHATKINDOFADEVELOPMENTMODELSURVIVEINTHISENVIRONMENT,HOWITEXISTSATTHEPRESENTSTAGEOFTHESHORTCOMINGSOFWHATSHOULDBEAPPLIEDDEVELOPMENTMODELTOBETTERANDFASTERDEVELOPMENTTHI

5、SWILLBESETTLEDONTHEDAYOFCHENGNINGPROPERTYCOMPANIESATTHISSTAGEOFTHEDEVELOPMENTMODELWAVEAREADEPTHINVESTIGATIONOFTHECIRCUMSTANCES,THEPROPERTYMANAGEMENTINDUSTRYWITHTHETHEORYOFKNOWLEDGE,ITSCAREFULANALYSIS,DRAWINGONTHEEXPERIENCEOFTHEIRCORRESPONDINGSOLUTIONSKEYWORDSPROPERTYMANAGEMENTSURVIVALDEVELOPMENT工商管理

6、专业2011届本科毕业论文（设计）目录1引言12物业管理理论概述221物业管理的起源222物业管理的概念223物业管理的基本内容33天宁物业公司简介与现状44问题分析与对策441物业与房地产开发的关系442物业管理对房地产企业的促进和推动643具体问题及对策7总结12参考文献13致谢14工商管理专业2011届本科毕业论文（设计）11引言近年来，随着我国住房制度改革的逐步深入和市场经济的进一步发展，作为一种社会化、专业化、市场化房屋管理新模式的物业管理已日益发展成为一种新兴产业。物业管理因其适合现代人的居住理念并昭示出巨大的发展潜力而被人们喻为“朝阳产业”。从1981年我国第一家物业管理公司成立

7、至今，物业管理在我国已得到了很大的发展，但是，目前除深圳等极个别发达城市外，物业管理基本上仍处于行业性亏本状态。这固然与物业管理本身的微利性密切相关，但在其发展过程中，行业内部管理及外部环境等多种不良因素的影响是导致物业管理行业性亏本的根本原因。物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。物业管理行业作为一个民生行业为广大的人们提供贴心

8、的服务，提高人们的物质生活水平、使人们的生活质量更加提高。它的高度发展能使人们日益增长的物质文化生活与之相适应，更加能促进构建和谐社会这一宏伟目标的实现。因此如何解决我国现阶段物业管理发展不平衡；运用怎样的发展模式来发展相对落后地区的物业管理行业是一个亟待解决的问题。天宁物业服务公司作为一个相对落后的物业公司，在这样的一个经济环境下得以生存，它靠的是怎样的一个发展模式在这样的环境存活，现阶段的它存在怎样的弊病，应该应用怎样的发展模式才能更好更快的发展。本文将在对天宁物业服务公司现阶段的发展模式深入调查的情况下，结合物业管理行业发展的相关理论知识，对其进行认真分析，借鉴它们的经验提出相应的解决对

9、策。工商管理专业2011届本科毕业论文（设计）22物业管理理论概述21物业管理的起源物业管理雏形源于19世纪60年代的英国。英国当时正值工业发展时期。农村人口纷纷涌入工业城市，形成了城市人口大量集中，对房屋的需求急剧膨胀，住房严重供不应求。这时，房地产开发商见有利可图便纷纷营建简陋的住房出租，但是，由于住房质量低劣，附属设备、配套设施又严重不足，因而，出现了普遍拖欠租金及住户人为破坏房屋和设备设施的现象，租赁关系混乱，业主的租金收入也得不到保障。这时一位名叫奥克维妞希尔的女主决定亲自整顿其名下出租的物业，理顺租赁关系。她首先修缮、改良了房屋的配套设备设施，改善了居住环境，然后制定了一系列行之有

10、效的管理制度，要求用户严格遵守，否则收回房屋。结果，事如所愿，租金得到了保证，用户住得满意。奥克维妞希尔的举措令其他业主和政府的有关部门刮目相看，从此，出租物业的业主纷纷仿效奥克维败希尔的管理方法，使得这一套管理方法在英国迅速推广，以至后来，一些物业业主干脆请专人代为管理其物业，于是，物业管理逐渐发展成一种社会化、专业化、企业化、经营型的行业。同时，英国物业管理的成功经验也迅速在世界各地传播。22物业管理的概念物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定

11、，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。工商管理专业2011届本科毕业论文（设计）323物业管理的基本内容按服务的性质和提供的方式可分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。常规性的公共服务是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务。

12、主要有以下8项（1）房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；（2）房屋设备、设施的管理；（3）环境卫生的管理；（4）绿化管理；（5）配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；（6）车辆道路管理；（7）公众代办性质的服务；（8）物业档案资料的管理针对性的专项服务是指物业管理企业面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。日常生活类；商业服务类；文化、教育、卫生、体育类；金融服务类；经纪代理中介服务；社会福利类；委托性的特约服务物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类

13、中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。特约服务实际上是专项服务的补充和完善。工商管理专业2011届本科毕业论文（设计）43天宁物业公司简介与现状宁波天宁物业有限公司成立于1993年8月，注册资本600万元人民币，是宁波开发投资集团有限公司全资子公司，具有国家物业管理贰级资质，是宁波市物业协会常务理事单位。公司设办公室、经营管理部、品质部、工程技术部、财务部五个职能部门和相关项目管理处。现有员工400余人，其中大专以上文化程度和具有各种技术等级的管理骨干和工程维护人员60余名，相关岗位实行持证上岗。公司管理范

14、围包含普通多层住宅、高档住宅、别墅小区、高层公寓、普通商务办公楼、高档商务办公大厦、工厂、机关办公物业等类型，现有恒富大厦、亚细亚商厦、天宁大厦三个服务中心，东方瑞市、东方瑞市东区、京华苑、康桥经典、康桥风尚、孝闻、澄浪、镇明等8个小区管理处和姚江水厂、宁波市公路局高速公路路政管理办公大楼、永和大楼、市人防办、科丰热电5个委托物业管理项目及大地商场，是一家综合性物业管理企业。而目前在我所实习的天宁物业公司所入驻的澄浪小区，已经在去年亏本了10万元。小区内物业管理散漫，物业单位人员变动大，工作人员技术性不强，这些都是天宁物业公司所面临的问题。4问题分析与对策天宁物业公司之所以会在入驻的澄浪小区亏

15、本，最重要的是没有看到物业管理与房地产开发商的联系。天宁物业公司入驻的这个小区，是一个老小区，设备落后，管理设施很差，背后缺少一个强有力的开发商做支持。41物业与房地产开发的关系相互依赖、共存共荣的“母子关系”论房地产开发与物业管理的关系物业管理不仅作为房地产市场的消工商管理专业2011届本科毕业论文（设计）5费环节，而且更重要的是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。可以说，两者是一种相互依赖、共存共荣的“母子关系”。物业管理行业对房地产开发企业的依赖性。作为从房地产行业派生出来的“下游”产业，物业管理与房地产开发有着千丝万缕的密切

16、联系。广深两地80以上的物业管理公司是房地产开发商下属的二级子公司，全国三大物业管理品牌中海、万科、金地，都是房地产开发企业的下属的二级子公司。销售房屋不同于一般商品的销售，良好的售后服务不亚于房屋本身，房屋的售后服务实际就是物业管理。由于我国物业管理起步不久，专业化、市场化经营尚未成熟，物业管理企业与开发企业这种“儿子为父亲”打工的关系将在一定时间内存在。因此，房产开发企业把宣传企业理念、塑造企业形象的突破点定在物业管理上是一种明智之举。物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务。

17、从现在先进的物业管理企业中我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用名牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。物业管理与项目是直接挂钩的，目前，京城几个较为著名的项目物业也不错。不妨看一下他们的管理模式。在业界万科的物业管理是久负盛名的。万科物业不单有直接操作经验、市场经验，而且由于它是在深圳起步，还有很好的涉外经验，所以万科物业很早就已提出无人管理模式。虽然看不到管理者，但万科的服务无处不在。而在北京、上海，由于万科拿到的几乎都是城郊的地块，搞好物业管理势在必行，否则项目必

18、死无疑。所以，在北京，万科的项目还是出现了热销的场面。而万科物业也由此切得了市场上很大的一块蛋糕。因此，名牌物业管理，已成为由长期稳定的高质量、好服务所形成的为广大消费者所喜爱并乐于接受的物业。而物业管理名牌战略就是企业为创立名牌物业管理，根据自身条件和市场及社会形势所制定的长远的、带有根本性行为的纲领工商管理专业2011届本科毕业论文（设计）6或方案。它包括三方面内容完备的企业内部管理体系，高水平、全方位的服务体系及高效的经营策略。物业管理实施名牌策略不仅是居民的需求，也是开发企业及物业管理企业自身发展的需要。42物业管理对房地产企业的促进和推动它在房地产开发的不同阶段、不同层面都起到不同的

19、作用。随着房地产行业的发展，产品差异减小，服务成为房地产企业创立品牌的重要途径，优秀的物业管理成为许多房地产企业的核心竞争力。在房地产质量普遍提高的条件下，名牌的有无将成为购房者的首选，它能带给人们更多的物质享受和心理满足。这种美誉的广泛体验与传播，又会吸引更多的消费者前往购买，这就会使物业在市场中卖得快、卖得多、卖得贵。正如深圳万科房，以创立名牌物业管理作为突破口，树立良好的信誉，如今其名下的物业比同等地段、同等规格的房产卖价高出5001000元/平方米。因此，名牌物业管理能够在提高市场覆盖率、加快资金周转、提高利润率方面，促进企业经济效益的提高。名牌的物业管理是房地产开发企业拓展业务领域的

20、坚实基础。房地产开发企业要持续发展，必须不断开发新的物业，占据新的市场。而新的物业要在市场中打开局面，往往要经历一段较长的过程。其间，需要投入大量人力、物力、财力进行广泛的宣传。因为任何消费者都不会贸然花费一打笔钱去购买一无所知的物产。但如果这个过程换成是名牌物业管理的组合扩展，情况则会大不一样。因为名牌在消费者心中具有很高的知名度、美誉度和信任度，因此，用名牌的物业管理来带动新开发的物业，可大大降低消费者的抵御心理，从而缩短消费者认识新物业的时间，为尽快打开市场扫除障碍。开发商与房地产之间的母子关系母公司的精心设计和施工，以及子公司的倾力管理投入，最终形成的市场效益就是共同提升两公司的企业品

21、牌和经营业绩。共同的市场目标和服务客户使二者形成了房地产生产销售和管理服务完整产业发展链条上的两个环节，一条旨在把房地产业做大做强的地纽带把母子公司紧密地连接在一起。物业公司提供的物业服务于房地产公司在市场竞争和发展战略密切相关，她所采取的物业管理服务举措，既达到了提升母公司在房地产市场的竞争优势的目的，又建立了子公司在物管行业的品牌形象，形成了做大物业市场的核心能力，可谓母子双赢。工商管理专业2011届本科毕业论文（设计）7理清天宁物业公司与开发公司的关系，建立合理的体制。物业公司与开发公司的关系不清，从根本上制约了物业公司的发展，有不少人认为，理清二者关系的主体是开发公司，其实从物业管理公

22、司经营的角度来看，理清二者关系的主体应在物业管理公司。管理公司往往与开发公司的关系很密切，更易于与开发公司沟通协商，应主动推动二者脱离的进程，确立物业管理公司相对独立的地位，建立适宜物业公司发展的体制。43具体问题及对策天宁物业管理企业的支出物业成本即物管区域公用部位、公用设施设备的日常维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费；垃圾清运费；以及误工费、材料费等间接成本；物业人员的工资、奖金、福利、社会保险等人员支出；水、电、暖、通讯、安保、消防以及办公费、培训费等公用管理费支出；营业税以及财务费用支出；固定资产折旧费支出；所得税支出。营业利润营业收入（四项收入来源）直接或间接成本人员支出管

23、理费用财税支出折旧费。物业管理企业的支出（企业必须在规范化操作下），占物业管理费的比例分别为人工费40（占物业管理费总额）；清洁20；工程维护20；园林5；社区活动5；管理成本15，其它及不可预计费3，总之，物业管理支出费用已占物业管理总收入的108。那么，物企亏本了8，物管行业的确是微利企业。从整个行业现状来看，如果不能按照服务合同约定的服务标准提供质价对等的服务，80的物业管理企业将会面临亏损考验。亏本是大多数中低型物业公司面临的危机。如何从根本上解决该问题，就要从转变经营模式理念，综合服务多元经营。由传统型的单一“固定管理”物业模式转变为综合集约型的“多元服务经营”物业模式做起。国家规定

24、物业企业的准入门槛在50万元，也就是说，物业企业必须符合现代城市规划中成熟完善的生工商管理专业2011届本科毕业论文（设计）8活区域的服务主体，即将拆迁或独立分散的居民旧楼并不适合物业竞争。物业企业如何转型经营首先是精英管理，管理者须具备物业管理知识和经验，有创新能力。其次是主动服务于客户，缩小服务区域扩大服务群体。这就要求物业企业，不能违规经营或违约服务、降低服务质量，也不能简单看守物业，闲置物业资源。正确的做法应是，一方面不断提高物业管理服务水平，一方面不断创新增值服务项目，实现多元服务集约化经营。而天宁物业公司之所以亏本，最主要原因有如下几点。因素之一物业管理人员配置不合理。原因分析天宁

25、物业公司人员配置不合理主要表现在两个方面一是物业管理人员配置过多，光人头就吃光了物业管理费，有的甚至还不够；二是物业管理人员素质低。由于物业管理人员素质低，知识与技能结构不合理，致使物业管理服务质量差，物业管理服务收费难，同时物业管理多种经营也开展不起来。处理对策一方面天宁物业公司要精简人员，按岗位合理配置人员，提高工作效率，多选用一专多能的人才；另一方面要选派优秀人才从事物业管理，同时加强物业管理人才的培训和培养，提高物业管理行业的人才素质，进而提高物业管理的经济效益。因素之二小区物业管理配套设施不齐全，物业管理难度大。原因分析澄浪住宅小区，由于在规划、设计时没有考虑到日后的物业管理，致使物

26、业分散，配套设施不齐备，物业管理隐患多，这势必给物业管理带来了一定的难度，造成物业管理成本高，物业管理难以提高水平、提高档次。处理对策各新建小区在规划、设计时必须充分考虑到日后的物业管理，做到配套齐备。最好的办法就是物业管理公司要提前介入，参与小区的规划、设计。对一些配套设施不齐备的住宅小区，要加大资金投入，如从维修基金或房屋出售资金中拿出一部分钱用来改善小区配套设施。因素之三物业管理手段落后，管理成本高。原因分析天宁物业管理仍是一种粗放型的管理，管理层次低，智能化水平低，基本上处于简单的手工操作阶段，需要耗费大量的人力和物力，因而导致物业管理成本的提高。处理对策新建小区要加强小区智能化设施建

27、设。旧小区如澄浪小区也要尽工商管理专业2011届本科毕业论文（设计）9量加强小区智能化设施的建设和改造，增加现代科技含量，提高物业管理手段，从而节约大量的人力和物力，降低物业管理成本。因素之四物业管理服务项目单一，公司自身造血功能差。原因分析物业管理是一种综合性的服务行业，除开展常规的管理项目外，还应开展多种经营，走以业养业的道路。但现在天宁物业管理公司的服务项目单一，市场主动意识不强，有的甚至只开展二、三种服务项目。物业管理公司自身造血功能差，导致物业管理经济效益差。处理对策房地产开发商要对天宁物业公司的物业管理给予大力支持，如提供一定具有造血功能的经营性用房等。同时，天宁物业公司也要想方设

28、法根据小区自身的特点和业主的实际需求，开展多种服务项目，使其服务功能渗透到居民生活的方方面面，以此来提高自身造血功能，从而取得良好的经济效益。为显现出物业管理的四大功能“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。天宁物业公司将在程澄浪小区的物业管理服务过程中突出体现1、管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。物业公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与委托管理机构的相互信任，全力为小区业主、使用者服务。2、制定业主、使用者个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。业主的需求乃依据业主个人的消费能力、消费层次等因

29、子的区别而产生差异，我们将应不同的业主、使用者的需求，根据调研及专业经验，为本小区的业主、使用者提供个性化的物业管理服务，满足各种层面的需求，同时也是提升物业价值之亮点。3、引入住区形象设计与建设概念，提升物业公司的形象。社区形象设计与建设（DIS）既是社区的“美容术”，更是社区的“健身法”，已经同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成社区发展的要素之一，同时，具有对社区形象的塑造功能和对物业的增值功能。4、提供物业租赁服务，满足业主需求。经过我们的调研，天宁的使用者多为租户，租金是业主利益的体现，为满足业主的利益，小区物业管理机构将应用天宁物业管理公司的专业技术和社会影工商管理专业20

30、11届本科毕业论文（设计）10响，开展物业租赁推广服务项目。5、开通渠道，保障有效沟通。物业管理处及天宁物业管理公司将运用业户信箱、热线电话、EMIAL、英特网等多种渠道，开展座谈、家访等多种形式，与业主、使用者保持沟通，以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质量。针对物业管理经营方式的转变问题，如何加强员工的专业素质，更快更好的为业主解决问题，是合理的俭省管理成本，增加业主满意度的良好体现。在完全市场化的环境下，物业管理公司的核心竞争力，最终取决于其经营管理的基本功。基本功可以从下面几个方面来加强、夯实。好管理处的经营。天宁物业管理公司辖下只有6个管理处，数目不多，应立足于管理处的经营，将每

31、个管理处经营成精品。要将管理处经营铸成精品，就要下大力气抓好管理和服务。一个管理处从其职能来看，完全可以作为物业管理公司属下的一个独立经营的“分公司”来经营，这个“分公司”要自主经营，自负盈亏，在总公司的指导原则下，建立完备的管理机制和向业主提供灵活的、富有特色的服务。同时，管理处要大力培养人才，为公司的进一步发展壮大提供必要的人才储备。在目前大的物业公司抬头大力开拓市场的急进情况下，他们往往忽视了基础建设，而这正是中小物业公司的机会所在，天宁物业公司因为小，所以更容易把基础打得更扎实，更容易铸就精品。（一）概念领先天宁物业公司因为小，力量集中，可以对客户的需求作非常深入的研究分析，在此基础上

32、，提出一些新的经营概念，以新的经营概念在行业中取得突破，提高自己的知名度和树立自己的品牌，大胆尝试一些新的经营思路，形成自己的经营特色。比如天宁物业管理公司旗下的澄浪小区管理处，可以推出特色化维修服务，自己成立一个专门解决小区住户日常生活中碰到的各种生活问题，大到管道疏通维修，小到维护电脑，安装电器等等，这样可以增加小区的收入。（二）服务领先服务领先，这是天宁物业管理公司最容易取得突破的途径。澄浪物业管理的小区本身就比较小，对业主的情况掌握得非常清楚，与业主接触很近很多，完全工商管理专业2011届本科毕业论文（设计）11可以提供“一对一”式的个性化服务。有了“一对一”的条件，就可以根据业主的情

33、况提供量身定做的服务内容，物业公司不但担当了小区公共管理者的角色，还担当了业主的生活顾问和生活管家。物业公司通过提供这种贴身的服务，将与业主的关系拉得很近，而业主也将物业公司融入了自己的生活中去，须臾不能离开。服务如果达到了这种层次，则天宁物业公司具备了强大的生存力，其壮大仅是一个时间的问题。当大的物业公司手握大量资金，动用多种高层关系在市场中进行攻城掠地、抢占客户的时候，正是像天宁这种中小物业公司在服务方面苦练内功的大好时机。（三）横向联合，资源共享与大公司依靠实力的市场扩张力相反，天宁物业公司往往处境孤立，经济实力不足，人际关系薄弱，要单靠自身力量冲向市场，实在太难。这种情况下，天宁物业公

34、司可以和其他的中小物业公司横向联合起来，组成关系联盟，共享各种资源人才智力共享、信息共享、经验共享、方法共享、供应商共享等。共享资源后的中小物业公司可以形成一个“虚拟的大物业公司”，在一定程度上可以与大的物业公司竞争。纵然，天宁物业公司可以凭着以上的一些策略增强自身的竞争力，但问题是，大的物业公司始终控制着市场和抢夺着新的客户，天宁物业公司如何从这些强者手中抢过客户呢如果做不到这一步，花再多的力气也没用。我们可以这样来分析采用以上策略后天宁物业公司得以发展壮大的机会首先是物业公司经过努力，夯实了管理和服务的基础，已塑造了一个比较出名的品牌，具有了一定的竞争力；其次随着市场化的进一步深入，开发商

35、与物业公司将进一步分离，将改变物业公司的竞争优势依靠开发公司规模的格局，从而释出新的市场空间；第三，一些中小物业公司的物管水平跟不上市场的要求，他们将从市场中退出，又为那些致力提高的中小物业公司创造了新的市场机会；第四，经过市场化的几番洗牌，一些经营不善的大物业公司将会衰落，又为中小物业公司释出新的市场机会。工商管理专业2011届本科毕业论文（设计）12总结现代物业管理是一个新兴的行业，它所涉及的问题很多，需要我们在实践中不断的探索和发现。经过本次论文的研究及和各位老师的探讨，我懂了许多，对物业管理这个新兴行业又有了一个更加广泛全面的认识。然由于我的能力有限，本次论文仅能发现这个行业肤浅的一些

36、问题，还有更加深奥，更加重要的问题亟待我们去调查研究，我会在今后的工作学习中，不断充实自己，相信自己在未来有更出色的能力去探究这个行业，为物业管理作出贡献。工商管理专业2011届本科毕业论文（设计）13参考文献1林援朝主编物业管理条例实施手册环境出版社20032邹益华主编海外物业管理东南大学出版社20013王贵岭。物业管理M北京中国物价出版社，20034贺学良，ALBERTLO（美），王子润。中国物业管理M上海文汇出版社，20035季如进。物业管理M沈阳辽宁大学出版社，20016王家福。物业管理条例释解M北京中国物价出版社，20037谭玲，胡丹缨物业管理相关问题再探析J现代法学2006年第28

37、期P68周运清，向静林中国物业管理的理论与实践J中南民族大学学报2009年第29期P39章礼强，沙国华业主物权与物业管理的冲突与调适探论J江苏社会科学2010年第1期10陈淑云城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制J华中师范大学学报2009年第48期P511程慧敏物业管理企业扭亏转盈的路径J经济导刊2011年第1期12刘锡荣，赵琼，李海波物业管理品牌的理论研究J生产力研究2010年第8期13戴凤徽物业管理行业人力资源研究以浙江省为例J开发研究2010年第2期14刘存，万顺福，曾令秋物业管理人员培训教程M西南财经大学出版社20080715方芳，吕萍物业管理实务M上海财经大学出版社20090516谢凯小区物业管理M广东人民出版社20070617王在庚，白丽华物业管理学M中国建材工业出版社20081018鲁捷，付立群，胡振豪物业管理法规案例分析M大连理工大学出版社201002192007，HOUSINGCONTEMPORARYIRELAND,IV,PAGES183204DECLANREDMONDANDMICHELLENORRIS工商管理专业2011届本科毕业论文（设计）14致谢