转发房地产开发经营业务企业所得税.DOC

1、转发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知合地税 200966号各县地方税务局、国家税务局；市地方税务局稽查局、各分局;各区国家税务局、市国家税务局稽查局：现将国家税务总局关于印发 的通知 （国税发200931 号）（以下简称办法）转发给你们，结合我市实际，提出以下补充意见，请一并遵照执行。一、关于销售未完工开发产品适用计税毛利率问题2008年未完工开发产品取得的收入计税毛利率，仍执行国税函 2008299号文件 规定的比例。自2009 年1月1日起，我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入的计税毛利率暂定如下：（一）房地产开发企业的开发项目位于合肥市区以及位于三县人民政府所在地的城

2、区或县域范围的省级开发区的，计税毛利率暂定为20% 。（二）房地产开发企业的开发项目位于其它地区的，计税毛利率暂定为15% 。（三）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率暂定为3%。二、关于企业当期应纳税所得额的计算问题计算公式：企业当期应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额+ 本期新增 预计 毛利额-已结转本期 销售的以前期预计毛利额新增预计毛利额=销 售未完工开发产品取得的收入 计税毛利率三、关于销售税金及有关费用税务处理问题（一）房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照办法第八条规定的预计计税毛利率计算预计毛利额后，允许在当期计算企业所得税时扣除营业税金及附加、土地增值税

3、。（二）房地产开发企业通过正式签定房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，可以作为计算扣除实际发生的业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。（三）除经济适用房、限价房和危改房以外，房地产开发企业销售未完工开发产品的取得的收入，在按本办法规定的计算出的预计毛利额，减除上述（一）（二）项允许扣除与其相对应的税金和费用后的所得额，占其销售未完工开发产品的取得的收入比例低于8%的，主管税务机关应列入纳税评估，对其扣除项目进行真实性和合理性等方面的重点核查。 四、关于事后核定征收问题根据办法第四条规定，房地产开发企业如出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形，除按中华人民共和国税收征收管理

4、法等税收法律、行政法规的规定进行处理外，主管税务机关可对其以往应缴纳的企业所得税采用应税所得率的方法进行核定征收。我市房地产开发企业核定征收的应税所得率不得低于15% 。五、关于成本利润率问题房地产企业发生办法第七条第（三）款视同销售中按开发产品的成本利润率方法确认收入（或利润）的，其成本利润率暂按15确定。六、关于开发产品转为自用税务处理问题房地产开发企业将开发产品转为自用的，按照国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函2008828号）有关规定和办法第二十四条的规定执行。即企业将开发产品转作固定资产不作为视同销售处理，但实际使用时间累计未超过12个月又销售的，按销售完工产品

5、处理，计税价值应该是未扣除折旧后的原值。七、关于预提费用问题（一）符合办法第三十二条第一款预提的出包工程是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。预提的出包工程合同总金额不包括出包方（甲方）实际购买并提供材料部分的金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后年度实际发生时按规定在税前扣除。（二）符合办法第三十二条第二款可以预提的公共配套设施建造费用。对售房合同、协议或广告，或按照法律法规以及政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的，其已预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入当期应纳税所得额

6、；未有明确建造期限的，在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其已预提的该项费用应全部并入当期应纳税所得额。以后实际发生公共配套设施建造费用时，再按照办法第二十八条有关规定计算扣除。（三）根据办法第三十二条第三款的报批报建费用、物业完善费用的预提费用，必需提供政府要求上交相关费用的正式文件，除政府相关文件有明文期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。八、关于纳税申报问题（一）预缴申报。房地产企业账载利润+房地产企业未完工产品取得的收入*计税毛利率，填入中华人民共和国企业所得税月（季）度纳税申报表A类

7、 第四行“实际利润额 ”栏。（二）年度申报。1、房地产企业销售未完工产品取得的收入*计税毛利率，填入中华人民共和国企业所得税年度申报表（A类）附表三纳税调整项目明细表第52行第三列“调增金额”栏。2、房地产企业开发产品完工后，将销售未完工产品取得的收入转为销售收入时，转回预计毛利额（即：销售未完工产品取得的收入*计税毛利率）填入中华人民共和国企业所得税年度申报表（A类）附表三纳税 调整项目明细表第52行第四列“ 调减金额”栏。二九年六月二十六日国 家 税 务 总 局 文 件国税发200931 号国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税

8、务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据中华人民共和国企业所得税法及其实施条例、 中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了房地产开发经营业务企业所得税处理办法，现印发给你们，请遵照执行。二九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章 总 则第一条 根据中华人民共和国企业所得税法及其实施条例、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（

9、以下简称企业）。第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一 ) 开 发产品竣工 证明材料已报房地 产管理部门备案。(二 ) 开 发产品已开始投入使用。 (三 ) 开 发产品已取得了初始 产权证 明。第四条 企业出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管

10、理。 第二章 收入的税务处理第五条 开发产 品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一 )采取一次性全额收款方式销售开 发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。(二 )采取分期收款方式销售开发

11、产 品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 (四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同

12、或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付

13、受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述 1 至 3 项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货

14、币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于 15%,具体比例由主管税务机关确定。第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于 15。 （二）开发项目位于地及地级市城

15、区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于 5。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于 3%。第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产

16、权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 第三章 成本、费用扣除的税务处理第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工

17、程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。 第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： (一 )属于非 营利性且 产权属于全体 业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的

18、，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 (二 )属于 营利性的，或 产权归企业所有的，或未明确 产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款

19、提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入 10%的部分,准予据实扣除。第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理： （一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借

20、款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。 第二十三条 企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。第二十四条 企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过 12 个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 第四章 计税成本的核算第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建

21、造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（五）成本

22、差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事