香港的城市重建【外文翻译】.doc

1、本科毕业设计（论文）外文翻译原文URBANREDEVELOPMENTINHONGKONGTHEPARTNERSHIPEXPERIENCEINTRODUCTIONTHECASEOFHONGKONGHASBEENCITEDINNUMEROUSECONOMICSCHOOLSOFTHOUGHTASBEINGAN“ECONOMICMIRACLE”SUCHASTHEWORKOFMILTONFRIEDMAN,ANDSUPPOSEDLYSERVESASAMODELFORTHEDEVELOPINGCOUNTRIESTOLEARNFROMFARFROMLAISSEZFAIRE,THEGOVERNMENTOFHON

2、GKONGHASPARTICIPATEDINTHEECONOMYTHROUGHVARIOUSHISTORICALLYDETERMINEDCHANNELSSUCHASLANDOWNERSHIPANDCOLONIALRULINGWHICHPROVIDETHEBASEFORHERTOSTRUCTURETHEURBANPHYSICALFORM,JUXTAPOSETHELOGICOFMARKETFORCEDESPITETHEEFFORTSTORESETTLETHEPEOPLEINTOTHEPERMANENTRESIDENTIALSTRUCTUREOVER50PERCENTOFTHEPOPULATIONL

3、IVEDINPUBLICHOUSINGIN1996,THEPERMANENCEOFURBANSLUMSSTILLPOSESAHEAVYBURDENONTHESOCIETYIN1996,ABOUT20PERCENT113,000UNITSOFTHEDOMESTICPREMISESINTHEURBANAREAWEREOVER30YEARSOLDHONGKONGGOVERNMENT,1996INOTHERWORDS,THESTATEORTHEGOVERNMENTISBELIEVEDTOHAVECONTRIBUTEDTOTHERESTRUCTURINGANDRECONSTITUTINGOFTHEHOU

4、SINGPROBLEM,THROUGHITSURBANREDEVELOPMENTPROGRAMMEURBANRENEWALINCLUDESREDEVELOPMENTANDREHABILITATIONOFTHEPHYSICALANDSOCIALFABRICOFTHEOLDURBANCOREINHONGKONG,URBANRENEWALHASBEENNARROWLYUNDERSTOODASTHEPHYSICALREDEVELOPMENTOFLANDWITHUNEXPLOITEDDEVELOPMENTPOTENTIALORLANDUNDEROBSOLETEUSESTHISQUESTFORSCARCE

5、URBANSPACEISONERESULTOFKEENCOMPETITIONFORFLOORSPACEOWINGTOECONOMICANDPOPULATIONGROWTHGOVERNMENTSOWNACCOUNTFORTHESIGNIFICANCEOFREDEVELOPMENTRUNSASFOLLOWS“THEREAREGEOGRAPHICALANDFINANCIALCONSTRAINTSONNEWLANDPRODUCTIONITISMOREIMPORTANT,THEREFORE,TOENCOURAGEREDEVELOPMENTOFLANDWHICHHASNOTBEENFULLYUTILIZE

6、D”HONGKONGGOVERNMENT,1991OWINGTOTHEFACTTHATVIRTUALLYALLURBANPROPERTIESAREUNDERMULTIPLEOWNERSHIP,ACQUISITIONOFSUCHLANDFORTHEPURPOSEOFREDEVELOPMENTISVERYDIFFICULTTHEIMPOSITIONOFCOMPREHENSIVEDEVELOPMENTAREACDAZONINGRENDERSPRIVATELANDASSEMBLYEVENMOREDIFFICULTBECAUSEPARTIALREDEVELOPMENTWITHINSUCHZONINGIS

7、NOTPOSSIBLETHEDEVELOPERMUSTACQUIREFULLOWNERSHIPOFALLLANDPARCELSANDMAKEASUCCESSFULTOWNPLANNINGAPPLICATIONANDOBTAINLEASEMODIFICATIONSBEFORETHELANDCANBEREDEVELOPEDFORTHEINTENDEDUSEVIEWEDFROMTHEANGLEOFTOWNPLANNING,ANYURBANAREAWILLAGEASTIMEGOESBY,GENERATINGALOTOFPROBLEMSINOLDDISTRICTSSUCHASMISUSEOFLANDAN

8、DLACKOFCOMMUNITYFACILITIES,TUMBLEDOWNOLDHOUSES,POORLIVINGENVIRONMENTANDHIGHPOPULATIONDENSITYASWELLASCROWDEDCONDITIONSRENEWALOFOLDDISTRICTSHELPSTOSOLVETHESEPROBLEMSANDASARESULTGREATLYUPGRADESTHELIVINGCONDITIONSOFTHECOMMUNITYEARLYREDEVELOPMENTEFFORTSINHONGKONGUNDERTHEOBJECTIVESOFURBANREDEVELOPMENT,THE

9、GOVERNMENTHASPUTMUCHEFFORTINTOPROMOTINGABETTERQUALITYOFLIFEINURBANAREASABRIEFREVIEWOFTHEGOVERNMENTSPASTEFFORTSISPRESENTEDINTHEFOLLOWINGWHEREWECANCLASSIFYGOVERNMENTURBANREDEVELOPMENTEFFORTSINTOTHREEPERIODSPRIORTOTHE1960STHEPERIODOFMINIMALGOVERNMENTINTERVENTIONASEARLYAS1904AND1905THEGOVERNMENTHADLAUNC

10、HEDTHREELARGESLUMCLEARANCEPROJECTSINTAIPANG,LOWERLASCARROWANDKAUUFONGINORDERTOPREVENTPLAGUEFROMSPREADINGIN1959,AREDEVELOPMENTPLANFORPARTOFTAIHANGVILLAGEWASPREPAREDFORUPGRADINGTHEENVIRONMENTHOWEVER,THEPLANWASSUPERSEDEDBYTHECAUSEWAYBAYOUTLINEZONINGPLANINWHICHTHEMAJORITYOFTHEORIGINALENVIRONMENTALIMPROV

11、INGPROPOSALWASDELETEDURBANRENEWALINTHE1960STO1980STHEPERIODOFADHOCGOVERNMENTINTERVENTIONTHE1960S1980SPERIODHASBEENCHARACTERIZEDBYADHOC,HALFHEARTEDGOVERNMENTINTERVENTIONALTHOUGHVARIOUSAPPROACHESHAVEBEENTRIEDBYTHEGOVERNMENT,THEUNCOORDINATEDANDFRAGMENTEDPOLICIESANDPROGRAMMESFAILEDTOACCOMPLISHANYSATISFA

12、CTORYRESULTSTHERESULTSOFGOVERNMENTINTERVENTIONWEREFOUNDTOBENOTMUCHDIFFERENTFROMATOTALPRIVATEEFFORTINBRINGINGABOUTREVIVALOFTHEOLDURBANAREASTHELIMITATIONSOFBOTHOFTHEMBROUGHTFORTHTHEQUESTFORANEWAPPROACHPOST1980STHEPERIODOFASEARCHFORANEWSTRATEGYFROMPASTEXPERIENCE,ITWASLEARNEDTHATNOMATTERWHETHERITBEAPURE

13、PRIVATEORPUBLICREDEVELOPMENTPROJECT,ASINGLEAGENCYISREQUIREDTOBERESPONSIBLETOFUND,COORDINATEANDIMPLEMENTTHESCHEME,OTHERWISETHEREWOULDBEDELAYS,ADDEDCOSTSANDEVENANUNDULYCOMPLICATEDANDLENGTHENEDIMPLEMENTATIONPROCESSWITHTHEFOCUSOFDEVELOPMENTBACKONTHEMAINURBANAREAASSIGNIFIEDBYTHELAUNCHOFTHEMETROPLANSTUDY1

14、988,ANEWSTRATEGYFORTHEREDEVELOPMENTOFTHEOLDURBANDISTRICTSHADTOBEFOUNDTHEREFORE,ITWASNECESSARYTOFORMACORPORATIONWITHTHEPARTICIPATIONOFBOTHPRIVATEANDPUBLICSECTORSTHISNEWCORPORATIONWASSUPPOSEDTOHAVEBOTHTHEMERITSOFPRIVATESECTORANDPUBLICSECTORITHADTHEMARKETSENSITIVITYANDEFFICIENCYOFPRIVATEFIRMSTOGETHERWI

15、THTHEMERITSOFLEGALAUTHORITYANDTHEPLANNINGANDORGANIZATIONALCAPABILITIESOFTHEPUBLICSECTORFOLLOWINGTHISIDEA,THECONCEPTOFTHELANDDEVELOPMENTCORPORATIONWASDERIVEDDIFFICULTIESINPASTREDEVELOPMENTATTEMPTSITCOULDBESEENTHATNONEOFTHEPREVIOUSATTEMPTSATREDEVELOPMENTHASPROVEDTOBECOMPLETELYSATISFACTORYSEVERALISSUES

16、HAVEBEENIDENTIFIEDASARESULTOFTHEABOVEREVIEWTHEYWERELMULTIPLEANDABSENTEEOWNERSHIPSERIOUSLYAFFECTSLANDDEVELOPMENT2DISPUTESOVERCOMPENSATIONWITHOWNERS3RESETTLEMENTOFAFFECTEDTENANTS4FINANCIALPROBLEMSWHEREINITIALCAPITALINVESTMENTISHIGH,CREATINGSERIOUSPRESSUREONPUBLICFINANCEWHEREREDEVELOPMENTRELIESPURELYON

17、THEPUBLICSECTOR5SINCERESUMPTIONPOWERSARENOTAVAILABLETOTHEPRIVATESECTOR,THERESULTMAYBEFRAGMENTEDANDPIECEMEALREDEVELOPMENTUNDERTAKENBYTHISGROUP6THELACKOFACENTRALIZEDCOORDINATINGBODYTOIMPLEMENTREDEVELOPMENTWHILETHEGOVERNMENTSATTEMPTSATCOMPREHENSIVEREDEVELOPMENTWERENOTVERYSUCCESSFUL,THEPRIVATESECTORACTI

18、VELYCARRIESOUTINDIVIDUALPIECEMEALREDEVELOPMENTSINTHEOLDERDISTRICTSSUCHDEVELOPMENTWASCHIEFLYARESULTOFASERIESOFPROPERTYBOOMSOVERTHEPASTFEWYEARSYEH,1990HOWEVER,SUCHUNDERTAKINGSBYTHEPRIVATESECTOROFTENCREATED“PENCILDEVELOPMENT”WHERESMALLSITESWEREASSEMBLEDANDTHENDEVELOPEDTOTHEHIGHESTPERMITTEDDENSITYDEVELO

19、PMENTOFTHISNATURETENDSTOGENERATEANINEFFICIENTUSEOFLAND,FEWIMPROVEMENTSTOCOMMUNITYFACILITIESANDNOSIGNIFICANTCHANGEFORBETTERTRAFFICFLOWTODD,1985CLEARLYTHEEFFORTMADEBYTHEGOVERNMENTINURBANREDEVELOPMENTWASMINIMALALLTHEMEASURESTAKENBYTHEGOVERNMENTWEREADHOCAIMEDATMINIMUMFINANCIALCOMMITMENTTHISRESULTEDINSMA

20、LLSCALEREDEVELOPMENTSCHEMESDISTRIBUTEDINSCATTEREDLOCATIONSWHICHHAVEALMOSTNOEFFECTONTHEIMPROVEMENTOFTHEOVERALLENVIRONMENTINHONGKONGTHEFOLLOWINGCOMMENTMADEBYDRAKAKISSMITH1979WHENTHEREWASANATTEMPTTOPASSTHEREDEVELOPMENTBURDENONTOTHESHOULDERSOFTHEHOUSINGSOCIETYMAYBESTDESCRIBETHEGOVERNMENTSPOLICYINURBANRE

21、DEVELOPMENTTHEMORIBUNDSTATEOFTHEURBANRENEWALSCHEMEISINITSELFAMPLETESTIMONYTOTHEMOTIVATIONBEHINDGOVERNMENTHOUSINGPOLICIESONWELFAREGROUNDSTHENEEDSOFTHETENEMENTDWELLERSARESUBSTANTIAL,BUTURBANRENEWALISCOSTLYAND,FORGOVERNMENT,THEAMOUNTOFLANDOBTAINEDFORREDEVELOPMENTISDISPROPORTIONATETOTHEINVESTMENTHENCE,T

22、HESLOUGHINGOFRESPONSIBILITIESTOTHEHOUSINGSOCIETYINTHISCONTEXT,THEMINUSCULE1OGISTICALSUPPORTGIVENBYTHEGOVERNMENTTOTHESOCIETYISREPREHENSIBLEDRAKAKISSMITH,1979,P102LANDDEVELOPMENTCORPORATIONCONSIDERATIONHASTHEREFOREBEENGIVENTOTHEPOSSIBILITYOFCREATINGTHECONCEPTOFPUBLICPRIVATEDEVELOPMENTPARTNERSHIPINHONG

23、KONGTHELANDDEVELOPMENTCORPORATIONLDCWASESTABLISHEDIN1988WITHAHK100MILLIONSTARTUPREPAYABLELOANFROMTHEGOVERNMENTACCORDINGTOSECTION4OFTHELANDDEVELOPMENTCORPORATIONORDINANCEHONGKONGGOVERNMENT,1987,THELDCSREMITWAS1TOIDENTIFYSITESFORURBANRENEWAL2TOPREPAREOUTLINESCHEMESFORREDEVELOPMENT3TOACQUIRELANDFORREDE

24、VELOPMENT4TOWORKWITHPRIVATEDEVELOPERSFORREDEVELOPMENTPROJECTSTHEESTABLISHMENTOFTHELDCCOULDBESEENASANATTEMPTBYTHEGOVERNMENTTORIDITSELFOFTHERESPONSIBILITYFORURBANREDEVELOPMENTBYDELEGATINGITSMAINDUTIESTOTHEPRIVATESECTORTHECORPORATIONCANEITHERUNDERTAKETHESCHEMESWITHITSOWNRESOURCESORSEEKTHEPARTICIPATIONO

25、FDEVELOPMENTFIRMSORCONSORTIAOFSUCHFIRMSASJOINTVENTUREPARTNERSFORPARTICULARSCHEMESINOTHERWORDS,THELDCCOULDTHEREFORECARRYOUTPROFITSEEKINGJOINTVENTUREPROJECTSWITHPRIVATEDEVELOPERSANDAPPLYFORCOMPULSORYRESUMPTIONINCASEPRIVATENEGOTIATIONFAILEDTHELDCSPARTNERSHIPAPPROACHASOLUTIONTOURBANREDEVELOPMENTRECENTDE

26、BATESURROUNDINGTHEURBANPOLICYHASBEENDOMINATEDBYNOTIONSOF“PARTNERSHIP”BAILEY,1994CARLEY,1990FAINSTEINETAL,1993HEALEYETAL,1992STOKERANDYOUNG,1993THISPARTNERSHIPAPPROACHTOREDEVELOPMENT,HOWEVER,BEARSANUMBEROFLIMITATIONSINTHECONTEXTOFHONGKONGFIRST,INTHEUK,THEUDCSHAVECONTROLOFDEVELOPMENTSWITHWIDEECONOMICA

27、NDPOLITICALSUPPORTFORTHETASKTHEYHAVETOPERFORMINCONTRAST,THEREARESEVERALMAJORCONSTRAINTSWITHREGARDTOTHELDCSOPERATIONITHASNOCONTROLOVERDEVELOPMENTSANDNOLEGALPOWERSOFLANDRESUMPTIONALSO,ITRECEIVESNOFINANCIALASSISTANCEFROMGOVERNMENTFORREHOUSINGTHOSEPEOPLEAFFECTEDBYITSSCHEMESTHOSEAFFECTEDPEOPLE,ESPECIALLY

28、THELOWERINCOMEGROUPS,CANONLYMOVETOOTHERSLUMAREASINHONGKONGWHERETHEENVIRONMENTALQUALITYISMUCHPOORERSECOND,ALTHOUGHTHELDCWASMOREEFFICIENTINCUTTINGTHEREDTAPEUSUALLYFOUNDATTHEIMPLEMENTATIONSTAGE,ITUNDOUBTEDLYPUTITSTOPPRIORITYONPROFITMAXIMIZATION,SINCEITWASAPRIVATEAGENCYANDREQUIREDTO“CONDUCTITSBUSINESSAC

29、CORDINGTOPRUDENTCOMMERCIALPRINCIPLE”LDCORDINANCE,1987THECONSULTANCYSTUDIESSTUDIESINURBANDEVELOPMENTOPPORTUNITIESSUDOSCOMMISSIONEDBYTHELDCINFORMULATINGDISTRICTREDEVELOPMENTSTRATEGIESWASORIGINALLYEXPECTEDTOPROVIDEAFRAMEWORKFORTHEIMPLEMENTATIONOFURBANREDEVELOPMENTPROJECTSINAPLANNEDANDCOORDINATEDMANNERH

30、OWEVER,MUCHOFTHEIRPROPOSALSARESTILLFOUNDTOPUTGREATEMPHASISONCOMMERCIALVIABILITYWITHLESSCONCERNONPOTENTIALFORSOCIALGAINIEREFERTOTHEAPPENDIXLDCSCOMPLETEDREDEVELOPMENTPROJECTSINWHICHALARGEPERCENTAGEOFAREAS,CAPABLEOFDEVELOPMENT,AREDEVOTEDTOCOMMERCIALUNITSINSTEADOFRESIDENTIALUNITS,COMMUNITYSPACEANDFACILI

31、TIESTHIRD,ITISOBVIOUSTHATURBANREDEVELOPMENTHASAWIDESOCIAL,ECONOMIC,ENVIRONMENTALANDPOLITICALIMPACTONLOCALRESIDENTSASWELLASSOCIETYASAWHOLETHEDIVERGINGGOALSANDOBJECTIVESOFTHEACTORSIEGOVERNMENT,PRIVATEDEVELOPERS,FINANCIALINSTITUTIONSANDCOMMUNITYRESIDENTSHAVETOBECOMPROMISEDANDRESOLVEDHOWEVER,UNDERTHEPUB

32、LICPRIVATEPARTNERSHIPAPPROACH,COMPROMISEANDHARMONYAREPROCESSDRIVENACHIEVEMENTSWHILEPUBLICPARTICIPATIONISAGAINIGNOREDCOMPROMISEISREACHEDAMONGGOVERNMENT,DEVELOPERSANDFINANCIALINSTITUTIONSWITHOUTINPUTSFROMCOMMUNITYRESIDENTSCONCLUSIONSUSINGTHEPRIVATESECTORTOPURSUEBROADLYSOCIALENDSISNOTUNIQUETOINNERCITYP

33、OLICY,NORISITTHEFIRSTTIMESOUSED,BUTPRESENTINNERCITYRENEWALPOLICYISTHEFIRSTINSTANCEOFANENTERPRISESOLUTIONTOSOCIALPROBLEMSDEAKINANDEDWARDS,1993THISISBOUNDTORAISEISSUESOFTHECOMPATIBILITYOFPUBLICENDSANDPRIVATEMEANSWITHOUT,HOWEVER,WIDERCONSIDERATIONOFCOMMUNITYINTERESTSANDSOCIALEQUITYQUESTIONSTHISILLUSTRA

34、TESTHATAPARTNERSHIPAPPROACHINURBANREDEVELOPMENTBASEDONPRIVATELEDDEVELOPMENTSTRATEGYHASCLEARLIMITATIONSTHISCONCERNPLACESANEWEMPHASISONAPARTNERSHIPAPPROACHINURBANREDEVELOPMENTPROJECTSINWHICHWEARENOTJUSTEMPHASIZINGTHEPOTENTIALFORSYNERGYTOOCCURONTHECONTRARY,THEESSENCEOFPARTNERSHIPISTHEINTERRELATIONSHIPB

35、ETWEENANDTHEINTEGRATIONOFDIFFERENTPARTNERSOFACOMPREHENSIVESOCIALANDECONOMICREDEVELOPMENTSTRATEGYANDTHEEFFECTIVENESSOFTHEPARTNERSHIPISESSENTIALLYTHEEXTENTTOWHICHTHEINTEGRATIONHASBEENACHIEVEDTHEREFORE,THEREISIMPORTANTWORKTOBEDONETODEVELOPAPOLICYFRAMEWORKWHICHSEEKSTOENSURETHATURBANREDEVELOPMENTPROJECTS

36、UNDERAPARTNERSHIPAPPROACHSHOULDGENERATEMORESOCIALLYEQUITABLEOUTCOMESWITHINTHISCONTEXT,ISTHEREA“DOWNSIDE”TOWESTERNRENEWALEFFORTSWHICHWEINTHEHONGKONGSHOULDBEAWAREOFWEFINDTHATPUBLICPRIVATEPARTNERSHIPINHONGKONGCONTEXTISJUSTONEOFTHEOPTIONSTOURBANREDEVELOPMENTANDSHOULDNOTBETREATEDASTHEONLYMEANS,OTHERWISEU

37、RBANREDEVELOPMENTWILLONLYOCCURINAREASWHEREPROFITCANBEMADEANDTHEINTERESTSOFLOWINCOMERESIDENTSAFFECTEDBYURBANREDEVELOPMENTWILLBENEGLECTEDYEH,1990SOURCEISAACNGURBANREDEVELOPMENTINHONGKONGJIJPAM11,5P414420译文香港的城市重建伙伴关系的经验简介香港的情况已被许多经济类学校作为一个“经济奇迹”引用（如米尔顿弗里德曼的工作），而且被作为发展中国家的典范来学习服务。远不是放任主义，香港特区政府通过各种历史决定

38、的能为她提供构建城市物质形态和理清市场逻辑的基础的渠道参加了经济，如土地所有权和殖民统治。尽管努力地安置人们居住到永久居住空间结构中去（超过1996年公共房屋居住人口的50），但是城市贫民窟仍然会永久性的对社会构成沉重的负担。1996年，在市区住宅楼宇的楼龄约有百分之二十（113,000单位）超过30年的（香港政府，1996年）。换句话说，在统计师（或政府）被认为通过市区重建计划促成了结构调整和住房的重组问题。市区重建，包括重建或修缮旧市区核心物质和社会结构。在香港，市区重建已被狭义地理解为具有发展潜力的未开发的或正在过时的用地的物理重建。这对稀缺的城市空间的追求是一种由于经济和人口增长的空间

39、激烈竞争的结果。政府自身对于城市重建的意义表述如下“新土地的开发上具有许多地理和财政上的限制。所以更重要的是鼓励重建一直没有得到充分利用的土地”（香港政府，1991）。由于几乎所有城市都是多种所有制共存的性质，因此他们为重建而作出类似的土地征用是非常困难的。在综合发展区（CDA）的分区私人征集土地征收更加困难，因为在这样的分区部分重建是不可能的。开发人员必须充分掌握所有土地的所有权，然后做一份成功的城市规划书，并在土地可用于重建用途之前取得土地契约修订。从城市规划的角度来看，任何城市区域将随着时间的推移变老，在旧城区会出现许多问题，如滥用土地，社区设施不足，摇摇欲坠的老房子，恶劣的生活环境和高

40、人口密度以及拥挤的状况。旧区重建，有助于解决这些问题，并因此而在社区的生活条件上大大升级。香港的早期重建工作根据市区重建的目标，政府已经为促进城市更好的生活质量而投入了不少功夫。接下来我们把政府过去的努力分为三个阶段做一个简要的回顾。20世纪60年代之前（即政府干预最少的时期）早在1904年和1905年，政府已经在太庞、摩罗下街和九如坊推出三个大型贫民窟清理计划，以防止瘟疫的蔓延。1959年，部分大坑村的重建计划是为了准备升级的环境。然而，该计划被铜锣湾分区计划大纲图所取代，其中的环境改进建议大部分已被删除。市区重建在60年代至80年代（特设政府介入期）20世纪60年代到80年代时期的特点是临

41、时性的，表现为半心半意的政府干预。虽然各种方法已被政府尝试，但是缺乏统筹、支离破碎的政策和方案未能完成任何令人满意的结果。政府干预的结果发现，和私人努力在复兴旧区时没有太大的不同。他们两个的局限性使我们有了新的方法追求。80年底后期（一个寻找新的战略期）从过去的经验，据了解不论它是一个纯私人或公共重建项目，都需要一个单一的机构来负责提供资金、统筹及推行该计划，否则将有延误，增加成本，甚至更加复杂，延长执行进程。随着发展的焦点回到主城区，标志着大都会研究的启动，一项旧城区重建的新战略已经被发现。因此，有必要形成私人和公共部门参与的公司。这个新机构是应该有私人部门和公共部门两个部门共同的优点它有市

42、场的敏感性和私人公司的效率，再加上法律的权威和规划，以及公共部门的组织能力的优点。按照这一思路，在土地发展公司的概念就产生了。过去的重建工作中的难点这可以看出，在以前的尝试没有一个重建计划已被证明是完全令人满意。几个问题已被确定为上述审查的结果，他们是（1）多种所有制和所有制缺席严重影响土地开发；（2）与业主的赔偿纠纷；（3）受影响的住户重新安置；（4）财务问题，初始资本投资高，造成公共财政在仅依靠公共部门来进行重建的地方压力巨大；（5）由于恢复权力并非提供给私营部门，其结果可能会使这些部门支离破碎的承担重建的工作；（6）缺乏一个中央统筹机构执行重建。当政府在综合重建的努力并不十分成功，私营部

43、门积极开展个人在旧区零碎重建。这种发展主要是过去数年一系列的财产繁荣的结果。然而，私营部门等事业往往造成“铅笔发展”的小网站都聚集在那里，然后发展到最高容许浓度。这种性质的发展趋向产生土地利用效率低，社区设施改善稀少和交通状况改善不大。显然，政府在市区重建的效果是微不足道的。政府采取的所有措施专案旨在得到最低的财政承担。这导致了小规模的重建计划分数在各个几乎不能影响香港整体环境改善的位置上。关于试图把重建负担转移到香港房协的肩上可能是政府在市区重建政策上最好的描述，DRAKAKISSMITH做了如下评论市区重建计划奄奄一息的状态充分证明了政府房屋政策背后的动机。由于福利的原因，居民的房产需求是

44、巨大的，但是市区重建是昂贵的，并且政府为重建取得的土地数量是不成比例的投资。因此，房协的责任重大。在这种情况下，政府给予房协微小的后勤支持是应该受到谴责的（DRAKAKISSMITH，1979年，第102页）。土地发展公司因此，当局已考虑给予创造公共和私营部门在香港的发展伙伴关系的可能性。土地发展公司（土发公司）成立于1988年，以1亿港元的政府偿还贷款问哦启动资金。根据第4条土地发展公司条例（香港政府，1987年），土发公司的职权是（1）确定市区重建地盘；（2）准备重建的总体方案；（3）取得需重建的土地；（4）与私人发展商共同参与重建项目。土地发展公司的成立可以被看作是一个政府为摆脱对市区重

45、建的责任而下放主要职责的私营部门。该公司既可以利益其自身的资源承接业务，也可以寻求开发公司或财团作为特定的合资伙伴。换句话说，土发公司可以与私人发展商合作进行营利合资项目，并在私人谈判失败的时候申请强制收回。土发公司伙伴关系的方式市区重建的解决方案最近围绕城市政策的辩论已经被“伙伴关系”的概念占据（BAILEY，1994年；CARLEY，1990年；FAINSTEIN等，1993；HEALEY等，1992年；STOKER和YOUNG,，1993）。不过这种伙伴关系的重建方式在香港承受着一定的限制。第一，英国的发展公司凭借广泛的经济和政治支持，控制着他们必须执行的发展任务。相反，也存在一些关于土

46、发公司操作的主要限制因素。它既不能控制其发展，又没有收回土地的法律权力。此外，它也没有政府关于安置受计划影响的人员的财政援助。受影响的市民，特别是低收入群体，只能转移到香港其他环境质量更差的贫民窟地区。第二，尽管土发公司在找到有效的实施阶段时有较多的简化手续工作，但是由于它是一个被要求“按照谨慎的商业原则进行业务”的私营机构，这无疑会使它把利润最大化当做头等大事（土地发展公司条例，1987年）。土发公司委托的区域成交战略的顾问研究（城市发展机会研究（SUDOS）原本打算用一个有计划和协调的方式为城市重建项目的实施构建一个框架。然而，他们的大部分建议仍然觉得把重点放在商业可行性上，而很少关注关注

47、社会收益（即参阅附录，土发公司已经完成了重建计划，其中很大比例的区域被专门用于商业单位，而不是住宅单位、社区空间或者设施）。第三，很明显，市区重建对当地居民以及整个社会具有广泛的社会、经济、环境和政治影响。在分歧的目标和各社会成员（即政府、私营开发商、金融机构和社区居民）的目标都必须妥协和解决。但是，通过公私伙伴关系的方式，妥协与和谐是忽略了公众参与的过程驱动的成就。协议是在政府、开发商和金融机构之间达成的，忽视了社区居民的参与。结论利用私营部门广泛开展社会发展目的并非只有依靠中心城市的政策，也不是第一次如此使用，而且目前市中心重建的政策是社会问题的企业解决方式的第一个实例（迪肯和爱德华兹，1

48、993年）。这必将提高公共目的和私人手段的兼容性问题。然而如果没有更广泛的社会利益和社会公平问题的思考，这说明了一个以私人为主导的发展战略伙伴关系为基础的城市重建方法是有明显的局限性的。这种观点把重点放在不是只强调发生协同潜力的城市重建项目中的伙伴关系的方式。相反，伙伴关系的实质是各方之间的相互关系与全面的社会和经济发展策略中不同合作伙伴之间的整合以及该伙伴关系的成效主要取决于其整合的实现程度。因此，制定伙伴关系的方式下能够创造更多的社会公平结果的城市重建项目的政策框架是非常重要的。在这种情况下，西方国家城市重建工作中是否存在某些我们在香港的重建工作中应该知道的“不好的一面”我们发现，公私伙伴关系在香港来说仅仅是城市重建方案之一，而不应作为唯一的治疗手段，否则市区重建只会发生在商业区，而受市区重建影响的低收入居民将被忽略。出处ISAACNG香港城市重建，IJPAM11,5414420