集中开发地块人防工程及普通地下空间互联互通整合 .doc

1、集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合建管模式研究以宁波南部商务区为例同济大学同技联合地下空间规划设计研究院2014.03集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合建管模式研究1目录一、研究概述 .41.1 立题背景 .41.2 研究目的与意义 .41.3 技术路线 .5二、 “整合建管”的现状调研 .52.1 地下空间与人防工程的现状趋势 .52.1.1 地下空间成片联网与集约化发展趋势 .52.1.2 人防工程与地下空间融合发展是新时期人防建设的主流趋势 .72.2 本章小结 .8三、 “整合建管”典型案例的调研分析 .83.1 典型案例概况 .83.2 一期区块的地下空间开发

2、利用调研 .113.2.1 开发动因 .113.2.2 规划建设 .113.2.3 投资模式 .153.2.4 产权问题 .153.2.5 管理模式 .163.2 调研小结 .17四、启示借鉴 .174.1“整合建管”中的规划模式研究 .184.1.1“整合建管”的适宜性区域研究 .194.1.3“整合建管”中的地下空间规划（需根据后续详细的调研资料进行调整） .204.1.4“整合建管”中的人防工程规划（需根据后续详细的调研资料进行调整） .22集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合建管模式研究24.2“整合建管”中的建设模式研究 .234.3“整合建管”中的投融资模式研究 .254

3、.4“整合建管”中的管理模式研究 .26五、 “整合建管”的效益评估研究 .28六、研究结论与推进建议 .316.1 研究结论 .316.2 推进建议 .32参考文献： .33附件1：收到资料清单： .34集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合建管模式研究3一、研究概述1.1 立题背景浙江省是长三角区域中的三大发展核心区域之一，经济社会基础好，城市化发展迅速，自钱江新城成功地实施以政府为主导的综合开发建设之后，宁波南部商务区，已将多个公共用地和权属地块的地下空间资源实施统一规划、统一开发，人防工程与普通地下室整合建设，从“连通”上升为“合建” ，成为新时代背景下地下空间资源综合开发利用

4、，实现“成片连网、互联互通、整合建设”的新途径，成为人防工程与地下空间和城市建设融合发展的新创举。宁波市南部商务区的先行先试及创建的集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合建设管理经验，在 2012 年 7 月举行的“浙江省城市地下空开发利用现场会”中得到与会领导和专家的一致好评，被誉为浙江省城市人防工程与地下空间统一规划、整合开发建设与管理的新样板。为了进一步调研分析和总结提炼宁波南部商务区人防工程与地下空间整合建设与管理的成功经验，省民防局设立本课题，把宁波南部商务区列为示范案例，开展深入调研分析。1.2 研究目的与意义以宁波南部商务区为示范案例，通过系统深入调研，进一步系统梳理分析

5、集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合开发在规划、建设、运营、管理等方面的试点做法与模式创新，总结提炼成可以分享的经验模式。同时，结合对浙江省新城镇化发展的现状与未来需求的调研分析，探讨宁波南部商务区的“整合建管”模式在全省其他类似片区实施“集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合建管” （简称：“整合建管” ）模式的基本体系；并对“整合建管”模式产生的综合效益创建基本评估体系，为进一步推广应用“整合建管”模式提供科学参考依据。集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合建管模式研究41.3 技术路线本课题研究采取以下技术路线：二、“整合建管”的现状调研2.1 地下空间与人防工

6、程的现状趋势2.1.1 地下空间成片联网与集约化发展趋势80 年代，我国城市地下空间开发利用的工程主体是人防工程，大多是结建的民用及公共建筑的防空地下室，缺乏连通，单体规模比小，总体数量较少。进入 90 年代，随着改革开放及中华人民共和国防空法的颁布实施，城市新建民用建筑须按上述法规修建战时可用于防空的地下室，并需按照战术技术要求，建设城市防护工程体系，应在保证满足战时使用效能的前提下，工程建设需实施平战结合，要有利于平时的经济建设和群众生产生活活动。伴随着城市化进程不断加速，地面用地紧张、空间开发过度，交通拥堵，环境恶化等城市问题日益加剧，这些都迫使我们开始重视城市地下空间的开发利用。集中开

7、发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合建管模式研究51997 年，国家建设部城市地下空间开发利用管理规定的颁布实施，从政策法规上引导、规范和鼓励城市地下空间开发利用；开发商也出于经济利益上的考虑，愿意甚至主动提出开发利用地下空间。随着土地权属及获取方式的改革创新，城市地下空间被分为公共用地地下空间和权属地块地下空间。在国家相关政策法规引导下，众多城市已经开始经过科学预测、编制规划，将城市部分功能设施转入地下。其中，公共用地地下空间一般以地下道路及隧道、公共停车、公共服务设施、市政管线为主，补充地下市政场站、交通场站、仓储物流设施等为辅。权属地块地下空间一般以地下停车、地下商业和设备用房为主，

8、在大型商业综合体中，地下空间开发利用的规模大、商业和停车的比例高，并与人防工程建设相结合。多年来，城市中的新城新区规划建设已经成为既有城市发展的主要途径。这些区域高楼大厦密集，人口数量庞大，汽车拥有量多；地面公共服务功能匮乏，交通、停车空间少；在上下班高峰期，人车混行，容易导致交通拥堵。利用地下空间成为必然，地下停车库和地下交通系统建设成为该类区域的地下空间建设主导思路。这类地区地下空间开发利用主要考虑在道路下修建地下环廊系统，连接每个地块的地下车库，主要解决车行交通问题，实现了人车分流。但是，这一类地下公共空间资源未能得到充分利用。与其同时，部分权属地块由于停车配建要求，需开发地下三至五层，

9、往往工程造价提高。于是，在集中开发地块进行地下空间互联互通成片联网的开发成为解决此类问题的一种方法。从调研分析的结果来看，此类建设形式大致有以下类型：（1）地铁车站地区，主要是人行连通，将地铁周边地下综合体、商业街、人防工程等地下设施连通，将地铁车站的人流快速疏散，同时快速到达周边地块中。（2）商务区、商圈等高容积率、高密度开发区域，主要是车行系统化连通。对于国内新城新区的地下空间的案例分析，地下空间车行化连通，主要有两种建设形式，一是地下公共车行环廊系统（道路下） ，二是地下车库联络道（地块预留车行通道，地块之间建设连通道） 。集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合建管模式研究6（3

10、）地下功能设施之间的集中整合建设，比如地下快速路与地下车库连通道的整合，地下道路与综合管沟的整合，地下街与地下公共停车场上等等。南部商务区是地块地下车库、公共停车场、共同管沟、下沉广场、地下商业、人防工程的整合共建，并与周边地块连通。2.1.2 人防工程与地下空间融合发展是新时期人防建设的主流趋势2010 年 10 月 26 日至 27 日在北京召开的第六次全国人民防空会议上，温总理着重强调新时期我国人防发展的四项要求：一是积极推进人民防空建设与经济建设融合发展。二是坚持人民防空建设与城市建设相结合。三是把人民防空作为应急管理的重要力量。四是切实履行政府对人民防空工作的领导责任。在国家宏观政策

11、引导下，城市人防工程建设正在走向与城市建设和社会经济建设融合发展、与地下空间融合发展之路。一方面继续向纵深发展，即进一步加强城市人防工程体系建设，特别是指挥通信工程、医疗救护工程、专业队工程及公共人防工程等；另一方面是向横向发展，按照战术技术要求，结合房地产开发，规划建设量大面广、平战结合、结建式防空地下室工程。此外，为了充分挖掘普通地下空间工程设施的防空防灾潜能，提出了普通地下空间兼顾人民防空要求，达到以较少的投入提升城市战时综合防护能力的目的。目前，浙江省已经出台了单建掘开式地下空间兼顾人防设计导则 浙江省防空地下室管理规定 ，提出了兼建地下室的概念，指结合民用建筑普通地下室按兼顾人防要求

12、建设的防空地下室（含家庭避难所） ，战时功能以人员与物资临时掩蔽为主，专业队车辆临时掩蔽为辅。此外，浙江省在浙江省人民防空办公室关于发挥人防作用推进治理城市交通拥堵工作的通知中做出如下规定：人防部门在办理结建审批过程中，对连片开发的中心商务区、城市综合体、旧城改造区块等建设项目，要提前介入，主动联系建设单位，引导和鼓励其对应建防空地下室进行统一规划，整合建设，互联互通，以提升人防工程的平时使用效率，更好地发挥结建工程的市政功能。对整合建设项目，市、县（市、区）人防部门可在战时功能、设防标准、平战转换措施等方面给予最大限度的政策优惠。涉及项目间连通的公共通道，可以冲抵防空地下室应建面积，有条件的

13、也可由人防部门直接投资建设。集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合建管模式研究7上海也对于具备法人主体资格的园区、市政府批准的工业用地前期开发主体、土地储备部门，或有多块土地的建设单位，通过编制人防工程专项规划，变原来按单个项目分散建设人防工程（或收缴人防工程建设费）为按规划统筹集中配建。下一步，上海市民防办将组织徐汇滨江、世博园区后续开发等有条件的区县、区域开展地下空间及人防工程集中建设试点。配套编制地下空间专业规划，统筹区域内一个开发主体集中建设地下工程，提高地下空间的互联互通率，形成地下空间综合利用的整体开发效益。2.2 本章小结所谓“整合建管” ，就是整合建设与管理的简称。是指

14、在集中开发建设片区，地下空间的成片连网、互联互通，人防工程的集中联建是地下空间及人防工程有机结合、整合建设、融合发展的新趋势。宁波南部商务区的探索实践，进一步丰富和完善了“整合建管”的内涵。即：在商务区一期集中开发片区内，由政府和民间企业联合、将公共用地地下空间与权属地块地下空间及人防工程实施统一规划、统一开发、互联互通、整合建设、统一管理的一套运作模式。本章在调研分析了国内城市人防工程与地下空间的发展现状与趋势的基础上，提出了“整合建管”模式的基本内涵，即在集中开发片区人防工程的互联互通、地下空间开发的成片连网，权属地块与公共用地、政府与民间企业联合开发，对成片集中开发片区中的人防工程与普通

15、地下空间实施统一规划、互联互通、整合建设、统一管理。三、“整合建管”典型案例的调研分析2012 年 7 月浙江省城市地下空间开发利用现场会在宁波召开，宁波南部商务区一期地下空间与人防工程的集中整合、联合建设、统一管理经验得到了与会领导、专家的高度评价。依据省防办领导指示精神，把南部商务区一期开发建设工程列为典型案例，设立专题开展深入系统调研分析。3.1 典型案例概况宁波南部商务区位于宁波市鄞州新城区南部，北至鄞州公园、南至鄞州大集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合建管模式研究8图 1：南部商务区区位图道、西至宁南南路、东至前河南路，位于鄞州区行政中心南面，紧邻鄞州公园，规划中的宁波市

16、轻轨 3 号线从区块中间穿过，交通区位优势十分突出。总规划面积约 100 公顷，总建筑面积约 300 万平方米，总投资约 200 亿元。整个商务区由5 个地块组成，呈“T”字型结构，总规划用地面积 49.3 公顷，开发建设的主要内容由商务、商业和地下空间组成。南部商务区在国内首创统一规划、单体自建、公基统建的开发建设模式，由政府确定区块规划设计的总体方案，业主单位在同一时间内完成单体建筑方案设计，公共设施由区城投公司统一建设，实行共用共享。南部商务区的规划建设分期。一期于 2006 年 12 月破土动工，2010 年 11 月开园。有三个地块，占地面积 406 亩，地上总建筑面积 130 万平

17、方米，38 幢大楼，其中企业开发 29 幢，最高建筑 228 米，是目前已建建筑中的“宁波第一高楼” 。二期占地面积 206 亩，地上总建筑面积 50 万平方米，共 17 幢大楼，16 家单位开发，目前地下室施工已完成。三期占地面积 182 亩，地上总建筑面积 58 万平方米，目前已进入地下室施工阶段。四期为南部商务区门户区，占地面积 265亩，地上总建筑面积 35 万平方米，目前进入规划方案设计深化完善阶段。在地下空间综合开发利用方面，宁波南部商务区随着四期工程的建设，总结出开发、规划、建设、管理等多方面经验，十分值得借鉴。（1）一期规划建设概况一期核心区规划设计中把鄞州城投开发的八幢大楼连

18、同公园和六家企业总部的地下室连成一个整体，作为核心区地下室，由鄞州区南部新城置业有限公司对核心区地下室进行统一策划、设计、开发，而不是各自开挖，分散布置。再把紧邻的十一家企业的地下室通过地下一层的车道和地下二层的管沟联系起集中开发地块人防工程与普通地下空间互联互通整合建管模式研究9来，通过整合，达到地下车库互补和资源共享。该公共地下室面积 13.8万平方米，包括地下车库、地下商业街、设备用房、地下公共人行通道、与周边建筑相连的地下通道、区域内及区域外的供电，给水，排水、安全监控、消防控制中心、人民防空、地下公共管沟、城市道路等各项设施。主要承担该区域内的 6 幢企业商业楼宇和国资商业 1-9

19、号楼的车辆停放（设置了 2613 个停车位） ，同时为 15 幢大楼的生活用水、消防用水、热力管网及排水系统提供了地下共同沟，为该区域部分楼宇提供生活用水和消防用水以及为国资商业企业供热。公共地下室于 2011 年投入使用，在公共地下室管理方面也累积了许多成功经验。（2）二期规划建设概况二期地下室正在建设中，开发模式与一期有些不同，企业向管委会提出由企业联合起来开发建设。其基本思路为：“政府统一规划，企业联合建设” 。二期 206 亩土地，年底结构封顶，地下空间利用密度更大，其中 9 号地块由 7 家企业共建一个地下室，10 号地块由 6 家企业共建一个地下室，11 号地块由 3 家共建一个地下室，没有企业自己搞自己的地下室，地下全部综合利用；图 2：一期区块实景图