连山壮族瑶族自治县不动产统一登记有关问题的.DOC

1、连山壮族瑶族自治县不动产统一登记有关问题的处理意见（征求意见稿）为规范我县不动产统一登记工作，解决不动产登记的历史遗留问题，保护不动产权利人合法权益，按照依法依规、尊重历史、便民利民的原则，根据清远市区不动产统一登记有关问题的处理意见和结合我县的实际情况，现就不动产统一登记工作中遇到的问题提出以下处理意见：一、关于住房涉及划拨土地补缴出让金的问题（一）公有住房和经济适用住房（包括房改房）涉及划拨土地补办出让手续的，由县不动产登记中心直接按所在级别基准地价的 10%核定办理。即应缴纳的土地出让金=房地产权证记载的建筑面积 所在级别 基准楼面地价10%。土地出让金计收后，开具财政非税收入票据，不再

2、签订土地出让合同，登记为出让土地。上述出让金计收标准同样适用于原产权单位已缴纳出让金的公有住房和经济适用住房。（二）其它住房中已分套分户的住房（不包括虽已分层分套但同属同一权利人的住房），涉及办理划拨土地补办出让手续的，按照上款方式办理。（三）其他住房中未分套分户的住房（或虽已分层分套但同属同一权利人的住房），先由县城乡规划部门按住房现状出具规划条件，确定容积率、建筑密度，再由县不动产登记中心直接按所- 2 -在级别基准地价的 40%核定办理。即应缴纳的土地出让金=房地产权证记载的建筑面积所在级别基准楼面地价40%。土地出让金计收后，开具财政非税收入票据，不再签订土地出让合同，登记为出让土地。

3、（四）对历史企业改制期间部分已签订转让协议，未办理土地、房产过户的住房，涉及办理不动产权证的，先由县城乡规划部门按住房现状出具规划条件，确定容积率、建筑密度；县国土资源管理部门请示县人民政府批复后，由县不动产登记中心直接按所在级别基准地价的 40%核定办理。即应缴纳的土地出让金= 房地 产权证记载 的建筑面积 所在 级别基准楼面地价40%。土地出 让金 计收后，开具财政非税收入票据，重新签订土地出让合同，登记为出让土地。上述宗地自办理第一宗不动产权证之日起，原则上由县不动产登记中心收回并注销原宗地权利人土地使用权证，原宗地土地使用权人不再享受该宗地所有使用权。对按上述补缴出让金标准有异议的，可

4、由土地使用权人（或房屋所有权人）委托地价评估公司进行评估，由县不动产登记中心依据评估结果计收出让金。二、关于已办房产证、无合法土地权属来源凭证的房屋问题已办房产证、但无合法土地权属来源凭证的住房，不包括个人自建房（含整栋，分层、套），按以下方式处理。- 3 -（一）原则按照划拨土地办理。宗地界线原则上按照同一建筑物、建筑物滴水线进行归宗，对已建的封闭式住宅小区按实际封闭范围进行归宗。（二）房屋业主办理不动产转让、处置等涉及需补缴出让金的，按以下方式办理： 1.公有住房和经济适用住房（包括房改房）由县不动产登记中心直接按第一条第一款规定办理；2.其它住房中已分套分户的住房（不包括已分层分套但同属

5、同一权利人的住房）由县不动产登记中心直接按第一条第二款规定办理；3.其他住房中未分套分户的住房（或虽已分层分套但同属同一权利人的住房），由现房屋业主提出申请，依程序经县人民政府门户网站公示 30 天无异议后，按本房屋所在级别基准地价的40%标准计 收，即应缴纳的土地出让金= 房屋建筑面积 所在级别基准楼面地价40%。土地出让金计收后，开具财政非税收入票据，不再签订土地出让合同，登记为出让土地。（三）房屋业主办理不动产变更、继承等情况的，土地使用权类型按照“ 划拨土地 ”确定。三、关于国有土地使用权证属于划拨或出让性质认定的问题以登记土地使用年限为参考依据。证载长期的为未交土地出让金，有明确使用

6、期限的则认定为已交纳土地出让金。土地登- 4 -记使用年限为长期，但个人能提供土地出让金缴纳凭证或土地主管部门备案资料中有缴纳土地出让金凭证的，以缴纳凭证为准，视为已缴纳土地出让金，其使用年限起始年以缴纳凭证日期为起始年。四、出让土地中，土地使用权证与该块土地地上附着物（房产证）权利人不一致问题（一）土地使用权证权利随该宗地地上附着物（房产证）的交易归属为该宗土地地上附着物的权利人所有；（二）土地使用权证性质为本意见第三条情况的，参考第三条办理；（三）此类宗地自办理第一宗不动产权证之日起，原则上由县不动产登记中心收回并注销原宗地权利人土地使用权证，原宗地土地使用权人不再享受该宗地所有使用权。五

7、、国有土地使用权证范围压占市政设施的房屋落宗问题（一）属于划拨性质的国有土地使用权证，宗地图范围线以建筑物滴水线为范围红线重新确认宗地；（二）属于出让性质的国有土地使用权证，宗地图范围线以国有土地使用权证证载范围线为范围红线重新确认宗地。六、关于原国土证记载土地用途为“综合用地” 、 “混合住宅用地”或者“商住用地”的房屋，不动产登记时统一用途和年限的问题原国土证的证载土地用途为“综合用地” 、“混合住宅用地”或- 5 -者“ 商住用地” ，现房 产证证载用途是“住宅用地”的，不动产登记时用途按“城镇住宅用地 ”确定；现房产证证载 用途是“非住宅用地” 的， 结 合现状房屋的 实际用途对应现行

8、土地利用现状分类二级分类确定土地使用用途。不动产登记终止年限按原土地使用权证的使用年期为终止年限。七、关于同一建设项目（住宅小区或建筑物）涉及多宗土地且土地使用权年限、土地用途不一致如何归宗的问题为有效实施县城规划，鼓励不具备单独开发条件的相邻宗地进行联合开发，避免联合开发的多宗土地由于使用权年限、土地用途、宗地位置等不一致而导致建成后难以确权登记问题，鼓励有关土地进行归宗处理（含转让）。归宗时土地用途按实际用途确定，年限按其中土地使用权证证载最早终止年期确定。对土地使用权人要求按土地使用权证证载最迟年限确定的，经评估按改变土地使用条件补缴地价款后，可按最迟年限予以确定终止年限，但不得高于法定

9、最高年限。联合开发项目的多宗土地为同一用地单位或不同用地单位，项目修建性详细规划方案中建筑确需跨不同宗地，且涉及的各宗土地使用权年限、土地用途、宗地位置等不一致的，用地单位应先向城乡规划部门申请出具联合开发地块的规划条件，再到国土资源主管部门完善统一土地使用权年限、用途、位置、面积等归宗手续后，再申请办理规划报建手续。未完成归宗手续，规- 6 -划部门不应核发建设工程规划许可证。上述情况办理地块归宗时，不需要审核土地转让条件及闲置情况。八、关于已建项目占地面积、用地界线调整的问题已经城乡规划批准建设的项目，已建设用地范围与土地使用权证界线不一致，需要进行局部调整的按以下方式办理：（一）调整地块

10、为政府储备土地的，按以下方式办理：1、调整前后的用地面积不变或调整后面积小于调整前面积（土地登记发证面积），经城乡规划部门按整体容积率不变、各自土地用途不变的原则审核同意调整的，经使用权人申请后，由县不动产登记中心直接办理土地边界调整登记手续。2、调整后用地面积大于调整前面积的，经城乡规划部门审核同意调整，并出具多占用地面积规划指标（含用途、容积率等），按以下情况处理：（1）多占用地面积 10 平方米以下（含 10 平方米），由县不动产登记中心按基准地价（楼面地价）的 1.1 倍收取地价款后，直接办理土地登记手续（地价款=多占地面 积 容积率区片基准地价1.1），可不签订土地使用 权出让合同；

11、（2）多占用地面积大于 10 平方米，小于（或等于）400 平方米的，由县国土资源和环境保护局按协议出让方式办理，与使用权人签订土地使用权出让合同，地价款按现状使用条件下土地县场评估价格的 1.1 倍计收（委托评估公司评估价的 1.1 倍）后，再- 7 -办理土地登记手续；（3）多占用地面积 400 平方米以上的，由县国土资源和环境保护局报经县政府同意后，按协议出让方式办理，与使用权人签订土地使用权出让合同，地价款按现状使用条件下土地县场评估价格的 1.1 倍计收（委托评估公司评估价的 1.1 倍）后，再办理土地登记手续。（二）调整地块已有土地使用权人的（不属联合开发项目），由土地使用权人双方

12、签订土地使用权转让（交换）合同（协议）后，按整体容积率不变、各自土地用途不变的原则，先征求规划部门意见，明确调整范围和各自容积率后，按规定完税后，由县不动产登记中心审核同意后直接办理土地边界调整登记手续，不再进行开发强度审核和交易鉴证工作。（三）调整地块为历史形成的建设用地，或无明确土地使用权人的，经现场、清远日报和国土资源部门网站公示后无异议的，可按政府储备土地，并按本条第（一）款相应情形处理。上述多占用地的用途、使用年限与原宗地保持一致。未经城乡规划批准建设的项目，城乡规划部门要加强土地使用者土地情况的审核，对土地边界、用途或使用权人不符合城乡规划建设要求的，应先办理土地边界、用途或使用权

13、人调整变更手续后，再办理规划报建手续。住建部门在核发预售证时，对土地已经抵押、查封或超出不动产权证范围的，不予办理预售证。- 8 -九、关于原国土证的证载土地用途为“城镇住宅用地” 、规划条件的用地性质为居住但未注明兼容商业，经规划部门审批有商业服务设施的建设项目，不动产登记时统一用途的问题居住建设项目经规划部门审核同意后，在不动产登记时根据规划部门核准的建筑使用性质确定房产用途。10、在我县实施不动产登记前，划拨土地上已建成的房屋，没有办理房产证的，现需办理不动产权证书的问题以房屋所在自然幢的全体业主共同去住建规划部门补办完善规划、报建、验收备案手续后，由县不动产登记中心直接按所在级别基准地

14、价的 40%核定办理。即应缴纳的土地出让金=房地产权证记载的建筑面积所在级别 基准楼面地价40%。土地出让金计收后，开具财政非税收入票据，不再签订土地出让合同，登记为出让土地。该类不动产按原划拨土地使用权证范围落宗，其原土地使用权证按照第一条第四款有关规定办理。十一、关于因继承、受遗赠取得不动产办理登记的问题因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，由县不动产登记中心委托律师审查，出具相关审查意见书后，可以不经公证直接到不动产登记中心办理登记。本意见自颁布印发公示之日起 5 个工作日后执行，有效期5 年。我县在此前颁布的有关规定，如与本处理意见有不一致的，以本处理意见为准。如国家政策有变化，将再作相应调整。- 9 -公开方式：主动公开- 10 -抄送：县委办，县人大常委会办公室，县政协办公室，县纪委办公室，县法院，县检察院，县有关单位。