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加油站土地拍卖的评估方法 加油站土地拍卖的评估方法 苏 州天地房地产评 估有限公 司加油站拍卖评估 加油站情况分析 加油站土地拍卖估价案例 1 加油站土地拍卖估价方法 3 目录 2 存在问题 评估思路 基准地价系数修正法 收益还原法 成本逼近法l 加油站土地作为一种特殊商服用地在实际生活中为具有垄断性质的用地 ，评估中应 考虑垄断地租的修正。 一 . 加油站情况分析 基准地价系数修正法 收益还原法 成本逼近法 扣除特许经营权费 评 估 方 法存在问题 l 拍卖目的中，权益不可分割 不动产价值的本质是不动产权益（包括权利、利益、收益），单一对象权益价值是 不可分割单独存在的。拍卖目的中，加油站土地离开了特许经营权就不是加油站了， 为此单一加油站土地与特许经营权是不可分割的。 l 特许经营权费垄断地租 特许经营权是否等同于垄断地租要看市场是否充分竞争。在中国，中石油、中石化 对加油站特许经营权有垄断性，特许经营权费用确定有明显“人为性”，现阶段特许 经营权费不等于垄断地租。估价思路 加油站土地拍卖评估中不剥离垄断地租或特许经营权价值。二. 加油站土地拍卖估价方法 基准地价系数修正法 我国各
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