泸州市物业管理条例（草案）.DOC

1、1泸州市物业管理条例（草案）（二次审议稿）第一章 总 则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人、物业服务企业以及其他管理人的合法权益，营造安全、健康、文明、和谐的工作和生活环境，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例和四川省物业管理条例等法律、法规，结合泸州市实际，制定本条例。第二条 泸州市行政区域内的物业管理及其监督管理活动，适用本条例。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定，或者业主通过自行管理等方式对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生、安全和秩序的活动。第三条 市、县（区）人民

2、政府应当加强物业管理工作的领导，将物业管理工作纳入城市管理体系，统筹兼顾社区建设和物业管理工作，建立健全经费与人员保障机制。推行绿色物业管理，建设智慧小区，探索“基层组织+业主委员会+ 物业服务 企业”的运行模式。第四条 市、县（区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。市、县（区）人民政府相关职能部门按照各自职责，做好2物业管理活动的监督管理工作。街道办事处、乡（镇）人民政府负责本辖区物业管理活动的组织、指导、协调和监督工作。居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理工作，在自治范围内具体监督管理物业管理活动。第五条 市、县（区）人民政府

3、应当建立和完善物业管理工作综合考核制度，定期对物业管理工作进行监督检查，并纳入年度工作目标责任考核。第二章 业主、业主大会和业主委员会第一节 业主第六条 依法登记取得房屋所有权的自然人、法人和非法人组织为业主。因买卖、赠与等法律关系已经先行合法占有房屋以及因继承、诉讼、仲裁、政府征收等方式取得房屋所有权，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理活动中享有业主权利，承担业主义务。第七条 业主在物业管理活动中享有下列权利：（一）按照约定接受物业服务企业提供的服务；（二）对物业管理重大事项享有表决权；（三）对物业管理活动享有知情权、监督权；（四）居（村）民自治公约、物业管理区域（临时）管理规约规定的权

4、利；（五）法律、法规规定的其他权利。3第八条 业主在物业管理活动中履行下列义务：（一）按照规定和约定交纳物业服务费用、专项维修资金和其他应当由业主共同分摊的费用；（二）向物业服务企业、业主委员会提供联系地址、通讯方式及其房屋出租、转让的准确信息；（三）按照居（村）民自治公约、物业管理区域（临时）管理规约规定的卫生、文明等应履行的义务；（四）法律、法规规定的其他义务。第九条 业主逾期未交纳物业服务费用和其他应当由业主共同分摊费用的，物业服务企业或者业主委员会可以书面催告；经催告仍不交纳的，可以在物业管理区域内显著位置公示，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。第二节 业主大会第十条 业主大会由物业管理

5、区域内的全体业主组成，应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行相应的义务。业主大会的决定，对业主具有约束力。第十一条 建设单位向街道办事处、乡（镇）人民政府书面申请成立业主大会时，应当同时报送筹备首次业主大会会议所需的业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等文件资料。建设单位未及时书面申请成立业主大会的，业主可以按照规定向街道办事处、乡（镇）人民政府书面申请，建设单位应当在七日内报送前款规定的相关文件资料。第十二条 筹备组由十一人以上十五人以下的单数组成，具体人数由街4道办事处、乡（镇）人民政府根据各物业管理区域的实际情况确定。 街道办事处、乡（镇）人民政府可以聘

6、请具有专业知识和服务能力的律师或者其他人员协助筹备组工作。第十三条 筹备组中的业主代表人选可以由业主联名推荐或者业主自荐。筹备组中的业主代表应当符合本条例规定的业主委员会委员的条件。业主代表的资格条件由街道办事处、乡（镇）人民政府和居（村）民委员会进行审查，符合条件的，纳入业主代表预备人选；不符合条件的，不纳入业主代表预备人选并书面告知理由。业主代表人选的具体产生办法，由县（区）人民政府房地产行政主管部门制定。第十四条 筹备组的工作经费和召开首次业主大会会议经费的缴费标准由发展改革行政管理部门会同房地产行政主管部门制定。建设单位应当在办理建设工程竣工验收备案七日前将筹备组的工作经费和召开首次业

7、主大会会议经费缴存到街道办事处、乡（镇）人民政府指定帐户。第十五条 建设单位应当自筹备组成立之日起七日以内向筹备组提供筹备首次业主大会会议所需的下列文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册（业主姓名、房号及建筑面积、联系方式）；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；5（六）物业服务用房和业主委员会议事活动用房配置证明；（七）其他有关文件资料。筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与筹备无关的活动。业主大会成立后，筹备组应当将相关资料移交给业主委员会。第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起二十日以内，持以下材料向所在地居（村）民委员

8、会报送，由居（村）民委员会向街道办事处、乡（镇）人民政府备案：（一）筹备组出具的由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；（二）业主大会决议；（三）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；（四）业主委员会委员名单；（五）首次业主委员会决议事项；（六）筹备组及业主大会决定的其他重大事项。材料齐全的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在十个工作日内予以备案，出具书面备案证明，并在备案后七日以内将备案材料抄送县（区）人民政府房地产行政主管部门，将有关情况书面通报物业所在地的公安派出所和居（村）民委员会。因管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员等事项内容发生变更时，业主委员会应当自

9、变更之日起七日以内到原备案机关办理变更备案。第十七条 6业主大会议事规则可以约定业主大会选举一至三名业主委员会候补委员，按得票多者依次递补缺额，候补委员人数不得超过正式委员的三分之一。 第十八条 业主户数超过三百户的物业管理区域，业主可以幢、单元、楼层等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，具体办法在业主大会议事规则中明确。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议三日以前，就需业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主的意见，业主代表不能代替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。第十九条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用

10、书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。物业管理区域的业主大会会议由任期内的业主委员会或者居（村）民委员会组织召开。第二十条 经业主大会决定，可以对物业管理区域实施自行管理。实施自行管理的全体业主应当通过管理规约就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项共同作出约定，并报告物业所在地的居（村）民委员会、街道办事处、乡（镇）人民政府。第二十一条 物业服务合同期限届满六十日以前，业主委员会应当及时组7织召开业主大会会议，决定物

11、业管理方式、服务事项和服务标准以及是否续聘或更换物业服务企业等事项。表决未结束而合同期满，原物业服务企业未放弃服务的，原物业服务合同继续履行至新物业服务合同生效之日。第三节 业主委员会第二十二条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，一般由五至十五人单数组成，任期三年。委员具体数额和选举结果的确认应当在业主大会议事规则中明确约定。居（村）民委员会可以根据本条例规定的条件推荐业主委员会委员人选。业主委员会应当在居（村）民委员会的主持下，自选举之日起七日以内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任，有履行公务经历的委员，居（村）民委员会可以建议作为业主委员会主任、副主任的人选。第

12、二十三条 业主委员会应当履行下列职责：（一）监督管理业主共有收益；（二）审核需要业主分摊的费用；（三）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（四）组织续筹和监督使用住宅专项维修资金；（五）受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁或者诉讼；（六）法律、法规、业主大会赋予的其他职责。第二十四条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，且符合下列条件：（一）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，无刑事犯罪8记录的；（二）模范遵守居（村）民自治公约、管理规约；（三）本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域内的物业服务企业工作；（四）管理规约、业主大会议事规则规定的其他条件。业主有严重违反

13、本条例第八条规定义务、违法建设、擅自改变房屋使用性质严重损害相邻权利人合法权益的，不得参选业主委员会委员。业主是法人或非法人组织的，可以授权其代表参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一名自然人只能代表一个法人或非法人组织。第二十五条 业主委员会应当按照业主大会议事规则、业主委员会工作规则的约定召开业主委员会会议。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。业主委员会会议不得以书面形式召开。业主委员会不履行或者不正确履行职责的，由居（村）民委员会责令其限期改正，拒不改正的，应当组织业主召开业主大会会议，决定有关事项或依法进行改选；业主委员会有异议的，可以向街道办事处、乡（镇）人民政府申诉。第

14、二十六条 业主委员会委员因履行职务产生的费用应当给予适当补贴。市、县（区）、乡（镇）人民政府可以根据具体情况，给予业主委员会一定的补助资金，由所在的居（村）民委员会管理发放。第二十七条 业主委员会应当建立健全工作制度，接受业主的咨询、投诉和监督。第二十八条 9业主委员会应当将下列属于物业管理区域内业主共同所有的资料建档造册，指定专人管理：（一）物业管理区域内的物业资料；（二）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则及物业服务合同；（三）业主大会、业主委员会会议记录、作出的决定等书面材料；（四）业主委员会备案材料和本物业管理区域内其他有关制度；（五）专项维修资金、利用物业共有部分经营所得收

15、益及工作经费的收支情况清册；（六）业主委员会选举工作、印章使用登记、财务会计等档案；（七）业主名册及联系方式、业主建议及意见；（八）相关公示、公告；（九）业主共同决定事项的表决资料；（十）其他有关材料。第二十九条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动终止，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告：（一）因物业转让等原因不再是业主的；（二）因身体健康等原因丧失行为能力的；（三）被依法追究刑事责任，丧失委员资格的；（四）在换届过程中无理由不移交所保管的印章、资料、账册等业主委员会物品的；（五）管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。业主委员会委员以书面形式向业主大会或业主委员会提

16、出辞职请求的，业主大会或者业主委员会根据业主大会的10授权，可以决定是否终止其委员资格。第三十条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，罢免其委员资格：（一）挪用、侵占业主共有财产的；（二）索取收受建设单位、物业服务企业或者利害关系业主提供的钱物和非法利益的；（三）利用职务之便要求物业服务企业减免本人或利害关系人物业服务费的；（四）在竞选业主委员会委员期间有拉票贿选或者作出侵害业主权益及他人合法权益的承诺等违规行为的；（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关用途的；（六）其他损害业主利益、不履职、不正确履职的行为。街道办事处、乡（镇）人民政府、居（村）民委员会发现业主委员会委员在履职过程中不履职、不正确履职的，可以建议按程序罢免、改选、补选。第三十一条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处、乡（镇）人民政府监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求居（村）民委员会、街道办事处、乡（镇）人民政府处理，必要时，辖区公安派出所应当协助。第三十二条 业主委员会不得有以下不正确履职的行为：（一）阻挠、抗拒业主大会行使职权；