1、房地产企业纳税风险防范主 讲：张 辉2讲解大纲l一、筹建期 间 的 纳 税 风险l二、建 设 期 间 的 纳 税 风险l三、内部 认购 以后的 纳 税 风险l四、交付使用以后的 纳 税 风险l五、合作建房的特殊考 虑l六、售后回租的特殊考 虑3筹建期的纳税风险l 国税发 【 1995】 153号关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知l 企 业领 取 营业执 照，一般意味着筹建期的开始，开始归 集各种开 办费 用，不考 虑 是否 办 理税 务 登 记 。l 企 业 取得 发 改委的立 项 文件，就意味着筹建期 间 的 结束，必 须 分 别 确 认 管理 费 用、 财务费 用、
2、 营业 外收入、 营业 外支出等，不考 虑 是否开工建 设 。4筹建期的纳税风险（续 1）l 检查要点：l 1、是否存在不规范的票据l （贯穿于整个检查过程）l 2、是否存在延长筹建期情况l 3、是否存在抽逃资本的情况筹建期的纳税风险（续 2）l中华人民共和国公司法 :l第二十六条 有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十，也不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足5筹建期的纳税风险（续 3）l 如果将尚未投入使用的资金拆借给其他法人或自然人，不论是否收取利息，均应征收营业税等l 19
3、95关于印发 营业税问题解答（之一）的通知 第 10问l 2000关于企业财产损失税前扣除问题的批复l 2003关于企业与其关联企业之间的业务往来相应调整问题的批复67筹建期的纳税风险（续 4）l 国税函 【 1991】 326号国家税 务总 局关于外商投 资 企 业 利息列支 问题 的批复l 投 资 者在 规 定期限内未 缴 足其 应缴资 本额 的外商投 资 企 业 ， 对 外借款所 发 生的利息，相当于投 资 者 实缴资 本与在 规 定期限内 应缴资 本的差 额应计 付的利息，在 计 算企 业应纳 税所得 额时 ，不予列支。l ！只适用于外 资 企 业 ，内 资 企 业 只能参照8建设期间
4、的纳税风险l主要关注是否存在虚 报 亏 损问题 ：l1、土地拆迁票据 问题 ?l2、建 设 用地的 摊销问题 ？l3、建 设 用地的税金 问题 ？l4、 业务 招待 费 的扣除 问题 ？l5、拆借 资 金利息的 问题建设期间的纳税风险（续 1）l 1997关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复l ！拆迁法人所有的房屋，必须取得其开具的地税发票，一般不需要扣缴营业税。l ！拆迁自然人（含农民）所有的房屋，必须扣缴营业税和个人所得税9建设期间的纳税风险（续 2）l 2001企业会计准则 无形资产 ：l 无形资产，指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。l 房地产企业持有建设用地不符合无形资产的定义，因此不应该将取得的土地使用权的价值计入到无形资产科目，在尚未开工建设前计提摊销，而应该直接计入到开发成本科目，不允许在开工建设前计提摊销。 10
