1、房地产金融郑州成功财经学院 夏贝贝南京财经大学 房地产管理学邮箱 :电话 :18503891627目录 第一章：绪论 第二章：房地产金融基本知识 第三章：抵押贷款的运作 第四章：个人住房贷款 第五章：房地产开发贷款 第六章：收益性房地产贷款 第七章：住房公积金贷款 第八章：房地产保险 第九章：抵押贷款的二级市场房地产金融基础知识及房地产抵押贷款的运作房地产抵押贷款一级市场运作房地产保险房地产抵押贷款二级市场3第二章 房地产金融基本知识 第一节：房地产金融中的资本流及资金来源 第二节：影响房地产金融市场的社会经济因素 第三节：利率、贴现率和现值 第四节：资产收益率 第五节：信贷、担保贷款和抵押贷
2、款 开发商、购房者的钱从哪里来？ 银行的钱从哪里来？ 钱去了哪里？ 利益怎么分配？钱从哪里来 到了哪里去第一节 房地产金融中的资金流及资本来源一：房地产金融中的资本流二：资金来源三：中国房地产开发资金来源及其运作一、房地产金融中的资本流（ 1）古老的房屋商品交换： 所有权人和购买者之间进行（ 2）随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变得比较复杂，形成了有 多种主体 参与的交易体系和过程，特别是形成了 复杂的资本流 现金与信贷的转移过程 。（如图 21 ）在现代房地产交易中，资本流通包括了 3个方面的 参与者：1、 资本的使用者 ：开发商、房屋预购者2、 资本的供应者 ：家庭、银行、保险公司、
3、政府3、 服务中介组织 ：银行、经纪、信托公司房地产金融中的资本流商业银行保险公司养老金房地产投资信托政府家庭外国投资者投资银行 （招商证券、中信证券）抵押贷款银行房地产经纪人资本 债务开发商家庭商业资本家土地所有者资本供应者 服务机构 资本使用者权益资金股权资金二、资金来源资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源：（ 1）保险公司： 长期贷款（美国）（ 2）各种公积金： 新加坡、我国（ 3）商业银行： 短期和中等额度贷款（ 4）储蓄贷款银行： 存款（ 5）互助储蓄银行： 美国，一种慈善机构，主要投资于
4、当地的房地产（ 6）抵押银行： 从大型的金融投资者那里吸取资金，然后分发到开发商、购买者（ 7）房地产投资信托公司： 发行收益凭证 汇集特定多数投资者的资金 专门投资机构进行房地产投资经营管理 投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。三、我国房地产开发资金来源及其运作目前我国房地产开发资金来源于国家拨款、银行贷款、证券市场融资等：证券股票用户资金来源政府拨款银行贷款抵押贷款金融市场企业自筹（资本金）集体集资预收款国营公司各类公司股份公司各类公司各类公司住房公积金住宅合作社特定城市政府与居民第二节 影响房地产金融市场的社会经济因素（ 1）通货膨胀的变化1、定义： 通货膨胀 是指社会整体物价水平持续 上涨 的过程。通货紧缩 则是指社会整体物价水平持续 下降 的过程 。2、影响过程： 通货膨胀 保值 房地产销售增加 物价持续上涨 房屋价值增长落后于物价上涨速度 房地产市场低迷 贷款拖欠3、所以：房地产的价格水平与社会整体物价水平的运行周期可能是不同步的，二者的关系非常复杂。4、描述 房地产周期 的指示性指标 除 房地产平均价格 （一般为指数指标）外，还有 房屋空置率 空置房屋占房屋总量的比重 。
