花卉批发市场建设可行性研究报告.doc

1、1第一章 总论一、项目概要平泉花卉批发市场建设项目，是县政府安排的 2008 年农业及市场建设重点项目，是落实县政府确定的快速做大做强平泉花卉产业，建设万亩特色花卉产业基地，全面推进平泉社会主义新农村建设“三个一工程”的重要保障措施。项目地点落实在二道河子村，是对我村新农村建设事业的促进和支持，本项目的实施，必将对推动全县花卉产业发展和促进我村新农村建设发挥重要作用。二、项目建设目标本项目的建设目标是：建设河北最大的鲜切花产地专业批发市场，带动平泉花卉产业快速发展，带动我县成为在国内有重要地位的、河北最大的鲜切花生产基地，以此带动全县经济发展。三、项目建设内容及规模项目计划占地 50 亩，建设

2、鲜花交易大厅 3000 平方米，盆花展销厅1400 平方米，设计交易能力为 1 万亩基地鲜花供销。四、投资估算及资金筹措本项目计划投资 600 万元，资金来源为投资商投资和商业贷款。五、市场预测及效益分析 目前我国人均鲜切花消费水平仅为发达国家人均消费水平的十分之一，我国鲜切花在国际市场上只占有 1.5%的份额，这表明我国鲜切花消费市场潜力巨大，国际市场空间很大，花卉产业前景广阔，建设平泉花卉批发市场，为平泉花卉产业提供销售保障，将具有显著的经济效益和社会效益，预计花卉基地面积发展到 5000 亩时，花卉市场年纯收入可达 600万元。六、项目综合评价结论2研究分析表明，本项目具有经济效益好，投

3、资回报率高，社会效益巨大等特点，本项目建设是可行的。第二章 项目建设的背景意义一、项目建设提出的背景2008 年 3 月 4 日刘文勤县长在两会上做的政府工作报告中把建设平泉花卉批发市场列入了 2008 年工作重点。3 月 19 日，就我县花卉产业发展和我村黄瑞国主任提出的关于快速做大做强平泉花卉产业，开发万亩特色花卉产业基地，全面推进我县社会主义新农村建设的建议，刘文勤县长带农业主管副县长高玉怀和主管新农村建设工作的县委组织部贺长青部长，以及农村部、林业局、水利局、财政局、县信用联社等相关部门主要负责人到二道河子村召开了平泉花卉产业发展现场办公会，会议决定：把发展现代花卉产业做为平泉设施农业

4、的主导产业列入发展计划，计划用三年时间扶持 100 个花卉生产专业村，建设一万亩花卉产业基地，为农民创造10 亿元收入，以此推动平泉新农村建设快速发展。会议制定了发展花卉产业的优惠政策，确定了二道河子村为平泉花卉产业中心村的地位，安排了 2008 年主要完成花卉批发市场和二道河子村花卉中心村基地建设工作任务。平泉万亩现代花卉产业基地建设，离不开批发市场的拉动。当万亩花卉生产基地开发建设成功后，可给花卉批发市场带来巨大的经济收益。在目前县政府对平泉花卉产业发展和花卉批发市场建设高度重视的背景条件下，提出平泉花卉批发市场建设项目，将有助于项目建设的顺利进行。二、项目建设的意义平泉花卉批发市场建设项

5、目的实施，将有以下重要意义：1、可快速带动平泉万亩花卉产业基地建设项目早日获得成功。万亩花卉产业基地建设成功将对平泉经济发展和新农村建设事业产生重要推动3作用。2、可快速带动我村花卉产业发展，增加村民经济收入，壮大村集体经济实力，推动我村快速实现建设平泉新农村建设第一村的规划目标。三、县政府对项目建设的优惠政策为推动全县花卉产业快速发展，县政府出台了对花卉批发市场建设项目的优惠政策，花卉批发市场建设项目将享受以下优惠政策：1、将项目用地征地费的 60%返还投资人，支持市场建设；2、给予花卉批发市场享受省级农业产业化龙头企业待遇；3、对花卉市场给予免征三年营业税和所得税照顾。第三章 花卉产业发展

6、预测及批发市场经营前景分析一、花卉产业发展预测1、国内花卉产业发展预测花卉产品消费已成为现代人们生活中不可缺少的一种时尚和生活习惯，随着我国经济实力的增强，人民生活水平、文化程度、文明程度的提高，人们对花卉产品的需求将会大幅度提高。目前我国人民对鲜花的消费正在以每年 17%以上速度增长，但总体消费水平只相当发达国家的十分之一。由此可见我国鲜花消费市场潜力巨大，花卉产业发展前景良好。2、国际花卉市场情况在国际花卉市场方面，我国 2007 年花卉产品出口额首次突破 2 亿美元，较上一年增长 20%。但目前我国花卉产品出口在国际市场所占份额只有 1.8%，如果我国花卉产业下大力度提高花卉产品质量，出

7、口国际市场的潜力更大。花卉产品目前已成为人们在吃、穿、住、行之后的一个重要消费成份，不论是在国内市场还是在国际市场，花卉产品均处于需求大幅增长阶段，人们把花卉产业比喻为朝阳产业恰如其份。所以发展现代花卉产业前4景良好。二、花卉批发市场经营前景分析 花卉批发市场是花卉生产者同花卉经营者连接的桥梁，一个地区要发展花卉产业，离不开花卉市场的龙头带动，没有花卉批发市场的带动，难以快速形成产业规模。这说明花卉市场建设在花卉产业发展中具有重要位置。在目前国内花卉产业以每年 20%的速度增长，国际市场份额不断增加的良好前景下，花市场的做用将更加突出。特别是在一个新开发的花卉产业基地内，建设花卉批发市场，进行

8、独家经营，具有良好的发展前景。三、市场建设规模与经营方案1、市场建设规模我县花卉批发市场为产地批发市场，市场建设规模同花卉生产基地发展规模成正相关关系。目前我县花卉产业实际面积为 200 余亩，300 多个温室。县政府规划目标是建设万亩花卉产业基地，批发市场规模应按 1万亩花卉生产基地设计。市场占地规模为 50-60 亩，交易大厅面积为 4000平方米，综合服务用房面积为 3000 平方米。在实际开发中花卉生产基地实际面积能达到 6000-8000 亩已属不易。实际建设以占地 30 亩，交易大厅 3000 平方米，综合服务房 2000 平方米即可。2、市场经营方案平泉花卉批发市场建设有特殊的环

9、境背景，市场建设同基地发展同步进行，这样在生产基地未达到一定规模之前，市场的经济效益将受到很大影响。为了使市场建设前期降低经营成本、增加效益，应采取以下方式建设经营。（1）分期建设降低前期经营成本市场建设可分二期三年完成。第一期建设盆花鲜花交易生产多功能交易厅 1400 平方米。第二期完成交易大厅 3000 平方米，综合服务楼2000 平方米，这样可使前三年经营成本降低 30%。5（2）生产批发双功能设计运营，提高前期经营效益将盆花展销厅设计为生产、批发多功能温室，前期可以生产为主，增加收入，基地面积增加时再转为展销功能。场内其他空地可建设为花卉生产冷棚的增加前期经济收入。（3）市场建设同花卉

10、科技中心建设两个项目共同经营可节省固定资产投资 20%，并可使冷藏车间等设施共用，可大大提高企业的经营效益。四、市场经营收入预测花卉批发市场经营收入与花卉生产基地面积成正比。市场建设初期1-3 年，为了招商吸引客户入驻市场经营，将给予客商各种优惠待遇减少收益，加之生产基地面积前期较小，市场建设初期一至三年将亏本或低利经营。平泉花卉批发市场的主要功能定位于以鲜切花批发经营为主，以盆花展销经营为辅的产地批发市场。按目前产地批发市场经营模式，每入场交易一公斤鲜花，市场收取管理费 0.5 元。一般每亩温室一年生产两茬百合鲜切产量为 4000 公斤左右，生产剑兰产量为 5000 公斤左右，生产月季每年每

11、亩产量为 2500 公斤左右，非州菊为 1500 公斤左右。按平均年产量每亩 3000 公斤计算，产品入市交易可收取管理费 1500 元，扣除其他因素按每年每亩温室鲜花入市交易收费 1200 元计算为宜。按此标准计算，当花卉生产基地生产温室面积达到 1000 亩时，鲜花全部入场交易市场每年可获经营收入 120 万元，基地达到 2000 亩时每年经营收入可达 240 万元，以此类推，当花卉生产基地发展到 5000 亩时，市场经营收入可达到每年600 万 元 ， 当 基 地 面 积 达 到 10000 亩 时 ， 市 场 每 年 可 获 经 营 收 入 1200 万 元 。第四章 项目选址一、项目

12、选址原则产地花卉批发市场选 址应遵循的原则是：第一交通方便，即方便花6农入市销售，也方便经销商运输鲜花；第二要地势平坦，排水良好，避免自然灾害影响；第三要在城镇郊区，以增加市场人气。二、选址方案本项目选址初步定为两个方案，第一方案为四海公司东侧；第二方案为八台沟门桥西路南，两个方案的各自优势是：1、第一方案四海公司东侧地块为砖厂采土复垦地，总面积为 50 亩，主场地面积为近 30 亩，其余面积为梯田状地块。本方案的优点是地处101 国道北侧路傍，交通方便，地势向阳避风采光好，缺点是面积偏小、地势不平，发展空间小。2、第二方案八台沟门桥两路南。地块面积约 80 亩，为河滩薄地。本方案的优点是地处

13、 101 国道路傍交通方便，地势平坦，面积较大，有发展空间，缺点是地处道南、地势较低，地块内有光缆，施工不方便。两个方案各有利弊，但以第一方案为优。第五章 项目建设内容一、项目建设规划设计方案根据我县计划发展 1 万亩花卉生产基地的规模，确定花卉批发市场建设面积为 30 亩，长 175 米，宽 120 米，选择第一方案地块实施。市场规划设计为：鲜花交易大厅面积 3000 平方米，可安排 1200 个摊位，可扩展面积 1000 平方米，可增加摊位 400 个。盆花、鲜花、生产展销多功能生产温室 1400 平方米，可安排盆花摊位 20 个，鲜切花摊位300 个。综合服务楼 2000 平方米，可安排

14、经营服务商 60 个，冷藏库 400平方米，停车场 4000 平方米。详见市场规划设计平面图和立体效果图。二、主要工程项目花卉市场建设主要工程项目介绍：1、鲜花交易大厅工程，面积 3000 平方米，钢架、彩钢复合保温墙7壁屋顶，塑钢中空玻璃窗结构，分二期施工，每期 1500 平方米。2、多功能展销厅工程，2 个展厅 1400 平方米，每个 700 平方米，镀锌钢架阳光板结构。3、综合服务楼工程 960 米二层两栋，总面积 2160 平方米，砖混起脊红瓦结构，分二期施工。4、冷藏库工程，面积 400 平方米，砖混保温层结构分二期施工。5、锅炉房工程，面积 100 平方米，砖混平顶结构。6、现代农

15、业发展公司办公楼工程，9 米22 米二层，198 平方米，砖混平顶结构。7、花卉科技发展中心综合服务楼工程，922 米二层，198 平方米，砖混平顶结构。8、停车场、道路工程 4000 平方米，混凝土地面。9、围墙绿化工程，围墙工程为砖基铁艺护栏结构，长 180 米。第六章 工程建设期限的进度安排一、项目实施准备1、项目建议书及可行性研究报告的编制。2、合作伙伴的确定和公司的组建。3、租地征地工作。4、工程详细规划设计。5、工程招标。二、项目实施进度安排本项目建设可分三期进行施工建设1、第一期工程安排第一期工程主要有（1）多功能展销厅 1400 平方米建设；（2）公司办公楼 198 平方米建设

16、工程；（3）花卉科技中心综合楼 198 平方米工程8建设；（4）取暖锅炉房 100 平方米建设；（5）停车场、道路建设；（6）围墙建设。第一期程实施进度安排：预计 2008 年 6 月中旬开工，2008 年 10 月20 日完工，详细施工进度见工程施工进度表。2、第二期工程及进度安排第二期工程主要有（1）3000 平方米花卉交易大厅工程；（2）400平方米冷库工程。第二期工程冷库 2009 年四月开工，6 月完工，交易大厅工程 8 月 2日开工，9 月底完工。3、第三期工程及进度安排 第三期工程主要为二栋综合服务楼建设工程，计划 2010 年 4 月开工，9 月完工。各项工程施工进度安排详见附

17、表 1第七章 投资估算及资金筹措一、项目投资总额本项目投资总额为 650 万元，其中固定资产投资为 600 万元，流动资金 50 万元，详见附表 11、固定资产投资估算本项目固定资产投资主要项目为：（1）鲜花交易大厅 3000 平方米，投资 180 万元。（2）多功能花卉展销厅 1400 平方米，投资 56 万元。（3）综合服务楼 2000 平方米，投资 200 万元。（4）农业公司、花卉中心办公服务楼 400 平方米，投资 40 万元。（5）冷藏库 400 平方米，投资 56 万元。（6）水、电、路、暖等基础建设项目投资 60 万元。9（7）其他项目投资 8 万元。2、流动资金估算本项目经营

18、期间所需流动资金估算为 50 万元，流动资金需求项目为：（1）人工费 14 万元；（2）水电暖费用 19 万元；（3）盆花生产费用 8 万元；（4）办公管理费用 3 万元；（5）其他费用 6 万元。二、资金筹措本项目所需固定资产投资和流动资金总计 650 万元，固定资产投资由投资单位筹措，流动资金贷贷款解决。第八章 效益分析与风险评价一、经营成本估算本项目正常经营期间发生的经营成本主要有以下几项组成：1、人工工资：每年 14.4 万元；2、水电暖费用：每年 16 万元；3、经营管理费：每年 3 万元；4、盆花生产费用：每年 6 万元；5、固定资产折旧：每年 60 万元。以上经营成本总计为 99

19、.4 万元，这个估算数据为花卉基地面积发展到 5000 亩时的每年经营成本，不含当年营业税，此前各年度经营成本估算详见附表 2二、经营收入估算本项目以花卉生产基地发展到 5000 亩时为正常经营期，预测基地发10展速度到 2013 年即市场建设第五年可达到正常经营期，正常经营期每年的经营收入主要有以下项目：1、鲜花交易收入，入场鲜花交易按每公斤 0.5 元收取交易费，按每亩温室所产鲜花入场交易收取 1200 元计算，当花卉基地发展到 5000 亩时，每年的鲜花交易收入为：1200 元5000 亩=600 万元2、多功能花卉展销厅以出租的方式出租一个，每年收取租金 6 万元。3、盆花生产以中高档

20、盆花为主，估算每年生产出售 2000 盆，每盆售价为 100 元，总计收入为 20 万元。4、综合服务楼每年收取房租估算为 24 万元。5、冷藏库估算每年收入为 20 万元。6、取暖费估算每年收费 6 万元。预计市场正常经营期间每年经营收入为 676 万元，各年度经营收入预测详见附表 3三、经济效益分析以市场正常经营期测算市场经济效益，建设第五年 2013 年基地面积5000 亩时为：1、年经营收入为：676 万元；2、年经营成本为：99.4 万元。3、每年经营营业税为：676 万元6%=40.5 万元。4、年利润为：676 万元-99.4 万元-40.5 万元=536.1 万元。本项目建设第一至四年经营效益测算如下（计算方法为：销售收入-经营成本-营业税=利润）1、第一年 2009 年收益估算，按花卉生产基地 500 亩计算；66 万元-59 万元-3.96 万元=3.04 万元