xx垟科技园区块低丘缓坡开发利用项目可行性研究报告.doc

1、xx 垟科技园区块低丘缓坡开发利用项目可行性研究报告第一章 总论1.1项目概况1.1.1.项目名称：xx 垟科技园城区块低丘缓坡开发利用项目1.1.2项目建设单位：xx 市低丘缓坡综合开发有限公司1.1.3项目性质：新建1.1.4项目地点：xx 前垟科技园区块低丘缓坡开发利用项目位于 xx 市 “一江双城” 发展规划的 xx 前垟等村庄所在区块，东、南面为迎宾路，西靠东十二路，北接金丽温高速公路，交通便捷。规划用地面积约为175.1603公顷。1.1.5.建设内容项目计划对区块内的低丘缓坡进行开发利用，主要建设内容是土地平整、区块内道路网建设、结合路网进行的各类管线工程、绿化工程。建设工期2年

2、。1.1.6投资估算该项目总投资估算为78991.70万元万元，其中建设投资75389.20万元，建设期利息3602.50万元。1.2业主单位概况xx 市低丘缓坡综合开发有限公司是 xx 经 济 开 发 区 管 委 会 下属 国 有 全 资 企 业 。公 司 注 册 号 ：331100000054862公司住所：xx 市水阁工业园区绿谷大道238号801室。法定代表人：吴坚平公司类型：有限责任公司（国有独资）经营范围：低丘缓坡项目开发、基础设施建设、新农村投资建设管理、土地开发整理、水利设施管理、国有 资产 投资经营管理。注册资本：1.5亿元人民币，实收资本1.5亿元人民币成立期限：2012年

3、6月15日1.3可行性研究报告编制的依据中华人民共和国城乡规划法村庄集镇规划建设管理条例城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002年版）业主提供的地形图和规划红线图民用建筑设计通则（GB50352-2005）住宅建筑规范（GB50386-2005）建筑设计防火规范（GB50016-2006）其它国家和地方的有关设计法律，法规及规范投资项目经济评价方法与参数（第三版）投资项目可行性研究指南xx 市 xx 新区控制性详细规划xx 前洋科技园区块低丘缓坡工程方案设计总平面图工程咨询合同1.4、项目可行性研究报告范围确定研究工作依据任务书及项目业主提供的 xx 市 xx 前垟科技园区块低

4、丘缓坡工程方案设计总平面图作为研究对象。对确定的建设规模、设计方案展开技术、工程、 经济、环境等 论证，从技术和经济的可行性与合理性进一步分析研究，并提出意见结论和建议，供决策参考。1.4、项目目标、主要技术经济指标、经济评估基础数据和效益指标xx 市 xx 前垟科技园区块低丘缓坡工程主要技术经济指标表序 号 指 标 名 称 单 位 数 据1 总用地面积 公顷 316.32 可出让土地面积 公顷 254.273 道路长度 M 81944 道路 万 47.445 地下管线长度 M 81946 绿地面积 万 220.577 建设投资 万元 170880.228 总投资 万元 183980.229

5、基准收益率 % 810 财务净现值 万元 63008.4911 土地增值税 万元 57945.1712 附加费 万元 5794.5213 利息备付率 2 19.914 偿债备付率 1.3 1.8315 土地出让收入 万元 401978.9316 投资回收期（静态） 年 4.1717 投资回收期（动态） 年 4.221.5、结论与建议项目规划总用地面积为316.3公顷。项目总投资估算为183980.22万元。经测 算预计项目总收入为401978.93万元，净现值（8% ）=63008.49万元 0，说明 项目在财务上可行。 利息备付率2 ，说明项目有足够的资金支付利息。项目运营期的偿债备付率均1

6、.3，说明项目有足够的资金支付本息。从现金流量表可以看出，项目在运营期各年的净现金流量均为正值，而且现金流量的值分别为156441.85万元与160371.65万元，有足够的资金满足企业的经营活动。项目具有较好的财务生存能力。无论从财务上还是社会效益上，项目均可行，值得建设。结论本项目符合国家政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。有利于稳步推进我市 xx 新区建设，逐步改变城乡二元结构的经济和社会管理体制。加快城乡一体化进程。促进我市社会经济可持续发展。（1）本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越

7、性，项目具备良好的建设环境。（2）本项目的建设将使安居户的居住与生存条件得到改善，解决他们的后顾之忧。本项目的建设是必要的。本项目建设主要内容包括农民安居小区的所有建安工程与公共基础设施，如小区的道路，电力，绿化，给排水和通讯等；还包括和小区配套的社区卫生服务用房、社区服务中心、幼儿园、停 车场。（3）通过项目的实施，使 xx 新区小叶桥亭社区建设按计划稳步推进。建议：（1）加强项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。（2）做好建设期间的各项协调工作，协调好各方面的利益做到和谐建设。（3）房 地 产 项 目 建 设 周 期 较 长 ，资 金 占 用 量 大 ，财 务 费 用 是

8、 构 成 成 本的 主 要 内 容 之 一 ，搞 好 资 金 管 理 是 提 高 项 目 经 济 效 益 的 主 要 手 段 之 一 。第二章 项目建设的必要性、可行性2.1xx 市简况xx 市处浙江省西南浙闽两省结合部，在东经1 1841-12026和北纬2725-2857之 间。东南与温州市接壤，西南与福建省宁德市、南平市毗邻，西北与衢州市相接，北部与金华市交界，东北与台州市相连。全市用地面积17298平方公里，约占全浙江省的六分之一；总人口约248万人。区域人口密度低，地域广阔。 xx 境内溪流密布，千峰叠翠，山清水秀，具有典型的江南山水风光和丰富的风景资源。近年来，随着人们生活方式的逐

9、步回归自然以及第三产业的快速发展，xx 市的生态资源及旅游资源优势逐渐显现，发展潜力巨大。xx 市区自建州设县1400多年来，是历代州、路、府、县及行政督察区、专区、行政公署、市政府所在地。市区 现常住人口为18万人。历史上，xx 由于受高山阻隔，交通不便， 经济发展十分落后，是我省有名的“ 老、少、边、穷”地区。自改革开放以来，特别是进入二十一世纪后，随着金丽温铁路的开通，金丽温高速公路的修建，有力地改善和提高了其交通运输线条件，使得 xx 市与整个以上海为中心的长江三角洲经济区有了完美的结合。同时撤地设市带来的城市地位提高，给城市 经济的发展带来了新的契机，使得 xx 经济有了新的飞跃，上

10、了一个新的台阶。2.2xx 市社会经济情况区域综合实力大幅提升。2011年，全市实现生产总值784.37亿元，是2005年的2.47倍，年均增长12.7%，高于全省同期增速 1.4个百分点。人均生产总值突破5000美元，达到5735美元，高于全国平均水平。财政总收入突破百亿大关，达到100.09亿元，其中地方财政收入57.36亿元，分别是2005年的2.88倍和2.87倍。实现工业总产值1652.1亿元，是2005年的3.9倍，年均增长25.5%。实现社会消 费品零售总额315.89亿元，是2005年的2.55倍。金融机构本外币存贷款余额分别达到1293.56亿元和958.99亿元，是2005

11、年末的3.07倍和3.32倍，年均增长20.5% 和22.2%。完成固定资产投资362.21亿元，是2005 年的1.92倍，六年累计1580.93亿元，363个项目列入国家和省级重点，建成“ 两龙”高速公路、台缙高速公路等一批交通项目，滩坑电站、500千伏万象输变电等一批电力项目，市体育中心、市文化艺术中心、滨江防洪和景观带等一批社会民生项目。发展方式转变成效明显。坚持工业强市发展战略，大力发展高效生态农业和以生态休闲旅游为重点的服务业，三次产业结构由13.845.840.4调整为9.349.9 40.8，经济运行质量显著提升。2011年，完成制造业投资100.69亿元，是2005年的2.7

12、9倍，年均增长18.1% ；年主营业务收入500万元及以上工业企业实现产值1443.79亿元，是2005年的4.56倍，年均增长28.8%；工业园区（功能区）开 发面积从21平方公里扩展到55平方公里。实现农业总产值111.16亿元，年均增长8.6% ，年销售收入亿元以上农业龙头企业达到31家。成功创建13个4A 级景区和2个省级旅游度假区，4A 级景区数量居全省第三，全市旅游接待总人数和旅游总收入年均分别增长33.3%和33% ，增幅连续六年居全省第一。实现外贸进出口总额21.25亿美元，是2005年的4.06倍。六年累计实际利用市外内资398.4亿元、外资2.43亿美元。新增国家级高新技术

13、企业64家，引进“ 大院名校”共建创新载体35个。新增中国名牌产品2个、中国驰名商标27件、中华老字号商标4件。城乡社会面貌深刻变化。按照“一江双城 ”总体布局，大力推进中心城市“三大改造 ”和“六城联创”，建成区面积从25.35平方公里扩大到33.13平方公里，成功创建中国优秀旅游城市和省级环保模范城市、园林城市，国家森林城市创建通过验收。各县（市）城区基础设施、商业配套进一步完善，全市城市化率从40.3%提高到 50.5%。六年累计完成房地产投资287.05亿元，竣工商品房560.88万平方米。以农民异地转移、危旧房改造、康庄工程、农村来料加工等为载体，深入开展社会主义新农村建设，累计完成

14、村庄整治1925个，转移山区农民14.62万人，改造危旧房13.73万户，等级公路通村率、硬化率均达100% 。生态环境质量全国领先。完成“811”环境污染整治、环境保护行动和主要污染物减排年度控制性目标任务，单位生产总值综合能耗累计下降20% 以上。在全国率先编制实施生态文明建 设纲要，8个县（市、区）成功创建省级生态县，新增国家级生态乡镇18个，基本完成县级污水处理厂、垃圾填埋场和重点污染源在线监控设施。新增生态公益林545.66万亩、城市绿地891.1万平方米，森林覆盖率达到80.8% 。地表水环境功能区水质达标率从94.3%提高到98%,市区空气质量优良天数比例保持在98%以上，生态环

15、境质量连续 八年居全国前列、全省首位，生态环境质量公众满意度连续四年居全省首位。人民生活水平切实改善。全市用于民生事业发展的地方预算支出累计263.64亿元，年均增长20.8%，连续六年 财政支出增量的三分之二以上用于民生保障。全市城镇居民人均可支配收入达到23391元，农村居民人均纯收入达到7809元，年均分别名义增长10.7% 和13.9%。9个县（市、区）全部实现省级教育强县创建目标，十五年教育普及率达到95% 以上。基本完成深化医改三年五项重点任 务，市中心医院、市人民医院通过三级甲等综合医院评审，8家县级医院通过二级甲等综合医院评审。成功举办国际摄影文化节等节庆活动和浙江省首届体育大

16、会。大力推进“ 养生福地”建设，全市人均期望寿命达到77.31岁，高于全国和全省平均水平，全面小康社会实现程度从71% 提高到87%。社会大局更趋和谐稳定。累计新增城镇就业8.62万人，实现农民转移就业19.38万人。城乡居民养老和医疗保险实现基本覆盖，最低生活保障制度实现“应保尽保 ”。新建保障性住房 66.26万平方米。加强安全生产和消防安全，事故总量、死亡人数和直接经济损失连续八年“ 三下降”。加强食品药品监管，有效处置各类传 染疫情，较大以上食品药品安全事故保持“零发 生” 。深入开展平安 创建和法治政府建设，加强和创新社会管理，重视稳妥解决民间集资等社会热点问题，连续七年被省委、省政

17、府命名为“平安市”，连续三年被评为全省依法行政先进市。2.3xx 新区概况充分利用目前中国经济发展的重要战略机遇期，抓住发展的有利时机和山区用地优势，以但当 xx 经济增长中心为目标，从扩大产业高度两个方向同时入手，进一步加快 xx 的发展步伐。功能定位为浙西南地区工业发展的重要集聚中心，工贸业综合发展与人居环境优越的 xx 城市新区。新 xx 规划形成“一心、二带、二片”的结构总体布局形式。其中“一心” ：指城市南部地区中心，位于水阁东侧南北向干线和金丽温高速公路之间，七百秧组团（工业区块东扩区块）北部，配置有行政、办公、文化、娱乐、商务等服务 与管理设施；“二带”为丽龙高速公路与金丽温高速

18、公路沿线形成的防护景观林带；“二片”指以中一路七百秧组团（工业区东扩区块）及金丽温高速公路为界形成的南、北各功能片，其中北侧功能片以小叶桥亭组团为主，为工业与居住区片；南侧为以七百秧组团（工业区东扩区块）为主，形成工业片。其中七百秧公园以现状七百秧水库为基础，保留主要水体，并加以改造。新 xx 规划区居住人口17.0万人，就业人口12.3万人。新 xx 规划用地总面积3528.05万平方米，其中居住用地619.07万平方米，公共设施用地141.34万平方米，道路广场用地面积411.04万平方米，工业用地1220.57万平方米，物流用地54.30万平方米，市政设施用地58.25万，绿地用地794

19、.04万平方米（含保留山体及边坡绿化用地），水域和其它用地92.59万平方米。xx 市 xx 新区规划总平图2.4必要性评价2.4.1 2012年政府工作报告中指出“谋辐射与强集聚并举，加大统筹城乡发展力度突出中心城市建设”。按照“ 一江双城” 空间布局，深入开展“六城 联创” ，继续 推进“ 三大改造”，北城重在强功能、提品位，xx 重在拓空间、强配套，全力提升中心城市辐射带动力。推进 xx 经济开发区（xx 新区）建设，加快实施南六路、南二路等一批重点道路建设，全面推 进七百秧区块开发。2012年政府工作报告中指出“加快工业扩量提质，重点推进生态工业园区建设。按照“ 用地少、效益高、 结构

20、 优、创新多、环境好、增长快” 的原则，扎实推进 xx 生态产业集聚区建 设，完善 “一心三片”产业布局，加快10大块状经济向现代产业集群转型升级。落实工业空间1%计划，积极推 进全市10大省级开发区（工业园区）和乡镇工业功能区整合提升，重点发展“ 两大” 、“两新”、“两优”、 “两特”八大主导产业。围绕提高“投资 密度、经济密度、税收密度”，出台产业集聚区工业投资项目入园决策和评价服务管理办法，建立和实施新的考核办法及奖励扶持政策，提升工业用地集约节约水平。全市制造业投资增长20% ，达到120亿元以上；年主营业务收入2000万元及以上工业企业产值增长20% 以上，达到1600亿元。认真贯彻落实国家促 进非公经济发展和