1、浅谈“以房养老”的可行性摘 要当前,我国正逐步进入老龄化社会,而伴随着社会保障制度不健全,家庭空巢化,养老金不足所产生的全社会范围内的养老问题日益凸现。如何保障老年人老有所养,提高老年人生活质量,成为关乎社会和谐的焦点问题之一。经济的发展,观念的进步,人口流动性的增强,使传统的家庭养老和养儿防老功能日趋减退,而社会养老机制尚未成熟,无法独自承担起养老的重任,这就在一定程度上催生了老年人依靠自身力量养老的需求,于是以房养老便成为老年人自主养老的首选。以房养老是养老制度的创新和养老观念的进步,长期的实践使它逐步发展成为以反向抵押贷款,适应现阶段我国经济社会发展需要的崭新养老模式。在国外,反向抵押贷
2、款已经被作为一种制度确立下来。而在我国,由于经济、政治、社会、文化等方面的制约,以房养老的理论和实践仍处于起步阶段,甚至是处于可行性探讨阶段,本文正是立足于此,选取了“以房养老可行性”作为研究主题,并结合东莞市的发展实际,力求为以房养老在东莞乃至全国的实施提供某种理论借鉴和实践指导。这也正是本文创新之处,即利用调查问卷和 SWOT 分析法进行分析并得出结论。本论文分为五大部分，第一部分是以房养老模式的概述，即介绍了以房养老的概念、理论依据和优缺点，促进对以房养老的了解。第二部分是描述国内外以房养老的实行历程，分析以房养老在国内外的发展历程，从中获得经验。第三部分是介绍东莞实行以房养老的必要性。
3、第四部分是论文重点内容，对东莞实行以房养老的可行性进行分析，运用 SWOT 分析方法，结合调查问卷统计结果，得出东莞实行以房养老模式的是否具备可行性的结论。第五大部分在假设可行性的基础上，提出对未来东莞真正实行以房养老的相关对策和建议。关键词：以房养老 反向抵押贷款 可行性 SWOT 分析ABSTRACTRecently,with the advent of aging society,along with the non-perfect social security systems and trend of empty home,old-age problems arising from
4、inadequate pensions are becoming increasingly apparent.How to pretect and improve lift quality of the old have become the focus issues of a harmonious society.For one thing,with the development of economy,with the incensement of population mobility,traditional ways of endowment gradually recede.For
5、another,the immature social endowment mechanism is unable on their own strengths to some extent.Thus,housing endowment will become the first choice for the elderly independent endowment.Acyually,ideas about housing endowment are results of innovative endowment system.In the long run,it has developed
6、 into a kind of new endowment way.In developed countries,reverse mortgage has been established as a formal system.In china, however theory and practice about housing endowment is still in its infancy because of economic,political,social,cultural constraints.Based on this situation,this essay selects
7、housing endowmentin Dongguan as a research subject.Exactly,this is where this srticle has it innovation.That is,with the use of questionnaire and SWOT analysis method,it analyzes and makes conclusions.This article divided into five parts.The first part is the overview of the housing endowment,which
8、introduces the concept,advantages and disadvantages and theories,to promote the understanding of the housing endowment.The second part is the description of the experiences of the housing endowment at home and abroad,and adds up with housing endowment practices.The third part of the necessity of the
9、 housing endowment in Dongguan.The fourth part is the focus of this paper,the feasibility analysis of the housing endowment in Dongguan,using the SWOT,combined with questionnaire results,comes to a conclusion that Dongguan is feasible for housing endowment.Finally,some feasible suggestions have been
10、 provided for housing endowment. Key words: Dongguan Housing endowment Reverse mortgage Feasiblity SWOT0目 录一、引言 .1（一）选题背景及意义 .1（二）文献综述 .1二、以房养老的概论 .2（一）以房养老的概念 .2（二）以房养老的优缺点 .2（三）以房养老的理论依据 .3三、以房养老在国内外的发展经验 .4（一）以房养老在国外的实践 .3（二）以房养老在国内的实践 .6四、东莞实行以房养老的必要性 .7（一）东莞进入老龄化社会 .7（二）家庭养老保障弱化 .7五、东莞实行以房养老的可行
11、性分析 .9（一）运用 SWOT 分析方法分析东莞实行以房养老的可行性 .9（二）运用调查问卷进一步分析东莞实行以房养老的可行性 .13（三）东莞实行以房养老的可行性 .17六、对东莞未来实行以房养老的建议 .17七、总结 .17参考文献 .21致 谢 .221一、引言 （一）选题背景及意义改革开放以来，东莞经济得到很大的提升，房地产经济也得到很大的关注。房地产价格不断飙升，买房成了普通阶级的老百姓可望而不可及的梦想。一方面随着计划生育的成功实行，加重了现阶段独生子女的养老负担；另一方面，随着经济的发展和社会的进步，我国的医疗水平和人们的生活水平大大地提高，生命得以延长。人口老龄化会是一个重大
12、的问题，年轻人口比重的降低及老年人口比重的提高。据不完全统计，我国于 2014 年老年人口已达 2.12 亿，占总人口的 15.5%，而东莞的老年人口比重已超 14%，按国际规定的 60 岁以上人口超 10%或 65 岁人口超 7%则进入老龄化社会，东莞已踏入老龄化社会的阶段。在老龄化社会中，养老问题是受最大关注的地方，养老问题上的解决能取得市民的信任，经济也能得到很好的发展。现阶段，老人养老的方式主要为传统的养儿防老、养老金、养老院、养老保险以及“以房养老” 。而以房养老是美国最先设立的一种贷款模式，于 2006年正式被提出，并先后在北京、上海、广州、武汉等大城市和中信银行试点，得到很大的关
13、注，还处于可研究性探讨阶段。以房养老是一种崭新的养老模式，而已踏入老龄化社会的东莞若能实行此养老模式，则很多老年人将能安享晚年。本论文以东莞实行以房养老的可行性为研究主题，若要将“以房养老”在东莞进行计划与实行，必先探讨东莞的环境现状是否适合以房养老模式的实行。（二）文献综述 东莞进入老龄化社会，老龄人口增加，养老问题得到重视。以房养老作为新型的养老模式进入中国市场，受到社会关注。运用新型的以房养老模式解决东莞养老问题，有利于提高老年人的生活质量，但以房养老自身的政策方案与东莞的经济、政治、文化是需要经过考量。因此，从以房养老和东莞市场的实际出发，探讨东莞实行以房养老的可行性，对东莞实行以房养
14、老是非常有利的。从南方都市报(2015.08)中了解到现中国进入老龄化社会，东莞老龄化率达215.26%，养老问题倍受关注。从中华人民共和国民政部官网(2013.10)了解到，我国大力发展养老政策，在北京、上海、广州、武汉实行以房养老的试点。张茜(2015)我国反向抵押贷款的风险因素与定价研究认为以房养老这反向抵押贷款可以为老人提供一个充分利用自家房屋的机会，但同时以房养老存在着申请程序繁琐、初始费用高的缺点。刘晓丽（2014） 我国发展“以房养老”模式的可行性分析基于 PEST-SWOT 模型的思考认为以房养老在政策、经济、社会、技术上存在着内部和外部的优势与劣势。冯心怡（2016） 以房养
15、老问题探析认为以房养老实行需要消除传统观念，加强政府监督、完善政策法规、提高服务质量。基于参考文献的研究，上述作者就以房养老的特色，根据我国的现状对以房养老进行研究。本文在参考文献的基础上，通过以房养老模式现状、东莞的实际情况、进行问卷调查结合起来作出分析。二、以房养老概论（一）以房养老的概念 以房养老是一种反向抵押贷款，即倒按揭。是指房屋产权所有者把房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构就房主的年龄、身体因素、房产价值等进行评估，并在一定年限内，金融公司给予房主资金，且房主继续拥有居住权，但在房主去世后，房屋归金融机构所有的贷款行为。（二）以房养老的优缺点以房养老的优点：（1）以房养老
16、可以为老年人提供一个充分利用自有房屋资产的机会，提高老年生活质量。 （2）这金融工具是无追索权的，即只有住房价值可以用来还款，如果贷款到期时，房屋价值低于贷款价值累计额时，借款方无需偿还不足部分。 1以房养老的缺点：（1）根据国外发展经验看，以房养老申请程序繁琐，流程复杂。 （2）以房养老是不足额贷款，具体贷款比例由借款人年龄、贷款利率、房产价值等共同因素决定。 （3）以房养老政策与家庭资产传递理论相悖论。（三）以房养老的理论依据1、生命周期理论3生命周期理论是以房养老最基本的理论依据。由美国经济学家莫迪利亚尼和布伦伯格等人在 20 世纪 50 年代提出。在生命周期理论中，一个理性的消费者，不
17、仅要对某一消费行为、消费项目的决策安排考虑个人效用的最大化，而是去实现生命周期内的整个一生效用的最大化，而预算约束则为生命周期内的收入与消费支出的平衡。生命周期理论把人的生命分成 3 个部分：青年时期、中年时期和老年时期。通常情况下，一个人在青年和老年时期的收入较低，呈负储蓄，而中年时期收入相对较高。人们在其一生的消费总现值不超过收入总现值的前提下会尽可能保持消费恒定。 2生命周期理论的核心正是个人在工作期间取得的收入应当在其整个一生包括养老期间予以合理配置。以房养老正是这优化配置思想的现实应用。人们在实现买房也正值中年时期，年龄约为 30-50 岁，而住房寿命一般为 70 年。带房主退休时房
18、产仍有 40 年的价值。以房养老正是利用剩余价值让老年人在有生之年将购买的住房价值消耗掉，真正实现效用最大化。2、家庭代际财富传递理论家庭代际财富传递理论是涉及社会、家庭创造的财富在两代人之间发生传递。作为经济组织，家庭资源的合理配置及最大化，不仅是某一代人的生命周期的资源优化配置，同时也涉及到两代或多代人之间通过财富传递而产生的资源优化配置。以房养老在家庭代际财富传递理论中，一方面提倡老人提前消费房屋财富，这隔断了传统的财富代际传递，是一种对传统养儿防老、遗产继承的挑战。另一方面，可看作是儿女对父母的延后赡养方式，通过采用住房反向抵押贷款，老年人可改善生活，减轻子女的负担，特别是对于现代独生
19、子女要赡养两方父母来说能较好地减轻负担。同时，在房主去世后儿女在资产宽松的时候也能按一定的分配支付利息赎回房屋，继续拥有房屋所有权。以房养老对家庭代际财富传递是存在着积极影响与消极影响的。它是对自强自立新理念的树立以及新养老方式的发展，有利于老年人和下一代的健康发展。但同时它也是对我国传统养儿防老、遗产继承思想的颠覆。4三、以房养老在国内外的发展经验（一）以房养老在国外的实践荷兰荷兰是倒按揭的最早起源地，是荷兰政府为解决住房问题的实施的政策，当借款人向银行申请住房贷款时，把房屋的产权抵押给保险公司，借款人按月还给银行利息，贷款到期后，保险公司一次性将本金还给银行后，剩下一笔结余，根据平均寿命和
20、房屋的折损率计算费率，将每月给付给抵押人直至抵押人去世，保险公司则拥有对房屋的处置权。老人们提前享用了房产的剩余价值，提高了晚年的生活质量，金融机构赚到利息。这是一套双赢的模式。但是金融危机的突如其来让老人因倒按揭陷入困境。在 1995-2008 年间，因为政府的房贷利息退税政策和银行宽松的房贷政策，人们纷纷投入房地产，荷兰的房价平均上涨了 250%。但 2008 年突如其来的金融危机戳破了了房地产泡沫，荷兰房价平均下跌了近 20%。很多 2008 年前实行倒按揭的老人们成为房价下跌的牺牲品：2008 年前高价买入或银行贷款买入的房屋在 2008 年后贬值，除去还银行利息后，每月得到保险公司给
21、予的资金总额远远少于买入价，有很大的亏损。美国美国是倒按揭运作最完善、最具代表性的国家，20 世纪 80 年代初，反向抵押贷款制度作为以房养老的一项有效举措在美国运行起来。美国的住房反向抵押贷款推行初期发展缓慢，至 1989 年联邦住房管理局对 HECM 产品提供保险才吸引更多的老年人参与，政府的扶持促进美国住房反向抵押贷款的发展，至今有三种不同的住房反向抵押贷款产品：联邦住房管理局的“房产转换抵押贷款” ，联邦国民抵押贷款协会提供的“住房保留项目”和财务自由老年基金公司提供的“财务独立计划” 。(见表 1)房产转换抵押贷款房产转换抵押贷款由美国住房和社区发展委员会的下属机构美国联邦住房管理局
22、开发，1989 年进入市场。房产转换抵押贷款有终身年金支付、固定期限年金支付、信用额度、终身年金支付和信用额度组合、固定期限年金支付和信用额度组合五种支付方式。在终身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金5支付额根据方式、借款人年龄、贷款利率和住房价值确定。信用额度是房产转换抵押贷款的特色，贷款额度可随时间增长。住房保留计划住房保留计划于 1995 年由联邦国民抵押贷款协会推出。这种产品与房产转换抵押贷款非常相似，不同之处是贷款的支付方式较少，借款人只能选择按月领取年金、一定限额内自由支取贷款额度或两者组合的支付方式。住房保留计划的贷款利率比房产转换抵押贷款高，但借款人往往可以获得更高的贷款最
23、高额度，因为住房保留计划没有对贷款最高额度设有限制，这是住房保留计划的特色之一。财务独立计划财务独立计划由财务自由老年基金公司提供，没有政府担保。借款人可以取得的贷款最高额度和所需承担的贷款成本都要比房产转换抵押贷款和住房保留计划高得多。所以通常是房产价值高，并希望取得较高贷款额度的借款人会来申请。在美国的以房养老中，美国政府在住房反向抵押贷款的推行中发挥着及其重要的作用，政府作为贷款双方“底线”的担保者，以及促进相关法律的制定，可以让更多的老人放心地参与到该计划中。在发展过程中不断根据各种类型老年人的实际需求，创新产品、完善市场、为无论是公共担保还是私人运营的住房反向抵押贷款保驾护航，使其逐
24、渐成为养老保障中的一种有力补充。 3表 1 美国反向抵押贷款主要类型的比较贷款特征 房产价值转换抵押贷款 房屋保留计划 财务自由计划贷款机构联邦住房管理局授权的商业银行或其他金融机构房利美老年财务自由基金公司性质 政府主导 半官方 私营适合人群 住房价值较低的借款人 住房价值中等的贷款人住房价值较高的借款人贷款额度受 FHA“203-b linit”条款限制，并按地区和年度设定了上限不受 FHA“203-b linit”条款限制，并按地区设定上限最高 70 万美元6加拿大加拿大住房反向抵押贷款主要有三种 4：一是方向抵押贷款，即老年人通过反向抵押贷款获得一笔资金，然后用这笔资金购买终身年金；另
25、一种是信用额度反向抵押贷款，即在签订合同后，申请者可以获得一个最高贷款上限，在此限额内可以随时提取，支付次数及金额由借款人决定，未提取部分不计息；第三种为固定期限反向抵押贷款，即在固定期限（510 年）内提供贷款。再贷款到期时须还请贷款本息，如果借款人无法按时还款，抵押住房将被强行收回并出售，用售房款归还贷款本息。加拿大的反向抵押贷款主要由一家私营机构CHIP 提供，由专业顾问、理财师、会计师、中介服务商和主要六大银行完成分销。加拿大并没有出台专门的法律，所有贷款机构归国家金融机构监管局监管，推销人员必须持证上岗。加拿大的住房反向抵押贷款属于完全市场商业运作，没有政府参与。加拿大住房反向抵押贷
26、款存在缺乏市场竞争、需求不足、法律法规不完善等问题。日本日本引入反向抵押贷款首先采用的是试点制，最早于 1981 年在东京实施，这是受政府支持的养老方案。最初有 13 家市政和福利机构提供此产品，后经政府批准有 8 家银行也加入其中。但后来由于 90 年代日本出现严重房地产泡沫，房价急剧下跌，反向抵押贷款业务也被迫停止。后日本又恢复了反向抵押贷款业务。目前日本的住房反向抵押贷款归为政府参与型和民营机构型两大类。 5第一类，政府参与型。产品根据地方政府参与程度不同，又可以分为政府直接融资方式和政府间接融资方式。政府直接融资方式是指政府机构直接经营反向抵押贷款，有所属的行政机构直接融资给借款人。政
27、府间接融资方式是指政府机构不直接经营，仅设立窗口受理本地居民的申请，然后把申请书转给银行，最终由银行将款项贷给借款人，贷款风险由银行承担。第二类，民营机构参与型。日本的许多民营机构也推出了各自的住房反向抵押贷款产品：一类是由银行、信托公司等金融机构经营的反向抵押贷款产品。主要是由借款人用自己的房产作抵押，向经办机构申请贷款，在贷款额度内以年金方式领取或随时按需领取，支取部分定期结算利息，未领取部分不计利息。7在借款人去世后，用售房款偿还贷款本息，剩余部分交还借款人的继承人。另一类是房地产公司经营的“城市规划再开发”和“住宅重建”项目。主要做法是老人用房产作抵押，可以从房地产公司得到资金用于重建
28、住宅，改善其居住条件，在老人去世后用售房款偿还本息。（二）以房养老在国内的实践以房养老住房反向抵押贷款在国外有着很好的实施效果，为我国实行以房养老政策提供着经验。随着我国老龄化进程的加速发展，我国养老问题的复杂性和艰巨性日益凸显。当前，仅仅依靠传统的家庭养老模式和现行的养老保障机制难以应对即将到来的老龄化危机。我国进入老龄化社会，呈现出“未富先老”的现象。2013 年 9 月国务院颁布的关于加快发展养老服务业的若干意见提出将有规划地在全国范围内展开“以房养老”试点。在北京、上海、广州、武汉进行为期两年的试点活动。 62015 年 3 月，经过保监会批复的幸福人寿幸福房来宝老年人住房反向抵押养老
29、保险（A 款） ，首款保险版“以房养老”产品由幸福人寿保险股份有限公司正式推出。同年 4 月，家住北京西三旗的两位老人与幸福人寿北京分公司签下“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险”投保单，标志着以房养老保险正式落地。自以房养老试点以来，仅幸福人寿一家保险公司开展了该业务。截至 2016年 6 月 28 日，投保 60 户 78 人。从区域上看，一线城市（北上广）相较于二线城市（武汉）对该产品需求认知度高；从家庭结构上看，无子女家庭占 40%，主要是孤寡老人、失独家庭；从月领养老金来看，以月领养老金 5000-10000 元居多。2016 年 10 月 14 日， 人保寿险安居乐老年人住房反向抵押养老保险的保险条款和保险费率获得了中国保监会的批复。继 2015 年 3 月幸福人寿推出“幸福房来宝”之后我国将有新一款以房养老保险面世。四、东莞开展以房养老业务的必要性（一）东莞进入老龄化社会据不完全统计，我国于 2014 年老年人口已达 2.12 亿，占总人口的
