1、蚌埠市交通香樟名都前期物业服务项目政府采购需求报告编制单位： 安徽省蚌埠交通房地产开发有限公司（盖章）编制时间： 2018.10.30 项目名称：蚌埠市交通香樟名都前期物业服务项目采 购 人： 安徽省蚌埠交通房地产开发有限公司 联系人：李佳宝 联系电话： 15605520069资金来源：自筹资金采购预算：30 万元(前期物业开办费及空房补助费用)付款方式：中标单位按不低于 A级标准向住户提供服务，收取住宅每平米 1.05元/月的物业费、商铺每平米 2元/月物业费（以产权面积为准），电梯电费及停车费按物价局标准向住户收取。开办费在未正式进驻管理前，中标人所需前期资金及费用设备由中标人自行解决，合
2、同签订后支付开办费总额的 50%，交付完成后一次性付清开办费余款。服务期： 3 年；在服务期内如业主委员会成立，中标人应无条件将物业管理交由业务委员会并办理完成相关移交手续。售后服务要求：按照蚌埠物业管理条例实施细则、蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准A 级标准。拟采用的采购组织形式：分散采购拟采用的政府采购方式：公开招标拟采用的评审方法：采用综合评分法供应商资格或特别要求：1.符合中华人民共和国政府采购法第二十二条规定。2.2013年 1月 1日以来具有服务建筑面积 9万平方米及以上，且已服务一年及以上小区物业管理合同业绩，需提供业绩合同； 3.拟任项目负责人 2013年 1月 1日以来具有
3、一年及以上且服务建筑面积 9万平方米及以上小区物业管理工作经验或三年及以上的物业管理工作经验。 注：提供业绩合同（若合同体现不出项目负责人业绩，同时提供业主单位开具的相关证明材料）。服务要求：1、本次招标项目的物业服务按照蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准A级以上标准，具体技术规范与要求和部分差异如下：1、物业管理服务的内容：1、物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地的管理及维修养护；2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；3、物业管理区域内的绿化养护和管理；4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区
4、域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；6、物业管理区域的日常安全巡查服务及安全防范的协助与配合；7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的账务管理；8、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；9、前期物业管理的咨询服务；10、配合进行验房、交房的服务11、法律法规的相关规定内容。2、物业管理服务的要求1、按专业化的要求配置管理服务人员；2、物业管理服务与收费质价相符；3、委托前期物业管理的期限为合同签定后至业主委员会成立并办理完成相关移交手续后为止；3、物业管理服务标准物业管理服务质量标准达到或超过相关法律法规规定的物业管理服务等级标准不得低于 A级标准。1、物业共用部位
5、的维修、养护和管理服务标准；按照安徽省物业管理条例蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准不得低于 A级标准执行。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准：按照安徽省物业管理条例蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准不得低于 A级标准执行。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通服务标准：按照安徽省物业管理条例蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准不得低于 A级标准执行。4、公共绿化的养护和管理标准：按照安徽省物业管理条例蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准不得低于 A级标准执行。5、车辆停放管理服务标准：按照安徽省物业管理条例蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准不得低
6、于 A级标准执行。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准：按照安徽省物业管理条例蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准不得低于 A级标准执行。7、装饰装修管理服务标准：按照安徽省物业管理条例蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准不得低于 A级标准执行。8、物业档案资料管理标准：按照安徽省物业管理条例蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准不得低于 A级标准执行。9、其他服务标准：达到蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准不得低于 A级标准A 级项 目 内 容 与 标 准（一）基本要求1、小区内设置管理机构，并设客服接待中心，公示服务电话；管理人员每日巡查小区两次以上，发现问题及时处理。2、显著位置悬
7、挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。4、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。5、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。6、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。7、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。8、设有服务接待中心，公示 24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到
8、达现场，有完整的报修、维修和回访记录。9、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。10、按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。11、每年至少 1次征询业主对物业服务的意见，问卷率达到实际入住业主 80%以上，满意率 85%以上。12、建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。13、建立物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、装饰装修管理档案、日常运行档案、内部管理档案等），设有档案资料室；归档及时、完整，便于查询
9、。（二）房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，保修期满后需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每日巡查 1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注
10、意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。（三）共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程
11、及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5、载人电梯 24小时正常运行。6、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。7、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。8、路灯、楼道灯完好率不低于 95%。9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。10、二次供水设备1） 直接从事供水工作的人
12、员应有健康体检合格证。2） 二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。3） 每日巡视 2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。4）每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行 1次整体养护。5）每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆 1次，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理6）水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。11、电梯1）发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在 15分钟内到现场。专业维修人员须在 30分钟内到现场进行救助。2）
13、每半月日进行 1次日常维修养护工作。3）设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。4）定期检查紧急报警装置。5）定期年检并取得合格证。6）轿厢内规范张帖年检合格证（有效期内）、乘梯安全须知。（四）协助维护公共秩序1、小区主出入口 24小时站岗值勤。2、小区设有监控中心， 应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等三项以上技防设施，24 小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，车辆停放有序。4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事
14、发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（五）保洁服务1、高层、多层按单元设置垃圾桶，每日清运 1次。保持垃圾桶清洁、无异味。2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运 2次。3、小区道路、广场、停车场、绿地、水景等每日清扫 1次；电梯厅、楼道每日清扫 1次；一层共用大厅每日拖洗 1次；楼梯扶手每日擦洗 1次；共用部位玻璃每周清洁 1次；路灯、楼道灯每月清洁 1次。及时清除道路积水、积雪；水景、水体清洁无异味。4、共用雨、污水管道每年疏通 1次；雨、污水井每月检查 1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查 1次，每半年清掏 1次，发现异常及时清掏。5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查
15、，水质符合卫生要求。6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（六）绿化养护管理1、有专业人员实施绿化养护管理。2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5、定期喷洒药物，预防病虫害。(七)停车管理1、建立停车管理制度。2、建立停车管理档案。3、定期存放车辆的，应签订停车服务协议。4、在显著位置公示停车须知。5、 设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。6、机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。7、 24 小时定时巡查
16、停车场（库）。8、 停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。9、 停车场地面每日清扫 1次，地下停车库地面（含车位地面）每月清拖1次。10、车库通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。（八）消防安全防范1、 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；2、 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。3、 消防控制室设专业人员 24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。对消防设施每年整体养护 1次。电梯机房要按规定配置器材。4、灭火器 每年进行 1次功能性检查。5、消防设施设备完好，消防通道畅通。四、物业管理其他问题的说明；1、中标人根据有关物业管理法规与招标人签订前期物业服务合同。对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。2、委托管理中的共用部位、共用设施设备维修按蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法执行。3、鉴于委托管理的物业性质特殊性以及财务价值较高，一旦出现物业管理公司人为因素造成设备设施损坏时，由投标人承担。
