第四章 收益还原法 第一节 收益法的基本原理 第二节 收益法的估价步骤 第三节 收益法的特例 第四节 收益法应用举例 1第一节 收益法的基本原理 一、收益法的概念 收益法运用适当的资本化率，将预期的估价 对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益折算到 估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产 价格的一种估价方法。 采用收益法估价求得的价格，可称为“收益价格”。 二、理论依据预期原理 2土地具有固定性、不增性、个别性、永续性 等特征不仅现在能提供现时的纯收益，而 且还能期待在未来年间源源不断地继续取得 将此项纯收益以适当的还原率折算为现在 价值的总额该土地的实质价值，也是适当 的客观交换价值。 3三、特点和适用范围 1、收益法具有严格的理论基础； 2、收益法是以收益为出发点评估不动产的价格； 3、收益法评估的准确度，取决于不动产纯收益和 收益率确定的准确度。 适用范围适用于有收益或有潜在收益的房地 产的估价，对于政府机关、学校、公园等公用、公 益房地产的估价大多不适用。 4(一)最一般的情形 设a为待估房地产未来各年纯收益，r为未来各年还原利率 ，V为待估房地产的收益价格。 假设前
