1、 滨海浙江大厦可行性研究报告滨海浙江大厦目 录第一部分：项目概况 .1第二部分：项目开发可行性研究分析 .4一、项目开发背景 .4二、项目立地环境分析： .20三、项目市场分析： .32四、项目开发方案： .46五、项目财务测算： .56六、风险分析： .58滨海浙江大厦1第一部分：项目概况滨海浙江大厦是在天津滨海新区纳入国家总体发展规划的宏观背景下确立的。为了更好的服务环渤海、辐射“三北” ，搭建天津滨海新区与外省市沟通，促进相互投资、贸易和信息服务平台，天津市人民政府决定建设天津滨海新区“外省市商务区” 。滨海新区“外省市商务区”选址于响螺湾，并致力于将该地区建设成滨海新区中心商业商务区的
2、标志性区域（摘自“天津市滨海新区响螺湾商务区投资指南” ） 。“响螺湾商务区”将提供优惠条件，为兄弟省市来津设立窗口、参加滨海新区建设，实现互利共赢。今年以来，各省市纷纷到该地区实地考察，商谈投资，达成了一批合作项目协议。市政府从中选择了10 个条件比较成熟、带动效应较好的合作项目进行签约，签约总建筑面积达 171 万平方米，总投资额 119 亿元， “滨海浙江大厦”是 10 个签约项目之一。 “滨海浙江大厦”座落在响螺湾商务区中心地段，成为该区域标志性建筑。滨海浙江大厦2滨海浙江大厦效果图滨海浙江大厦3项目名称： 滨海浙江大厦项目开发单位：天津滨海浙商投资控股有限公司项目建设内容：占地面积
3、1.99 万平方米，规划建筑面积 12.95 万平方米。拟建成集 SOHO、公寓、裙楼商业于一体的建筑群。滨海浙江大厦4第二部分：项目开发可行性研究分析一、项目开发背景1、 京津冀联合经济圈，未来中国经济增长“第三极” 。目前我国已初步形成了以上海为中心的长江三角洲经济圈，以广州、深圳为中心的珠江三角洲经济圈和以北京、天津为中心的京津冀经济圈。国家统计局公布的最新数据显示 2005 年，我国国内生产总值达到 182321 亿元。作为改革排头兵的深圳、浦东和天津滨海新区，其GDP 总量分别达到 4926.90 亿元、2000 亿元、1600 亿元的成绩。而长三角、珠三角和京津冀三大经济圈，更以占
4、全国 10%多一点的人口创造了占全国 35.8%的地区生产总值。三大经济发展圈的分布图滨海浙江大厦51、1 三大经济圈：珠三角城市群覆盖的空间地域范围包括广州、深圳两个副省级城市，珠海、佛山、江门、东莞、中山 5 个地级市和肇庆、惠州等县级市。其土地面积为 2.2 万平方公里，占国土总面积的 0.23%；人口为2625 万人，占全国的 2.04%。长三角城市群的空间地域范围涉及两省一市，包括 1 个直辖市：上海；3 个副省级市：南京、杭州、宁波； 11 个地级市：江苏省的苏州、无锡、常州、镇江、南通、扬州、泰州和浙江省的湖州、嘉兴、绍兴、舟山，共 15 个城市。土地面积 10 万平方公里，占全
5、国总面积的 1%；人口 7570 万，占全国人口总数的 5.9%。京津冀城市群的空间地域范围涉及两市一省，包括北京、天津两个直辖市和河北省的唐山、保定、廊坊 3 个地级市，以及秦皇岛、张家口、承德、沧州等县级市。土地面积 3.26 万平方公里，占全国的0.34%；人口 2762 万，占全国的 2.15%。表一：三大经济带基本情况比较：土地面积 人 口区 域 绝对值（万平方公里）占全国比重（%）绝对值（万人）占全国比重（%）长三角 10.024 1.04 13000 5.89珠三角 2.205 0.23 4547 2.04京津唐 3.259 0.34 6371 2.15合计 15.488 1.6
6、1 23800 10.08全国 960 100 130000 100滨海浙江大厦6表二：三大经济带经济发展概况比较： 单位：亿年份项目2003 年GDP 增长率2004 年GDP 增长率2005 年GDP 增长率占全国比重 人均 GDP珠三角 11586 15.6 13394 13.2 18116 16.9 9.2% 39842长三角 25738 11.8 28775 13.6 33859 13.4 17.2% 26045京津冀 14596 10.8 16202 11 18337 13.2 9.3% 28728摘自国家发改委统计数据表三：2005 年三大经济带横向比较： 项目 全国 长三角 珠
7、三角 京津冀GDP 182321 33859 18116 18337总人口 13 亿 13000 4547 6371人均 GDP 14024 26045 39842 28782进出口总额 14000 亿 5024 亿 4110 亿 1925 亿外商直接投资 620 亿 263 亿 115 亿 159 亿表四：主要区域拉动力比较： 项目 长三角 珠三角 京津冀总量 浦东 总量 深圳 总量 滨海新区GDP 33859 2100 18116 49269 18337 1610总人口 13000 185 万 4547 800 万 6371 140 万人均 GDP 26045 113500 39842 6
8、0500 28728 116200进出口总额 5024 1900 4110 18286 1925 500外商直接投资 263 3111 115 2969 159 2531备注：表中 GDP、人均 GDP 单位为亿元人民币；进出口、外商投资为亿美圆。以表三数据，对三大都市圈所属的行政区的经济基本状况进行比较：（1）经济社会发展水平 从 GDP 水平看，长三角区域的江浙沪为最高，京津冀次之，珠三角最低。但人均 GDP 看，江浙沪人均 GDP 为全国水平的 1.85 倍，广东 2.84 倍，京津冀为 2.05 倍，排序相反。 滨海浙江大厦7（2）开放度 在进出口总额方面，长三角最高，占全国进出口总额
9、的 37.31，珠三角为 4110 亿美元，占全国总量的 29.35，而京津冀仅为 1925亿美元，占 13.75。外商直接投资方面，江浙沪为 263 亿美元，占全国实际吸收外资总量的 42.4，广东 115 亿美元，占 18.5，而京津冀为 159 亿美元，占 25.6。总体分析，长三角居首，珠三角次之，京津冀最后。 根据以上对各区域经济社会发展基本情况的分析，我们主要的判断为： （1）长三角无疑为全国经济社会最为发达的地区，不但人均 GDP全国第一，而且开放度、创新能力也是名列前茅，表明这一区域经济实力强劲，基础扎实，发展潜力雄厚。 （2）珠三角的突出优势是其开放度相当高，特别是其外向型特
10、征明显。进出口总额接近江浙沪二省一市，能力超强。 （3）京津冀的各项指标在三大都市圈中是较弱的，特别是这一区域的外向型和开放度方面的指标，与其他两个都市圈之间的差距明显。这些指标可以表明京津冀区域内地区间的发展差距大，地区间协作联系在 2005 年以前也是比较松懈的，京津冀并没有明显地体现出区域整体性运作、协作联系的特征。 但是，无法忽视的是，长三角和珠三角除了经济基础雄厚外，关键点是以浦东和深圳为代表的经济特区拉动作用明显，特别是深圳，滨海浙江大厦8GDP 占珠三角的总量 27%，浦东仅仅 185 万人口，GDP 占长三角的6.2%。同时，天津滨海新区在这方面也同样表现出突出的优势，人均GDP 在 2005 年首次超过浦东，占京津冀经济圈总量的 8.7%,体现了良好的发展态势。正如浦东对应长三角、深圳对应珠三角，一个经济圈的形成和发展离不开强大的拉动力，而深圳和浦东两个经济特区的确立，成为上述两大经济圈发展的引擎。当党的十一届五中全会将“加快天津滨海新区的改革开发纳入国家总体发展战略”中，天津滨海新区成为中国第三个经济圈京津冀经济圈的发展引擎。2、 滨海新区投资比较分析：21 天津滨海新区的基本情况：天津滨海新区开发建设滨海新区，是 1994 年天津市委、市政府积极落实党中央、国务院改革开放的战略部署，从服务环渤海及我国北方经济发展的战
