1、郑 州 电 子 信 息 职 业 技 术 学 院毕 业 论 文课题名称：物业管理存在的问题与对策研究作 者： 庄 春 颜 学 号： 1004220115 系 别： 工商管理系 专 业： 物业管理 指导教师： 张 冬 梅 2013 年 04 月 30 日中文摘要I物业管理存在的问题与对策研究摘 要在介绍物业管理相关概念和发展状况的基础上，通过对郑州市物业管理的状况的调查研究，提出在当前物业管理过程中还存在着新旧小区物业管理发展不平衡，物业管理收费难，市场化和专业化程度不高等主要问题，并在借鉴国内物业管理发展较好的城市的成功经验。切合郑州市状况提出健全法律法规体系，加强并落实依法管理；加大老旧小区的
2、改造力度，实现物业管理的均衡发展；健全并完善市场机制，提高市场化和专业化程度；加强物业管理队伍建设，提高物业管理人员素质；合理规划停车场并调整价格，切实解决小区停车难题等具有针对性的决绝措施，为郑州市区物业管理的发展提供理论依据。关键词：郑州市；物业管理；问题；对策郑州电子信息职业技术学院 2013 届毕业论文目 录中文摘要 .I1 引言 .12 物业管理相关概念 .12.1 物业管理的含义 .12.2 物业管理的内容 .22.3 物业管理模式一、房屋管理的六种模式 .23 物业管理在我国发展的历史 .24 郑州市的发展状况 .34.1 行业发展壮况 .34.2 物业管理在房地产产业链中越来越
3、受重视 .34.3 物业管理环境正在逐步完善，物业管理社会口碑也在好转 .34.4 物管种类越来越丰富，物管市场化程度大大提高 .35 郑州市物业管理存在的问题 .45.1 数量多规模小 .45.2 行业中坚少，高水平管理人员奇缺 .45.3 经营能力差，盈利水平低，依赖性较强 .45.4 行业规范不够，生存环境有待进一步改善 .46 解决物业管理问题的主要对策 .56.1 市场化程度提高，差异化竞争呈现 .56.2 充分利用各种社会资源，经营管理全面发展 .56.3 高端带动中、低端，商业、写字楼带动住宅 .56.4 政府加大物管行业的管理力度，全面改善行业的生存环境 .57 郑州市物业管理
4、问题综述 .67.1 法规不健全，司法效力不高 .67.2 物业公司与业主之间的缺乏信任，难以建立和谐关系 .67.3 物业公司履约意识和能力差，物业服务不到位 .67.4 业主组织地位不明确，业主委员会运作不规范 .6郑州电子信息职业技术学院 2013 届毕业论文7.5 业主欠费比例在有的地方较为严重 .78 针对郑州市物业管理问题调查出物业管理服务问题产生的原因 .78.1 业主与物业管理企业理念滞后 .78.2 物业管理规模小，规模不经济，经营管理困难 .78.3 行业队伍素质偏低，人才短缺 .89 结论 .8参考文献 .9致 谢 .10郑州电子信息职业技术学院 2013 届毕业生1个
5、人 简 历姓名 庄春颜 性别 女出生年月 1990.12.29 身高 166籍贯 河南夏邑 现居住址 郑州中牟毕业学校郑州电子信息职业技术学院政治面貌 团员专业 物业管理 学历 大专 婚姻 未婚联系方式 18239968682 健康状况 良好工作经历电子技术人员 礼仪人员 服务人员 促销代理人 销售主管11183 电话客服求职意向意向职位 挑战新的工作要求地区 河南省从事管理模式的工作岗位工作经验在校期间兼职饭店服务生,婚庆礼仪,剪裁礼仪,以及在放假期间在福建厦门陈宏电子城做一名员工，高二时学驾照同时认真做了一名出售酒的促销人员，高三时实习期间在贝特斯曼欧维特作为一名优秀员工。自我评价本人性格
6、开朗，对待工作认真负责，待人真诚，善于沟通、协调。有良好的团队精神；活泼开朗、乐观上进、有爱心；有积极的工作态度，上进心强、吃苦耐劳、勤于学习能不断郑州电子信息职业技术学院 2013 届毕业生2进步自身的能力与综合素质。培训经历 计算机二级，英语二级，物业管理师证，爱好特长 谦虚谨慎,综合素质较好，交际，沟通能力较强，拥有创新思维、有团队 精神并能承受较大的工作压力，自学能力较强，求知欲强1 引言在当今社会发展的趋势下，房屋管理正发生着深刻的改革。物业管理正逐步取代传统、单一的公有住宅的管理模式。对于这一新事物，一方面，多数房屋居住者的思想观念，不能一蹴而就从计划经济中转变过来；另一方面，房地
7、产开发商在项目运作上和物管理公司在实施物业管理过程中，存在诸多问题和不规范的行为，因而产生一系列利益冲突，出现问题。所以，物业管理行业的发展给城市经济建设带来了新的生气和活力，是构建“和谐社会”的重要载体，在房地产市场产业链的不断完善，社会稳定和化解现阶段再就业压力方面发挥着积极的作用。同时，一系列困扰行业发展的难题，也亟待解决，如收费难就是业面临的一个大难题。物业费的收缴是物业管理公司依据合同约定，为业主提供服务的基础上，向业主行使请求实施债权的行为。物业管理收费在当今社会发展的趋势下，房屋管理正发生着深刻的改革。物业管理正逐步取代传统、单难不仅关系到物业管理公司的生存发展，还关系到物业管理
8、公司是否有足够的资金按照合同约定实施服务。郑州电子信息职业技术学院 2013 届毕业生32 物业管理相关概念2.1 物业管理的含义物业：是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的附属设施和相关的场地。物业的分类：居住物业住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅。商业物业写字楼、综合楼、商业中心、酒店。工业物业工厂、仓库。其它用途物业车站、机尝医院。物业管理：是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理
9、。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。2.2 物业管理的内容住宅小区物业管理的内容包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。住宅小区物业管理的对象住宅小区的物业管理，2.3 物业管理模式一、房屋管理的六种模式以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理企业开展物业管理工作; 以房地产管理部门转制成立的物业
10、管理企业开展物业管理工作；房地产开发商组建的物业管理企业开展的物业管理工作;单位直管公房的管理模式;完全按照现代企业制度建立起来的物业管理企业开展的物业管理工作;由街道、居委会、社区服务站以及物业管理企业合三为一的管理模式。3 物业管理在我国发展的历史中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988 年郑州电子信息职业技术学院 2013 届毕业生4伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展。此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到全市物业管理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化，企业化，一体化
11、招投标的三化一体的物业管理模式。物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。现在，中国的物业管理市场已经日渐成熟，表现在，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范;经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范;专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化;业主维权行为趋于理性;业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。2007年 3
12、月 16日，十届全国人大五次会议上通过的物权法 ，于 10月 1日起正式实施， 物权法是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标， 物权法的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业管理行业未来的发展起到重要而深远的影响。21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业
13、从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。4 郑州市的发展状况4.1 行业发展壮况物业管理企业数量增加：全省大约有物管企业 2000家，郑州市有 600家；管理面积增加：仅郑州市已达 3600万（占全市住宅面积的三分之一） 。物业管理行业逐渐郑州电子信息职业技术学院 2013 届毕业生5被人们接受。4.2 物业管理在房地产产业链中越来越受重视物业管理行业由房地产的附庸、不被人们所认识，发展到今天成为房地产品牌维护的重要支撑，被人所接受。这是近年来物业管理行业取得的最大突破。一直以来，在河南的房地产市场中，房地产开发商普遍重开发、重销售，不仅不重视、不支
14、持物业管理，而且还把许多遗留问题都推给物管企业，让物管企业替开发商“背黑锅” 、收拾残局。只有少数几家重视物管品牌建立的企业，通过物管品牌的支持在开发经营过程中得到了丰厚的回报，比如建业、鑫苑等。而老百姓通过“中方园事件” 、 “明鸿新城事件”也逐渐认识到了在购房时不仅选择开发商还要看是哪个物业公司管理物业，开发商也由以前销售时卖地段、户型、价格、景观绿化等，转向物业管理侧重。4.3 物业管理环境正在逐步完善，物业管理社会口碑也在好转2006年物业管理行业在政策环境、法律法规、市场规范等方面都取得了长足的进步，经过众多物业企业的努力以及媒体正面的宣传和引导，以及政府、人大、政协、法律人士对物管
15、行业的日益重视，物业管理的社会口碑也有所好转。4.4 物管种类越来越丰富，物管市场化程度大大提高随着房地产开发市场的成熟，开发的物业类型也越来越多，住宅、别墅、商业、写字楼、物流、特殊物业等等，物业管理的种类也越来越丰富，物管企业也由以往主要做住宅物业管理向全方位发展。另一特点是有许多中、小房地产企业已经不再成立与自己有关联的物管企业，而是走向市场，在社会上选择知名的有良好信誉的物管企业，推动了物业管理市场化的进程。5 郑州市物业管理存在的问题5.1 数量多规模小虽然物管企业发展快是好事，但从规模来看有虚假繁荣的现象存在。以郑州市为例：600 家物管企业只管理了 3600万平方米的面积，平均一
16、家只有 6万平方米。除掉两个一级企业每个 200万平方米以上，10 个二级企业每个 100万平方米以上，每家企业平均只有三、四万平方米的规模。郑州电子信息职业技术学院 2013 届毕业生65.2 行业中坚少，高水平管理人员奇缺在近 2000家物管企业中，有一定管理规模、管理水平，各方面都比较规范的企业所占比例较少。以郑州市为例，除了一级、二级企业外（大概有十几家） ，众多三级企业差距相当大。有几十个人管理面积上万平方米的，也有几百人管理面积几十万平方米的，根本不在一个档次上。在郑州市 600家企业中，大约有三分之一近 200家企业各方面相对来讲还算是比较正规的企业，其中大约五、六十家企业是行业
17、的中坚力量，所占比例较小。5.3 经营能力差，盈利水平低，依赖性较强从大部分物管企业来看，由于规模小，管理水平低，主要收入来源于物业费，没有其它的经营收入。目前，物业费大部分采用的是政府指导价，而指导价明显比物管成本低，导致物管企业盈利水平低甚至亏损严重，只能依赖于房地产开发企业的贴补，从而依附在房地产企业身上，无法保证自身的健康发展。5.4 行业规范不够，生存环境有待进一步改善物管企业普遍存在着操作层面的基础员工素质低、管理难的问题，但这部分员工的数量占到总人数的 75%左右。加上物管行业的规范性不够，政府的管理力度不够，物管方面的知识普及不够，以致于社会各界对物管行业的诟病增多、投诉居高不下，造成老百姓对物管行业普遍不太接受、认识较低。6 解决物业管理问题的主要对策6.1 市场化程度提高，差异化竞争呈现近年来，许多房地产开发商已经认识到了物业管理的重要性，物业管理对品牌的形成与支撑，物业管理对销售的推动作用等。有一个好的物管企业与开发商相结合是房地产开发的完整过程。因此，有许多开发公司已经不再自己成立新的物管企业，而是在市场上寻求管理好的、水平高的物管企业。同时，有实力的知名物管企业也开始根据自己的特长，走向社会、走向市场承接项目，不局限于只接属于本系统的开发商的项目。可以预见的是竞争将促进整个物管行业的发展，各物管企业还将在以后的经营中，不断发展和提高自己的核心竞争力。
