1、 1 学科专业 技术经济及管理 所在学院 经贸管理学院 旅游地产购买行为影响因素研究 一以杭州旅游地产购买者为对象 摘要 旅游房地产 ,是国外分时度假产业中国化的产物。近年来 ,因为 休闲度假游的需求不断高涨 ,而房地产业又受到国家宏观调控政策的 影响 ,旅游地产成了众多房地产开发商新的“逐鹿场”。因而 ,对旅 游房地产购买行为影响因素的研宄无论是对政府的城市规划、还是地 产幵发商的开发决策 ,越来越凸显其重要性。本文基于对杭州市旅游 地产开发商的小规模访谈 ,设计调研问卷 ,针对杭州市旅游地产的潜 在购买者和己购买者进行问卷调研 ,在运用描述性统计分析法和因素 分析法 ,确定主要影响消费购买
2、旅游地产的因素 ;其次 ,运用方差分 析法得出不同年龄、收入等的消费者 ,在旅游地产购买中的行为差异 ; 最后 ,针对实证分析结果 ,提出了杭州市旅游地产发展的相关建议。 研究显示 :1)旅游房产认知率较低 ;2)杭州市旅游房产购买者 购买动机主要以本地购置第一居所以及在异地购置休闲度假第二居 所为主 ,且杭州市居民更加喜爱南方城市 ;3)在杭购置旅游房产的 异地购买者多以杭州市周边人群和北方城市人群为主 ;4)房屋质量、 购买时可否获得相关权证、后期的物业服务质量、是否会因某些原因 造成大幅度贬值、项目园区生态环境、自然景观资源 (江河湖泊、海 浙江工业大学硕士学位论文 旅游地产购买影响因素
3、研究一以杭州市旅游地产购买者为例 2 洋等 )是 6 大主要影响因素。 5)通过方差检验 ,发现年龄、收入 , 以及学历不同 ,都会对旅游房产的购买动机以及其所希 望旅游房产所 配备的功能存在一定的差异性。 关键词 :旅游地产 ,购买行为 ,影响因素 ,发展建议 II 浙江 T.业大肀硕士肀位论文 旅游地产购买影响因素研究一以杭州市旅游地产购买者为例 THE INFLUENCE FACTORS OF TOURIST REAL ESTATE PURCHASE BEHAVIOR -THE BUYERS OF TOURIST REAL ESTATE IN HANGZHOU AS AN EXAMPLE
4、 ABSTRACT As the timeshare vacation industry, tourist real estate appered in China. In recent years, the leisure vacation travel demand rising, and the real estate industry affected by the national macroeconomic regulation and control policy,so tourist real estate became the new “the field“ to many
5、real estate developers. Therefore, the tourist real estate purchase factors appear more and more important either on the governments urban planning or real estate developers development decision-making. This paper firstly based on the interview with Hangzhou tourist real estate developers,then desig
6、ned questionnaires to know the potential buyers and buyers of Hangzhou tourist real estate, using descriptive statistics analysis and factor analysis method, to determine the main influence factors of tourist real estate consumer purchase; Secondly, using the variance analysis at the different age,
7、income and 3 consumers, to get the tourist real estate purchase behavior difference,At last, according to the empirical analysis results, and puts forward related suggestions to the tourist real estate of Hangzhou . The results shows: 1) Tourist real estate not quite know, 2) the mainly purchasing m
8、otivation of Hangzhou tourist real estate buyers is purchasing first place inner scenic spot and purchasing leisure vacation second residence for the people coming from hi 浙江 T 业大学硕士学位论文 旅游地产购买影响因素研宄一以杭州市旅游地产购买者为例 other cities, and hangzhou residents more like the southern city; 3) the buyers in Han
9、gzhou main come from the city near Hangzhou and the northern city; 4) building quality,the relevant authority card, service quality, greatly devaluation, park ecological environment, natural landscape resources (rivers and lakes, oceans, etc.) is 6 major influence factors. 5) through the variance in
10、spection, found the different age, income, and education will have some differences between the buying motives and functions . KEY WORDS: Tourist real estate ; Pursuing behavior; Influence factors; Development Suggestions 浙江丁 .业大学硕士学位论文 旅游地产购买影响因素研宄一以 杭州巾旅游地产购买者为例 目录 1 绪论 1 1.1 研宄背景及意义 1 4 1.1.1 研究背
11、景 1 1. 1.2 研究意义 2 1.2 研宄内容与研究流程 2 1.3 研宄方法与创新点 4 1.3.1 研究方法 4 1.3.2 创新点 5 2 旅游房地产研究综述 6 2. 1 国外旅游房地产研宄进展情况 6 2. 2 国内旅游房地产研宄进展情况 7 2. 3 购买行为、决策相关影响因素理论基础 14 2. 3. 1 马斯洛需求层次理论 14 2. 3. 2 现代营销理论基础 15 2. 3. 3 感知价值理论 16 2. 3. 4 购买决策因素理论基础 17 3 我国旅游房地产发展现状分析 19 5 3. 1 我国旅游房地产发展背景分析 19 3.1.1 旅游房地产发展的经济背景 1
12、9 3. 2. 2 旅游地产发展的社会背景 21 3. 2 我国旅游房地产整体发展情况分析 22 3. 2. 1 旅游地产项目集中于南方城市 22 3. 2. 2 旅游地产项目占地规模大 22 3. 3. 3 旅游地产项目呈多元化与复合性的特征 23 3. 3. 4 旅游地产项目多为依附型 23 3. 3 我国旅游地产功能 24 3. 4 杭州市旅游地产发展情况 25 4 杭州旅游房地产购买决策实证研究的引入 28 4. 1 旅游房地产开发商访谈 28 4.1.1 旅游房地产开发商对象情况 28 4.1.2 旅游地产开发商访谈结论 29 4.2 调查问卷设计 6 31 4.2.1 问卷调查的目
13、的 31 4. 2. 2 问卷调查表设计过程 32 4. 3 调查问卷发放情况 33 5 旅游地产购买影响因素实证分析及统计分析 35 V 浙江工业大学硕士学位论文 旅游地产购买影响因素研究一以杭州市旅游地产购买者为例 5. 1 旅游地产购买影响因素实证分析 35 5.1.1 调研样本描述 35 5.1.2 影响因素描述性统计分析 38 5.1.3 信度分析 39 5. 1. 4 影响因素实证分析 41 5. 1.5 结果分析 45 5. 2 旅游房产消费者人口统计因素的方差分析 45 5. 2. 1 性别对旅游房产选择及购买动机的影响方差分析 45 5. 2. 2 年龄对旅游房产选择及购买动
14、机的影响方差分析 46 7 5. 2. 3 文化程度对旅游房产选择及购买动机的影响方差分析 52 5. 2. 4 收入对旅游房产选择及购买动机的影响方差分析 54 5. 2. 5 职业对于影响因素和购买动机的方差分析 62 5. 3 结论分析 67 6 杭州市推进旅游房地产开发建议 70 6.1 国内外旅游房地产发展经验借鉴 70 6. 1. 1 澳大利亚休闲地产 70 6.1.2 墨西哥分时度假物业一点数制模式 70 6.1.2 深圳华侨城模式 71 6. 1. 3 结论 72 6. 2 杭州市旅游地产发展策略 72 6. 3 本章小结 74 7 结论与展望 76 参考文献 78 附录一 :
15、旅游地产项目开发商访谈提纲 82 8 附录二 :杭州消费者旅游地产购买影响因素的重要性问卷 (已购买者 ).83 附录三 :杭州消费者旅游地产购买影响因素的重要性问卷 (潜在购买者 ).85 SC m 87 攻读学位期间主要科研成果 88 VI 浙江丁业大学硕士学位论文 旅游地产购买影响因素研宄一以杭 :HI 市旅游地产购买者为例 1 绪论 1.1 研究背景及意义 1.1.1 研究背景 随着我国国民经济的持续发展 ,人民生活水平不断提高 .城乡居民储蓄不断 增多 ,休闲时间日益增加 ,我国目前每年有 11 个法定休假日拉动以休闲度假为 增长主体的旅游市场 ,旅游方式也逐渐开始由观光转变为休闲度
16、假。在一些大型 城市住宅消费出现了向度假、休闲型转移 ,异地置业的趋势日益显著 ,旅游地产 的发展正呼应着这些需求 ,同时也为房地产业和旅游业的深入发展开辟了新的空 间。 2011 年旅游地产在房地产整体疲软的形势下 ,异军突起 ,有 6 个项目进入 销售套数 TOP50 排行榜 ,且该 6 个项目占据前 TOP50 总套数的 21%份额 ,另外 碧桂园的十里银滩项目更是在全年楼市冷淡的情况下 ,创造了开盘有 2 万人到 场 ,且其销售认购量排在了 2011 年项目开盘热销榜的首位 ,共 3700 套。 表 1.1 2011 年热销旅游地产项目 开发商 项目地点 项目名称 幵盘时间 9 销售
17、/认购套数 碧桂园 惠州 十里银滩 2011.7.31 3700 龙湖地产 烟台 葡酸海湾 20U.7.30 1500 世纪金源 福州 贵安 ?新天地 2011.11.3 1300 远洋地产 秦皇岛 远洋 ?海世纪 2011.11.20 864 保利 中山 保利 ?银滩 2011.6.25 600 佳兆业 葫卢 岛 佳兆业 ?东戴河 2011.10.30 500 数据来源 :克尔瑞数据库 并且据中国指数研究院 2012 年上半年对于房地产业的投资报告显示 ,2012 年第一季度 ,全国旅游地产投资上亿元的签约项目有近 70 个 ,投资总额逾 2600 亿元 ,上半年投资总额初步统计达 8 千亿
18、元 ,而今年 1-4 月份 ,全国房地产投资 总规模为 1.58 万亿元 ,其中旅游地产投资占比达到 1/5,中指院也预计 2012 年 全年旅游地产计划投资总额将破“万亿大关”。 另外由于旅游地产投资周期长、风险大 ,收益周期相比住宅和商业地产更长 , 10 管理运营过程相对较复杂 ,维护营运费用高 ,这也将旅游地产过滤成为大房企的 I 浙江工业大学硕士学位论文 旅游地产购买影响因素研宄一以杭州市旅游地产购买者为例 “逐鹿场”。据统计 ,在百强房企中 ,至少有 1/3 介入旅游地产领域 ,其中包括 有万科、万达、富力、雅居乐、世茂、恒大、兆佳业 ,中坤、绿城等。 房地产业积聚多时的供求矛盾成
19、为旅游业与房地产业相互渗透的动力。在急 剧膨胀的旅游度假需求和日益突出的房产供求矛盾及宏观政策调控的困境中 ,旅 游房地产为房地产业提供了新的发展领域。旅游业和房地产业主动结合 ,旅游房 地产必将成为中国新一轮经济增长的新热点和房地产投资的新风向标。并且居住 休闲化、生态化己成为国际上城市人居发展的主流趋势。伴随着中国城市化进程 的加速 ,旅游、生态、休闲居住概念及必将成为城市发展的主要课题。 1.1.2 研究意义 正是基于上述研究背景 ,本文在通过对国内外旅游地产相关文献及关于消费 者行为、决策及成本等相关理论的基础上 ,归纳总结购买旅游地产影响因素等的 相关理论与实证研宄综述的基础上 ,选择杭州市居民以及 杭州在异地购买旅游地 产的人群及异地在杭购置旅游地产的人群 ,运用探索性因子分析、相关性分析 , 构建影响因素体系 ,全面研宄影响消费者购买旅游地产的主要因素。 本研究的意义主要在于 : 1、理论意义。在国外 ,以旅游地产 (“Tourism“或“ Tourist rea 丨 estate” )几 乎搜寻不到相关文献 ,但是以分时度假 (Timeshare)和产权酒店 (PropertyHotel) 在国外学术研究以及业界的使用频率极高 ,且理论研宄成果也相当成熟。国内文 献中 ,多以“旅游地产”进行定义 ,其理论方面的研宄成果较多 ,但涉及实际购
