1、销售部置业顾问培训体系一、开发商概况.【2】二、项目概况. 【5】三、销售管理制度.【 】四、销售管理处罚条例.【 】五、房地产专业知识.【 】六、建筑知识.【 】七、销售流程.【 】八、销售能力与销售技巧.【 】九、房地产中介知识.【 】十、诚信体系方案.【 】十一、市场调研、营销推广知识【 】十二、在售项目前期物业概况【 】附件一、销售流程.【 】附件二、置业顾问的综合要求.【 】附件三、销售常用礼貌语.【 】贵阳骏驰投资策划有限公司2005 年 7 月一、贵阳铁五建房地产开发有限公司概况为实施多元化经营战略实现资本扩张和超常规发展，近年来，中铁五局（集团）有限公司大力发展房地产、酒店、旅
2、游、药材、网络、生物等第三产业，并视房地产业为多元化发展的重要方向之一。1998 年 6 月 3 日，中铁五局集团公司与中铁五局建筑工程有限责任公司共同斥资成立贵阳铁五建房地产开发有限公司。经过五年多的长足发展，公司已成为注册资本达 5000 万元的国有控股开发企业，取得了良好的社会效应和经济效应。（一）机构人员状况公司成立之初，便严格按照现代企业制度建立了完善的公司机构，公司下设行政部、工程部、企划部、财务部、资产管理部几大部门。全公司拥有中、高级管理人员 60 余名，均为大专以上学历，力求打造“学习型、成长型 、快乐型 ”的团队。公司全体员工同心协力、团结协作，为公司的发展竭诚奉献。（二）
3、企业资质情况截止 2004 年底，公司注册资本 5000 万元，为二级开发资质的房地产开发企业。（三）房地产开发情况公司成立以来，先后开发了贵阳团坡桥江南苑商住楼，建筑面积约 1.2 万平方米，2000 年 6 月如期交付使用；中国名盘兴隆城市花园（一期）项目，总建筑面积约 32 万平方米，共计 60 余幢建筑，2005 年 1 月一期工程全部竣工验收交付使用；深圳福田 CBD中央商务区甲级写字楼九洲创展大厦项目，总建筑面积约 5.8 万平方米，2004 年 12 月如期交付使用；六盘水荷城兴隆别墅总建筑面积约 0.7 万平方米，2003 年 5 月 22 幢别墅全部如期交付使用；遵义仁怀兴隆
4、酒都花园项目总建筑面积约 2.8 万平方米。目前铁五建房开正在开发的项目有小河兴隆城市花园二期，总面积约 28 万平方米；兴隆珠江湾畔项目占地面积 631 亩，总建筑面积约 56.8 万平方米。此外由公司投资的与贵阳六中联合创办的占地 150 亩的贵阳六中英语实验学校已迁址于兴隆二期，将于 2005 年 9 月开学。（四）业绩与荣誉二、项目概况(一) 、兴隆城市花园总体概况1、兴隆城市花园位于哪里？兴隆城市花园位于贵阳国家级经济技术开发区漓江路 57 号。2、兴隆城市花园占地面积、建筑面积分别为多少？兴隆城市花园规划占地面积 800 亩，建筑面积 65 万 m2。3、兴隆城市花园距离贵阳市中心
5、有多远？直线距离 7 公里，车行约一刻钟。4、兴隆城市花园何时开盘销售？2000 年 12 月 31 日。5、兴隆城市花园交通状况如何？目前直达兴隆城市花园的公交车有 9 路（兴隆城市花园-鹿冲关路） 、21 路（兴隆城市花园- 蟠桃宫） 、43 路（火车站 -朝晖厂） ，204 路（油榨街） 、215 路（瑞金北路-新村）、160 路（长江路-长江路） ；市内到小河的有 85 路（火车站- 小河平桥）中巴车、11 路（瑞和家园阳明祠） 、13 路（瑞金北路-黄河路） 、41 路（中兴世家中兴世家） 、42 路（中海城市花园-中海城市花园）等多路大巴车。（二） 、兴隆城市花园一期基本概况1、兴
6、隆城市花园一期由几个组团组成？ 兴隆城市花园一期由四个组团组成：怡水园、碧波居、采云谷、卧龙居。2、兴隆城市花园一期总居住户数分别为多少？一期总居住户数 1905 户（住宅：1864 户，商铺：41 户） 。3、兴隆城市花园一期规划设计单位是哪家？一期项目的规划设计均为贵州省建筑设计研究院。4、兴隆城市花园一期的智能化设计单位是哪家？兴隆城市花园一期的智能化设计是西南交大深圳科技公司与我公司工程部共同设计安装。5、兴隆城市花园的园林设计单位是哪家？兴隆城市花园一期园艺设计与施工均由兴隆园林绿化有限公司负责。6、兴隆城市花园一期绿化率及容积率各为多少？ 绿地率 49%，容积率为 1.63。7、兴
7、隆城市花园一期属于何种建筑风格？最早的组团为欧陆派中法兰西风情小镇式的建筑风格，到了后期，形成了中国园林与欧陆风格相结合的“兴隆”独有风格。8、兴隆城市花园内的道路情况如何？小区道路通而不畅，住户开车进入小区后进入地下车道后上楼入户，真正实现人车分流。9、兴隆城市花园内车位分配情况如何？小区内大部分楼宇首层架空，用作地下停车场及商铺，实现一户一车位。10、兴隆城市花园的周边配套设施如何？红华兴隆便利超市、福来客超市经营日用百货；铁五建房开与贵阳新世纪外国语学校共同创办的约 5000 m2 新世纪兴隆中英文幼儿园，已于 2002 年 9 月 1 日正式开学，目前有学生近 500 名；铁五建房开与
8、贵阳六中联合创办的占地 150 亩的贵阳六中英语实验学校；位于漓江路上的小河区一小； 兴隆温泉海岸，于 2004 年 1 月正式投入使用，内设 300 m2 恒温游泳池，700 m2 室外游泳池，洗浴、健身、棋牌、乒乓球、台球、上网等康体健身设施；碧波居组团沿漓江路设有内廊式商业街，目前已引入干洗、餐饮、文化中心、药店等商业网点；铁五局社区医疗站；两个仿 NBA 下沉式标准篮球场、位于采云谷组团内的标准网球场；小区正大门旁的工商银行；社区棋牌活动娱乐室；小区正大门旁的销售展示中心今后将引进一流商家；兴隆城市花园附近还有药用植物园、奇石博物馆等公共设施。11、目前小区住户在何处买菜？红华兴隆便利
9、超市、兴隆一期南侧的兴隆集贸市场，小区附近的锦江路集贸市场，西工厂集贸市场。12、兴隆城市花园的绿化景观有哪些？沿南明河 600 米长河滨休闲绿化带、香榭里大道叠水泉、瀑布、卧龙山市政森林公园、各组团内休闲广场自然景观； 13、兴隆城市花园有何康体设施？小区内设按摩晨跑径、健身登山道、乒乓球、篮球、网球场、儿童娱乐场及星罗棋布在各组团的各种简易康体设施，我们提倡“运动就在家门口” 。（三） 、兴隆城市花园二期基本情况1、兴隆城市花园二期位于哪里？二期位于兴隆城市花园一期以西地块，以卧龙山市政森林公园为分界。南接西南环线，北接甘平线，中部被连接甘平线和西南环线的市政道路（桃源大道）所分割，东西面
10、环山，植被景观较好。整个地块为南北狭长形，从南至北为中间高两头低，从东到西为两边高中间低，为一狭长山谷用地，整个地块地形起伏较大。区域中心有部分鱼塘及泉眼；主要由鸡窝冲槽谷和兴隆槽谷构成。2、兴隆城市花园二期由哪几部分组成？ 桃源居组团，其中一期工程住宅部分建筑面积 8 万 m2； 二组团，位于桃源居、贵阳六中英语试验学校之间； 沿南明河组团； 贵阳六中英语实验学校，占地约 150 亩。3、兴隆城市花园二期桃源居组团有多少户？二期桃源居一组团共有 666 户。4、兴隆城市花园二期规划设计单位是哪家？二期项目的规划设计均为贵州省建筑设计研究院。5、兴隆城市花园二期的智能化设计单位是哪家？6、兴隆
11、城市花园的园林设计单位是哪家？兴隆城市花园二期园艺设计与施工均由兴隆园林绿化有限公司负责。7、兴隆城市花园二期桃源居绿地率及容积率各为多少？ 绿地率 36%，容积率为 1.42。8、目前桃源居一组团由哪些户型组成？一房：约 60 m2；二房（四种户型）：约 90 m2；三房（五种户型）：约 117 m2、约 122 m2、约 128 m2、约 、约 133 m2；四房（两种户型）：约 140 m2、约 150 m2；还有部分顶层跃式户型9、兴隆二期交通状况如何？10、兴隆二期内增设有何配套设施？（四）兴隆珠江湾畔基本情况1、 兴隆珠江湾畔位于哪里？位于贵阳市小河区东北面，原为小河区洛解村土地，
12、地界东面为贵阳市第二环城林带（俗称国家山和水井冲） ，南面与华烽电器厂紧邻，西面与建设中的珠江路相邻,北面为原小河区垃圾填埋场，与南明区后巢乡相邻。 2、 兴隆珠江湾畔占地面积、建筑面积分别为多少？2003 年 12 月 29 日协议出让土地为 420669 m2（631 亩） ，而现在实际已明确用地为357000 m2（535.5 亩） ，其余用地为 63669m2（95.5 亩）已发给土地证，规划设计作为远期考虑，可建面积、有关征用手续、土地评估、价值待定。项目目前已明确用地的规划建筑面积 56.8 万 m2。3、 兴隆珠江湾畔分为几个组团开发？分别为何种建筑形态？五个组团开发，第一个组团
13、位于小区北部，以亲水亲地的 4、5 层花园洋房为主，辅以部分多层及 3 栋小高层；第二个组团位于小区南部，以多层为主，内有原洛解村小学；第三个组团为环湖别墅区；第四个组团为高层区；第五个组团位于小区最北端，为远期规划组团。 4、 兴隆珠江湾畔目前正在开发的组团户型设计如何？5、 兴隆珠江湾畔周边配套设施如何？ 项目周边厂矿贵州华烽电器有限公司，位于长江路 121 号（项目南面） ，与项目相邻，厂部距项目约 200 米，属国有企业，011 基地工厂。目前在册职工 2000 余人，含离退休职工 4000 余人，主要是生产飞机零件、微型电机，该厂生产无噪音、无污染，国家每年定期检测。职工年均收入 1
14、0000 元左右。黔江机械厂，位于黔江路上，属国有企业 011 系统，目前在册职工 1000 人左右。主要是生产非标零件、飞机地面检测设备及工具、真空淬水炉、压力容器、电管状加热器，其中空压机热表处理有污染，但均达到国家检测标准。职工年收入 10000 元以下。中国轻骑集团贵阳摩托车有限公司（俗称动力厂） ，位于华烽厂南面，距项目约 250米，目前已停产。贵州高强度螺栓厂，位于小河区珠江路，瑞和家园旁，距项目约 500 米。现在职职工 567 人，加离退休 1097 人，以汽车紧固件为主要生产产品，无污染、噪音。项目周边教育洛解小学，项目用地的西南面，属本项目用地，目前有学生 700 名左右，
15、老师 20 多名，均为大专、本科生。 小河区希望小学，位于动力厂与珠江路螺栓厂之间。华峰厂子校，位于长江路东段靠近转盘，距项目约 1200 米，设有中、小学。贵阳一中分校，位于珠江路螺栓厂对面，距项目 500 米，将于 2005 年 6 月份搬迁至金阳新区，学校原址作何用途待定。贵阳市二十五中，位于长江路，距项目 800 米。为贵阳市属中学，目前有初、高中42 个班，学生总数 2000 余名，每个班 50 人左右，初中 24 个班，师资力量雄厚，教师 130余名，均为本科生。校内设有足球场、蓝球场、塑胶跑道。收费按国家一费制收取，另借读费 500 元，住宿费 150 元。 航空技校，与华烽厂子
16、校同一栋楼，面向全国招生，有初中、高中、中技、高技，学制三年。黔江厂子校，位于黔江路中海城市花园对面，设有初中，小学，现有学生 1000 人左右，老师 50 人，均为本科学历，初中升高中重点率达到 40%。收费按国家一费制收取，厂外学生收取借读费 500 元，其他收费相同。华烽幼儿园，位于长江路，距项目约 450 米，是目前长江路社区最好的幼儿园，有学生 200 余名，老师 20 人左右。收费标准：日托 190 元/月，有车免费接送。贵柴幼儿园，位于长江路华烽子校对面，档次仅次于华烽幼儿园。项目周边医院华烽医院（长江社区医院） ，位于长江路 107 号，距项目约 400 米，属于社区医院，24
17、 小时应诊。目前设有：内、外、妇、儿科、计划免疫、理疗康复科、手术室等。医师及护士各 10 余名，病床 40 余张，收费较为适中。长江社区医院乐街分站，位于长江路乐街小区门口，距项目约 300 米，步行仅 3 分钟。5.3.3、中国人民解放军四十四医院（贵阳医学院附属医院黄河路医院） ，位于小河区黄河路，距项目约 1500 米，拥有 50 多年历史，是一所集医疗、教学、科研、预防、保健、康复为一体的大型三级甲等医院，也是目前小河区最好的一所医院。有床位 600 张，临床科室 20余个，中专卫校一所，工作人员 800 人左右高级职称 60 余名，博士和硕士研究生 30 多名。项目周边集贸市场及超
18、市长江路集贸市场，位于长江路中段，距项目约 1200 米，步行约 7 分钟，目前是长江路上规模最大的菜场，品种齐备。西江巷菜场，位于长江路西江巷内，距项目约 500 米，步行约 6 分钟。华烽厂菜场，位于长江路华烽厂门口，距项目约 200 米，步行约 3 分钟。红玉食品超市，位于长江路中段，距项目约 1000 米。逢源超市，紧靠红玉食品超市，约 2000 平方米，超市规模较大，从生鲜蔬菜到日用百货一应俱全。项目周边银行中国信合长江分社，位于长江路集贸市场外。中国建设银行长江路储蓄所，位于长江路靠转盘处，距项目约 1250 米，步行约 8-9分钟。农业银行，位于黄河路接转盘处，距项目约 1500 米，步行约 10 分钟。工商银行，位于四十四医院门口，距项目约 1600 米，步行约 12 分钟。
