1、 济南经济开发区张桥片区修建性详细规划说明书济南经济开发区张桥片区修建性详细规划 说明书济南经济开发区张桥片区修建性详细规划说明书1目录一、 项目概况 .21. 规划背景 .22. 规划目标 .23. 规划范围 .24. 现状条件 .25. 上位规划 .3二、 规划设计 .31. 规划依据 .32. 规划原则 .43. 规划构思 .44. 平面布局 .54.1 功能结构 .54.2 分区布局 .54.3 空间形态 .65. 配套设施 .66. 交通组织 .76.1 路网系统 .76.2 步行系统 .77. 绿地景观 .88. 基础设施 .89. 分期实施 .1010. 指标体系 .10三、 建
2、筑设计 .121. 住宅设计 .132. 公建设计 .13济南经济开发区张桥片区修建性详细规划说明书2一、 项目概况1. 规划背景1.1 济南经济开发区作为济南“东拓、西进、南控、北跨、中疏”城市空间发展战略中“西进”实施的主要载体，目前其发展建设受到区内旧村的限制，开发势头减缓，发展有所滞后，区域竞争力减弱，对园中村进行改造已势在必行。1.2 长清区委、区政府、济南经济开发区管委会对平安街道办事处张桥片区旧村改造高度重视并给予了大力支持。1.3 张桥片区内的南汝村、张桥村村民强烈要求进行旧村改造，并经村民代表大会决议通过。2005 年济南经济开发区已征用南汝村 110 亩一般农田，用于拆迁户
3、的安置用地，征地手续已完毕,具备了先期启动的条件，开展整体详细规划，即是当前的迫切需求，也符合坚持规划先行，合理有序建设的原则。1.4 平安片区控制性规划在 07 年已编制完成，具备了指导下一层次修建性详细规划的技术条件。该规划区的详细规划定位也符合济南市总体规划和片区控制性规划对该地区作为居住用地的功能定位和要求。济南经济开发区张桥片区修建性详细规划说明书32. 规划目标2.1 合 理 安 排 规 划 区 内 村 民 安 置 、 生 活 保 障 、 统 征 开 发 三 类 用 地 ， 即 是 整 体 规 划 ， 又 可 相 对 独 立 ， 分 区 管理 。2.2 彻底改善村民居住条件和生活水
4、平，形成繁荣宜居、环境优美、配套设施完善，具有持久发展活力的人文绿色居住社区，成为未来周边地区开发建设的典范, 为济南经济开发区的腾飞注入新的活力。3. 规划范围本规划区位于长清区北部平安片区济南经济开发区内，规划范围为玉皇山路以东，济荷高速公路以西，晶恒路以北至北侧规划路，总用地面积约 47.52 公顷，可规划净用地面积 37.22 公顷。济南经济开发区张桥片区修建性详细规划说明书44. 现状条件4.1 张桥片区内现状用地涉及长清区平安街道办事处南汝村、张桥村两村。两个村户籍在册人口 1655 人，总户数 414 户。其中：南汝村户籍在册人口总数为 852 人，总户数 208 户。其中农业人
5、口为 828 人，非农业人口为 24 人。张桥村户籍在册人口总数为 803 人，总户数 206 户。其中农业人口为 782 人，非农业人口为 21 人。现状建设以南汝村村民住宅建筑为主，多为单层砖混结构建筑，部分为二层砖混结构建筑，现状房屋建筑约 45760 万平方米。现状居住环境较差，缺乏合理有效的排水、排污等公共设施系统，配套公建匮乏。4.2 规划区内用地位于黄河以南山区和平原的交接部分，地形地貌平坦，工程地质状况良好，整个地势总体呈东高西低。区内用地属于济南市泉域水文地质单元，地质特征属岩溶水间接补给区。适宜作为城市建设用地。4.3 规划区周边环境景观和区位条件优越，东邻济荷高速公路，西
6、邻国道 220，北邻济南柴油机厂和规划经济开发区核心区，南侧在建城市主干道晶恒路东接长清大学园区核心区，西接国道 220 至主城区和长清城区，交通便捷。济南经济开发区张桥片区修建性详细规划说明书55. 上位规划5.1 济南市城市总体规划和平安片区控制性规划对该地区的土地使用性质要求均为居住用地。本次修建性详细规划严格以控制性规划为指导，同时通过分析研究，考虑对其中用地布局做适当调整，主要包括： 小学的引入。经初步测算，本规划区已达到居住小区规模，但现状周边无可用小学，按配套设施先行的原则，设计拟将控规北部规划小学移入本规划区先期建设，以满足本地区和周边地区下一步开发的需求。 设计拟对区内沿北侧
7、规划路的小区级配套服务设施在总量不变的前提下进行合理拆解，将幼托、社区服务站、文化活动站、体育健身等居民日常使用频繁的设施移入社区内部，将商业服务、金融邮电、医疗卫生等设施沿主要道路分散设置，扩大服务范围，方便居民使用。济南经济开发区张桥片区修建性详细规划说明书6二、 规划设计1. 规划依据1.1中华人民共和国城乡规划法 （2008 年 1 月 1 日）1.2 建设部城市规划编制办法（2006 年 4 月 1 日） 1.3城市居住区规划设计规范 （GB50180-93）(2002 版)1.4济南市城市规划管理办法1.5济南市城市建设用地容积率规划管理暂行规定1.6济南市日照分析规划管理暂行规定
8、1.7济南市平安片区控制性规划1.8济南经济开发区王宿、平安、张桥片区修建性详细规划方案征集招标文件1.9 济南市规划局济规管函2008127 号文1.10济南经济开发区张桥片区旧村改造项目总体策划方案1.11 济 发 200520 号 文 件 中 共 济 南 市 委 济 南 市 人 民 政 府 关 于 加 强 和 规 范 城 区 旧 村 （ 居 ） 改 造 工 作 的 意 见 1.12 其他有关法规、规章、技术标准、技术规范济南经济开发区张桥片区修建性详细规划说明书72. 规划原则2.1 以人为本的原则规划应创造人性化的城市空间，有利于构建和谐社区。2.2 地区性原则尊重济南的自然、历史、人
9、文背景以及规划区现状格局，使城市空间与建筑形象具有地区化特色。2.3 以“生态优先、可持续发展为主旨”的原则着眼于城市发展，保证规划对本地区的发展起持续良性作用。2.4 可操作性及分期实施的原则强调实施性与可操作性，为决策者提供能够分期实施、滚动发展的设计蓝图。2.5 科学集约用地的原则规划应以科学发展观为指导，充分考虑土地供应、土地市场运作与开发建设成本，合理确定土地开发强度，高效集约利用土地，实现社会效益、经济效益、环境效益和谐统一。3. 规划构思3.1 构建“健康和谐、生态时尚”的 人文社区 。摒弃传统住区单纯注重物质空间和封闭建设的不足，强调“交往活动与空间” ，考虑居住与就业的结合，
10、促进社区配套的复合与共享，强化居住社区的社会性。3.2 倡导大型住区的开放性和复合化，构建与城市有机融合的 活力社区 。通过统筹规划多层次的道路系统，生态型的公共开放空间网络，与城市共享的社区公共服务设施，将复合的社区空间和地区肌理有机联结在一起。发挥社区公共资源的复合化和规模效益，增强城市和社区的新陈代谢能力，提升社区活力。3.3 通过层次丰富的景观绿化系统，构建生态宜人的网络化 绿色社区 。规划形成由私密、半私密向公共绿化开敞空间过渡的，点、线、面相结合的绿色生态网络，构筑起生长蔓延、纵横交错、充满生机和活力的社区绿地系统。济南经济开发区张桥片区修建性详细规划说明书83.4 构建具有弹性和
11、适应性、可持续发展的 动态社区 。通过土地综合利用，将社区划分为多个相对独立的基本单元，为分期开发提供灵活的框架。4. 平面布局4.1 功能结构规划总体布局结构概括为“一轴、两廊、三心、四区” 。“一轴”：指公共开放活力轴。即在用地内部规划形成一条东西贯穿、弯曲流畅的小区级道路，沿线集中布置小学、幼托、社区服务、文体活动、行政管理、公共中心绿地等多种功能设施，成为各地块交通联系和组织公共服务的轴线，是集聚人气、最具活力、居民交往活动最集中、日常使用最频繁的社区公共开放空间。“两廊”： 指沿晶恒路的滨水绿化通廊和沿内部小区路北侧的开敞绿地走廊。即规划控制的两条开敞绿带，构建起社区绿地系统的主骨架
12、，将自然景观有机的引入居住组团内部，并融合步行系统、休闲广场、健身场地和设施、商业餐饮等多种功能，与城市生活有机融合，成为居民滨水游憩、休闲交往、漫步健身的主要廊道。“三心”：指三个中心游园。即规划在三个街坊的核心位置均组织集中开敞绿化空间，引入水体景观、花卉小品，形成各具特色的园林景观，并由开敞绿廊有机的串联在一起。“四区”：指四个功能区。即规划形成的东、中、西三个居住功能区和沿晶恒路东段的一个集中公建区。济南经济开发区张桥片区修建性详细规划说明书94.2 分区布局济发200520 号文件中共济南市委济南市人民政府关于加强和规范城区旧村（居）改造工作的意见中明确规定：旧村（居）改造必须将村（
13、居）全部土地资源分三类进行统筹策划，一类是用于村（居）民住宅建设的居住用地，按现户籍管理在册人员，以人均土地面积不超过 30 平方米的标准核定；一类是用于村（居）民生产经营设施建设的生活保障用地，以人均土地面积不超过 25 平方米的标准核定；其余土地全部由政府统征储备，作为市场开发类用地。规划按以上三类用地进行分区，其中村民安置和生活保障用地按现有人口 1655 人计，人均 55 平方米，合计 9.11 公顷。其中：4.2.1 村民安置用地区：规划全部位于 2005 年济南经济开发区已征用的南汝村 110 亩一般农田用地内，该用地征地手续已完毕，便于先期村民安置的开发实施。可规划净用地面积 4
14、.97 公顷，考虑村民意愿和生活习惯，规划为 5-6 层的多层住宅区，规划总建筑面积 7.97 万平方米，其中住宅面积 7.04 万平方米，人均约 40 平方米；配套公建面积 0.93 万平方米。4.2.2 生活保障用地区：可规划净用地 4.14 公顷。考虑综合开发模式，一部分位于 110 亩用地内，面积0.57 公顷，开发集贸市场、综合商场超市、商务办公等大型集中公建，建筑面积 1.03 万平方米；一部分位于 110 亩用地西侧，可规划净用地面积 3.57 公顷，规划为 11 层的小高层住宅区，规划总建筑面积6.88 万平方米，其中住宅面积 6.45 万平方米，配套公建面积 0.43 万平方米。4.2.3 统征开发用地区：可规划净用地 28.11 公顷，考虑综合开发模式，规划为多层和小高层住宅区以及综合商场超市、商务办公等大型集中公建区，规划总建筑面积 45.93 万平方米，其中住宅面积 37.26 万平方米，配套公建面积 4.49 万平方米，集中公建面积 4.18 万平方米。
